1、城 市 土 地 置 换开 发 项 目 费 用及 融 资 研 究赵 延 龙 1 ,莫 俊 文 2 ,宁 贵 霞 2(11 兰 州 交 通 大 学 基 建 规 划 处 ,甘 肃 兰 州 730070 ;21 兰 州 交 通 大 学 土 木 工 程 学 院 ,甘 肃 兰 州 730070)摘 要 :文 章 界 定 了 城 市 土 地 置 换 开 发 的 涵 义 ,分 析 了 城 市 土 地 开 发 项 目 的 成 本 和 费 用 构 成 、 融 资 主 体 和 资 金 来 源 ,在 此 基 础 上 ,重 点 探 讨 了 土 地 置 换 项 目 资 本 金 和 债 务 资 金 的 筹 措 。 文 章
2、认 为 ,资 本 金 筹 措 主 要 包 括 政 府 出 资 和 投资 入 股 资 金 两 种 方 式 ;债 务 资 金 筹 措 有 政 策 性 银 行 贷 款 、 房 地 产 开 发 企 业 流 动 资 本 金 贷 款 、 地 产 抵 押 贷 款 、 发 行 土地 置 换 开 发 债 券 和 借 助 房 地 产 证 券 化 等 五 种 实 现 方 式 。关 键 词 :城 市 土 地 ;置 换 开 发 ;资 本 金 ;债 务 资 金 ;筹 措中 图 分 类 号 : F29312 文 献 标 识 码 :C 文 章 编 号 :167226995 (2004) 1220021204城 市 土 地 置
3、 换 开 发 (文 中 简 称 “ 土 地 置 换 ” ) 就 是 依 据 城 市土 地 价 值 规 律 ,在 地 租 杠 杆 的 市 场 调 节 和 政 府 的 宏 观 调 控 之下 ,通 过 城 市 土 地 用 途 、 结 构 、 布 局 、 产 权 等 的 转 换 利 用 和 再 开发 ,实 现 土 地 增 值 ,以 达 到 城 市 土 地 资 源 的 优 化 配 置 ,并 最 终 使城 市 整 体 功 能 最 优 。 随 着 社 会 经 济 的 发 展 ,城 市 内 部 各 个 地 区的 土 地 总 是 在 经 历 着 或 强 或 弱 的 置 换 开 发 。 这 些 土 地 置 换 项
4、目 需 要 多 少 费 用 、 资 金 如 何 筹 集 已 经 受 到 专 家 学 者 的 普 遍 关注 ,成 为 当 前 和 今 后 土 地 管 理 工 作 亟 待 研 究 和 解 决 的 新 的 重 要课 题 。1 城 市 土 地 置 换 开 发 项 目 费 用 分 析土 地 置 换 开 发 主 体 为 达 到 一 定 的 利 用 目 的 ,会 在 土 地 置 换开 发 过 程 中 投 入 各 种 费 用 。 主 要 由 以 下 四 个 方 面 组 成 :一 是 为 取 得 一 定 地 块 的 土 地 使 用 权 而 支 付 的 费 用 ,称 之 为土 地 使 用 权 取 得 费 ;二 是
5、 为 使 土 地 达 到 预 期 利 用 目 的 而 投 入 的费 用 ,称 之 为 基 础 设 施 开 发 建 设 费 ;三 是 依 照 法 规 、 规 章 或 规 范性 文 件 规 定 ,应 当 缴 纳 的 各 种 税 费 ;四 是 根 据 置 换 开 发 企 业 和项 目 情 况 支 出 的 其 它 费 用 ,称 为 置 换 开 发 其 它 费 用 。其 中 ,前 两 个 方 面 的 费 用 一 般 称 为 土 地 置 换 开 发 的 “ 基 本成 本 ” 。不 同 的 土 地 置 换 项 目 ,其 置 换 目 标 和 背 景 不 同 ,置 换 开 发的 费 用 构 成 也 有 所 不
6、同 ,一 般 情 况 下 ,城 市 土 地 置 换 开 发 项 目的 总 费 用 构 成 如 图 1 所 示 。2 城 市 土 地 置 换 开 发 项 目 融 资巧 妇 难 为 无 米 之 炊 ,要 使 土 地 置 换 能 顺 利 进 行 ,关 键 要 有充 足 的 资 金 保 证 。 土 地 置 换 过 程 中 ,置 换 公 司 要 承 担 征 用 农地 、 征 购 土 地 、 配 套 设 施 建 设 、 公 益 设 施 建 设 以 及 部 分 市 政 建 设等 工 作 ,能 否 具 备 灵 活 多 样 的 筹 资 手 段 不 仅 关 系 到 公 司 自 身 的运 转 ,而 且 会 影 响
7、土 地 置 换 的 效 率 。211 融 资 主 体 与 资 金 来 源在 城 市 土 地 置 换 开 发 过 程 中 ,融 资 主 体 是 依 法 成 立 的 项 目法 人 置 换 公 司 ,由 置 换 公 司 进 行 项 目 融 资 活 动 ,并 承 担 融资 责 任 和 风 险 。资 金 来 源 可 依 据 资 金 可 得 性 、 供 应 的 充 足 性 、 融 资 成 本 的高 低 进 行 选 择 ,一 般 情 况 下 ,可 供 选 择 的 资 金 渠 道 主 要 有 : 项目 法 人 自 有 资 金 ; 政 府 财 政 性 资 金 ; 国 内 外 银 行 等 金 融 机构 的 信 贷
8、 资 金 ; 国 内 外 证 券 市 场 资 金 ; 国 内 外 非 银 行 金 融机 构 的 资 金 ,如 信 托 投 资 公 司 、 投 资 基 金 公 司 、 风 险 投 资 公 司 、保 险 公 司 、 租 赁 公 司 等 机 构 的 资 金 ; 外 国 政 府 、 企 业 、 团 体 、 个人 等 的 资 金 ; 国 内 企 业 、 团 体 、 个 人 等 的 资 金 。从 总 体 上 看 ,项 目 的 资 金 来 源 可 分 为 投 入 资 金 和 借 入 资金 ,前 者 形 成 项 目 的 资 本 金 ,后 者 形 成 项 目 的 负 债 ,以 下 分 别 介绍 项 目 资 本
9、金 和 债 务 资 金 的 主 要 筹 措 方 式 。212 置 换 开 发 项 目 资 本 金 筹 措资 本 金 是 指 项 目 投 资 中 由 投 资 者 提 供 的 资 金 ,对 项 目 来 说作 者 简 介 :赵 延 龙 (1964 - ) ,男 ,甘 肃 省 兰 州 市 人 ,教 授 ,兰 州 交 通 大 学 基 建 规 划 处 处 长 ,主 要 从 事 土 地 规 划 、 土 地 开 发 方 面 的 研究 。2004112 资 源 产 业 经 济RES OURCE INDUS TRIAL ECONOM Y” 第 17 卷 总 第 204 期 ” mv 中 国 国 土 资 源 经 济
10、NA TURAL RES OURCE ECONOMICS O F CHINA2004112mw ” 第 17 卷 总 第 204 期 ”表 1 房 地 产 开 发 企 业 流 动 资 金 贷 款 用 途序 号 项 目 内 容1 置 换 开 发 项 目 前 期工 程 所 需 资 金规 划 设 计 费 ,可 行 性 研 究 费 ,水 文 、 地质 勘 察 设 计 、 测 绘 费 ,“ 三 通 一 平 ” 等费 用 。2 土 地 置 换 开 发 、 基 础设 施 建 设 所 需 资 金拆 迁 补 偿 费 ,安 置 补 助 费 ,为 生 产 和居 民 生 活 服 务 的 道 路 、 供 水 、 供 电
11、 、 供气 、 排 污 、 排 洪 、 照 明 、 绿 化 、 环 卫 设施 、 通 讯 等 建 设 费 用3 公 共 设 施 配 套 建 设所 需 资 金必 须 由 土 地 置 换 公 司 负 责 的 、 影 响 全局 的 居 委 会 、 派 出 所 、 托 儿 所 、 幼 儿园 、 消 防 设 施 、 锅 炉 房 、 配 电 室 、 水 塔 、自 行 车 棚 、 公 共 厕 所 建 设 所 需 费 用 。押 贷 款 。 根 据 担 保 法 ,土 地 置 换 公 司 可 以 将 其 持 有 的 土 地 使用 权 抵 押 给 银 行 ,获 得 土 地 置 换 开 发 抵 押 贷 款 。抵 押
12、贷 款 期 满 时 ,土 地 置 换 公 司 如 能 全 部 偿 还 贷 款 本 息 ,抵 押 关 系 自 动 解 除 。 否 则 ,可 以 向 抵 押 权 人 申 请 部 分 贷 款 展 期归 还 ,但 如 果 抵 押 权 人 不 同 意 展 期 或 展 期 届 满 仍 不 能 偿 还 贷款 ,抵 押 权 人 有 权 处 分 部 分 或 全 部 抵 押 物 。 但 是 ,受 我 国 法 律的 约 束 ,抵 押 银 行 不 能 采 取 出 售 方 式 处 分 土 地 置 换 公 司 的 设 押土 地 资 产 ,也 不 能 拥 有 以 土 地 使 用 权 入 股 的 土 地 法 人 财 产 权
13、,因 而 银 行 处 分 抵 押 物 、 回 收 抵 押 贷 款 只 能 谋 求 其 它 做 法 ,这 种做 法 就 是 债 权 转 股 权 ,具 体 操 作 方 式 有 两 种 :一 种 是 抵 押 银 行 寻 找 具 有 投 资 能 力 的 单 位 和 个 人 代 土 地置 换 公 司 偿 还 借 款 余 额 ,投 资 者 将 代 为 偿 还 的 资 金 作 为 对 土 地置 换 公 司 的 资 本 注 入 ,并 转 换 成 相 应 的 股 份 (图 3a) ;另 一 种 就是 现 行 的 债 转 股 方 案 ,把 原 银 行 与 公 司 间 的 债 权 债 务 关 系 转 变为 金 融
14、资 产 管 理 公 司 与 土 地 置 换 公 司 间 的 持 股 与 被 持 股 的 关系 ,将 土 地 置 换 公 司 的 还 本 付 息 转 变 为 按 股 分 红 。 在 这 里 ,金融 资 产 管 理 公 司 实 际 上 成 为 置 换 公 司 阶 段 性 持 股 的 股 东 ,依 法行 使 股 东 权 利 ,参 与 公 司 重 大 事 务 的 决 策 ,在 公 司 经 济 状 况 好转 以 后 ,可 通 过 上 市 、 转 让 或 公 司 回 购 方 式 回 收 这 笔 资 金 (图3b) 。图 3 土 地 置 换 公 司 地 产 抵 押 贷 款图 4 土 地 置 换 开 发 债
15、券 的 运 作21314 发 行 土 地 置 换 开 发 债 券债 券 融 资 是 指 项 目 法 人 以 自 身 的 财 务 状 况 和 信 用 条 件 为基 础 ,通 过 发 行 企 业 债 券 筹 集 资 金 ,用 于 项 目 的 融 资 方 式 。 土地 置 换 公 司 可 以 根 据 公 司 法 第 一 百 六 十 五 条 之 规 定 ,面 向 社会 发 行 土 地 置 换 开 发 债 券 (图 4) 。 所 筹 资 金 专 项 用 于 具 体 的 土地 置 换 开 发 项 目 ,债 券 本 息 由 土 地 置 换 开 发 项 目 产 生 的 收 益 支付 。 投 资 者 可 在 依
16、 法 设 立 的 证 券 交 易 所 转 让 债 券 、 取 得 现 金 、转 嫁 风 险 ,也 可 将 其 质 押 给 金 融 部 门 获 取 资 金 。21315 借 助 房 地 产 证 券 化REITS(Real Estate Investment Trust) 是 美 国 房地 产 证 券 化 的 主 要 形 式 之 一 ,是 由 房 地 产 投 资 信 托基 金 公 司 负 责 对 外 发 行 受 益 凭 证 ,向 投 资 大 众 募 集资 金 ,然 后 将 资 金 委 托 给 一 家 房 地 产 开 发 公 司 ,由其 负 责 投 资 标 的 的 开 发 、 管 理 及 出 售 ,
17、所 获 收 益 在扣 除 一 般 房 地 产 管 理 费 用 及 买 卖 佣 金 后 ,由 受 益 凭证 持 有 人 分 享 (图 5) 。REITS以 其 筹 资 渠 道 广 、 资 产 规 模 大 、 投 资 风险 小 、 股 东 收 益 可 观 ,得 到 我 国 学 者 的 肯 定 和 重 视 ,有 关 我 国 REITS 的 构 建 、 监 管 、 法 律 环 境 、 税 收 政策 、 类 型 选 择 等 问 题 已 推 出 初 步 方 案 (王 洪 卫 和 范寅 ,1999) ,以 及 土 地 开 发 过 程 中 REITS 运 行 的 优 化 模 式 (谭 术魁 ,2001) 。
18、笔 者 期 望 通 过 借 鉴 采 用 ,REITS能 快 速 成 长 为 我 国众 多 土 地 开 发 公 司 强 有 力 的 资 金 支 撑 体 系 ,充 分 发 挥 其 对 土地 、 房 地 产 开 发 、 经 营 的 推 动 作 用 。 如 图 6 所 示 。2004112 资 源 产 业 经 济RES OURCE INDUS TRIAL ECONOM Y” 第 17 卷 总 第 204 期 ” mx 图 6 我 国 REITS 的 运 作 模 式参 考 文 献 :1 莫 俊 文 . 城 市 土 地 置 换 开 发 及 经 济 分 析 以 兰 州 市 雁滩 南 河 道 周 边 土 地
19、置 换 开 发 为 例 D . 兰 州 交 通 大 学 ,2003 , (6) .2 莫 俊 文 ,赵 延 龙 ,宁 贵 霞 . 城 市 土 地 置 换 开 发 收 益 及 分 配研 究 J . 中 国 国 土 资 源 经 济 ,2004 , (7) .3 莫 俊 文 ,赵 延 龙 . 城 市 土 地 置 换 开 发 项 目 融 资 探 讨 J . 城乡 建 设 ,2004 , (3) .4 谭 术 魁 . 中 国 城 市 土 地 市 场 经 营 研 究 M . 北 京 :经 济 出版 社 ,2001. 收 稿 日 期 :2004210229(责 任 编 辑 :马 立 新 )学 会 动 态 中
20、 图 分 类 号 : F40711 文 献 标 识 码 :D 文 章 编 号 :167226995 (2004) 1220024201浙 江 省 地 质 矿 产 经 济 学 会 召 开 2004 年 学 术 年 会浙 江 省 地 质 矿 产 经 济 学 会 于 2004 年 11 月 18 日 至 19 日 在永 康 市 召 开 2004 年 学 术 年 会 。 来 自 全 省 地 矿 、 有 色 、 核 工 业 、煤 炭 、 化 工 等 地 勘 单 位 的 会 员 代 表 及 来 宾 共 62 人 出 席 会 议 。年 会 的 主 题 ,是 交 流 浙 江 地 质 矿 产 经 济 改 革 与
21、 发 展 经 验 ,特 别是 在 贯 彻 落 实 国 务 院 和 省 政 府 关 于 深 化 地 质 勘 查 队 伍 体 制 改革 以 来 取 得 的 进 展 和 经 验 ,探 讨 当 前 地 质 矿 产 经 济 工 作 中 的 热点 和 难 点 问 题 ,提 出 相 应 对 策 和 建 议 ,推 进 全 省 地 质 矿 经 济 的发 展 和 改 革 的 深 化 。参 加 年 会 学 术 交 流 论 文 35 篇 ,有 论 述 地 质 勘 查 产 业 经 济的 发 展 ;有 论 述 深 化 地 质 勘 查 体 制 改 革 ;有 论 述 加 强 矿 业 权 市场 建 设 ;有 论 述 加 强 地
22、 质 勘 查 单 位 (企 业 ) 管 理 ,提 高 经 济 效 益等 内 容 。 通 过 交 流 ,为 会 员 单 位 提 供 相 互 学 习 和 借 鉴 机 会 ,对全 省 地 质 矿 产 经 济 的 发 展 起 到 了 积 极 的 推 动 作 用 。 大 会 评 选出 优 秀 论 文 9 篇 ,其 中 一 等 奖 1 篇 ,二 等 奖 3 篇 ,三 等 奖 5 篇 ,大 会 对 获 奖 的 优 秀 论 文 作 者 进 行 了 表 彰 和 奖 励 。张 盛 丰 理 事 长 在 会 上 作 了 题 为 以 邓 小 平 理 论 和 “ 三 个 代表 ” 重 要 思 想 为 指 导 深 入 进
23、行 地 质 矿 产 经 济 改 革 与 发 展 的 研究 报 告 。 全 面 回 顾 了 五 年 来 浙 江 地 质 矿 产 经 济 改 革 和 发 展 的历 程 ,在 贯 彻 国 务 院 和 省 政 府 关 于 地 质 勘 查 队 伍 管 理 体 制 改 革决 定 以 来 取 得 的 重 大 进 展 和 显 著 成 效 ,表 现 在 全 省 地 质 勘 查 管理 体 制 改 革 得 到 全 面 贯 彻 和 落 实 ;全 省 矿 业 权 市 场 建 设 稳 步 推进 ;全 省 地 质 勘 查 产 业 经 济 得 到 长 足 发 展 ,地 质 勘 查 单 位 综 合实 力 有 了 很 大 提 高
24、 ;地 质 勘 查 服 务 领 域 不 断 扩 大 ,全 面 融 入 浙江 经 济 发 展 之 中 ;地 质 勘 查 单 位 自 身 的 改 革 有 了 很 大 的 进 展 。同 时 指 出 ,取 得 的 成 果 仍 是 阶 段 性 的 ,要 完 成 地 质 勘 查 改 革 总目 标 还 有 很 长 的 路 要 走 ,随 着 改 革 的 深 化 ,各 种 矛 盾 和 问 题 还会 进 一 步 显 露 ,这 就 为 学 会 的 学 术 研 究 提 供 大 量 的 课 题 。 如 何做 好 当 前 学 术 研 究 工 作 ,从 学 术 研 究 指 导 思 想 、 学 术 研 究 课 题内 容 、
25、学 术 研 究 活 动 形 式 、 充 分 发 挥 学 会 的 组 织 作 用 等 方 面 都提 出 明 确 要 求 。大 会 邀 请 了 浙 江 省 审 计 厅 行 政 事 业 审 计 处 高 占 江 处 长 作了 审 计 工 作 与 事 业 单 位 改 革 发 展 的 专 题 讲 座 。(浙 江 省 地 质 矿 产 经 济 学 会 丁 万 兴 供 稿 )中 国 国 土 资 源 经 济NA TURAL RES OURCE ECONOMICS O F CHINA2004112my ” 第 17 卷 总 第 204 期 ”Abstract : According to the law of co
26、nservation of matter , the paperanalyses the research orientation of resource industrial economy. Further2more , it specifically puts forward five study orientations of the specialty ofresource industrial economy through the analysis of usability , multi - func2tions , entirety of natural resources.
27、 The paper considers that resource in2dustrial economy is a new marginal subject with intersection of geology andeconomy.Key words : natural resources ; non - biological resources ; resource indus2try ; industrial economy21Discussion on Expenses and Financing of Urban LandReplacement ProjectZHAO Yan
28、2long1 ,MO J un2wen2 ,NIN G Gui2xia2(11 Capital Const ruction and Planning Depart ment of L anz hou U niversi2ty of Com m unication , L anz hou Gansu 730070 , China ; 21 School of Civ2il Engineering of L anz hou U niversity of Com m unication , L anz hou Gan2su 730070 , China)Abstract : On the premi
29、se of analysis on the cost and expense , financingsubject and the source of capital concerning the item of urban land develop2ment , the paper focuses on the ways of raising capital and debt capital forland replacement , the former include : government investment and becom2ing a shareholder by inves
30、tment ; the latter include : policy - related loan ,floating - money - based loan of real estate development enterprises , mort2gage loan on real estate , issue of bonds of land replacement and in virtue ofsecuritisation of real estate.Key words : Urban land replacement ; capital ; debt capital ; ra
31、ise25Discussion on the System of Acquisition of Land Usefor Mining in China XI Yan2yan( Chinese Academy of L and and Resource Economics , Beijing101149 , China)Abstract : The acquisition of mining rights doesn t mean that you have theland use rights. Conflict exists between exercise of mining rights
32、 and landuse rights , and the effective laws on the ways of acquisition of land use formining have exposed its imperfection. The paper offers some specific mea2sures required for coordinating land use for mining and land use rights.Key words : land for mining ; acquisition system ; mining rights ; l
33、and userights29Introduction to the Reform of Geological ProspectingUnits Thoughts after Investigation and Study of the Reform ofGeological Prospecting Units in Yunnan , Guizhou and SichuanHUAN G Ai2yun( Qinghai Nonf errous Geology and Mineral Resource B ureau , Xining810007 , China)Abstract : The pa
34、per lays special emphasis on the reform achievements thatthe geological prospecting units in Qinghai have been made when they facedthe following disadvantages : adverse natural environment , economic devel2opment comparatively lagged , weakness of industrial economy , capitalshortage , lack of profe
35、ssional personage. The specific methods they haveadopted including : put the people first , follow in order and advance step bystep , seize the opportunity , forge ahead with management system and oper2ation mechanism reform , promote the reform of personnel and allocationsystem.Key words : geologic
36、al prospecting units ; reform ; management system ; op2eration mechanism31Speed up the Development of Geological ProspectingUnits and Build a Well - off Society in an All - roundWay GU Zao( Y unnan Provincial Coal Field and Prospecting B ureau , Kunming650034 , China)Abstract : The paper discusses t
37、he specific methods that can push the devel2opment of geological prospecting units and build a well - off societ y in an all- round way. Including : strive for the building of the contingent of leadingcadres , strengthen vocational education and training for workers , improveenterprise cultural and
38、make great efforts on training team spirit .Key words : geological prospecting units ; a well - off society ; contingent ofleading cadres ; workers training34Pursue People Foremost and Invigorate Internal Dis2tribution Practical Experiences from Shandong Provincial Geologyand Mineral Bureau in Invig
39、orating Salary DistributionL IN Cheng2xuan( S handong Provincial Geology and Minerals B ureau , Jinan 250013 ,China)Abstract : The paper introduces the salary distribution methods adopted byShandong Geology and Minerals Bureau. The main methods : carry out sim2ulated yearly salary system ; set up po
40、st performance salary system with postsalary for subject ; floating wages system with the achievements - relatedwages remaining dominant ; distribution system by taking expenses respon2sibility as the principal thing.Key words : Shandong Geology and Minerals Bureau ; salary distribution ;exploration
41、 ; practice36Discussion on Marketization Process of Interest RateL IN Wen( Worker s Hospital of Hubei Provincial Geology and Miner2al B ureau , W uhan 430072 , China)Abstract : After WTO entry , cut - throat competition of financial market isgetting stronger and stronger , while the leverage of inte
42、rest rate marketiza2tion is also increasingly remarkable. The paper analyses the main situationand negative effect of the present interest rate system , and points out thatinterest marketization is inevitable trend for China s financial reform , in ad2dition , it puts forward ideas regarding promoti
43、ng the process of marketiza2tion.Key words : interest ; marketization ; process39Thoughts and Explanation on the Innovation of Enter2prise System of Geological ProspectingSON G Yue2ming( Hubei Provincial Geology and Minerals Bureau , W uhan 430022 , China)Abstract : The paper discusses the significa
44、nce of establishing effective sys2tem for enterprises including geological prospecting enterprises develop2ment , criticizes the corrupt practice caused by the old mode of thinking :system become a mere formality and cease to be effective in the reform ofenterprises. It goes on giving specific procedures that geological prospectingenterprises can adopt in the system innovation.Key words : system innovation ; thought and explanation2004112 英 文 摘 要A B S T R A C T S” 第 17 卷 总 第 204 期 ” ov
