1、上海一级土地开发市场研究一、上海一级土地开发相关政策及特征根据上海市土地储备方法和上海市土地储备办法实施细则 ，上海政府通过土地储备方式对房地产一级市场进行调控，以此平衡近远期的用地需求，实现长期调控市场的目标。为此，上海市设立了专门的土地储备机构来进行土地储备。土地储备机构有三类：市土地储备中心：由市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。 各区（县）土地储备机构：由各区（县）政府设立一个，在本区（县）区域范围内实施土地储备。 特定区域的土地储备机构：经市政府批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。 2
2、土地储备机构的职权为了进一步明确上述土地储备机构的职权范围，上海市将土地分为六类：滩涂围垦成陆并经验收合格的土地； 拟转为经营性建设用地的原国有农用地；市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地。 拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地； 拟依法征用后实行出让的原农村集体所有土地； 土地管理部门依法收回的闲置国有土地； 其中前三类由市土地储备中心负责储备；后三类由市土地储备中心和所在地的区（县）土地储备机构联合储备。通常情况下，市土地储备中心和区县土地储备机构联合储备的原农村集体所有土地的，市土地储备中心与区县土地储备机构所占比例各为 50%；其它联合储备的土地，市土地储备中心所占比例为 30
3、%，区县土地储备机构所占比例为 70%。市政府批准的土地储备专门机构可以在相关批准文件规定的区域范围内单独实施土地储备，或者联合市土地储备中心、区县土地储备机构实施土地储备。 3土地储备政策决定了一级土地开发的特征上海市的土地储备政策和制度决定了上海市一级土地开发在实际运作中的特征，即： 由于各土地储备机构“分享”不同类别的土地储备，由此就有不同背景的地产公司与土地储备机构合作进行一级土地开发。其中：重点规划区域通常成立一家专门的公司统筹本区域的一级土地开发。在全市所有范围进行一级土地开发的主要是上地、上实、城投等市属国资背景的公司。各区属国资背景地产公司基本上控制了本区县的一级土地开发市场。
4、一些实力背景较强的非国资公司通过与土地储备机构的合作获得一级土地开发权。二、上海一级土地开发情况1、重点规划区域一级土地开发情况1.1 黄浦江两岸开发黄浦江两岸的综合开发被称为上海新世纪的一大亮点，开发范围涉及浦东、卢湾、黄浦、虹口和杨浦五个区。为加强对黄浦江两岸综合开发的领导，推进黄浦江两岸开发工作的开展，上海市政府于 2002 年 1 月 9 日成立了黄浦江两岸开发工作领导小组，领导小组下设办公室（简称“市浦江办” ） ，作为领导小组的办事机构，具体负责落实领导小组的有关决定，对黄浦江两岸开发工作进行管理、调控、协调和监督。上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司是配合开发工作成立的政府
5、性投资公司，注册资本为人民币 40.5 亿元，主要负责核心区内沿江土地一级市场的开发，以及代表市政府开展公益性项目建设。而实际上上海市申江两岸开发建设投资(集团)有限公司和市浦江办是两块牌子、一套人马。申江注册资金 3 亿人民币，由上海国资经营公司、上实集团和城投公司三家投资。北外滩2002 年，浦江两岸开发的重要区域北外滩地区开发建设的全面启动。北外滩地区的规划开发范围为：大连路以西、周家嘴路海宁路以南、河南北路以东、苏州河黄浦江以北，总占地面积 3.66 平方公里，沿江沿河岸线长度 3.53 公里。进行上海市北外滩开发的三家一级开发商分别是世贸集团、中远三林和申江开发建设公司。以虹口港为界
6、，世茂集团开发的是虹口港以西的地块，而中远三林和申江开发建设公司负责开发的是虹口港以东的地块申江在中部，包括有占地面积达 3.7 万平方米的台商国际贸易园区和航运服务产业区；中远在偏东部，主要开发的是文化休闲旅游区。 中远三林置业集团则是国企中远集团与外商印尼首富林绍良的合资企业。 南外滩东外滩根据上海市浦江沿岸综合开发规划，其中杨浦涉及岸线 15.58 公里，开发区域面积为 11.7 平方公里，其中包括 3.5 平方公里的滨江区域，这一部分被称为东外滩，其开发区域范围是秦皇岛路杨树浦路大连路榆林路通北路平凉路军工路闸北发电厂北界沿黄浦江一侧。以杨树浦路军工路为界，沿黄浦江一侧为核心区，区域面
7、积 9.3 平方公里，平凉路以南、杨树浦路以北为协调区，区域面积为 2.4 平方公里。杨浦段核心区中心段用地现状以工厂、仓库用地为主，杨浦段协调区用地现状以居民住宅为主。由上海东外滩土地开发有限公司进行以及土地市场广开发。1.2 松 江 新 城松江新城位于上海西南，距市中心 30 公里，规划建设面积 36 平方公里，其中位于高速公路北侧的 22.4 平方公里是全部新建的核心区。核心区规划：松江新城先后建立了松江新城建设发展有限公司、方松建设投资有限公司、松江大学城建设发展有限公司、松江轨道交通有限公司、方松街道等开发实体和社区管理机构，整体推进、边建边管，从而形成了多元投资体制和商业化开发城市
8、的机制。其中主要开发商为由上海地产集团有限公司、上海中星集团有限公司、上海国际集团有限公司与松江区政府共同出资 10 亿元人民币组建的上海松江新城建设发展有限公司。松江新城建设发展有限公司负责对松江新城西区包括英式风貌区在内的 7.36 平方公里进行开发建设。这一区域主要以高品质的低密度住宅为主，它将以原生态的绿化环境和异国建筑风格吸引人们入住，尤其是 1 平方公里的英式风貌区，充分展现了英国的居住理念和市镇风情。1.3 临港新城临港新城总面积为二百九十六平方公里，由近一百平方公里的海港新城和近二百平方公里的临港产业区组成。临港新城距上海市中心约 75 公里，距洋山深水港约 32 公里。是洋山
9、国际深水港的重要配套工程。新城将以打造国际一流现代装备制造业为主要目标，综合发展先进制造、现代物流、教育培训、出口加工、内外贸易等产业，形成港、区、城一体的综合型滨海城市，产业方面的效应成为吸入人口的重要因素。临港新城位置图临港新城规划图海港新城是以 5.6 平方公里的滴水湖为中心的城市综合生活服务区，规划面积约为100 平方公里，其中城市建设面积约为 50 平方公里，居住人口 5060 万人。海港新城内的城市居民区包括八块城区，由 14 个标准居住街坊组成，居住区规划面积 6.86 平方公里。主城区的土地的一级开发由上海港城开发（集团）有限公司进行。其主要的职能把主城区的主要土地通过回收，通
10、过基础设施建设来规划。有吞吐地和生地可供开发的实地来进行招商引资。产业区是以产业开发为主的功能区块，面积约 200 平方公里，由重装备产业区、国际物流园区、综合产业区、三新园区以及四个与产业区配套的生活镇构成。其中城市建设面积约为 120 平方公里，居住人口近 50 万人。产业区的开发主体是上海临港经济发展（集团）有限公司（以下简称：临港集团） ，具体负责制定实施产业区发展计划、组织产业区基础设施投入和建设、产业区大市政建设和相关配套，作为产业区的建设和产业的推动者，积极寻求同国内外知名企业的合作，最终将临港产业区建成为国际一流的产业园区。临港集团注册资金 30 亿元，直属市委、市政府领导，是
11、大型国有多元投资企业。现集团下属子公司包括上海漕河泾新兴技术开发区总公司、上海临港国际物流发展有限公司、上海临港集团置业发展有限公司和临港集团与当地政府合作设立的四个分城区发展公司等。1.4 嘉定新城嘉定新城规划面积约 200 平方公里，由新城主城区、安亭、南翔三个组团组成嘉定新城，规划人口约为 80 万。新城主城区规划面积约 122 平方公里，规划人口约为 50 万。嘉定新城主城区的中心区位于嘉定新城主城区南部，东临市级都市工业园区，西接上海国际赛车场及其配套区。具体范围：东至沪嘉高速公路（A12） 、南至宝安公路、西至漳浦河、北至郊区环线（A30） ，总用地面积 17.234 平方公里。由
12、上海嘉定新城发展有限公司负责开发。上海嘉定新城发展有限公司为国有独资公司，注册资本为 3 亿元，由区国资委以现金和国有股权投入。下属上海嘉定新城建设产业发展有限公司、嘉定区住宅综合开发有限责任公司、嘉定区建业投资公司等 3 个子公司。新城公司职能包括：1、规划细化职能：协助政府按照新城总体规划编制控制性规划和详细规划。2、土地开发职能：配合区土地储备机构实施土地储备和土地前期开发。3、建设管理职能：实施新城基础设施、非经营性公用项目的建设和管理。4、经营开发职能：参与重大经营性项目的开发建设，制定社会资本参与合作开发的方案并组织实施。5、投融资职能：制定并实施公司以及政府项目投融资方案。安亭组
13、团规划定位是：以上海国际汽车城核心区和嘉定新城对外交通枢纽建设为动力，以全国最重要的汽车产业基地之一为目标，形成具有上海市郊特色、风貌鲜明、配套齐全、设施完善、居住舒适的现代化城区。1.5 陆家嘴金融贸易区陆家嘴金融贸易区位于上海市内环线浦东段和黄浦江的环绕之中，东至罗山路，南至龙阳路，西至黄浦江，北至黄浦江。与繁华的南京路外滩隔江相望，面积 31 平方公里（户籍人口 40 万），是中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区。区内主要发展金融、贸易、商业、房地产、信息和咨询等第三产业，城市规划和建设目标是成为 21 世纪新上海的中央商务区(CBD)。陆家嘴金融贸易区的土地成片开发和综合经营由上海
14、陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司进行，公司在上海交易所 A 股和 B 股上市。近年来，随着陆家嘴区域逐渐开发完成，公司主营业务从原来单一以土地开发为主逐步向以土地开发与项目建设并重的战略格局转型，从而逐步增加公司长期拥有的优质资产的比重，成为一家以城市开发为主业的房地产公司。自成立至今，公司累计开发土地 11.07 平方公里，转让土地面积 247. 6 万平方米（规划建筑总面积 759.6 万平方米） 。主持了陆家嘴金融中心区（CBD） 、竹园商贸区、东城社区、六里现代生活区、陆家嘴软件园等区域的综合规划开发工作。1.6 金桥出口加工区上海金桥出口加工区位于上海市浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸
15、易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区。金桥出口加工区是 1990 年中国政府批准设立的首家以出口加工区命名的国家级重点开发区，主要发展出口加工贸易和高新技术产业。金桥出口加工区规划面积 27 平方公里，以南北走向的金桥路为界，东部为现代工业园区和现代商贸园区西部为现代生活园区和管理服务中心。上海金桥出口加工区（南区）于 2001 年 9 月经国务院批准设立，由海关监管的特殊区域，规划面积 2.8KM2。 海金桥出口加工区的建设开发、招商引资和房地产业的经营由上海金桥（集团）有限公司进行开发负责，公司是上海浦东 4 个国家级重点开发区集团公司之一，由上海市国有资产监督管理委员会和上海市浦东
16、新区国有资产管理办公室组建。集团公司旗下的上海金桥出口加工区开发股份有限公司为上市公司，负责金桥出口加工区的具体开发业务。1.7 外高桥保税区上海外高桥保税区批准时规划面积为 10 平方公里，位于上海浦东新区，濒临长江入海口，地处黄金水道和黄金岸线的交汇点，紧靠外高桥港区，是全国第一个，也是目前全国15 个保税区中经济总量最大的保税区。保税区 10 平方公里规划用地的房地产开发和经营由上海外高桥（集团）有限公司主要负责；集团下属的外联发、新发展、三联发三个开发公司和保税物流园区公司负责保税区和保税物流园区的土地开发、招商引资、园区管理和客户服务上海外高桥保税区联合发展有限公司（以下简称外联发公
17、司）成立于 1992 年 2 月 28日，总投资 3 亿美元。公司全面负责开发全国开放度最大的保税区上海外高桥保税区第一期 4 平方公里区域。2001 年开始，外联发公司还致力于 1 平方公里外高桥保税物流园区的开发建设。上海市外高桥保税区新发展有限公司主要负责上海市外高桥保税区二期(南块)3 平方公里区域的开发建设和综合经营管理，经过多年的开发，新发展公司已全面完成 3 平方公里开发区域的土地实征和 2.2 平方公里地块的道路、水、电、煤气、通讯、雨水、污水排放等市政配套工作。公司负责开发的地块总体规划包括商贸用地、工业用地和仓储用地，并可根据客商要求建造各类商贸楼、综合办公楼、保税仓库和标
18、准厂房等。上海市外高桥保税区三联发展有限公司成立于 1993 年 4 月 18 日。全面负责开发外高桥保税区中心 3 平方公里区域。上海外高桥（集团）有限公司下属的上市公司上海外高桥保税区开发股份有限公司自身及通过对保税区三家开发公司的持股全面参与上海外高桥保税区十平方公里的综合开发和经营。1.8 张江高科技园区上海市张江高科技园区成立于 1992 年 7 月，位于浦东新区中部，规划面积 25 平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。张江高科技园区的开发与建设由张江（集团）有限公司负责，具体开发业务则由旗下上海市张江高科技园区开发股份有限公司来进行，张江高科于 1
19、996年 4 月在上交所挂牌上市。1.9 漕河泾新兴技术开发区上海漕河泾新兴技术开发区位于上海西南面，东至桂林路（含邮通设备厂） ，南至漕宝路（含中科院生命科学研究院） 、西至新泾港，北至蒲汇塘。开发区是国务院批准的全国首批 14 个国家级经济技术开发区之一，1991 年又被批准为国家级高新技术产业开发区。开发区总规划面积 14.3 平方公里。在漕河泾开发区原规划面积已基本完成开发建设基础上，经国务院批准漕河泾开发区扩区 8.3 平方公里（规划面积） ，开发建设“浦江高科技园” ，使漕河泾开发区实现了跨区域开发建设的“一区一园”发展格局。 其中浦江高科技园区位于闵行区浦江镇内。漕河泾开发区、浦
20、江高科技园地理位置漕河泾新兴技术开发区“ 四至“范围1988 年，上海市人民政府决定将上海市漕河泾微电子工业区开发公司更名为上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司，统一负责开发区的基础建设、资金筹集和运用、土地开发和土地使用权转让、房产经营、创造良好的投资环境，吸引国内外资金和先进技术，创办企业，促进技术、产品贸易及综合业务， 行使市政府授权的开发区的管理职能。2、重要一级土地开发商简介21 上海地产集团上海地产集团与上海市土地储备中心两块牌子、两个独立法人、一套班子管理运作。市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，地产集团是市政府土地储备运作载体。实际工作中，土地储备中心专门从事土地收购储备
21、和滩涂资源投资管理，土地的市场运作和承担投融资功能通过地产集团进行。储备地块在进行必要的基础性建设后，按照土地供应计划交付公开出让。上海地产集团实业类投资上海地产集团储备类投资2.2 上海实业(集团)有限公司上实地产是上海实业（集团）有限公司属下以房地产为主业的大型企业集团，集中了上实集团内部与房地产业相关的多个企业体系和综合资源，形成了重要的内部集成效果。除以地产为主营业务的 A 股上市公司上实发展外，集团旗下还包括崇明东滩、上实置业、波罗的海项目公司等诸多二三级实体。上实地产属下的企业在上海、天津、重庆、成都、济南、青岛、郑州、泉州等多个城市拥有房地产投资开发项目，并已随上实集团走出国门，
22、参与投资了俄罗斯第二大城市圣彼得堡 2.08 平方公里“波罗的海明珠”大型综合城区的开发建设。上实地产的战略定位是“区域开发集成商” ，将利用境内外多元融资渠道，着力在区域开发，住宅房地产、商业房地产、旅游房地产等方面加快拓展。上实地产的区域战略布局，是“以长三角为根基，沿江（长江） 、沿海、沿河（黄河）发展” ，至于核心产品线，应以中档、高档为主， “暂时没有考虑建低价的房子” 。上实地产旗下已经建成和正在开发的重点项目包括：上海崇明东滩国际生态城项目、杨浦区海上海新城创意产业园、朱家角海源别墅精品住宅、南汇海港新城 6 万余亩围海造地工程、青岛大型复合房地产项目达利广场、上海北外滩区域海云
23、天国际广场、海东海、海南海商业中心等。上实地产土地储备量（近 100 平方公里，其中 84.68 平方公里为陈家镇东滩土地，地块约占崇明岛的 15%）位居中国房地产企业之首，企业资产总值、成长潜力均在中国房地产企业中名列前茅。上实地产上海布局图：2.3 上海市城市建设投资开发总公司上海市城市建设投资开发总公司(简称上海城投)成立于 1992 年 7 月，是经上海市人民政府授权从事城市基础设施投资、建设和运营的大型专业投资产业集团公司。上海城投旗下的城投置地负责对总公司房地产板块进行建设和管理，主要业务涵盖上海新城区开发、旧城改造、历史风貌建筑保留保护与修缮、重大工程配套商品房建设等四个方面。重
24、点开发项目有新江湾城、上海新城厢、思南路花园住宅及松江新凯韵意项目。此外，城投置地还承担了松江、嘉定、闵行等 100 多万平方米“四高”居住区建设任务。至 2006 年末，城投置地总资产约 201 亿元。置地集团现有参控股公司 28 家，已开发 房地产面积超过 200 万平方米。2.4、区县一级土地市场开发商除重点规划区域以及上地、上实、城投外，上海一级土地市场剩下的其他部分相对分散，主要集中在各区属国资地产公司，这类公司每个区的数量在 14 家。其共性是:国资控股; 脱胎于政府部门；起家于本地的房地产开发 ,基本上控制了本区县的房地产市场。企业掌门人具有深厚的政府背景和丰富的政府资源。代表性
25、开发商：徐汇区上海城开：是隶属于上海市徐汇区政府的一家国有独资企业。1996 年,徐汇区住宅建设办公室和改制后的徐汇区城市建设开发总公司发起成立上海城开,注册资金 1.8 亿。 上海徐房：成立于 2000 年，属于徐汇区直接投资管理的国有地产公司。 浦东新区上海东方城市花园有限公司上海市浦东新区房地产(集团)有限公司上海康桥半岛(集团)有限公司中邦置业集团有限公司静安区上海静安置业(集团)有限公司上海静安地产(集团)有限公司)普陀区上海西部企业(集团)有限公司上海中环投资开发(集团)有限公司) 黄浦区上海新黄浦集团 宝山区上海金罗店开发有限公司：由上海宝山区城乡建设投资经营有限公司、罗店镇资产经营投资有限公司、上海东昌投资发展有限公司、上海置业有限公司等合资组建，是宝山罗店新镇 6.8 平方公里范围内公共建筑和一级土地开发实体。罗店新镇建设于 2003 年初启动。其中让核心风貌区 1.2 平方公里内有三幅地块，合计261794 平方米，以公开招标方式，已于 2003 年底顺利出让。总投资 55 亿元的罗店新镇大约在 2008 年全部开发完成。目前，金罗店在上海的主要工作是为罗店新镇的物业招商，包括建成的酒店、商场等物业，正处于招商关键阶段。06年底，金罗店开发有限公司的控股公司上海置业(1207.HK)发布公告，考虑分拆旗下上海金罗店开发有限公司(以下简称 “金罗店”)独立上市。
