1、西南城第二期建设项目可行性分析报告建设单位：西南城控股有限公司编制单位：成都富盈瑞吉投资咨询有限公司编制时间：2012 年 11 月西南城第二期项目可行性研究报告2目 录第 一 章 项 目 总 论 .11.1 项目概况 .11.1.1 项目名称 .11.1.2 项目性质 .11.1.3 项目建设单位 .11.1.4 项目简介 .41.1.5 项目建设规模和内容 .51.1.6 项目建设工期及进度 .51.1.7 投资估算和资金筹措 .61.2 项目评估结论及建议 .61.2.1 开发条件及市场分析结论 .61.2.2 经济分析结论 .71.2.3 项目建议 .81.3 项目可行性分析报告主要编
2、制依据 .9第 二 章 项 目 建 设 背 景 .102.1 中国商业地产开发已进入黄金期 .102.2 成都商业地产销售旺盛 .112.3 社会消费品总额连年增长，居民消费需求旺盛 .13第 三 章 市 场 分 析 及 预 测 .153.1 项目区位优势 .153.1.1 交通优势 .153.1.2 经济区位优势 .163.2 经济环境 .173.2.1 广汉经济发展平稳 .173.2.2 广汉人均消费能力高于全省水平 .183.2.3 政府十二五规划助推广汉经济快速发展 .183.2.4“宜居、宜商、宜业”的田园生态城市规划 .193.3 市场机遇 .193.3.1 广汉商业配套落后亟待调
3、整 .193.3.2 广汉城市商业地产开发现状 .203.3.3 广汉市商业市场总结分析 .233.4 西南城创新商业地产模式保证开发成果 .24第 四 章 项 目 建 设 内 容 及 建 设 进 度 .264.1 项目主体工程内容及规模 .264.2 功能分区 .274.2.1 商业综合体 .274.2.2 美食街 .284.2.3 风情街 .28西南城第二期项目可行性研究报告3第 五 章 项 目 营 销 策 略 .305.1 竞争对手分析 .305.2 项目 SWOT 分析 .315.3 项目定位分析 .345.4 营销策略 .345.4.1 销售时间 .345.4.2 定价策略 .35第
4、 六 章 环 境 影 响 评 价 .366.1 编制依据 .366.2 评价目的 .366.3 评价标准 .376.4 环境影响分析与结论 .38第 七 章 节 能 .407.1 节能设计标准 .407.2 项目能耗 .407.3 节能措施 .407.3.1 建筑节能 .407.3.2 电气节能 .417.3.3 给排水节能 .427.3.4 暖通节能 .427.4 节能效果 .42第 八 章 消 防 设 计 .438.1 设计依据 .438.2 主要防火措施 .43第 九 章 劳 动 安 全 卫 生 消 防 .459.1 劳动安全 .459.1.1 安全依据 .459.1.2 主要危险有害因
5、素 .459.1.3 安全措施 .469.2 劳动保护 .47第 十 章 项 目 进 度 计 划 及 管 理 .4810.1 项目进度计划 .4810.2 项目建设管理 .48第 十 一 章 项 目 投 资 估 算 及 资 金 筹 措 .5211.1 投资估算 .5211.1.1 估算范围 .5211.1.2 估算依据 .5211.1.3 总投资估算 .5211.2 资金筹措计划 .56西南城第二期项目可行性研究报告4第 十 二 章 项 目 财 务 效 益 评 价 .5812.1 项目评估依据 .5812.2 收入预测 .5812.3 现金流量分析 .5912.5 财务效益评价 .59第 十
6、三 章 不 确 定 性 分 析 .6113.1 销售收入因素变动情况分析 .6113.2 成本费用因素变动情况分析 .61第 十 四 章 风 险 分 析 .6314.1 市场方面 .6314.2 政策方面 .6314.3 资金投入方面 .6414.4 销售方面 .64第 十 五 章 分 析 结 论 和 建 议 .6615.1 开发条件及市场分析结论 .6615.2 经济分析结论 .6614.3 项目建议 .68西南城第二期项目可行性研究报告1第 一 章 项 目 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称西南城第二期建设项目1.1.2 项目性质新建1.1.3 项目建设单位名称：西南城控股有限公司
7、住所：广汉市经济开发区（深圳路东一段）工商注册号：510681000017854法定代表人：方清海注册资本：（人民币）壹亿元实收资本：（人民币）壹亿元公司类型：有限责任公司经营范围：水利水电工程及公路建设项目投资：房地产开发经营、物业服务、房地产经纪(凭资质证书经营)；高科技农业开发；销售：摩托车、机电设备、建材、家具；经营商用车及九座以上乘用车；市场设施租赁服务（以上经营范围国家限制或者禁止的除外，需经有关部门批准的，必须取得相关批准后，按照批准的事项开展生产经营活动）。公司成立于 2009 年 9 月 21 日，根据四川博达会计师事务所出具的川博达会验(2010)163 号验资报告，变更后
8、的注册资本为人民币 10000西南城第二期项目可行性研究报告2万元，实收资本为人民币 10000 万元。其中:方清海以货币出资 6000 万元，方清涛以货币出资 4000 万元。（1）公司组织架构公司设股东会，股东会为公司权力机构，由全体股东组成，决定公司的经营方针和投资计划，按照章程行使相应的职权。公司不设董事会，设执行董事 1 人、即为法定代表人，对公司股东会和股东负责；公司设经理一名，由股东会聘任或解聘；设监事一名，对其股东会负责。公司下设办公室、行政人事部、成本合约部、财务部、招商中心、策划研发中心、策划设计部、工程建设中心。公司组织机构健全，各部门分工清晰、责任明确。（2）公司经营情
9、况西南城控股有限公司，总部设在成都，致力于成为最值得尊重和信赖的专业商业地产公司，主营业务领域为商业地产开发、商业运营。公司目前在建的项目有西南城和遂宁国际城。西南城西南城项目是四川省特色产业重点商贸项目。位于四川省经济综合实力十强县之一的广汉市，北临德阳市区 17 公里，南距成都市 15 公里，成绵高速与成都第二绕城高速交汇处，成绵高速青白江出口，仅靠宝成铁路和即将建成的成绵乐高铁线。近距离辐射周边 61 座城市和 1.5 亿常住人口。西南城由西南城控股有限公司投资 100 亿开发，以“产业世博、乐活之都”为主题，开创“产业集博览汇旅游圈”三位一体永续西南城第二期项目可行性研究报告3循环的中
10、国财富金三角模式，打造全球糖酒食品博览汇，开发周期为五年，于 2010 年底开工，2015 年全面竣工。整个项目占地 5000 余亩，建筑面积达 500 多万平方米，经营范围涵盖糖酒副食行业上下游产业及关联行业。包含博览会展中心、产品交易中心、仓储物流中心、旅游服务中心、商务配套中心、创意产业中心、产业孵化中心、配套居住中心等形态，形成以博览为龙头，产业为支撑，交易为基础，文旅为导向的超大型特色综合体。建成后将成为中国糖酒食品 CBD、全国知名的大型主题商业风情小镇、国家 4A 级旅游景区，预计年营业额可达 100 亿，解决就业 15 万余人。国际城遂宁国际城位于遂宁中国西部现代物流港园区桥头
11、堡位置，总占地260 亩，投资 20 亿开发，汇聚了各大类建材家居相关产业配套产品，主要包括建材家居、汽车农机、五金机电、百货服装、农副产品等五大主题市场和一个全国性的专业市场建设。将打造为行业内采购效率最高、采购成本最低的世界级现代化商贸城。该项目共分三期实施，建设周期为 28 个月，项目建成后年交易额将达到 21 亿元。（3）经营者素质及管理水平法定代表人（董事长）：方清海，1966 年出生，湖北黄陂人，硕士研究生。湖北天润（集团）有限公司董事长，中国青年企业家协会理事、湖北省政协委员、湖北工商联常委、襄樊市人大代表、襄樊市工商联副会长，先后获得“优秀政协委员”、“优秀民营企业家” 荣誉称
12、号、西南城第二期项目可行性研究报告4“优秀中国特色社会主义建设者”。擅长城市运营及区域发展战略，对其创意产业有较深的研究。1998 年创办了湖北天润集团，经过多年的发展，现已形成以住宅及商业地产开发为核心，涉及旅游开发、工业投资、广告传媒、物流、物业管理等领域的多元经营格局。从以上资料分析，公司管理人员有较强的管理能力和较丰富的开发经验。1.1.4 项目简介西南城位于成都市德阳广汉龙居寺片区，成绵高速青白江出口处，距成都市区 15 公里，北临德阳市区 17 公里，交通便利，地理位置优越，项目基地东南临成绵高速公路辅道，西侧及北侧为青白江，紧靠宝成铁路和即将建成的成绵乐高铁线。西南城一期项目地块
13、与中心博览区相邻。四面临主要规划道路，内有燃气管线通过，毗邻已建成的招商中心。西南城一期净用地面积 236054.64（约 354 亩），规划总建筑面积475092。一期建设启动区项目（标准商铺）总建筑面积 89628.80，建设内容为标准商铺，建设期 2 年，即 2010 年 11 月2012 年 11 月，该阶段正在竣工验收中。本次建设项目为第二期建设项目，总建筑面积为 139021，其中包括商业综合体 133193，风情街南段 16988，美食街东西段 46979，地下物管用房 489.1，停车数 973 个，绿地率 15%，容积率 1.37。在西南城建设基地各产业分区布局内，由一条景观
14、步行轴线串联统领，由商业综合体、风情街、美食街区组成，各区域间联系紧密，停车西南城第二期项目可行性研究报告5及生活设施配套齐全，该区域装饰风格以地中海为主要基调，为西南城建设基地乃至西南城周边提供格调高雅、配置齐全的集餐饮、娱乐、休闲、购物等于一体的商业综合体。1.1.5 项目建设规模和内容本次项目为西南城第二期建设项目，即以餐饮街、风情街和商业综合体为核心建筑的商业配套，二期修建项目总占地面积达 101352.3 ，总建筑面积 139021，停车位 973 个，绿地率达 15%，容积率 1.37。 表 1-1 西南城第二期建设项目及经济指标序号 项目名称 单位 数据或指标 备注1 二期规划净
15、用地面积 101352.3 二期总体技术经济指标2 二期规划总建筑面积 139021 二期总体技术经济指标3 商业综合体建筑面积 71812.6 二期总体技术经济指标3.1 商业综合体地上记入容积率面积 70791 二期总体技术经济指标3.2 商业综合体地下建筑面积 489.1 二期总体技术经济指标4 风情街北段建筑面积 12164.92 二期总体技术经济指标4.1 风情街北段地上记入容积率面积 12164.92 二期总体技术经济指标5 风情街南段建筑面积 13187 二期总体技术经济指标5.1 风情街南段地上记入容积率面积 13187 二期总体技术经济指标6 美食街东西段建筑面积 41836
16、.5 二期总体技术经济指标6.1 美食街东西段地上记入容积率建筑面积 38822.5 二期总体技术经济指标7 容积率 1.37 二期总体技术经济指标8 建筑密度 42.70% 二期总体技术经济指标9 绿地率 15% 二期总体技术经济指标10 机动车位 个 973 二期总体技术经济指标西南城第二期项目可行性研究报告61.1.6 项目建设工期及进度本项目建筑面积 139021，建设期 1 年 8 个月，从 2012 年 1 月开工，2013 年 8 月底竣工。具体安排如下表：表 1-2 西南城一期二阶段项目建设进度表项目 建设工期总工期 1 年 8 个月基础工程 2012.1.42012.4.4主
17、体工程 2012.4.42013.8内外装饰、安装工程 2012.12.102013.8总平、道路 2013.1.102013.5竣工验收 2013.81.1.7 投资估算和资金筹措估算西南城第二期项目总投资费用包括：土地费用、工程建设费、管理费、财务费、其他费用、销售费用及流动资金等。经测算，项目总投资约 51539.02 万元。该项目的自有资本金为 20033.44 万元，达到总投资额的 39%；销售转投入 1505.58 万元，占投资总额的 3%；银行贷款30000 万元，占总投资额的 58%。1.2 项目评估结论及建议1.2.1 开发条件及市场分析结论西南城第二期商业配套建设项目位于成绵高速青白江出口的广汉开发区，成绵高速与成都第二绕城高速在此交汇，距成都市区 15 公里，仅靠宝成铁路和即将建成的成绵乐高铁线。地理位置十分优越，交通便利。西南城项目将打造为以糖酒食品为主题的国际化商贸航母，并建立白酒展销平台、原酒交易中心和原酒期货交易平台。形成的产业地产不
