1、房地产策划代理关键环节房地产二级市场策划代理之“五环节”模式，是指在房地产二级市场上，房地产中介代理公司以其拥有的策划力和销售力为核心竞争力，以项目前期策划为项目代理权竞争利器，以项目营销策划为驾驭代理项目的主要营销手段，以项目销售代理执行为实现代理项目销售的主要营销内容，以实现代理项目营销的优质、高效为目标的策划代理实战模式。 第一环节：代理市场前期策划项目前期策划 根据项目的基本情况准备项目策划报告。由于在取得项目销售代理权之前，中介机构尚无法对项目进行深入的论证和考量，所出具的项目策划报告具有初步性质，可称之为项目前期策划或预策划。但为了顺利赢得项目代理权，中介机构必须对项目前期策划引起
2、足够的重视，其策划产品（报告）应能基本体现中介机构的策划力和销售力。 主要内容： 1项目基础判断及 SWTO 分析 项目是否可行？项目的优势和劣势在哪里？项目的机会和威胁是什么？ 2项目市场预调研及市场预定位 项目相关宏观、区域形势如何？客户在哪里？如何确定项目的核心竞争力？如何保证项目在竞争中取胜？ 3项目物业发展建议 项目分期开发建议、物业类型建议、户型及面积比例建议、户型功能及结构体系建议、配套设施建议。 4项目规划、建筑设计方案评价 市场将怎样看待现有项目规划及建筑设计方案？ 第二环节：项目市场调研与营销策划进入实战 在经过“代理市场开拓与前期策划”环节，中介公司成功取得项目策划代理权
3、后，将转入实战阶段。 项目实战阶段的“项目市场调研与营销策划”环节的市场调研主要服务于正式的项目营销策划报告，并成为营销策划报告的一个有机组成部分。 1项目市场调研 项目相关宏观、区域形势如何？消费者分析？竞争对手分析？如何确定项目的核心竞争力？如何保证项目在竞争中取胜？ 2项目市场定位 项目功能、形象、文化、客户、价格、品牌、定位及推广 3营销包装策略 项目识别体系如何建立？卖场如何包装？样板房如何包装？地盘如何包装？户外广告如何策划包装？媒体广告如何策划包装及投放？销售资料及用品（楼书、折页、单张、模型、展板等）如何策划包装印刷？ 4整合推广与销售策略 项目入市时机成熟吗？项目卖点在哪？项
4、目销售阶段及促销策略怎样安排？项目的销售价格怎么走？何宣传造势？ 第三环节：项目营销管理与销售执行打赢实战销售现场如何管理？日常销售如何控制？销售队伍如何管理及激励？如何与发展商保持良好沟通？如何监控竞争对手？如何确定竞争应对策略？ 第四环节：项目营销总结与案例管理总结实战销售过程中竞争对手和客户给了我们怎样的启示？我们的策略和销售还存在什么问题？ 中介公司在进行代理项目营销的同时，还应积极总结项目案例，并归档管理，相机宣传造势。 中介机构要顺利赢得项目代理权，并打赢营销代理实战，必须具备良好的竞争力保障。首先是策划力保障，包括：策划理论力驾驭项目的能力、策划实战力运作项目的能力、市场创新力差异化战略的实施能力、市场洞察力对市场有效需求变化的预见能力、团队合作力团队协同作战，保证项目成功的综合实力。 其次是销售力保障，可概括为销售计划力、销售执行力、销售促进力、销售控制力、销售管理力。 为营造良好的竞争力保障体系，中介机构应配备高素质的多专业（岗位）的员工队伍，如市场调研师、资源信息师、投资分析师、策划师、销售经理、规划与建筑师、房地产估价师等等。
