1、http:/ 明一、本报告是根据十堰汇城置业有限公司的委托，对其拟开发建设的，位于十堰市北京路中段的“香格里拉”城市花园一期工程项目（以下简称本项目） ，在充分理解开发商的意图，全面详细的市场调查的基础上，通过对开发环境的研究，区位条件和开发前景的分析，建设成本和经济效益的估算、评价以及对可能出现的风险的分析描述，其目的在于为开发商进行下列活动时提供参考依据：1、进行投资决策；2、控制成本费用，合理安排调动资金；3、为由金融机构融入建设资金提供参考；4、制定风险控制方案。二、本报告由十堰联合房地产估价事务所有限公司进行编制。评估人员：国家注册房地产估价师、国家注册房地产经纪人：杨卫波国家注册房
2、地产估价师、国家注册造价师：王晓兰国家注册房地产经纪人、房地产估价员：刘波评估日期：2004 年 3 月 29 日2004 年 4 月 12 日三、本报告的编制依据了国家、湖北省和十堰市的有关法律、法规、规章和规定，以及1、十堰市 2000 年至 2010 年远景规划方案；2、十堰市统计年鉴（2001、2002、2003 年版） ；http:/ 年度） ；4、十堰市房地产管理局十房指数 （2003 年度） ；5、十堰汇城置业有限公司提供的项目资料；6、评估人员市场调查情况；四、本报告仅限于委托方为本项目已说明用途的使用，未经评估机构和评估人员同意，不得在公开刊物上全部或部分发表。五、本报告编制
3、过程中，有关项目数据参考委托方规划设想及提供的资料。部分预测来源于报告编制人员根据对十堰市房地产市场的调查与了解，所作的基本假设。十堰联合房地产估价事务所有限公司二 00 四年四月十二日 第一部分 项目概况第一章 项目基本情况一、项目名称十堰“香格里拉”城市花园一期工程二、开发建设单位十堰汇城置业有限公司三、项目区域状况1、地理位置十堰“香格里拉”城市花园一期工程位于十堰市新建成的北京路立交桥南侧。东临北京路，北依柳林路，西北两侧为山林。2、周边环境该项目周边自然环境较好，空气清新。由于北京路开通时间不长，故周边生活环境目前较差，市政相关配套还不到位。但随着我市城区东http:/ 项目建设规模
4、和内容十堰香格里拉城市花园一期总用地面积 150610 平方米，总建筑面积237251 平方米，建成后可容纳居住户数 1265 户。技术经济指标见表 1表 1 技术经济指标系列一览表项 目 计算单位 数 值用地面积 m2 150610建筑面积 m2 237251住户数 户 1265住宅建筑面积 m2 169572多层建筑面积 m2 67560小高层建筑面积 m2 89700别墅建筑面积 m2 9240其中TOWNHOUSE m2 3072商业建筑面积 m2 59103其中柳林路商业 m2 2040http:/ m2 16924中心商业 m2 12211超市 m2 5300北京路商业 m2 88
5、08马街商业 m2 13760会所建筑面积 m2 850托幼建筑面积 m2 1780车库建筑面积 m2 5446建筑密度 % 30.5绿化率 % 34.2容积率 1.57机动车停车位 辆 784地上停车 辆 159地下停车（含半地下） 辆 468（以上指标为委托方提供）第三章 项目主办单位简介一、项目主办单位十堰汇城置业有限公司于 2003 年 10 月 8 日成立，是由上海城房置业有限公司和香港汇盈（中国）有限公司共同出资组建的中外合资企业，注册资本人民币 5000 万元，出资比例为双方各 50%，公司住所为十堰市张湾区朝阳北路 2 号金城大厦 16 楼，其经营范围为房地产开发及物业管理。其
6、拟开发建设的“香格里拉”城市花园项目，即以“高起点，高品位”定位。项目建成后，将有利于提高十堰市的城市品位，改善居民的居住、购物环境以及树立企业品牌。二、企业法定代表人十堰汇城置业有限公司法定代表人应崇江，1961 年生，经济师。于1986 年至 2003 年，先后创建了浙江保康日用制品有限公司、浙江保康集团、上海众江房地产有限公司、上海城房置业有限公司及十堰汇城置业有限公司，均担任董事长。http:/ 1.5 亿元人民币，年创汇1000 万美元。2001 年上海众江房地产开发公司投资 6 亿元人民币，建成总建筑面积 21 万平方米，集居住、休闲于一体的高档时尚小区永康市香格里拉城市花园” ，
7、并已交付使用。2003 年组建的十堰汇城置业有限公司，即以智能化、高品位的居住社区定位，预算总投资 9 亿元人民币，开发建设 66 万平方米的十堰香格里拉城市花园（本项目为其一期工程） 。第二部分 项目投资环境和市场研究第一章 宏观背景一、城市基本情况十堰市位于湖北省西北部，汉江中上游。全境南北相距 196.5 公里，东西相距 200 公里，辖区总面积 23680 平方公里，中心城区面积 44.9 平方公里。辖区总人口 346.4 万人，其中城区人口 58 万人。十堰市是国家重要的汽车生产和科研基地，是以发展旅游、信息等新兴产业为主的鄂豫渝陕川交界地区的综合性中心城市。十堰市旅游资源丰富，有自
8、然景观和人文景观 100 多处，形成了以武当山风景区为重点的鄂西北重要旅游基地。此外，东风与日产合资，十堰将成为东风公司系列载重车基地；南水北调中线工程启动也将对十堰的发展起到积极的推动作用。二、城市规划十堰市行政区划分为，中心城区主要由张湾区与茅箭区组成，全市主要由三纵五横主要城市干道组成，随着国家西部大开发战略的实施，http:/ 十堰市经济科技社会发展战略纲要提出建设“汽车城、旅游城、生态城和区域性中心城”的战略目标之后，规划建设“三路两港两站” ，即建设至武汉、西安、重庆的高等级公路，建设十堰信息港和航空港，建设十堰火车站及武当山火车站。随着这一规划的实施，十堰在国家西部大开发战略中的
9、支点作用将进一步凸现。 第二章 十堰市城区房地产市场分析一、房地产市场分析十堰市房地产市场自 1994 年起步，到 2001 年步入快遇发展期。目前城区有开发企业 100 余家。1999 年以前，年均开发商品房约 20 万平方米，2000 年以后，受房改政策和国家拉动内需的影响，开发供应量逐年上升。2003 年，十堰城区房地产市场呈现出积极稳定的发展态势，投资与消费同步增长；供应量与需求量基本平衡，且供应略大于需求，市场规模稳步放大，市场结构继续改善；初步形成了增量与存量联动，销售与租赁并举的市场格局。从投资情况看，全市完成房地产开发投资 9.47 亿元，比 2002 年增长51.4%，房屋竣
10、工面积 49.29 万平方米，商品房销售面积 45.12 万平方米，与 2002 年相比，房地产开发的各项指标都保持了较高的增长速度。从销售情况看，2003 年，除多个旧盘继续销售外，涌现出了 30 余个新盘，平均销售率达到 80%以上，开盘半年以上的楼盘基本售罄。供应量与销售量与以往相比都有较大幅度地增长，市场供求两旺，成交活跃。精品楼盘与高档住宅的建设规模不断扩大，开发产品结构处于不平衡状http:/ 2001 年翔龙房地产公司开发的“世纪花园”一期工程投入市场、并创十堰房地产销售价格的历史新高以来，2003 年我市精品楼盘与高档住宅的建设规模有了进一步的扩大，其中兴丽房地产公司开发的“澳
11、门花园” 、春华房地产公司开发的“春华苑小区” 、 “世纪花园”二期工程、阳光房地产公司开发的“东方广场”等项目兴起了我市中高档住宅的开发建设热潮，中高档住宅所占的市场份额有了进一步提高，也使大部分开发企业开始注重企业品牌和楼盘品牌，提高了我市的房地产开发水平。详见表 2。表 2 2003 年度房地产开发及销售情况比较表年 份投资额（亿元） 其中外商 投资 施工面积(万平方米) 竣工面积(万平方米) 销售面积(万平方米) 销售额(亿元)2002 年度 6.27 0.695 88.08 41.45 28.19 2.782003 年度 9.47 0.868 149.06 49.29 45.12 5
12、.18增长比例(%) 51.04 24.89 69.23 19.91 60.06 86.33近两年，成交价格明显上涨。根据资料统计，自 98 年以来十堰市房地产市场价格平均以每年 100 元/m 2 左右的增幅增长。至 2003 年，房屋销售价格在 2002 年的基础上继续上涨，涨幅平均达到 12.69%。特别是茅箭区仅住宅类平均价格已达 1616.75 元/平方米。值得一提的是，由于精屋楼盘和高档住宅聚居该区，尤其是澳门花园、东山苑、世纪花园的推出，使该区的房价一路飚升，最高价格已升至 4000 元/平方米。由此说明我市目前的房地产市场正处于蓬勃发展时期，价格在不断攀高。二、市场因素分析ht
13、tp:/ 年 6 月 5 日，中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷的通知 ，对房地产开发贷款、建筑施工流动资金贷款、个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格的规定。新政策的出台对防范金融风险、促进房地产金融健康发展起到了积极的推动作用。（2）2003 年 8 月 12 日，国务院正式向全国下发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ，首次明确肯定房地产业已经成为国民经济的支柱产业。省政府和市政府也先后出台了有关文件，房地产业的发展得到了政府部门的高度重视，营造了房地产业更加宽松的发展环境。2、经济层面：东风公司与日产合资、汉十高速公路建成通、城市布局结构调整引起的城市发展空间的增大
14、以及经济投资环境的改善等都有利于促进国民经济的发展，也推动了房地产业的发展。3、社会层面：经济的发展，居民消费水平的提高，人们的居住消费理念正在由生存型向舒适型方向转变，尤其是住房分配制度改革的深化，从“居者有其屋”至“居者优其屋” ，拓展了住房需求量。需求量的急剧增长成为推动我市房地产业发展的重要动力。4、其他层面：一方面是我市房地产经过了十多年的发展，已具备了快速发展的实力，尤其是 2003 年关于提高企业注册资本金制度的实施，使我市开发企业的注册资金已达到 1000 万元以上，企业资金实力的增强提高了我市房地产的开发水平；另一方面是外资进入我市房地产开发市场，在弥补开发资金不足的同时也带
15、来了全新的经营理念，更新了房地产开发企业的经营观念，促进了房地产开发水平的提高；第三是消费需http:/ 项目市场前景分析第一章 项目销售前景分析有关的统计资料显示，十堰市商品住宅的空置率在供应量的 10-15%之间，按照国际上通行的空置率 20%以下为正常的指标来看，十堰市商品住宅供求关系趋于平衡，没有出现明显的供大于求的现象。进一步调查显示，出现空置的主要原因是产品结构的不合理，某些楼盘（主要是单体楼）的户型过大，通常达到 130 平方米以上，户型设计较差，配套不足，客户无法接受而造成空置。另外一种现象是周边生活配套设施严重不足，却去兴建单体楼，造成销售困难，这主要是市场定位不准，在不适宜
16、做房地产的地方建商品房，与需求没有直接关系。我们就我市居民住宅消费情况进行分析，以此对该项目销售情况进行合理的预测。1、城市人口和居民消费现状分析市民的居住水平较低，房地产市场的年销售量也处于低量徘徊状态。2003 年十堰市城市居民储蓄存款余额高达 183.65 亿元，消费品零售商品总额为 93.15 亿元。而全市商品房销售面积为 42.12 万平方米，商品房销售额 5.18 亿元，占储蓄存款余额的 2.82%和零售商品总额的9.11%，这样的比例明显偏低，与全国其经济实力相当的城市比较明显落后。由此表明十堰市民并未将钱用于购房。另外，十堰市民人均居住面积在 15 平方米以上的家庭占全市家庭的
17、约 50%，人均居住面积超过 20 平方米的家庭约占 20%。综上所述，我们http:/ 2002 年市区职工平均工资收入为 11687 元，其中部分行业如汽车、能源、交通、电讯、金融、保险及科技文教行业的收入水平均在 1.3万元以上，个别行业超过 1.5 万元。同时十堰市民的储蓄率较高，2002年底人均储蓄存款余额为 3689 元。十堰市民高收入阶层的特点为隐性收入较高，民营及个体从业人员收入水平较高，因此高收入阶层的实际收入水平较统计数据要高。十堰市民的消费模式在近年也发生了巨大的变化。首先是食品在消费支出中的比例略有下降，2001 年都已降至 25%，而居住消费支出比例则上升至 10%。其次，从市民拥有的高档耐用消费品的比例可发现，市民家庭的大宗消费支出已由购置耐用消费品转向其他方面。2001 年市民的娱乐、文教服务消费猛增至 16%，是一个重要的市场讯号。从各地的市场发展情况看，服务消费的快速增长是传统耐用消费品市场饱和而又缺乏相对替代品的表现。因此，这是新的耐用消费品市场（如家庭汽车市场和房地产市场）起动的契机。据统计 2003 年商品房销售约 5.18 亿元，比去年增长 56.33%，以上数据表明市民对耐用消费品的消费倾向已由传统的家电转向住房。因此，未来几年内住房消费将成为市民消费比例中增长最快的部分。3、居民购买能力分析
