收藏 分享(赏)

第四章房地产登记制度.ppt

上传人:11xg27ws 文档编号:7995235 上传时间:2019-06-03 格式:PPT 页数:66 大小:97.50KB
下载 相关 举报
第四章房地产登记制度.ppt_第1页
第1页 / 共66页
第四章房地产登记制度.ppt_第2页
第2页 / 共66页
第四章房地产登记制度.ppt_第3页
第3页 / 共66页
第四章房地产登记制度.ppt_第4页
第4页 / 共66页
第四章房地产登记制度.ppt_第5页
第5页 / 共66页
点击查看更多>>
资源描述

1、第八章 房地产登记制度,【教学目的】,通过本章教学,使学生了解房地产登记基本原理, 掌握我国现行房地产登记制度及其完善。,【重点难点】,登记的公信力, 强制登记与自愿登记, 登记与合同效力, 我国房地产登记基本程序。,【政策法规】,房屋登记办法 房屋登记簿管理试行办法 经济适用住房管理办法,第一节 房地产登记基本原理,一、房地产登记基本含义,房地产登记 1、房地产登记的定义 专门登记机关, 对房地产权利人、权利性质、权力来源、取得时间、变更情况, 和房地产面积、结构、用途、座落、四至等, 在专门登记薄中进行记载。,2、房地产登记的作用,公示财产权利归属状态和权利范围, 产生物权的对世权。,房地

2、产登记簿与权属证书,1、房地产登记簿 登记机构记载房地产状况的簿册,一般是每一独立房地产一册。 可以是纸质的,也可以是电子的。,2、房地产权属证书 登记机构依据登记簿颁发给权利人,用以对外表明房地产物权的证据。 权属证书的持有人以证书载明的为准,不以实际持有人为准; 其转移不导致权利转移。,3、登记簿登记与权属证书效力 当权属证书与登记簿不一致时,以登记簿为准。,二、房地产登记机关,房地产登记机关的定位 1、服务型 保护财产权利,提高财产效率,2、管理型 维护房地产交易秩序,为房地产规划、税收提供依据,登记机关的模式,1、专门登记机关 日本的登记所 2、法院或其他司法机关 美国的地方法院 3、

3、房地产行政管理机关 中国土地局、房管局,三、登记的两种模式,根据登记是否强制区分为强制登记和自愿登记。,强制登记,1、定义 又称权利登记或物权登记, 在一国范围内不动产取得、转移、变更都要取得登记, 不登记不发生取得物权的效力。,2、登记的效力 登记具有普遍性 全部必须登记 效力具有绝对性 不登记不取得权利,3、代表国家 德国、中国 合同是所有权转移原因,登记才导致转移所有权。,自愿登记,1、定义 又称契据登记, 法律上并不要求所有的不动产取得和变动均得登记, 由当事人自愿选择登记的一种登记制度。,2、登记的效力 登记不具有普遍性 可以不登记 效力只具有优越性 登记只是对抗第三人,3、代表国家

4、 美国、英国、法国 合同生效或已届履行期,所有权转移。,四、登记的公信力 不动产物权对外表征手段及公信力,占有是动产的表征手段,登记是不动产的表征手段。 登记有公信力,是登记是对权利归属的真实记录,是国家公权干预私权的结果。,不动产登记公信力的表现,保护善意第三人,1、登记名义人错误,善意第三人取得的物权有效; 不承担赔偿义务; 已经向登记名义人履行给付义务则不再向真正权利人履行给付义务。,2、处分权受到限制而没有登记,善意第三人的处分权则不受限制。,3、存在未经登记的权利负担,善意第三人取得后,不动产则不再存在权利负担。,第二节 房地产登记体系,一、总登记、初始登记,1、初始登记的定义 新建

5、的房屋向登记机关申请登记。,2、初始登记应当提交有关的证明文件,用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他资料。,3、初始登记的权利,惯例 新建房屋属于原始取得,可以直接取得所有权 但物权保护受到限制。 中国 登记取得所有权、处分权,4、总登记,是在一定期限内对行政区域内的房屋进行统一的权属登记, 实质是一种普查, 不是任何国家都存在。,二、设立登记,1、定义 在原权利的基础上,设立新权利的登记。 在中国称为他项权利登记。 房屋抵押权、典权,2、设立登记特征,并不消灭原权利、原权利人,只是产生新权利、新权利人。 新权利对权利人是取

6、得权利,对所有人是负担,是原权利的减损或称之为权利瑕疵。,三、转移登记、变更登记,1、变更登记(广义) 房地产权属因各种法律行为和事件而发生转移、分割、合并等变化,因之进行的登记为变更登记。 在中国又分为转移登记、变更登记,2、转移登记,房地产权属发生转移而进行的登记。 房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决,3、变更登记(狭义),权利人名称变更或房屋现状发生变更而进行的登记。 街道、门牌号或者房屋名称发生变更的; 房屋面积增加或者减少的; 房屋翻建的; 法律、法规规定的其他情形。,四、注销登记,因权利转移、客体灭失、或其他原因而终止权利时进行的登记。 卖房屋的卖方。 虚假登

7、记、错误登记,五、更正登记,1、定义 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,申请更正错误的登记。,2、程序,可以是当事人申请更正, 也可以是登记机关主动更正。,六、异议登记,1、含义 房地产权利的利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,向登记机构提出异议,并将异议进行登记。,2、目的,当登记簿存在错误时,阻止善意第三人的产生,以保护自己的权利。,3、登记程序,直接申请, 无需权利人或登记机构同意。,4、时效,15天内,向法院诉请确权。,5、后果,异议成立,登记机构必须进行更正登记; 异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。,七、预告登记,1、含义 为保

8、全将来实现不动产物权的转移、变更或废除的请求权,按照约定向登记机构申请预告登记。,2、作用,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。,3、限制,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。 商品房备案制度,第三节 房地产登记程序,一、房地产登记基本程序 申请,1、登记申请人资格一般资格:具有民事能力自然人、法人和具有民事主体资格的组织。 婴儿也可以登记 狗在中国不能登记,但一些国家可以。,实际资格权利人 房地产所有权人 他项权人其他与房地产有利害关系的人。,2、申请方式,权利人双方申请 买卖、交换、赠与、抵押、设典 共有房

9、地产由共有人共同申请 权利人单方面申请 新建房屋所有人 继承、遗赠 已经生效的法院、仲裁文书 更正登记申请、异议登记申请,特殊申请 司法机构、行政机构的财产保全等限制措施; 行政机关做出的征用土地、销售房屋等与房地产权利有关的决定; 某些房地产由登记机关代理登记。 无人主张权利的房地产,3、代理,申请人可以委托代理人代办; 但必须有授权委托书,一般还要求公证。,受理与审核,1、 登记属地 由不动产所在地的登记机构办理。,2、程序,清点、检查申请材料,出具收件收据;审查材料真实性、合法性主要是对材料形式审查 查阅档案资料,是否限制登记;审查材料真实性、合法性。 主要对材料实质审查 作出准予登记、

10、暂缓登记、不予登记的决定; 书面通知申请人; 准予登记的计收登记费和契税等。,3、暂缓登记的情况,有正当理由不能按期提交材料; 需要补交材料; 法律、法规规定情况。,4、不予登记的情况,违章建筑; 临时建筑; 法律法规规定的其他情况。,公告,将房地产申请和审查结果,向社会更开。(不是所有登记的必经程序) 公告期结束,没有异议,办理登记; 公告期内有异议,审查异议。 异议成立,不办理登记; 异议不成立,办理登记,颁发证书,依据登记的种类或权利性质,进行建册登记或在登记簿上进行记载; 并向权利人颁发证书。 所有权证、共有权证、其他权证 异议登记等不颁发证书。,二、建筑物的整体登记和分割登记,商品房

11、产权登记实行两次登记第一次: 开发商对建筑物的整体登记, 属于初始登记, 俗称取得大产权证, 一般是按楼栋取得。,第二次: 购买房屋的业主对特定物业的分割登记, 属于转移登记, 俗称取得小产权证, 一般是按套取得。,大产权证登记的意义,开发商开发的房屋是否合法的最重要标准; 开发商能够转移所有权的前提; 购买人判断出卖人是否享有权利及其权利是否完全的依据。,大产权证分割和小产权证的取得,不是简单的产权从开发商转移给小业主, 而是包含分割产权或设立相对独立产权的登记,形成区分所有。,小产权证与土地使用权的关系,在销售之前,土地使用权是开发商独有; 在销售之后,土地是业主按份共有。 批准销售时,应当变更开发商的土地使用权证。,第四节 我国现行房屋登记制度的完善,一、现行房地产登记存在的问题,1、体制问题 房屋、土地分开登记; 城市、农村不统一登记。 2、价值取向上强调政府管理 3、登记规则不统一、不完善 4、审查义务有重大瑕疵,二、登记制度的完善,1、价值取向将房地产登记定位为私权保护,淡化行政色彩 2、统一登记管理部门 3、建立统一的登记规则,

展开阅读全文
相关资源
猜你喜欢
相关搜索
资源标签

当前位置:首页 > 企业管理 > 管理学资料

本站链接:文库   一言   我酷   合作


客服QQ:2549714901微博号:道客多多官方知乎号:道客多多

经营许可证编号: 粤ICP备2021046453号世界地图

道客多多©版权所有2020-2025营业执照举报