“城市花园二期”项目可行性报告.doc

1、深圳龙岗“城市花园二期”项目可行性研究报告委 托 方： 受 托 方：制作人员：估价日期：1龙岗“城市花园二期”项目可行性研究报告目录一、项目总论1、1 项目背景1、1、1 项目名称1、1、2 开发公司1、1、3 承担可行性研究工作的单位1、1、4 研究工作的依据1、1、5 项目建设规模和内容1、1、6 项目开发手续1、2 可行性研究结论1、2、1 市场预测1、2、2 项目建设进度1、2、3 投资估算及资金筹措1、2、4 项目综合评价结论二、项目投资环境和市场研究2、1 项目宏观背景2、1、1 全国投资背景2、1、2 深圳市宏观投资背景2、1、3 区域发展及前景预测2、1、4 宏观市场与本项目发

2、展借鉴2、2 区域市场分析22、2、1 区域市场界定2、2、2 供给分析2、2、3 需求分析2、2、4 竞争分析2、2、5 典型物业调查2、2、6 市场分析有关结论三、项目分析及评价3、1 地块解析3、1、1 交通条件3、1、2 地形、地势3、1、3 水电气保障3、1、4 项目限制条件3、2 项目 SWOT 分析3、3 项目评价四、市场定位及项目评估4、1 项目定位4、2 方案评估意见五、项目开发建设进度安排5、1 有关工程计划说明5、2 施工横道图3六、投资估算与资金筹措6、1 项目总投资估算6、1、1 固定资产投资总额6、1、2 流动资金估算6、2 资金筹措6、2、1 资金来源6、2、2

3、项目筹资方案6、3 投资使用计划6、3、1 投资使用计划6、3、2 借款偿还计划七、销售及经营收入界定7、1 各类物业销售收入估算7、2 项目销售回款计划7、3 资金来源与运用分析7、4 销售利润八、财务与敏感性分析8、1 赢利能力分析8、2 项目不确定性分析8、3 社会效益和影响分析九、可行性研究结论及建议49、1 拟建方案的结论性意见9、2 项目主要问题的解决办法和建议9、3 项目风险及防范建议十、附表10.1 项目工程计划横道图10.2 项目开发成本估算表10.3 项目销售收入与销售税金及附加估算表10.4 项目投资计划估算表10.5 资金来源与运用表10.6 损益及利润分配表10.7

4、现金流量表（全部投资）10.8 项目借款偿还预测表10.9 敏感性分析表十一、附件一、项目总论1、1 项目背景：本项目由两宗相连地块组成，一宗是深圳市龙岗区城市开发实业总公司于 1997 年 1 月 23 日以出让方式与深圳市 规划国土局签订了深地合字（199）75003 号深圳市土地使用权出让合同书，宗地编号为 G01010-3，位于龙岗区中心城十号地龙城大道东 的居住用地；另一5宗是深圳市龙岗区城市开发实业总公司于 1996 年 5 月以出让方式与深圳市规划国土局签订了深圳市土地使用权出让合同书， 宗地编号为 G01010-（1）和 G01010-（2），位于龙岗区中心城 10 区的居住用

5、地。项目宗地东至长兴路，临天健花园；西至吉祥路，临龙岗区长途汽车站；南至龙福路，临龙潭公园；北至龙平路， 临老围村。 场地整体基本平整，地势平坦，基础环境条件较好。二期项目位于城市花园的东北面，地势较花园中部较低，呈曲尺状，东至 长兴路、西至吉祥路、南至 龙福路、 临龙潭公园。城市花园土地总面积 81839.80 平方米。总建筑面积为 180,047 平方米。其中：商业建筑面积 26,600 平方米，住宅建筑面积 145,447 平方米。配套公建8000 平方米( 其中：幼儿园 2400 平方米；肉菜市场、粮油、副食店 2000平方米；房管、居委 500 平方米;其它 3100 平方米)。其中

6、一期工程已开发销售，二期总面积 17076.40 平方米， 总建筑面 积为77865.2 平方米,其中住宅 50940.4 平方米,商业 20824.8 平方米,幼儿园 2400 平方米,配套公建 3700 平方米。地下停车位 500 左右，地面停车位 100 个（供大商场使用）。土地使用年期 70 年。本宗地上住宅和商6业可进入市场销售。1、1、1 项目名称：龙岗城市花园二期项目1、1、2 开发公司：深圳市有限公司，成立于 1993 年 2 月 9 日，注册 资本为人民币3000 万元，公司注册地址 为深圳市龙岗区中心城海关大厦西座 17 层，法定代表人蒋炎培。经营范 围:房地产开发；兴办各

7、 类实业；国内商业,物资供销业。1、1、3 承担可行性研究工作的单位：深圳市一统房地产评估有限公司营业执照号：深福司字 S05272评估资质证书号：深中服资（评）字 078 号资质等级：二级注册资本：300 万元经济性质：有限责任经营范围：房地产评估业务：房地产经纪、投资策划、信息咨询（以上不含限制项目）。1、1、4 研究工作的依据：1深圳市规划局规划方案2深圳房地产信息网站（http/:.）3国家建设部及深圳市颁布的与房地产相关法律与政策4深圳市 2003 年房地产信息5现场勘察和实地调研所得资料71、1、5 项目建设规模和内容：本地块是由两宗相连地块组成，一宗是深圳市龙岗区城市开发实业总公

8、司于 1997 年 1 月 23 日以出让方式与深圳市规划国土局签订了深地合字（199）75003 号深圳市土地使用权出让合同书，宗地编号为 G01010-3，位于龙岗区中心城十号地龙城大道东 的居住用地；另一宗是深圳市龙岗区城市开发实业总公司于 1996 年 5 月以出让方式与深圳市规划国土局签订了深圳市土地使用权出让合同书，宗地编号为 G01010-（1）和 G01010-（2），位于龙岗区中心城 10 区的居住用地。土地总面积 81839.80 平方米。总建筑面积为 180,047 平方米。其中：商业建筑面积 26,600 平方米，住宅建筑面积 145,447 平方米。配套公建 8000

9、 平方米( 其中：幼儿园 2400 平方米；肉菜市场、粮油、副食店2000 平方米；房管、居委 500 平方米;其它 3100 平方米 )。其中一期工程已开发销售，二期总面积 17076.40 平方米， 总建筑面 积为 77865.2平方米,其中住宅 50940.4 平方米,商业 20824.8 平方米,幼儿园 2400 平方米,配套公建 3700 平方米。地下停车位 500 左右，地面停车位 100个（供大商场使用）。土地使用年期 70 年。本宗地上住宅和商业可进入市场销售。1、1、6 项目开发手续：目前，该项目已于 1997 年与深圳市规划与国土资源局签订了深地合字（199）75003 号

10、深圳市土地使用权出让合同书，已领取深规龙规许字19960289 号深圳市建设用地规划许可证；于 1996 年与深圳市规划与国土资源局签订了深圳市土地使用权出让合同书，已领取8深规土规许字1996LG037 号深圳市建设用地规划许可证。根据委托方提供的付清地价款证明第 1999-0064 号所记载于 1999 年 06月 04 日已交地价款 39,270,000 元，为带资开发工程款冲抵地价款。本项目预计分二期滚动开发，其中一期工程已开发销售，二期用地勘探、设计等已经完成，已具备开发条件。1、2 可行性研究结论1、2、1 市场预测龙岗中心城片区是目前整个龙岗片区的商业和住宅开发热点地区，目前能够

11、预知的建业项目周边明年计划进入开发阶段的项目已经超过 50 万平方米，超过去年全年 该片区的销售量，再加上目前未列入统计的项目，以及今年的未售完 项目，整个 龙岗中心城片区的供应量预计会突破 80 万平方米，市 场竞争情况比较激烈。尽管如此，该片区仍然是深圳住宅开发竞争相对缓和的区域，从产品的形态分析，该片区产 品仍存在很多可以创新和改进的空间，产品的功能性仍然不够成熟，所以，在该片区开发项目， 单纯研究数量不能解决所有的问题，关键在于 产品如何创新，如何在众多的产品中创造出差异化的项目，去引导 消费需求，而不是跟从消费需求，如果能 够作到这一点，项目就成功了一半。本用地建设预计分二期进行，城

12、市花园一期工程已开发销售，主要以多层为主。二期拟建筑住宅总户数为 520 户，建设规模由 1-3 层裙楼上建 5 栋塔楼构成，塔楼楼层为 1529 层，地下室为停车场，裙楼由 3 层商场组成。91、2、2 项目建设进度该项目计划于 2004 年 7 月开工，工期预计 2 年左右，预计 2006年 7 月全部竣工。1、2、3 投资估算及资金筹措项目总投资 15,449.87 万元人民币，项目资金以自筹资金为主及销售楼款。1、2、4 项目综合评价结论根据对该项目的财务分析，可得出以下结论：本项目手续完备，产权清楚，符合各种开发条件，市场预测初步结论为该项目具有良好的市场前景。1、该项目利润可观。由

13、于土地的获取成本较低，本项目正常利润可达 57.63%，最差也有 40%，在目前深圳较成熟的房地产市场中，可以说是高收益项目。2、项目抗风险能力强 该项目的盈亏平衡点：计容积率单位成本可达到 2,850 元/平方米都不会亏本；销售最低价格 2,153 元/平方米可收回成本；保本 销售率为56.46%，指标远离风险区域。 该项目敏感性分析得出：项目最低获利在 40%，高于行业平均利润 率，风险较小。10二、 项目投资环境和市场研究2、1 项目宏观背景2、1、1 全国投资背景从国内经济发展的角度看，中国目前经济发展思路可概括为“西部提速， 东北攻坚， 东部保持。东西互动，拉动中部” 。东部发展攸关

14、全局，在新的历史条件下，东部加快发展关系全局，意义重大，要保持东部地区改革开放和经济快速发展的良好势头。这可以为全国现代化建设提供更加强大的物质技术基础，壮大国家实力；可以较快地增加国家财政收入，拿出更多的力量支持中西部和东北地区等老工业11基地发展；还可以为推进全国改革开放和发展积累新经验，发挥示范作用。 温家宝在长春主持召开振兴东北老工业基地决策会议。会议正式把振兴东北老工业基地列为国策，取得和西部大开发同等重要的地位。温家宝则首次称这一战略“与西部大开发战略，是东西互动的两个轮子”。温家宝特别强调两者可以“并行不悖”。现在有必要把振 兴东北“摆在更加突出的位置 ”，这是中国“新世纪新的发

15、展 阶段中重大而紧迫的任务”。从吸引外国投资的角度来看，中国已成为世界经济稳定的重要源泉。中国现在每年吸收五百亿美元的国外直接投资。许多方面都证明，中国已经成为一个良好的投资目的国。中国加入世界贸易组织，每年较高的经济增长率和巨大的国内市场，进一步激励了外国企业将中国纳入他们的全球商业战略之中。在全球经济放缓的时期，中国一直是世界经济稳定的重要源泉，尤其表现在一些高技术领域。从国内房地产角度看，国务院最新颁布 10 号令的发布确实是一个房地产商们期盼已久的利好消息。因为自 6 月 13 日央行发布 121号文件以来，虽然没有出台具体细则， 实际各商业银行已经对房贷严加防范，甚至对于正常的房地产

16、开发贷款也采取了严厉的控制措施，使得房地产界人心惶惶，千方百计地搞“突围” 。然而，国 务院 10 号令中有关房地产信贷的规定与央行政策稍有不同，10 号令“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款” ，“妥善处理12过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定” 。寥寥数语，让近来一直绷紧神经的房地产商吃了一颗定心丸。国民经济较快增长。全年国内生产总值 116694 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.1%，加快 1.1 个百分点。其中，第一产业增加值17247 亿元，增长 2.5%，

17、减慢 0.4 个百分点；第二产业 增加值 61778 亿元，增长 12.5%，加快 2.7 个百分点；第三产业增加 值 37669 亿元，增长 6.7%，减慢 0.8 个百分点。在第三 产业中，金融保险业增长 6.9%，批发和零售贸易餐饮业增长 6.6%，房地产业增长 5.3%。固定资产投资大幅度增长。全年全社会固定资产投资 55118 亿元，比上年增长 26.7%。国有及其他经济类型投资中， 东 部地区投资 24666亿元，增 长 33.6%；中部地区投资 10092 亿元，增 长 33.1%；西部地区投资 7171 亿元，增长 26.4%。货币供应量增长加快。年末广义货币供应量（M2 ）余

18、额为 221223亿元，比上年末增长 19.6%，增速加快 2.8 个百分点；狭 义货币供应量（M1）余 额为 84119 亿元，增 长 18.7%，加快 1.9 个百分点；流通中现金（M0）余 额为 19746 亿元，增 长 14.3%，加快 4.2 个百分点。金融机构存贷款增加较多。年末全部金融机构本外币各项存款余额 220364 亿元，比上年末增 长 20.2%；全部金融机构本外币各项贷款余额 169771 亿元，增长 21.4%（见表 11）。贷款结构 继续改善。全国 农村信用社人民币贷款余额 16979 亿元，比上年末增加 3186 亿元。人民币消费贷款余额 15736 亿元，增加

19、5091 亿元，其中个人住房贷款余13额 11780 亿元，增加 3528 亿元。金融机构不良贷款减少。按照五级分类统计，年末 银行业主要金融机构不良贷款余额为 2.44 万亿元，比年初减少 1906 亿元，不良贷款的比例为 17.8%，比年初下降 5.32 个百分点。2、1、2 深圳市宏观投资背景2、1、2、1 总体情况2003 年深圳市经济保持了高速增长，全年 GDP 2860.51 亿元,同比增长 17.3%,创下八年来的新高。尤其是工业增长强劲，工业总产值达到 5073.77 亿元，同比增 长 29.1%。同 时，2003 年居民年均可支配收入 25936 元，同比增长 4%。由此，我

20、们不难理解深圳房地产市场缘何多年来一直保持持续增长。 总体来看，深圳经济的发 展势头较好，已 经进入了持续发展的良性轨道。2、1、2、2 影响深圳经济特区房地产市场价格的外在因素分析1、国民经济整体形势持续看好，房地 产市场需求旺盛据深圳市统计信息局的信息显示：2003 年全市完成本市生产总值2860.51 亿元，比上年增长 17.3%，增幅比上年提高 2.3 个百分点， 创近 8 年来的新高。其中，第一产业增加值 18.16 亿元，同比下降 6.0%；第二产业 1685.37 亿元，同比增长 22.4%；第三产业 1156.98 亿元，同比增长 10.7%。三次 产业中工业的比重进一步提高，

21、由 2002 年的 49.7%上升为 2003 年的 52.4%。2003 年全市完成全社会固定资产投资 946.49 亿元，同比增长20.1%，增速比上年提高 9.1 个百分点。其中基本建设和更新改造投资大幅增长，累计完成投资 358.36 亿元和 62.09 亿元，分别增长 25.3%14和 61.2%，房地产开发投资在政策调控下，速度明 显 回落，累 计完成投资 410.06 亿元，增长 5.6%，增速比上年回落 11.8 个百分点。2、一系列调整和规范房地产市场的政策出台2003 年 6 月，中央出台了一系列调整和规范房地产的政策规定：6月 1 日， 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

22、法律若干问题的解释正式施行；6 月 13 日，中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知；6 月 19 日，国务院公布物业管理条例。 这些政策的发布实施意味着国家将对房地产“气候 ”进行调整。3、深圳市可能有相当部分的暂住人口将被转为常住、户籍人口近期，深圳市政府有关部门首次编制了城市发展的近期规划，规划中深圳市可能会有相当部分的暂住人口将被转为常住、户籍人口，该规划的实施势必激活这部分人潜在的置业欲望，并将有力地促进深圳市房地产市场的进一步发展。4、加入 WTO 的过渡期逐渐完结二十四小时通关， 内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA）的协议签 署随着我国加入 WTO

23、过渡期的逐渐完结，加之二十四小时通关及内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA）协议的签署等因素的影响，深港经济一体化进程将进一步加快，深圳与境内、境外的经贸合作亦日益密切，将有更多的外地、外资企业抢滩深圳，增加对办公楼、商铺的需求。2、1、2、3 深圳市 2003 年房地产发展态势2003 年, 房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着快速、平稳、理性的发展，供求总量基本均衡，供求 结构基本合理，房地产价格基本平稳。1、房地产市场需求持续旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅、商 铺需求15持续增长2003 年我市商品房销售面积为 868.46 万平方米，与去年的791.70 万平方米相比

24、增加了 9.7%，市场需求持续旺盛，但增长势头已从去年 23%高增 长回复到 1998 年以来的平均水平，房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳。从销售商品房的类型来看，2003 年我市住宅销售面积为 806.56万平方米，比 2002 年同期增加 11.34%，住宅 销售面 积占商品房销售总面积的 93%；办公楼销售面积为 15.73 万平方米，比 2002 年减少12.32%，办公楼 销售面积占商品房销售总面积的 1%；商铺销售面积为43.99 万平方米，占商品房销售总面积的 11%，比 2002 年同期减少5.11%。2、住宅新增供给明显下降，住宅市场整体呈现“供”小于“求” 的局面200

25、3 年，我市商品房批准预售面积 854.35 万平方米，比去年同期下降 19.27%，其中住宅批准预售面积为 694.42 万平方米，比去年同期下降 27.77%，供给下降幅度较大。从供求对比来看，2003 年住宅批准预售面积比住宅销售面积少112.14 万平方米，新增供求比 为 0.86：1，求略大于供。从 2002 年全年住宅批准预售面积与住宅销售面积对比来看，2002 年新增商品住宅尚有 206 万平方米未销售，因此 2003 年的市场供求状况有利于消化前年过剩的商品住宅，使房地 产市场总量更加趋于平衡。从各区域住宅新增供求对比来看，南山区和盐田区新增供给大于需求，龙岗 区、福田区、罗湖

26、区、宝安区均新增供给小于需求，尤其是龙岗区、福田区新增供求比分 别达到 0.58：1 和 0.66：1，这两区新增住宅供不应求现象较为突出，极有利于消化 2002 年的存量。3、南山、宝安、龙岗区住宅销售面积所占比例上升较大，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显16从各区的住宅销售来看，宝安、南山、福田、龙岗四个区的住宅销售面积分别占全市住宅销售总面积的 20%、27%、21%、18%，南山区住宅销售面积仍然稳居首位。从 2002 年和 2003 年各区住宅成交面积所占的比例对比来看，2003 年南山区、宝安区、龙岗 区所占的比例有较大增长，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分

27、明显。随着特区内用地的日益减少，西部通道、地铁线的开通，宝安、龙岗两区全面城市化的启动，这种发 展趋势将会越来越明显。4、各区住宅价格均有一定上涨， 总体价格水平继续保持平稳从价格来看，2003 年按照建筑面积计算的住宅销售均价为每平方米 5680 元/平方米，与 2002 年相比上 涨了 2.55%。从各区住宅销售价格来看，2003 年各区住宅价格均有所上 涨。 2003 年福田区、罗湖区、南山区住宅均价为 8211 元/m 2、7746 元/m 2、6282 元/m 2，分 别比 2002年上涨 6.5%，16.1%，4.3%，而特区外的宝安、龙岗两区住宅价格分别为 3768 元/m 2、

28、3487 元/m 2，分 别比 2002 年上涨 2.3%和 3.23%。虽然各区价格都有所上涨，但由于特区外住宅价格较低、交易量所占比例大且价格增长幅度小，导致全市房地产总体价格水平上涨幅度不大。近年来，特区内的罗湖区、福田区土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应 求， 导致 2003 年这两区住宅价格有较大幅度上涨。由于近两年供应的房地产开发用地绝大部分集中在特区外，今后几年房地产市场热点必将继续向特区外转移。随着特区外住宅销售面积所占的比重的加大，全市房地产市场平均价格仍将保持稳定。目前，特区内商品住宅价格基本高于特区外一倍，且不同区域住宅价格差距较大。随着深圳基 础设施的

29、不断完善、通关进一步便利、地铁的开通等，特区内外的差 别将逐渐减少，房地 产市 场的价格差距也将逐渐减小。 2、1、3 区域发展及前景预测17龙岗区是深圳市的市辖区，1993 年 1 月 1 日正式建立，位于深圳市东北部，地处珠江三角洲 东部城市群的核心地带，总面积 844.07 平方公里。东临大亚湾、大鹏湾，南接深圳 经济特区，西连宝安区，北靠惠州市、东莞市，地理位置得天独厚，自然 环境优越，气候特点属亚热带海洋性季风气候，气候温和，春秋相连。区内最高的山峰是位于大 鹏半岛的七娘山，海拔 867 米。龙岗区屏山傍海，海岸线长达 130 公里，沙滩、岛屿 、礁石、海蚀崖等海积海蚀地貌发育齐全，

30、是广东乃至全国海岸风光最优美的地段，素有 “深圳明珠”与“东方小夏威夷”之称。山和海赋予了龙岗优美的自然景观，生态家园、山海龙岗使城市化的步伐愈走愈快。山海成了龙岗 建设的主题，它不 仅是 龙岗建设的环境模式，而且是龙岗区的城市 发展方向。在深圳市委市政府提出了“一市多城，众星拱月”的城市发展战略后，布吉、横岗和龙岗中心城 3 个卫星城，并 结合 实际，确立了一个清晰而有感召力的共同发展目标。围绕高新技术、物流和海滨旅游三大产业，形成各具特色的多功能组合的城区。 卫星城的逐步建立，加速了农村城市化的进程。龙岗在深圳实现基本现代化的总目标下，结合区情提出了以实现工业化、城市化、 现代化为目标，以

31、高新技 术、物流和海滨旅游为三大支柱产业，走以园区经济、品牌经济、规模经济为形式特色 经济发展道路。针对龙岗区正处于农村城市化过渡时期的特点，确定了规划先行18的原则，首先编制科学合理的规划，逐步完善 规划体系，实现规划的全覆盖。根据深圳总体规划制定“特区宝安龙岗”三位一体的发展战略，实现了“把规划覆盖到深圳市 2020 平方公里每一寸土地、每一个乡村”的规划全覆盖要求。在此基础上，全区交通、 电力、供水、燃气、旅游等各项专业规划编制也相继完成，已形成了较为完善的规划体系，并对现代物流业和高新技术产业带的规划进行研究，深化了深圳东部黄金海岸的规划编制。完善的规划体系和科学的规划研究，为促进龙岗

32、区经济建设的加速发展起到了杠杆作用。其次就是充分发挥规划的控制与引导作用，致力于提高龙岗区的城镇建设水平。通过村镇规 划中推行村民住宅统建模式，改善了村容镇貌，提高了村民的生活、居住环境质量，通过开展城市 设计和各个镇“五个一”工程规划建设，完善了中心城、各镇中心区的生活配套设施，使全区形成环境质量较 高、上 规模、上档次的商业和文化广场。在做好规划建设的同时，注意 对自然环境和人文环境的保护。由于规划建设管理所取得的巨大成效， 龙岗区被建设部列为“全国乡村城市化试点区” 。最后是构建城乡规划建设管理的新模式，形成以法制为保障的科学、民主的规划管理机制。龙岗 区在建设初期缺乏有效的规划引导，规

33、划成果可操作性差，从而在一定程度上导致了过去村镇建设处于一种混乱无序状况。为了改变这种局面， 龙岗分局从 1997 年开始，从全区 10 个镇中每个镇选择一个行政村作为试点，开展了试点村规划编19制工作，逐步增强了基层村镇干部群众的规划意识。村镇干部由原来的抵触、反对规划转变为主动上门要求做好规划。同时采取专家论证、领导审定、群众咨询相结合的方式确定规划成果，以保证规划的科学性、合理性和可操作性。目前，龙岗已在不同的地区分别编制了 10 多个法定图则，为规划的决策和管理提供了法制保障。2、1、3、2 龙岗区区域市场发展前景从 1994 年到 2002 年九年间，全区商品房竣工面积 700 多万

34、平方米，占全市同期商品房竣工面积的比重为 15，年均递增 24。 2003年全市商品房批准预售面积达 854.35 万 M2，比去年同期下降了19%，销售商品房面积 877.85 万 M2，同比增长 10.9%，从全市情况看，住宅需求趋向南山、宝安、龙岗三区发展态势已基本确定。龙岗区出现了供不应求的状况，加之 2003 年龙岗多宗大面积土地成交，为未来几年龙岗住宅市场的高速发展打下了基础。2004 年 1-2 月我市商品房市场平稳发展。来自国土部门的权威统计数字显示，深圳市龙岗区 1-2 月批准预售总面积 16.12 万平方米,1-2月龙岗区住宅销售面积达到 15.85 万平方米,实现销售金额

35、 5.71 亿元,共售出住宅 1739 套。呈现 出良好的发展态势。随着龙岗区房地产开发建设的升温，相信该区房地 产市场在不久的将来会迎来一个高潮。2、1、4 宏观市场与本项目发展借鉴1、中国宏观经济快速发展，投资环境持续看好，深圳市作为中国华南经济圈的经济重镇和改革前沿阵地，居民平均收入居全国首位。20良好的投资环境，也催生了一大批中产阶级， 对本项目的形成巨大的有效市场需求。2、随着深圳市龙岗区经济的快速发展，房地 产在龙岗不仅作为高新技术、现代物流、旅游等主导产业的配套产业，同时还是经营城市的物质模式。龙岗区政府在宏观调控、市 场监管上加大了力度，积极引导房地产向规模化、现代化、社区化的

36、方向发展，大力开发花园式、功能型、档次高的住宅小区和旅游度假区。房地产开发项目向大规模、 环境美、配套全、智能化的高档方向发展，房地 产开发渐趋兴 旺，房地产市场日渐繁荣。良好的市场发展前景加上龙岗区本项目所处的优越的自然环境，更是可以预期本项目在片区能占领一定的市场。3、根据深圳国土部门最新公布的数据，2003 年热销的豪宅普遍均价较高， 销售的速度也较 快，充分 说明豪宅市场的需求还是存在的，并且市场需求还比较旺盛。从 销售的产品类型来看，别墅及Townhouse 特 别受市场追捧，2003 年 111 月全市共销售别墅 202 套，Townhouse 约 130180 套，这两类产品约占

37、豪宅总量的 10%左右，其余主要是小高层、高层、超高层。本项目各类产品设计 充分考虑了市场需求。为项 目的销售提供了有力保证。2、2 区域市场分析2、2、1 区域市场界定在深圳市城市总体规划（1996 年2010 年）中，深圳未来 510年城市发展的建设性需求将推进市域整体化建设，近期更加突出轴向发展和梯度推进，逐步形成网路化的城市布局形态，大力推动特区外21城市化进程，实现特区内、外的联动协调发展。中部综合功能带将与特区组合成倒“T”字形核心城区，应作为未来五年甚至更长时期内全市发展的重点地区。可见，特区外的全面、大力度的开发已经拉开序幕。同时，深圳的卫星城计划已经部分启动建设，均按 50

38、万的人口规模、100 亿元的 GDP 进行 规划，以加速特区外城市化 进程。另外，5 月28 日公布的“ 二线关”工作改革方案 对改善关外投资环 境及楼市消费结构有积极意义，也为撤关推 进了一大步。龙岗区东临大亚湾、大鹏湾，南接深圳经济特区，西连宝安区，北靠惠州市、东莞市，是深圳市总体规划的中部发展轴上紧靠市罗湖中心区的重要组团。片区面积 940 万平方公里， 龙岗中心城居住人口近 10 万。该片区地理交通十分优越，至市区仅需 20 分钟，至罗湖海关、平湖编组站、 盐田港仅半个小 时车程，离深圳机 场也在 1 小时内，生活十分便利。深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗东濒

39、大亚湾和大鹏湾，南临深圳特区和香港，西靠宝安，北通东莞和惠州，具有无比的区位优势；国际中转大港盐田港、平湖铁路编组站的依托，构筑了四通八达的交通网络；正在崛起的高新技术产业群、完善齐备的基础设施、优惠灵活的政策措施、气势磅礴的龙城广场、历史悠久的客家文化，使龙岗成为广大有识之士投资立业的宝地。龙岗的经济因此也得到快速健康发展，国民生产总值以平均每年递增25的速度增长，以形成了工业为主导， “三高”农业稳步发展，商 贸、金融、运输、房地产、旅游等第三 产业蓬勃发展的外向型 经济格局。按照城市规划及发展方向，龙岗中心城片区的定位可概括为：深圳市高新技术产业带上重点高科技产业园区和居住、生活配套服务

40、区。片区在产业建设上已经形成较强基础，生活配套建设起步较晚，目前存在的问题主要有：城市基础型配套设施缺乏；商业设施简陋；公交通达程度低；科教文卫体功能不足，生活配套设施有待进一步改善等等。但随着政府大力度的市政投入，未来将逐步得到改善。龙岗中心城片区凭借地段优势已成为关外的主力市场，而它们的房地产开发也正向中心城片区方向发展，使中心城片区具备良好的开22发条件。该项目正处于中心城区内，中心城片区的 发展即为本项目奠定了基础，开发前景乐观。2、2、2 供给分析1、近几年房地产开发量及销售量分析龙岗区 1996-2003 年房地产市场数据统计分析龙岗区近年房地产销售面积持续增加，竣工面积增幅、销售

41、面积与竣工面积接近，呈现供需两旺的局面，空置面积略有下降。2、龙岗中心城片区房地产市场供应量分析近期该片区主要供应楼盘如下：（1）碧湖豪苑: 占地 14765.60 平方米，建筑面积 38000 平方米，以小高层、高 层为主。容积率 2.2，绿化率 65%。（2）鸿基俪景鸿都：占地 31367.3 平方米，建筑面积 44000 平方米，以小高层为主。25.9954.48 54.6371.62 78.6595.21135.95143.8831.54 30.7562.9375.1794.5982124.22103.449.337.4762.0338.42 32.28 39.22 31.560204

42、060801001201401601996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003销 售 面 积竣 工 面 积空 置 面 积23容积率 1.4，绿化率 40%。（3）欧景城：占地 51310.7 平方米建筑面积 117623 平方米，以小高层为主绿化率 42.2%。（4）愉园新苑：占地 3899.38 平方米建筑面积 40970.68 平方米，以小高层为主容积率 2.5，绿化率 34%。（5）新亚洲花园：占地 25 万平方米建筑面积 370500 平方米，以小高层为主容积率 1.482，绿化率 65%。（6）香林玫瑰花园：占地 33946 平方米建筑面积 5155

43、6 平方米，以多层、小高 层为主容积率 1.52，绿化率 70%。（7）城龙花园（三期）：占地 3200 平方米建筑面积 29018.56 平方米，以小高层为主容积率 9.07。（8）阳光广场：占地 14838.20 平方米建筑面积 42510 平方米，以多层为主24容积率 2.2。2、2、3 需求分析龙岗区 2003 年一季度商品房销售情况统计分析表明，一季度龙岗区共销售 4950 套商品房，面积 41.8 万平方米， 总 价 15.8 亿元，其中住宅均价 3300 元/平方米。 2003 年 1 季度龙岗区住宅占整体 销售的比例由由去年同期的 77.2%上升到 88.4%,均价下降 2%；

44、从销售情况来看，整体销售量有所上升，但住宅和商铺均价略有下降。中心城区域的消费者需求可分为以下三类：（一）龙岗区的本地人，大部分为二次或多次置业，兼 顾自用和投资两种功能；（二）企业中高级白领阶层，由于龙岗中心城的成功开发， 该部分置 业群体已经对该片区持认同态度，且交通状况也已有了较大改善，就近解决居住是较为理想的选择，从龙华各楼 盘的客户构成来看，此 类 客户比重较大。总体来看，随着城市化进程的推进，关内土地 资源的日益稀缺，关外置业已经成为大势所趋，因此该项目所在的龙岗中心城区域潜在需求较大。2、2、4 竞争分析总体来看，城市花园二期项目的竞争主要来自于两个方面，其一、中心城片区的优质物

45、业，其二、中心区域内的大型住宅区（新亚洲花园）。25龙岗居住区主要集中于龙岗中心城板块。龙岗中心城在政府政策的大力支持下，以其超前的城市定位、合理的规划、完善的配套设施成为关外地产的新星。与关外土地拍卖风风火火相对应，宝安、 龙岗两区上半年商品房销售大幅增长。 2002 年， 龙岗、宝安全年销量分居全市第三及第五位。而今年上半年，宝安已悄然夺得全市 销量亚军头衔， 龙岗继续位列第三。此外，福田销量虽从去年全年的全市第一下降到今年上半年的第四，但该区楼 盘广告投放频次居全市之首；南山和罗湖的广告投放频次也明显高过关外。从此现象可以看出，关内房地产市场竞争压力远高于关外。一面是竞争日益激烈、一面是

46、特区内可建设地块日益减少导致开发步伐放缓，由此看来，关外住宅 销售全面超越关内之日，已为时不远。龙岗中心城是龙岗政治、经济、文化、商业中心，属于深圳八大卫星城之一，而且是规划最早、发展最快的中心城，是政府重点开 发区域。除了整个市政建设的规划完整超前外，近年来龙岗中心城也加快了各项配套设施的建设，学校、银行、医院等配套 设施也日 趋完善。龙岗区内楼盘以大盘为主，自去年以来，龙岗中心城推出的新盘有俪景鸿都、欧景城、九州家园、吉祥来花园等，目前在建的还有顺景花园等项目，这些大盘也带动 了相关的配套设施建设。目前，一些知名的商家都纷纷进驻龙岗中心城，如万佳已在龙岗世贸中心开业，好百年进驻龙兴国际家具

47、广场，九州家园的九州百货不久也将开业以及麦当劳、肯德基的加盟，使得龙岗中心城的配套设施更上一层楼，在整体上提高了生活素质。262、2、5 典型物业调查1、碧湖豪苑发展商：志联佳实业有限公司承建商：中建一局深圳公司代理商：深圳市好捷信息咨询有限公司地址：龙岗中心城公园路均价：5000 元/平方米 开盘时间：2003 年 5 月 18 日入伙时间：2003 年 12 月 31 日占地面积：14765.60 平方米建筑面积：38000 平方米付款方式：一次性付款/按揭容积率：2.2绿化率：65% 户型及特征:以小高层、高层为主， 200 个车位,内部配有会所及商业街。物业管理由志联佳物业管理有限公司

48、负责。2、城龙花园三期27地址：龙岗龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处 发展商：深圳市城龙房地产开发有限公司承建商：深圳市三建设计单位：深圳大学建筑设计研究院占地面积：3100 平方米建筑面积：29018.56 平方米均价：3100 元/平方米容积率：9.07户型及特征:以小高层为主，81 个车位。小区配套设施完善,主力户型以 106-118 平方米的三房至四房为主。物业管理由深圳市城龙物业管理有限公司负责。3、吉祥来花园地址：吉祥中路与深惠公路交汇28发展商：深圳市好友实业有限公司代理商：深圳建华地产顾问有限公司承建商：中田建筑工程公司占地面积：13617.3 平方米总建筑面积：43529 平

49、方米均价：3180 元/平方米开盘时间：2002 年年底入伙时间：2003 年 8 月底付款方式：一次性付款/按揭户型及特征:以小高层为主，202 个车位。内部配有大型泳池和篮球场, 每座塔楼之间增加了 223 个可合可分的私家庭院，并且免费赠送给业主。主力户型以 62-111 平方米的二房至四房为主。物业管理由深圳市居悦物业管理有限公司负责。4、鸿基俪景鸿都地址：龙翔大道与吉祥中路交汇处29发展商：深圳龙岗鸿基房地产开发有限公司代理商：深圳星彦房地产经纪评估有限公司承建商：深圳建筑工程公司第六分公司设计单位：华森建筑工程设计顾问有限公司占地面积：31367.3 平方米均价：3600 元/平方米总建筑面积：44000 平方米绿化率：40%容积率：1.4开盘时间：柏景轩 2003 年 3 月 俪景轩 2003 年 5 月入伙时间：柏景轩 2003 年 8 月 30 日 俪景轩 2003 年 10 月付款方式：一次性付款/按揭户型及特征:以小高层为主，176 个车位。内部配有泳池、网球场、羽毛球场、儿童娱乐天地、大型会所。主力户型以 103-113 平方米的三房至四房为主。物业管理由鸿基物业管理有限公司负责。5、欧景城