1、房地产开发企业财务风险及其防范摘要：房地产开发企业在我国尚属一个新兴行业，具有很大的发展潜力，是一个发展潜力较大的行业。由于房地产开发投资周期长、投资额巨大，所以，房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于项目开发，而运用财务杠杆就有可能带来风险。因此，在进行房地产开发投资决策前一定要在考虑自有资金和可能筹集到的资金总量的基础上，选择适合自己企业投资能力的项目，以稳健的发展代替快速扩张,尽可能减少企业财务风险。 关键词：房地产开发；企业；财务风险；风险防范 由于受到不断紧缩的金融信贷政策影响，资本市场严把融资门槛，当前房地产开发企业资金缺口需求明显。 进入 2008 年以来，房地产业内就没有
2、太平过，从王石的“拐点论”，到潘石屹的“百日剧变论” ，从楼盘降价促销，到企业纷纷转让项目，再到各上市公司经营现金流多为负值，对房地产开发企业资金链的问题争论不休，可以肯定的是，资金紧张的迹象不言而喻，这也从一方面凸显房地产开发企业财务风险的隐患。 一、房地产开发企业财务风险内涵 在新会计准则中，对财务风险的定义是：财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。而具体到房地产开发企业，主要是指房地产开发企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资，以及其报酬无法全部收回的可能。
3、因此，财务风险是房地产开发企业非系统性风险之一。房地产开发企业在我国尚属一个新兴行业，具有很大的发展潜力，是一个有发展前景的行业。但由于房地产开发投资周期长、投资额巨大，所以，房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于项目开发，而运用财务杠杆就有可能带来风险。表现在使用财务杠杆，使得资金得以循环使用，前期收益对于后续开发将产生决定性影响。因此，一旦未来房地产市场销售价格、开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化，都会对房地产开发企业的预期收益产生巨大的影响，有可能产生由于实际收益未能达到预期收益，出现无法到期偿还债务或者影响到后续开发的资金链等等。 二、当前房地产开发企业财务风险的市场表现 在全
4、国房地产业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现出来，引起专家学者的关注。由于受到不断紧缩的金融信贷政策，资本市场严把融资门槛，笔者认为，当前房地产开发企业资金缺口需求明显，财务风险凸显，具体有如下四个方面： 1.转让土地项目现象日益突出 2008 年下半年以来，房地产开发企业间土地项目转让的态势比较明显，凸显企业资金紧张，对未来市场信心不足。如上海外高桥发布公告，公开挂牌转让其运作多年的“森兰外高桥”项目中的南部国际社区的 A1-1、A1-2 地块，疑为资金紧张而“割肉”；在重庆，2008 年 4 月份重庆市联合产权交易网重点项目一栏中，各区县挂牌转让项目 17 个，其中房地产项目就有
5、13 个；同时，据中国土地一级开发网信息显示，2008 年 5 月份的前 21 天，转让开发项目的信息达到 45 条，项目来自北京、广东、山西等城市，项目类型种类较多，有别墅、也有住宅、商业项目，这么多省份不同程度地出现了众多中小房企转让土地项目的现象。这一迹象表明当前中小企业的资金已十分紧张，财务隐藏着较大的风险隐患。 2.土地市场流拍、退地现象增多 另外一个值得注意的迹象就是 2008 年以来，以北京为例，北京朝阳区南河滩东路 3 号地块和曾经流拍的来广营清河营住宅及配套，商业金融一号地项目用地在北京市国土局开标，但分别仅有 3 家企业竞标。原计划同时开标的配建廉租房的广渠道路 15 号商
6、品房项目用地，由于投标开发商未到，法定的 3 家而流标。 导致土地拍卖流标、流拍的原因，资金紧张仍然是主要原因。目前开发商的资金自有率普遍只有 25%左右，约 75%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到 35%才能申请项目贷款。很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商不敢轻易拿地。 3.降价促销，回笼资金 随着楼市观望气氛的进一步深化，市场上降价促销的现象开始显现，很多开发企业通过降价促销的方式，加快销售进度，以期达到快速回笼资金以缓解资金压力。在北京某楼盘甚至打出 7.5 折优惠的促销；在深圳有的楼盘打出买房
7、送装修或送汽车的优惠。笔者走访了秦皇岛市正在热销的楼盘“恒大玉龙湾”，它们采取的优惠政策是，只要业主购房，在房屋交付使用前若房屋降价就退差价，以此来吸引购房者。从国家发改委发布的最新统计数据显示，2008 年 9 月份，秦皇岛市房屋销售价格同比上涨 3.8%，环比下降0.1%。9 月份涨幅又创新低。同时，受二手房价格波动，环比出现近一年来首次下降。2008 年以来，全国各地的房地产市场都经历了一段较长时间的观望，这导致整个房地产市场成交缓慢。在业界人士看来“金九银十” 的销售旺季，也没有旺起来。 4.开发企业经营活动现金流净值多为负值 企业财务指标的不乐观一定程度上反映出企业财务风险隐患突出。
8、从 2008 年第三季度公布的房地产上市公司季报中可以发现，在经营性活动现金流净值指标中，多数企业为负值，其中就包括万科、保利、招商、陆家嘴四大房地产公司，其每股经营性现金流量指标分别为万科-0.18 元，招商地产-2.20 ，陆家嘴-0.76，保利最低，为-3.33，从一定程度上显现出当前房地产开发企业的现金流普遍紧张的态势。 从上述种种市场迹象表明房地产开发企业的财务风险已经显现，隐患突出。 三、房地产开发企业财务风险的成因分析 一般来讲，房地产开发企业的财务风险主要来源有：筹资风险、投资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险等五方面，结合当前的实际情况，笔者认为，造成当前房地产开发企业财
9、务风险隐患突出的原因主要有以下三方面：融资风险加大、销售资金回笼不乐观和企业自身土地储备的资金积压等历史遗留原因。 1.融资渠道的严把关，筹资风险加大 这是房地产开发企业当前财务风险最主要的来源之一，金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严把关，导致房地产开发企业融资难度加大，能否筹集到所需的资金，关系着房地产开发企业的未来命运。一方面表现在金融信贷政策的持续紧缩，一方面表现在融资渠道的严把关。 （1）金融信贷政策的持续紧缩 2007 年，中国银监会发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知 ，对商业性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步严格房地产开发贷款条件。这使得开发商通过银行项目融资贷
10、款，再将贷款用于购买土地已不可能。同年 12 月 5 日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧” 。2008 年6 月 7 日，中央银行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点，至此，2008 年上半年已连续五次上调金融机构存款类人民币存款准备金率，目前达到 17.5，创历史新高，此举在控制商业银行的贷款资金规模，控制资金的流动性。金融信贷的持续收紧对房地产开发企业，尤其是中小型企业的融资造成难以估量的影响。由于受全球金融危机的影响，央行在 2008 年 10 月份两次下调存贷款基准利率，对中小企业来说是一个利好的消息。 （2）修正企业所得税预缴税基，对开发商的
11、现金流要求更高 2008 年 4 月国家税务总局发布关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 （国税函2008299 号）明确房地产开发企业在未完工前采取预售方式取得的收入，应按照规定的预计利润率计入利润总额预缴企业所得税，开发产品完工后在按照实际利润进行调整，提高房地产开发企业的预缴计税基数确定标准，对开发商的现金流要求更高。一系列调控政策继续出台，将加速房地产行业的洗牌，相当一部分房企将因资金链的断裂而淡出楼市。 2.整体市场不容乐观，销售进度落后预期，资金回笼不理想 自 2007 年 7 月以来，在紧缩性货币政策及置业者观望氛围浓厚的背景下，全国楼市降价风愈演愈烈，不论房企规模是大是小，皆
12、争相打出降价大旗，以期在淡市中谋取足够的竞争优势，回笼短缺的资金。 事实上，进行降价销售已经成为很多地产企业自救的第一步。在广州、深圳、上海等城市，近几个月来实际楼价都存在不同程度下降。特别是在刚刚过去的被开发商寄予厚望的“金九银十”，全国楼市并没有出现预想中的转折性变化。 四、如何防范和应对房地产开发企业财务风险 在宏观调控下,虽然金融信贷政策有所放松，但土地储备仍可能转变成为企业的包袱。在那些资本原始积累较少，盲目跟随上市房企囤房囤地的企业，应该如何防范和应对财务风险呢？ 1.房地产开发企业财务风险防范的一般方法 笔者认为，房地产开发企业财务风险防范的一般方法有：风险规避、风险损失控制、风
13、险分散和风险转移。 （1）风险规避。规避风险有两种基本途径：第一种是拒绝承担风险，如了解到某项目风险较大，拒绝业主的投标邀请；第二种是放弃以前所承担的风险，这一类事例很少，如了解到某一研究计划有许多过去未发现的新风险，决定放弃研究以避免风险。一般来说，规避风险是一种消极的手段。因为在现代社会经营中广泛存在着各种风险，要想完全规避风险是不可能的。 （2）风险损失控制。风险损失控制是一种具有积极意义的风险处理手段。在现代社会里，风险不仅很多，而且难以完全避免，所以风险损失控制方法具有较强的社会现实性，且可以通过事先控制或采用应急方案，使风险不发生或一旦发生后使损失额降到最小。 （3）风险分散。分散
14、与分离有类似之处，它们的不同在于：分散是将企业承担风险的单位增多或扩大，而分离是将风险单位分离开。通俗地说，分散风险是通过扩大企业规模来增强抵御风险的能力，而分离则是通过分离风险因素而减少风险带来的损失。比如，一个核心的企业可以通过兼并、参股来扩大企业的规模，就可以分散规模经营中的风险，从而提高抵抗风险的能力。规模经济就是分散风险的好办法。 （4）风险转移。这里的风险转移是指风险控制下的转移，而不是财务对策下的有偿转移。风险控制转移只可以转移财务风险或人身风险，包括以下两方面： 将风险的财产或活动转移。主要是通过转卖方式，比如企业卖掉所有的一切设备，就将设备风险也一并转移给对方。总承包商如果担
15、心项目的空调工程会超过投标时的预算，则可以分包给空调安装分包商，这就转移了这种超预算而致亏损的风险。 依据合同将风险转嫁给他人。业主可以利用苛刻的免责条款开脱自己的风险而转移给承包商。这是一种不公平的做法，但承包商在项目较少时往往能够接受。这种风险控制转移与风险财务转移往往容易混淆，最重要的差别是前者往往是有失商业道德的。 2.当前房地产开发企业防范财务风险的路径 在认清防范企业财务风险一般方法的基础上，企业可根据自身特点，分别采用适合自身的风险防范措施。具体到房地产开发企业，有效的应对措施可采取风险分散和风险规避这两种。 （1）方式一：风险分散，即通过调整项目布局和操作方式，在劣势区域采取快
16、进快出方式退出市场，在优势区域通过兼并和合作开发实现规模发展；具体来讲有转嫁到异地二三四线城市和企业联合拿地开发两种策略。 策略一：转向异地二三线城市。对于财务压力较大的房地产企业来说，已经很难与其他企业在一线城市里正面碰撞争夺土地和资金，一线城市成本相对较高，因此，在客观上有分散风险的要求。相比之下，目前二三四线城市楼市周期与一线城市并不同步，从人均收入水平来看，其正值地产发展高峰期，潜力较大。因此，转战二三线甚至三四线城市是企业合理分散当前的财务风险的有效路径，也是企业长期生存和发展之道。事实上很多大型企业已经开始转向二三线城市，如万科、绿地、碧桂园等，关键是要控制好拓展的步伐问题，根据资
17、金情况，理性的投资。 策略二：企业联合拿地开发。要规避风险，更需重视资金周转，如果销售回款状况不好，不但是未来拿地受困，手中其余项目的开发还会受到影响，联合拿地是一种考虑。在这种市场行情，尤其在上海、北京、深圳等一线城市拿地，应当是非常谨慎的，对资金的要求比较大。但是，作为开发商始终是要拿地的，因此，几家公司联合成立项目公司联合拿地、共同开发成为有效方式。一方面，可以分散财务风险，特别是现在销售不畅，回笼资金比较慢，开发过程中急需大量后备资金补充，另一方面，也可以保持各个企业现金流的稳定，等待机会，寻找合适的项目。 （2）方式二：风险规避，即通过退出或放弃的形式来应对，具体来讲选择的策略有企业
18、退出房地产业和企业暂缓拓展计划。 策略一：企业放弃或暂缓项目投资计划。对于财务风险隐患处于较大压力的企业，必要时应该采取“壮士断臂自保” ，对可能导致巨大风险的土地采取出售转让或者退地，放弃一些不理想的项目，以尽可能的减少损失。 策略二：企业退出房地产业。对于财务风险隐患压力非常大的企业，尤其是中小企业，必要时要果断地采取放弃房地产项目，转投其他行业和项目上，以尽可能的减少损失。 总之，在进行房地产开发投资决策前一定要在考虑自有资金和可能筹集到的资金总量的基础上,选择适合自己企业投资能力的项目,以稳健的发展代替快速扩张,尽可能减少企业财务风险。房地产企业财务风险的特点与防范房地产业是国民经济最
19、重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有高风险的极其复杂的系统工程。房地产企业的经营模式具有较大的特殊性，具有资产负债率比较高，投、融资金额均较大、生产周期长等特点。虽然其收益一般也较大，但面对的风险也较一般企业大，特别是在快速扩张过程中其面临更大的风险，因此，必须加强对房地产企业的风险管理。 一、房地产企业的特征与财务风险 作为从事房地产开发和经营的房地产企业，在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性，这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。 1.房地产开发周期与风险。 房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、
20、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大，风险也就越大。首先，房地产开发周期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，产品的成本和售价的不确定性就越大；如随着政府土地政策的变化，土地拍卖价格变化变动越大，房地产企业成本和售价变动越大；随着利率水平的变动，房地产企业成本和售价也发生相应变动。其次，随着社会的进步和生活水平的提高，人们可支配收入增加，对房产的品质要求也越来越高，房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险；如由于房地产产品周期的长久性，其适应性能和替代性也差，一些设计过时的房地产产品面临不能满足人们日益变化的需求的风险。 2.
21、房地产产品特性与风险。 土地与房屋同属于不动产范畴，房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性，造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置，而地理位置则取决于给城市、区域、地段未来发展的趋势，未来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一。因此，房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关，而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定的因素在起作用，房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发
22、产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。与普通企业相比，房地产企业的存货具有单个存货价值巨大，存货的成本按新会计准则公允价值计算，随着土地成本的变化，建筑成本、房屋售价的变化，存货成本随之变动。这说明房地产企业的资产受市场影响较大，资产价值具有相当程度的不稳定性。 3.房地产企业资金供求与风险。 房地产投资是资金密集型的投资，房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说，预售款与银行贷款假设为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高，房地产信托投资基金、
23、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。因为投资额越大，投资周期越长，资金周转也越慢，资金流动性也越差，同时变现性能力也就越差，房地产企业面临财务风险也就越大。房地产企业融资方式越复杂，资金成本控制越困难，房地产企业风险也就越大。高负债率是房地产企业最大的特点之一。大多数房地产企业采取项目资本化的经营模式，通过对项目立项之后再进行融资，而融资的方式多种多样，但是负债占有相当大的比例，主要是银行贷款和房屋预售款。目前我国房地产企业的资产负债率非常高，通常超过 70%，也就是说，一个房地产项目
24、在最初的开发中，自有资金不到 30%.所以，房地产企业极度依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。 4.房地产企业组织结构形式与风险。 在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处，同时也增加了管理的风险。总公司和项目公司也存在委托代理关系，项目公司是代理人，在空间上具有相对的独立性，总公司和项目分公司之间存在比较严重信息不对称，总公司在获取的信息上具有不准确性和滞后性，这削弱了总公司对项目公司的控制。在经营上，项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则，在财务上，总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。 二、房地产企业
25、财务风险的防范措施 1.融资风险的防范。 在对企业融资风险充分评估、测度的基础上，为了降低和控制房地产企业筹资风险，企业应根据本企业的实际情况，制定严格的筹资管理规则并严格遵守。首先，应该收集相关企业的信息，找到房地产行业最佳的资本结构，与本企业的资本结构相比较，评估能否优化本企业的资本结构，降低公司的综合资本成本。同时，公司也应该比较资金筹集的来源、方式、成本和风险，以降低本公司各种筹资来源的成本和风险。其次，公司应该对每个项目的资金筹集活动进行管理，优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。最后，公司也应在本企业内部进行管理，比较分析在本企业内部不同项目的资金筹集活动，分析评估风险和成本
26、。 2.投资风险的防范。 （1 ）做好投资项目的可行性分析。 房地产投资项目的金额大，资金占用时间长，企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容，包括：对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析；对资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程的预测和分析；对资产、负债、所有者权益的预测和分析；预测和分析项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系的预测和分析。对投资项目技术上的可行性进行论证，运用各种方法计算出有关指标，以便合理确定不同项目的优劣。 （2）制定后备
27、措施。 影响企业投资项目收入的不确定因素较多，如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等，因此，收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性，收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。对各项费用估计不足，如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加，市场利率的波动，建设期的延长。此外，投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度，项目的经营管理水平，技术进步与经济发展的状况，国家的投资及产业政策，投资决策部门的预测能力，通货膨胀和汇率等因素，应针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中可制定后备措施，如设定预算应急费，即项目管理组织为了补偿差错、疏漏和其他不确
28、定性，对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金，专款专用。 3.日常资金运营风险的防范。 （1）加强对日常现金流量的预测。 控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动，就短期而言，公司能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于有没有足够的现金用于各种支付。因此，编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算就是通过对现金持有量的安排，使企业保持较高的盈利水平，同时保持一定的流动性，并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成，因为通过现金流量分析，可以观察到企业的经营、投资和财务政策
29、，将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。如通过现金流量分析，企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强，营业现金流量是正值还是负值，原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力，扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。 （2）采用资金集中管理模式。房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，一般会形成集团公司模式，集团公司不是几个公司的简单组合，为了公司能利用集团公司的协同效用，提高公司日常资金运作效率，集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公
30、司及时了解集团资金的流向、安全和效益，防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为；也能够实现集团整体资源的有效配置，解决资金的多头开户的资金余裕和短缺并存问题。资金集中管理的政策，能最大限度的拓展内部融资的渠道，降低资金的闲置形成统一的资金池，以提高资金的使用效率，增强公司的抗风险能力。资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理，由于集中管理具有较大的规模和实力，在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位，如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。 （3）重视经营性现金流。 企业日常经营过程中，日常资金运营风险程度大小取决于日常现金流是否稳定，保持经营现金流的稳定则是控制风险的关
31、键。在企业现金流量的各项指标中，最为基本的就是经营性现金流指标。如果企业没有经营性现金流，就没有长期稳定的现金流供应；经营性现金流的控制是现金流控制管理的关键。房地产企业存货价值比较大，占用了大量现金，构成大量经营现金流流出；房地产企业预收账款也很大，是其最大的经营现金流来源之一。因此，加强对存货和预收账款管理非常必要。房地产企业财务风险管理及其防范摘 要】 通过介绍一般房地产企业财务管理风险的表现形式,对我国房地产企业财务风险管理的现状进行分析, 提出目前我国房地产企业应从树立风险意识, 建立风险防范防止措施;优化资本结构,降低筹资风险;加强投资项目管理,控制投资风险;加强工作人员的财务管理
32、素质四个方面防范财务管理风险。 【关键词】 房地产企业;财务风险; 防范 中图分类号:F811.2 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)02-0054- 02 我国的房地产市场是起步于 80 年代中期的新兴行业,到目前为止是发展最为迅速的行业之一, 为国民经济的快速增长做出了很大的贡献。而现今很多房地产企业资产负债率很高, 很多企业承受着巨大的财务风险。这些风险已经成为很多房地产企业必须面对并且加以解决的棘手问题。 1 房地产企业财务风险表现形式 财务风险是财务系统由于内外环境各种难以预料或无法预料和控制的因素作用,使财务系统运行偏离预期目标而形成的经济损失或额外收益。房地
33、产企业作为典型的资金密集型行业,具有资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点。这些特点决定了一般房地产企业面临的财务风险主要表现为一下几个方面: 1.1 按期偿债风险 大多数房产企业的开发资金由自有资金、预售款、银行借款和经营性欠款四部分组成,自有资本金比重相当低,开发资金大部分来源于银行信贷。同时,由于房地产企业资金回收期长,预期利润具有很大的不确定性,因此,企业面临极大的财务风险。一旦企业未能有效预测并控制风险,发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大。此外,很多房地产企业受高收益驱使,盲目进行多渠道融资活动,如将资金空转、大额存单质押贷款,很可能导致企业没有能力偿还银行债务本息。 1.
34、2 利率变动风险 房地产企业在负债经营期间,由于通货膨胀等影响,贷款利率发生增长变化,利率的增长必然增加公司的资金成本,从而抵减了预期收益。高额的利息将成为房地产企业沉重的负担。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。 1.3 再筹资风险 房地产企业如果资产负债率过高,企业对债权人的偿债保证将降低,这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。 2 当前我国房地产企业财务风险管理的现状 总体说来,我国房地产行业存在诸多问题,从财务管理的角度来说,主要存在以下几方面的问题: 2.1 资产负债率偏高 调查显示,目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达 7
35、5%以上,远高于 60%的警戒线。在房地产企业的项目投资中,需要大量的资金参与运作,在所谓的借贷到资金投资房地产就能赚钱的高回报利益趋动下,很多房地产企业一旦有机会面临项目时,就会盲目地、不合规范地进行各种各样的借债行为,却忽略了从财务预算方面去考虑分析,对开发的房地产项目没从征地成本上、资金运作方面、经济效益的回报率及税收筹划上作细致的财务预算,疏忽了成本控制,从而加大项目成本的投资风险,影响了经济效益,使得房地产企业普遍存在资产负债率偏高这个问题。 2.2 资本方式单一,资本结构不当 这是指企业资本总额中自有资本和借人资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成的财务风险。房地产开发企业一般用自
36、有资金“拿地”, 用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品生产。当前房地产开发投资资金约有 45%来自银行贷款,对银行信贷依赖程度相当高 ,在这种情况下,一旦出现风险,所有风险都压在银行身上,对国民经济非常不利(这次美国的次贷危机便是一例 )。因此,在房地产投资开发过程中 ,借人资本比例越大,资产负债率越高,财务杠杆利益越大,伴随其产生的财务风险也越大。 2.3 财务涉及面广,管理难度较大 当前我国房地产开发企业所反映的财务关系却比较复杂,房地产企业的财务关系一般表现为房地产开发企业与其投资者,政府税务、审计等管理部门,债权人,债务人,企业职工及内部各单位之间的经济关系。由于房地产企业的经济活动
37、中会有大量的、频繁的资金往来结算活动,所以涉及面比较广,承担的风险和责任也就相应的大。 2.4 利率变动风险大 房地产企业在负债经营期间,由于通货膨胀等的影响,贷款利率会发变化。尤其是 2007 年,股市房地产都异常火爆,政府为了进行宏观调控,抑制通货膨胀和经济泡沫的出现,执行加息的政策,致使利率的增长进而增加公司的资金成本,而抵消了房地产企业预期的经济效益,而贷款利率的上升导致的房产市场的萎缩更是对房产市场带来致命一击,成为当前房地产企业的重大财务风险之一。 3 防范房地产企业财务管理风险的对策 3.1 树立风险意识, 建立风险防范防止措施 房地产企业必须针对自身情况树立风险意识, 科学预测
38、一些可能出现的财务风险, 并且设立风险防范机制等应对方案。及时对于管理中的财务风险进行预测和防范。例如, 对于项目财务的控制要有专门的应对机制, 可以通过低风险利率贷款来减少筹资风险, 通过商品结构的调整来降低财务风险。此外, 企业要认真分析内外部环境, 制定多种应对宏观环境的措施, 提高自身的生存适应能力。 3.2 优化资本结构,降低筹资风险 企业负债经营会给企业带来杠杆效益,加大企业的经济效益,但这并不意味着负债比例越高越好。随着负债比例的上升,企业的财务风险也会逐渐加大。企业有贷款就有利息支出,就必然有财务风险存在。因此,必须严格控制负债经营规模。但是,在不同的资本结构下,财务风险是不同
39、的。对房地产企业来说,可以利用本身的良好信用以及土地抵押进行银行贷款以增加资金来源,充分发挥财务杠杆的作用,利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响;另一方面应把债务风险控制在集团可以接受的范围内。通过合理安排产权资本和债务资本的比例关系,寻求最佳的资本结构,将财务风险降到最低。 3.3 加强投资项目管理,控制投资风险 房地产项目投资风险有其自身特点,如投资规模大、开发周期长等,这些特点都决定了房地产投资项目是一项极易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等因素的影响,具有高风险的综合经济活动。通过事先对投资项目,针对其可能面临的风险,单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:合理预期投
40、资效益,加强投资方案的可行性研究。 运用投资组合理论,合理进行投资组合。 采用风险回避措施,避免投资风险。 积极采取其他措施,控制投资风险。开展财务分析 3.4 加强工作人员的财务管理素质 提高房地产企业的财务管理水平,首先要提高财务人员的财务管理素质。业务的好坏直接跟人的素质有关系,财务人员一方面要提高自己的业务水平,另一方面还要学习工程管理、成本控制等房地产专业上的知识。此外还要加强财务人员的职业道德修养,这样可以有助于提高企业的形象。房地产企业可以开展一些业务培训工作来加强财务人员的素质。其次,能够定期对财务人员进行业务水平的考察和培训, 必要时还可以引入考试等竞争淘汰机制。 2008
41、年以来,受世界金融危机的影响,房地产行业开始进入经营相对困难的时期,尽管国家采取多项积极措施对房地产市场进行宏观调控,但是整个行业依然面临着严峻的形势。但是旺盛的购房需求和经济的持续快速发展使得房地产行业较长时期内会保持持续发展,并且对于拉长经济增长周期具有十分重要的意义。因此在当前形势下分析房地产行业中的财务风险及防范,无论在理论上,还是实践中都对我国经济保持良好的运行形态具有极大的促进作用房地产企业财务风险及其防范摘要:本文分析了房地产企业财务风险的类型及其产生的原因，进一步提出防范房地产企业财务风险防范措施的具体思路和建议，以期能够对我国房地产企业的财务风险管理有所帮助，为企业管理当局进
42、行财务风险防范提供新的参考。关键词:房地产 财务 风险 防范房地产行业是我国第三产业的重要组成部分，对我国国民经济水平的整体提高具有非常重要的现实意义。可以说，房地产行业随着我国经济的快速方法中，在财务方面承受了过多的风险，而作为一个典型的金融行业，自身的投资具有高风险的特征。随着我国整体金融环境的紧缩，房地产行业的进一步发展受到了严重的限制，这种情况下，如果通过有效的拓展金融融资渠道来对现状进行突破，成为房地产行业发展过程中不可回避的重要问题之一。一、我国房地产企业财务风险分析(一) 我房地产企业财务风险类型1、投资风险近年来，我国房地产市场持续升温，房地产开发的投资规模也越来越大，因此销售
43、价格也在不断上升。房价过高，导致了房地产市场的空置率也上升。然而空置率高，房价应该低，空置率低，房价才会升高，但是我国房地产市场这种不正常的现象不仅长期存在而且越来越严重。囤积房源，高价出售，购房者越来越无法跟上疯涨的房价，消费力不足导致购房需求下降，使得空置房形成。现在，很多房地产商过分注重利润较高的别墅、高档公寓等，而低利润的经济适用房却不被开发商所重视，这种现象不符合市场化的要求。不注重把握建房结构类型及各类型所占的比例，就不能更好的进行房地产业的开发投资管理，使供需达到平衡。房地产投资量大，一旦投资决策发生错误，将会造成严重损失，因此，房地产业的投资约束力应强于别的行业。2、融资风险房
44、地产开发融资是指为支持房地产开发建设，房地产行业的自身发展情况对房地产开发企业的影响无疑是巨大的。尤其是针对我国现阶段对房地产行业的调控政策来说，房地产开发行业自身面临着严重的融资风险。因此企业有不同的融资方式，银行信贷是房地产融资的主要渠道，股票和债券融资也是房地产融资的一种方式只是所占比例较小。3、财务管理机制方面的风险我国房地产行业起步晚，虽然发展迅猛，但仍不够成熟，大部分房地产企业的财务管理机制并不健全。主要表现在缺乏财务管理预算制度、内部财务核算制度不健全，内部控制机制不健全等各方面。（二）房地产业内部财务控制机制不够严格我国房地产企业大多没有建立内部财务控制监控机制，就算有，也是不
45、严格的财务监督控制机制，偏重于事后补救控制而忽略事前的预防控制，有些企业将管理监督合为一体，导致对财经纪律的忽视，难以进行有效地约束，增加了财务风险的发生。二、房地产企业财务风险的防范措施(一) 投资风险的防范1、加强投资环境的预测加强市场调查，选择最优投资区域，可以从地理位置、交通便利、城市未来发展趋势方面进行分析。房地长行业的投资类型是根据房地产的主要用途和自身所处的地理位置所决定的，这一类项目中，必须做好市场调查，通过严谨的调研对目标做出正确的决策。针对市场进行的分析，应该重点考虑到我国房地产市场的特点和我过现阶段经济发展的整体趋势，及时的掌握市场情况的变化。2、采取风险回避措施针对项目
46、的研究过程中，需要重点对政策的变动作出积极主动的反应，同时对市场需求的变化采取积极主动的态度，尽可能的通过风险预测来实现自身的稳定生产。(二) 融资风险的防范1、发展多元化直接融资方式银行贷款作为房地产行业的主要融资渠道，商业文化是一种短期的间接融资方式，不过这种融资方式受到银行政策的影响，当期风险较大，因此，房地产行业如果进一步发展，就要不断的对多元化的融资渠道进行开发。房地产企业很难通过上市途径进行融资，因为在沪深股市上发行股票必需在投资规模、盈利记录、公司管理等方面达到要求，然而大部分房地产企业很难达到要求。因此，只有适度放宽股票融资政策的限制，提高直接融资比重，分散融资风险。2、促进多
47、样化间接融资形式我国的间接融资空间相对于国际的平均水平来说，更为宽广。银行作为房地产行业的主要融资渠道，自身的服务方式的创新对房地产行业的整体发展水平会起到非常重要的影响，但是就我国现阶段的银行体系来说，为房地产行业提供融资服务的方式过于单一。这种情况下，银行有必要对现有的服务方向进行改变，创建新的服务方式，为企业提供各种担保和抵押贷款。(三) 资金回收风险的防范1、制定有效的销售战略关于房地产行业的资金回笼问题，主要受到其生产的房产能否顺利的实现其使用价值。而商品价值的实现，可以说，受到众多因素的共同影响，尤其是销售策略和整体的服务体系的构建情况，更是对最终的销售情况会起到至关重要的影响。于
48、此同时，企业还必建立完善的售后服务体系，解决客户的后顾之忧，树立良好的企业形象和声誉。 2、加强应收账款和预付账款管理房地产企业应更重视应收账款管理，强化合同订单的管理，提高预收账款的比例。加强货款回收管理，落实催收责任，提高应收款的周转速度。同时在支付供应商的货款时，尽量减少拖延预付款金额时间的方式。尽量调整应收账款与应付账款时间与企业发展相一致。采取财务风险控制措施，降低坏账比例。三、结束语房地产业同其他行业相比，具有投资大、风险高、周期久、地域性强等特点。由于我国房地产业起步晚、基础差、规模小、行业尚未实现规范化，加上我国金融体系的不完善，使不少房地产企业有较高的预收账款、借款费用，致使
49、资产负债比率过高，进而要求企业提高其偿债能力，这将在一定程度上制约企业的经营活动，影响企业的盈利能力，从而使企业承受巨大的财务风险。国内房地产企业财务风险及防范措施摘要：在经济全球化、竞争国际化、知识经济化的新经济时代，财务风险已成为我国房地产企业迫切需要解决的现实问题。因此，从房地产企业财务风险的表现形式入手，具体分析了当前我国房地产企业财务风险的成因，并提出了发挥财务风险管理职能，避免陷入财务危机的一些管理措施，用来保证房地产企业获得长期的经济效益和得到稳定的发展。 随着我国经济的高速发展，全国各地出现了“房地产热” 。与国外房地产业相比，我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，远未实现规范化。加之目前受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响，房地产企业承受着巨大的财务风险，已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题。一、房地产开发企业财务风险概论及表现形式财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当而使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险，财务风险有广义和狭义之分。狭义的财务风险，是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益产生大幅度变动的风险。广义的财务风险，是企业在筹资、投资、资金运营及利润分配等财务活动中因各种因素而导致的对企业的生存、盈利及发展等方面的重大影响。房地产企业的财务风险具体表现为： 1.偿债具有很大的
