1、1 广州保利花园二期项目可行性研究报告二 OO 三年七月2 目 录第一部分：项目概况 .4、地块概况 .4、交通状况 .4、地形地貌特征 .44、市政设施保障 .4、项目开发手续 .、项目开发设想 .第二部分：广州市房地产总体前景分析 .、广州房地产市场概况 .、广州房地产市场前景分析 .第三部分：项目区域市场及前景 .0、项目区域市场概况 .0、区域前景优势分析 .第四部分：项目市场定位及价格定位 .4、项目优势分析 .4、项目市场定位 .、建筑风格 .、项目价格定位 .第五部分：项目开发建设进度计划 .、工程计划 .、施工横道图 .第六部分：投资估算与资金筹措 .0、项目总投资估算 .0、
2、资金筹措 .0、投资使用计划 .04、借款偿还计划 .第七部分：收入预测及资金分析 .、销售收入预测 .、项目销售预测及销售回款计划 .、销售利润 .第八部分：财务与敏感性分析 .4、财务分析依据 .4、现金流量分析 .4、项目敏感性分析 .43 第九部分：项目可行性结论 .、经济效益分析 .、社会效益分析 .、可行性结论 .广州保利花园二期项目可行性研究报告4 第一部分：项目概况、地块概况本项目用地位于广州市海珠区南部，工业大道中地段，北临 40 米宽的工业大道，东临石岗路。海珠区位居广州市的中心位置，四面被珠江环绕，是广州市新兴的大型住宅区。本项目用地所在区域，人口居住密度不高，周边市政配
3、套设施较齐全，交通非常方便。本项目为“国家康居示范小区”保利花园的二期项目，总用地面积平方米，地上建筑面积为平方米，地下建筑面积平方米，总建筑面积为平方米。保利花园一期经国家建设部评审，四项指标均全优通过验收，成为全国三个获此殊荣的项目之一。、交通状况本项目西行约0 米为南石头公共汽车总站，东行约0 米为石溪公共汽车总站，、0、等0 多路公共汽车途径本项目，可方便地直达广州市各区；并有多条开往番禺、顺德、珠海等地的中巴、大巴途径本项目；广佛地铁线南石头站出口近在咫尺，交通非常便利。、地形地貌特征本项目原来为工厂用地，地块内自然环境较好，地势较为平坦，高差不大，在项目规划设计中，开发公司巧妙地利
4、用自然高差，较好地营造小区的层次感。本项目属于保利花园二期，整个地块分两部分，均与一期项目相连，形成整体。根据项目本身的特性，将本项目分为三个区，A 区面向工业大道，地形规整方正，呈长方形状；B、C 区相连，位于保利花园一期南面，地形较为规整。 （见图，项目总平面图）4、市政设施保障本项目所在地段是广州市大型房地产住宅项目较为集中的区域之一，楼盘档次分布较为广泛。周边生活和服务配套设施齐全，居民生活十分便利,各类的广州保利花园二期项目可行性研究报告5 市政配套完全能够满足项目开发和居家需要。附近主要的配套设施情况如下：商业设施：离海珠区江南大道商业中心仅0 分钟车程,大型连锁平价商场岛内价、广
5、州著名的餐饮店如东江海鲜、山东老家等仅一路之隔，可共用一期商业配套设施和会所；学校教育：保利花园一期设有幼儿园和中学各一所，附近红棉幼儿园红棉小学，培红小学，广州市五中；医疗机构：公里范围内有石溪中医院、珠江医院、广州市二医院和广东省口腔医院。、项目开发手续、本项目已与原土地方广州市人民造纸厂签订了关于保利花园二期土地转让合同 ，并与广州市国土资源房管局签订了国土出让合同。、本项目已经取得广州市规划局穗规地证44 号、穗规地证000 号建设用地规划许可证 。、本项目经广州市计划发展委员会穗建计批0004 号预备计划和穗计城00号正式计划批准立项。4、其它相关资格文件将根据政府有关规定陆续办理。
6、、项目开发设想根据项目的规划条件和保利花园一期开发的成功经验，确定本项目初步开发方案的主要经济技术指标，见下表。表：保利花园二期项目初步开发方案经济技术指标层数 住宅面积 商业 地下室多层 4 小高层 440 4 高层 0 小计 444 4 公建面积 0 总建筑面积 广州保利花园二期项目可行性研究报告6 图、项目规划平面图一期已开发完用地广州保利花园二期项目可行性研究报告7 第二部分：广州市房地产总体前景分析、广州房地产市场概况年到00年广州市国民生产总值年平均增长%左右，00年国民生产总值00.亿元，成为国内三个人均国民生产总值超过000亿元大关的城市之一，人均 GDP4.万元，突破000
7、美元。人均家庭收入大幅上升，消费支出稳步增长。00年上半年,广州市居民家庭人均可支配收入为.4元，同比增长.%。随着广州市经济的持续发展，居民家庭收入稳步提高，居民消费信心逐渐增强,带动了广州市房地产持续健康稳步的发展。表、广州经济增长发展预测00年 00年 00 年 00 年GDP 增长（%） % % 人均 GDP（美元） 0 00 0000 0000GDP 总量（亿元） 000 0 000 00000年广州市房地产完成投资总额.亿元，比上年增长0.%，其中商品住宅完成投资4.亿元，比上年增长.4%；00年全市房屋交易量为4万平方米，金额亿，分别比00年增加.%和 .0%；商品房批出量和成交
8、量分别为万平方米和万平方米，商品房成交量超过商品房批出量，00年商品住宅销售万平方米，同比增长.4%。00年高层住宅成交均价为00元/平方米。00年住宅市场稳步发展，完成住宅投资小幅增长，第一季度高层住宅价格比00年同期上升 0.0，比第四季度上涨.0。广州保利花园二期项目可行性研究报告8 图、广州市房地产开发投资比较496 543 495714 79501002003004005006007008009001998 1999 2000 2001 2002图、广州市商品住宅销售面积、广州房地产市场前景分析从00年的广州房地产行业发展态势来看，广州房地产投资、商品房批出量和成交量增长均呈稳定增长
9、，且成交量超过商品房的批出量，广州房地产已经进入良性的稳定发展期。未来广州市房地产发展的空间较大，预计广州市房地产市场将进入长期持续稳定的发展期。主要原因如下：(1) 广州市已具备房地产市场发展的三大要素：一是人口多，对房屋数量要求大。00年末全市总人口0.万人，其中常住户口人数.万人，比上年末增加.4 万人，加上外地人口00 多万人，总人口数超过000 万，如果每年人均居住面积新增平方米，市场需求量就是000 万平方米，市场容量非常大。二是经济发展蓬勃，居民收入持续增长，市民商品房购买力较强。近几年广州 GDP 的增长速度一直保持在 %以上，人均 GDP 超过 000 美元，00年市民人均可
10、支配收入增长幅度高达 .%，市场有效需求较大。三是房地产市场化程度高，个人购房比例高达4%以上，个人购房已经成为市场主体，且购房者主要是满足提升居住质量和生活品质购房。这些因素构成了对广州房地产业发展的强劲动力。(2) 截止00年底，广州人均居住面积仅为.平方米，而全国城镇人均住宅建筑面积达到.平方米，广州人均居住面积与全国城镇平均336280251164 2000501001502002503003504001998年 1999年 2000年 2001年 2002年广州保利花园二期项目可行性研究报告9 水平相差较远，跟住房水平较高的其它省份比，如浙江省城镇人均居住面积为0.平方米，差距更大，
11、未来广州房地产的发展空间和潜力巨大。如果广州要达到小康社会的标准人均居住面积要达到0 平方米，每人还需增加住房面积近平方米，对于拥有00 万常住居民的广州而言，意味着至少需要增加住房面积高达亿平方米，按现在批出和成交水平至少需要十年的时间。(3) 二手市场的迅速发展将带动一级市场的发展。广州二手楼市成交增幅加大，00年，广州市区二手房成交登记面积为 4万平方米，同比增长.% ，二手房成交面积占一、二手房成交总面积的比重逐步增长，00年占4.%，二手市场发展有利于房地产业的健康发展。市政府为促进房地产二手市场和租赁市场的发育，采取了一系列的政策，如税费调整、严格控制土地供应、简化房改房上市的手续
12、。这些政策的出台也将有利于缓解供需矛盾，刺激市场需求。(4) 城市户籍制度改革将有力地推动广州城市化水平。广州部分区域实行蓝印户口制度，购买商品房可入户广州，有力地激活外地人市场，楼市的有效需求肯定会有增加。此外，广州为引进高层次人才，实施较为宽松的入户的政策，令更多地外地人士尤其是高层次人士进入广州，此举同样会增加市场需求。(5) CEPA 签署之后，广东将加强与香港服务业的整合，面向更大的内地和全球市场，将促进广东省经济结构升级，比加入 WTO 带来更多的投资机会，随着香港、广州、深圳、澳门和珠海的优势互补和经济一体化，广州作为华南地区的首中心城市，其经济地位将更加突出，给房地产发展带来更
13、大的机会。(6) 九五”期间，广州城市建设投入00 多亿元， “一年一小变”整治了脏乱差， “三年一中变”城市基础设施建设成效显著。00年计划完成城建投资4亿元，以进一步完善城市基础设施建设，提高现代化中心城市的服务功能。琶洲国际会展中心、广州新国际机场、广州小谷围岛大学城、大南沙经济开发区等大型开发建设，都将给广州发展带来新的机遇。广州保利花园二期项目可行性研究报告10 第三部分：项目区域市场及前景、项目区域市场概况近年来，海珠区政府加大了区域形象的整治力度，特别是地铁二号线的开通、广州国际会展中心的建成，海珠区在市民心目中的地位已有很大的改变，成为许多置业者的首选区域，也是广州市目前最适合
14、居住的区域之一。从00年上半年的调查数据看，消费者最有可能选择的市区楼盘区域是天河区和海珠区，首选比例分别为%和4%。28%24%15%9%6%2%1%18%12%16%15%7%4%2%4%2%14%0% 10% 20% 30% 40% 50%天 河 区海 珠 区番 禺 区东 山 区白 云 区荔 湾 区芳 村 区越 秀 区花 都 区 首 选次 选图 4：消费者区域选择意向00年海珠区商品房批出量和成交量均居广州市原八区的首位，商品房批出量和成交量分别为4.万平方米和.万平方，分别比00年增长.%和.%，商品房供需关系基本平衡。00年海珠区高层住宅的成交价为 44元、平方米，00年至00年月，海珠区高层均价在 400000 元/平方米之间波动，其中以 400400 元/平方米之间波动为主，该价格区间为近一年海珠区高层住宅主流价格。与全市
