1、1(1)待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积 2000 平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为 6,覆盖率为50,土地使用权年限为 70 年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下:预计建设期为 2 年,第一年入 60的总建设费,第二年投入 40的总建设费,总建设费预计为 1000 万元。专业费用为总建设费用的 6,利息率为10,利润率为 20,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为 3000 元平方米,折现率 10。(1)根据所给条件计算如下:1)预计住宅楼的买楼价的现值为:23006975206()1%元2)总建筑费用现值为: 0
2、.5 1.51061104%0910()% 元3)专业费用=9 190 0006=551 400(元)4)租售费用及税金=29 7520 665=1 487 603(元)5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)20=(地价20)+(9 190 000+551 400)20=(地价20)+1 948 2806)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)(1+20)=165747831.2 =13812319(元)2(3)某房屋建筑面积为 1200 平方米,同类型房屋标准新建单价为 970 元平方米,但该房屋装修好,调整增加 1;设备配置齐全
3、,增加 2;地段、层次、朝向增加 1.5,其他情况同于标准房屋。经现场评定,该房屋为 7 成新。根据上述情况,评估房屋价格。(3)根据题意:该房屋价格=970(1+l+2+1.5)12000.7=9701.04512000.7=851466(元)(4)某商业用房地产,按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为 40 年,现该房屋拟出租,出租期 l0 年,按租赁双方合同规定,前 5 年租金是以第一年租金 8 万元为基础,每年比上年递增 2,后 5 年按每年 15 万元固定不变。假定资本化率为l0,该房地产 l0 年租期内的收益现值为多少?(4) 23234455581%8181%10006.7被
4、估 房 地 产 十 年 租 期 内 的 收 益 现 值 =万 元3(5)有一待估宗地,现收集到 4 个可比较参照交易案例,具体情况如下表。宗地成交价格(元平方米)交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2000/01 0 1.2 45 0 01 800 1998/01 2% 1.3 50 1% 02 850 1999/01 1% 1.4 50 0 1%3 760 1998/01 0 1.1 40 0 -2%4 780 1998/01 0 1.0 45 -1% 1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示
5、参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为:容积率在l-1.5 之间时,容积率每增加 0.1,宗地单位地价比容积率为 1时增加 3。该城市地价指数见下表:年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000指数 100 105 108 110 111 115试根据以上条件评估待估宗地 2000 年 1 月 20 日的价格。4451 501%51061080 785.4/291P元 平 方 米452 50453 401501618 82./120%115061076 841.53/39PP元 平 方 米元 平 方 米454 4512341%
6、1501610780 8.93/910785.2.8.31.830.41/PP 元 平 方 米元 平 方 米即待估宗地 2000 年 1 月 20 日的价格为每平方米 830.41 元(6)有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为53200 平方米,建筑容积率为 2.5,拟开发建设为公寓。土地使用权年期为 50 年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为 3 年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为 90,每建筑平方米的年租金预计为300 元,年出租费用为年租金的 25。建筑费预计每建筑平方米 1000 元,专业费为建筑费的 10,建筑费和专业费在建设期内
7、均匀投入。假设当地银行贷款利率为 7,不动产综合还原利率为 8,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位(取整) 。(6)该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动6产总价,利用剩余法求取地价。1) 测算不动产总价 不动产建筑总面积:32002.5 = 8000(平方米) 不动产纯收益 = 300800090(1-25) = 1620000(元) 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年) 不动产总价=1620000(P/A,8%,47)=19706113(元)2) 测算建筑费及专业费建筑费及专业费 = 1000(1+10%)8000 =
8、8800000(元)3) 计算利息利息 = 地价7%3 + 88000007%1.5 = 0.21 地价 + 924000(元)4) 计算利润利润 = 1970611315% = 2955917(元)5) 测算地价地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润= 19706113-8800000-0.21 地价-924000-2955917地价 = 6994224/1.21 = 5780350(元)单价 = 5780350/3200 = 1806.36(元/ m 2)楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54(元/m 2)(7)房地产的总使用面积为 1 万平方米,月租金为 7 元
9、平方7米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的 5,房产税为年预期租金总收入的 12,管理费、修缮费为年预期租金总收入的 6,房屋财产保险费为 0.3 万元年。预计该房地产尚可以使用 10 年。折现率为 12。计算该房地产的评估值。(7)1)该房地产的年租金总收入为:1712 = 84(万元)2)该房地产的年出租费用为:84(5+12+6) + 0.3 = 1962(万元)3)该房地产的年纯收益为:84-19.62 = 64.38(万元)4)该房地产的价格为:64.38 (P/A,12%,10) = 64.385.650 2 = 363.76(万元)(8)假定某市政府将于 2000 年 2 月
10、 1 日公开拍卖一宗土地,8规划用途为住宅,土地面积 5000 平方米,容积率限定为 4,土地使用权 70 年,某开发商欲购买此地,他准备取得土地后即投资开发,施工期为 2 年,建筑投资均匀投入。建筑成本为 1500元/平方米,专业费为建筑成本的 6%,开发商的目标利润为成本的 15%,有关税费为楼价的 5%,折现率为 10%,工程完工后每平方米售价 5500 元,估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格,试计算分析。(8)1)完工后的预期楼价现值为:500045500/(1+10%) 2.5 = 8667.8(万元)2)建筑成本及专业费:1500(1+6%)50004 /(1+10%)2
11、/2= 2891(万元)3)有关税费:8667.85% = 433.4(万元)4)目标利润为:(地价+2891) 15% = 15%地价+433.7 万元5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价地价=4269.3(万元)(9)某房地产 2001 年 10 月的年净收益为 300 万元,预测未来93 年的年净收益仍然保持这一水平,2004 年 10 月转售时的价格预计比 2001 年 10 月上涨 10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。若该类房地产的投资收益率为 9%,试测算该房地产2001 年 10 月的价格。(9)300(P/A,9%,3) +p
12、(1+10%)(1-6%)(P/F,9%,3)=pp = 3759.4(万元)(11)某房地产的土地面积 1000 平方米,建筑面积 2000 平方10米。土地于 1994 年 10 月 1 日通过有偿出让方式以 1000 元/平方米的价格取得,使用权年限为 50 年。建筑物为钢筋混凝土结构,于 1995 年 10 月 1 日建成使用,建筑造价为 800 元/建筑平方米。1999 年 10 月 1 日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为 50 年的土地的价格为 1100 元/平方米,该类房屋的重置成本为 900 元/建筑平方米。假定该类建筑物的残值为零,土地资本化率为 6%,试估算该房地产 1999 年 10 月 1 日的总价格。(11)1)建筑物的价格: 9002000(49-4)/49=1653061(元)2)土地价格:11001000(P/A,6%,45)/ (P/A,6%,50)=1078638(元)3)房地产总价格: 1653061+1078638=2731699(元)