1、摘 要企业财务状况的好坏会直接影响企业的生存和发展,进而影响我国经济发展和社会稳定。对企业进行财务风险管理的系统和深入的研究具有极为重要的意义。近年来,我国房地产业的发展突飞猛进,房地产政策的改进,以及金融界政策的创新,不断地为房地产企业创造越来越广阔的发展空间。然而,由于房地产业属于高投资、高风险、高收益的行业,加上我国的房地产业尚不够规范化,金融体系的不完善,房地产业在高速猛进的同时,也承担着巨大的财务风险,因此,如何识别、评价、防范企业的财务风险已经成为亟待解决的重要课题。本文研究的是房地产企业如何有效控制财务风险,从财务风险的一般理论着手,结合了现阶段国内外关于财务风险的研究方法和研究
2、思路,阐述了财务风险的涵义、财务风险的主要成因、财务风险的主要类型以及财务风险的基本特征,并根据房地产企业资金来源和资金投入环节,讨论了我国房地产企业的财务风险主要表现为融资风险,投资风险、资金回收风险和收益分配风险,这几类风险贯穿了整个房地产开发环节,而且不同房地产企业风险体现的环节可能不一样,都需要针对每一个企业的具体情况做出相应的措施来防范风险。所以本文从我国房地产企业融资、投资和日常资金运营三个方面对企业进行财务风险成因分析,并提出关于房地产企业财务风险的防范和控制措施,财务风险的预警系统的构建,在此基础上分别从房地产企业的融资、投资和资金的回收三个方面来阐述房地产企业在财务领域如何有
3、效防范财务风险。关键词:财务风险,房地产企业,成因分析,防范与控制注:本设计(论文)题目来源于实际应用。AbstractFinancial situation of enterprises will directly affect the survival and development, thereby affecting economic development and social stability. Financial risk management for enterprise systems and in-depth study has very important signif
4、icance.In this paper, is the real estate business How to effectively control financial risk, financial risk from the general theory of working, combined with the present stage of financial risk home and abroad on research methods and research ideas to explain the meaning of financial risk, financial
5、 risk of the main causes, The main types of financial risk and the basic characteristics of financial risk, and corporate funding sources and based on the real estate investment links, real estate companies in China are discussed mainly for the financial risk of financing risk, investment risk, risk
6、s and benefits of the recovery of funds allocation of risk, these types of risk areas throughout the entire real estate development, and different aspects of the real estate business risk may not be reflected in the same need for the specific situation of each enterprise to make the appropriate meas
7、ures to prevent risks. So this article from our real estate corporate finance, investment funds and daily operations of three enterprises with regard to the causes of financial risk analysis, and the real estate business on the financial risk prevention and control measures, early warning systems of
8、 financial risk to build, on this basis , respectively, from real estate financing companies, investment and the recovery of funds described three aspects of real estate enterprises in the financial area how to effectively guard against financial risks.Key words: Financial risk, The real estate busi
9、ness, Analyzed the cause, Against and control目 录1 绪论 .11.1 题目背景及目的 .11.1.1 题目背景 .11.1.2 题目研究目的 .21.2 国内外研究状况 .21.2.1 国外财务风险研究现状 .21.2.2 国内研究现状 .41.3 题目研究方法 .61.4 论文构成及研究内容 .61.4.1 论文的研究内容 .61.4.2 论文的构成 .72房地产企业财务风险的基本理论 .72.1 房地产与房地产业的概念 .72.2 房地产企业风险 .82.3 房地产企业财务风险 .102.3.1 房地产企业财务风险的涵义 .102.3.2 房
10、地产企业财务风险的基本特征 .112.3.3 房地产企业财务风险的类型 .122.4 房地产企业财务风险管理 .132.4.1 财务风险管理的涵义 .132.4.2 房地产企业财务风险管理的程序 .132.4.3 房地产企业财务风险管理的职能 .143.我国房地产企业财务风险现状及成因 .143.1 我国房地产企业财务风险的现状 .143.2 我国房地产企业财务风险成因分析 .164我国房地产企业财务风险的防范和控制措施 .194.1 房地产企业财务风险的防范和控制的基本思路 .194.2 针对筹资活动过程中的财务风险的防范措施 .214.3 针对投资过程中的财务风险的防范措施 .224.4
11、针对日常资金运营中的财务风险的防范措施 .225案例分析 .245.1NK 房地产公司简介: .245.2NK 房地产公司财务风险防范和控制 .245.2.1.NK 房地产公司在筹资方面的财务风险控制与防范 .245.2.2 NK 房地产公司在投资方面的财务风险控制与防范 .255.2.3.NK 房地产公司在日常资金运作方面的财务风险控制与防范 .26结 论 .27参考文献 .28致 谢 .2911 绪 论1.1题目背景及目的1.1.1题目背景房地产开发企业是指进行城市土地及综合开发、经营和管理,具有独立法人资格,实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。近年来,我国房地产企业发展迅猛,房地
12、产业已经成为国门经济支柱之一,伴随着房地产政策的改进,以及金融政策的创新,不断地为房地产业创造出越来越广阔的发展空间。房地产业作为一个尚未成熟的新兴行业,丰厚的利润也自然吸引许多房地产开发公司的参与。正因为中国房地产市场拥有如此广阔的前景,吸引了大批的投资者进入房地产业,使得该行业的竞争日趋激烈,其面临的风险也不容忽视。房地产企业是资金密集型行业,开发一个项目需要投入大量的资金,而我国房地产企业的资金来源主要来自银行贷款。据统计,我国的房地产企业的平均负债率为 75%,不少房地产企业资产负债率在 70%以上,有的高达 90%,比香港房地产企业负债率 30-40%高出一倍多。如此高的负债率,必然
13、会加大房地产企业的财务风险。现今很多房地产企业资产负债率过高,承受着巨大的财务风险。这些风险已经成为很多房地产企业必须面对并且加以解决的棘手问题。我国的房地产市场是起步于 80 年代中期的新兴行业,到目前为止是发展最为迅速的行业之一, 为国民经济的快速增长做出了很大的贡献。由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小,其企业行为远未实现规范化,与国外房地产业相比有很大差距。由于经济的发展,人民生活水平的提高,对房地产的需求呈现日益扩大的趋势,使得房地产行业资产规模迅速扩张,但同时国家也逐渐加强了对房地产行业的宏观调控,这样,房地产企业出现财务危机的可能性更加大。随着国家一系列宏观调控措施的出台,
14、比如:关于进一步加强房地产信贷业管理的通知 、关于促进房地产市场持续健康发展的通知 、 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 ,鼓励地方政府开发经济适用房、廉租房等等,这些措施将严格控制房地产开发贷款、土地贷款、土地储备贷款的发放,规定房地产项目开发前必须一次性付清土地费用,开发资金将更加紧缺,甚至出现资2金链断裂危险;清算土地增值税使企业资金投入剧增的同时,也使企业的税费成本大幅度增加;经济适用房、廉租房和依靠高楼价和土地资源增值获取高额利润的年代宣告终结,房地产业将进入“微利时代” 。 2010 年对于中国的房地产行业来说,是名副其实的政策调控年。1 月,国务院“国十一条”出
15、台,明确要求二套房贷首付不得低于 40%;3 月,中国国务院总理温家宝在十一届全国人大三次会议作政府工作报告中明确提出要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头;4 月,国务院“新国十条”出台,剑指投机性购房需求;10 月, “十二五”规划纲要草案出台,房地产或成为头号调控产业,将不再是国家支柱产业。各地政府纷纷出台“限购令” ,系列措施迫使房地产企业不得不迅速调整自己的发展战略。加强开发项目的经营管理,特别是财务风险管理,提高资金使用效果,提升竞争力,向效率和创新要利润将是未来房地产业健康发展的必由之路。1.1.2题目研究目的在房地产行业,据世界银行统计,人均 GDP 达到 600-800 美元之间
16、,住宅产业将进入高速增长阶段。从国际经验看,人均 GDP 在 7000-8000 美元之前,房地产将始终保持旺盛势头。目前中国仁君 GDP 约 100 美元,国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产处于高速发展阶段。沪深股市中现在专门从事房地产开发的公司有 60 余家。同时,累计有 200 多家非房地产类上市公司投资房地产,与一直从事房地产开发的企业相比,这些公司缺乏经营房地产的基础和经验,面临更大的投资风险。种种迹象表明,我国的房地产企业财务风险逐渐加大,防范和化解财务风险的任务日益紧迫,财务风险管理成为房地产企业亟待解决的重要课题。1.2国内外研究状况1.2.1国外财务风险研究现状西方
17、发达国家的房地产市场发展时间比较长、市场也比较完善,对房地产企业财务风险管理理论的研究是随着西方企业面临的理财环境的变化而产生和发展的。国外学术界对房地产市场的研究大多是集中在分析房地产行业的发展与国民经济的关系上。20 世纪 50 年代以后,面对激烈的市场竞争和买房市场趋势的出现,在总结历史经验教训的基础上,财务经理普遍认识到公司内部的财务决策是最为重3要的问题,在财务风险管理方面,对公司股票和债券的价值测算取得了重大突破。从 20 世纪 60 年代中期开始,伴随着世界范围内新技术革命浪潮的冲击和金融市场的蓬勃发展,市场环境日益复杂,投资风险不断加大,这一时期对房地产企业财务风险管理方面的研
18、究着重于投资风险。马克维茨将统计学中期望与方差的概念引入资产组合问题的研究,提出用资产收益的期望来衡量预期收益/用资产收益的标准差来度量风险的思想,将风险定量化,为金融风险的研究开辟了一条全新的思路,他首次研究了证券资产的投资组合问题,并引入了系统风险和非系统风险的概念,给出了在一定预期收益水平下使投资风险达到最小化的最优投资组合计算方法,改变了过去以常识或者经验等定性的衡量风险的方法。1964 年和 195 年,美国著名的财务管理专家夏普和林特纳等人在马可维茨的基础上做了深入研究,提出了资本定价模型(CAPM) ,揭示了风险与报酬的关系。尽管 CAPM 模型得到公认,但在实际应用中仍旧存在一
19、些明显的缺陷。1975年,Morton 提出了所谓的多因素 CAPM 模型,在市场因素的基础上引入其他市场外部的因素,对传统的 CAPM 模型进行修正.Ross 于 1976 年在多因素的 CAPM 模型的基础上进一步提出了套利定价理论,进一步发展了资本资产定价理论。20 世纪 80 年代以后,企业财务管理进入深化发展的新阶段,这在一定程度上带动了对财务风险的研究。公司日益重视财务风险的防范与控制,其结果是效用理论、线性规划、对策论、概率分布、模拟技术等数量方法在财务管理中的应用与日俱增。1985 年,弗莱德曼和奥特曼等人应用了回归分析法的方法来创立模型,促进了神经网络模型的出现,而神经网络的
20、应用最初是由Tam(1991)、Tam 和 Kiang(1992)、Dutta 和 Shekhar(1992)、建议用于银行破产预测。从 90 年代开始,又出现了新的财务风险评估工具风险价值度量法(VaR:Value at Risk) ,使财务风险管理又迈向新的里程碑,国际研究机构 30人小组和国际呼唤与衍生品协会等社团一致推荐,将 VaR 方法作为市场风险测量和控制的最佳方法。20 世纪 90 年代末期开始,全面风险管理开始盛行。由于完整的风险管理包括风险的识别、度量和控制三个过程,并且对出现的风险进行控制是风险管理的最终目的,因此,人们提出了整体风险管理(TRM:Total Risk Ma
21、nagement)的思想。TRM 技术克服了包括 VAR 在内的现有风险管理技术的基4本弱点,将风险管理中的价格、概率、偏好三个要素综合起来进行系统的和动态的决策,从而可以实现风险与风险偏好之间的均衡,使投资者承担愿意承担的风险从而获得最大的风险报酬。尤其重要的是它可以使由若干单个决策者组合而成的机构主体在风险管理中最优的控制风险,不至于由于某一决策者的行为而造成整个结构遭受过大的风险损失。所以 TRM 为完整的风险管理开辟了新的道路和视野。1997 年的亚洲金融危机和 1998 年 10 月美国发生的长期资本管理公司事件,使得金融界开始进一步深入考虑风险防范与管理问题,他们发现金融风险往往是
22、以复合的形式存在,单一形式的金融风险往往具有互相联动性,风险管理不仅是对过去单个业务的单个风险进行管理,而应从整个系统的角度对所有的风险的综合管理。企业风险管理(ERM:Enterprise Risk Managment)理论就是在这种背景中应运而生,它要求风险管理系统不仅仅处理市场风险或者信用风险,还要求处理各种风险,并要求包括风险涉及的各种资产与资产组合,以及承担这些风险的各个业务单位。国外企业在房地产企业财务风险管理制度方面的主要特点是建立风险管理委员会,对企业的风险进行统一的管理,委员会直接向公司董事会负责,通常下设风险管理部、审计部等对风险进行具体的管理。1.2.2国内研究现状目前,
23、我国房地产企业没有风险管理部门,更谈不上对企业的风险管理进行统筹规划和集中管理。不过最近几年情况正在转变。随着改革开发的进一步深入和中国加入 WTO 以来,外资企业进入中国,国外的先进的风险管理理念和管理方法逐渐传入我国,一些对风险管理比较重视,观念比较先进的房地产企业开始认识到对风险管理进行统筹规划的重要性,开始慢慢尝试建立自己的风险管理模式,但对风险管理仍旧处于个别部门或者局部项目,其人力与财力的配备还远远不够。我国理论界对风险管理的研究是随着改革开放的兴起与深入,逐步由“引进”风险管理思想转变为独立地综合深入地研究风险问题。从 1980 年到 1982年,我国理论工作者开始向国内介绍风险
24、问题以及风险决策方法,风险管理理论开始引起各界重视,在经济、环境、勘测等领域都有了对风险理论应用的探讨,理论界开始介绍西方的风险企业和风险企业家,并开始具体研究我国的风险问题,提出了风险的定义和分类。5在全国房地产行业快速发展的同时,房地产行业的风险也逐渐显现,引起了专家学者的高度关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出, “十五”期间我国房地产行业表现出四个方面的问题:资金来源相对单一,银行风险大;房价增长过快,价格和市场风险偏高;城市开发过快,土地成本升高;粗式开放经营,耗能过大。房地产企业财务风险管理的研究主要是通过资产负债表、利润表、现金流量表,分析房地产企业财务状况
25、及其变动趋势的,从财务报表的会计信息中挖掘企业内在的财务关系。国内对房地产企业财务风险研究多数是采用单变量判定模型、多变量财务风险模型、神经网络分析模型等来建立财务危机预警模型,通过这种模型可以对房地产企业的财务危机进行预测和报警。另外,国内学术界对财务风险研究起步较晚,对分行业进行研究也是近几年开始的,因此,现有的针对房地产公司的财务风险研究大部分都还停留在定性研究和已构建出的预警模型进行实证研究的层面上,针对中国房地产类公司专门构建财务危机预警模型的深入研究目前还在尝试阶段。周赞和唐炜(2006)通过比较 2003 年房地产行业 ST 公司和非 ST 公司的财务数据得出结论,认为现金比率、
26、资产负债率、负债总权益、已获利息倍数、流动资产周转率和应收账款周转率等指标在两类公司中表现出较大的差异,ST公司明显差于非 ST 公司,而且越接近财务困境年份这种差异越明显 1。龙胜平和郑立琴(2007)以主成份分析法和 Logistic 回归分析相结合的方法,对中国房地产公司构建了财务风险预警模型,且用中国 2005 年上海和深圳两市的房地产公司的财务数据做了实证,结果表明流动比率、股东权益周转率、总资产周转率、净利润增长率、主营业务利润率、总资产收益率、净资产收益率、每股收益、现金比率和可持续增长率对房地产企业的财务风险显示出了较好的预测能力 1。总体来说,目前我国房地产企业财务风险的研究主要表现为:1 以往研究多数是对所有企业建立通用的评价模型,较少地考虑某个具体的行业。2 目前我国房地产企业的财务风险管理技术的应用还非常有限,只是在保险型的风险转移以及风险自留技术得到了较为普遍的应用,如在企业内部建立风险基金、偿债基金、坏账准备金、短期投资跌价准备、长期投资减值准