1、1房地产评估案例 2.4商场评估案例案例G 公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托 C 评估事务所对其所属的商场进行评估。 一、评估对象简介商场座落于 W 市最繁华的商业街区，是 W 市经商的黄金地带。建筑物共 24 层，其中地下 1 层，地上 23 层(裙楼 5 层，主体塔楼18 层)。大厦的裙楼自 1994 年开始运营，以招商出租营业场所为主要方式。第一层为日用百货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设计施工，现为停车场和其他出租经营。主体塔楼为写字间设计，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购，但内部
2、装修尚未开始。大厦自营业以来，一直是 W 市经营较好的商家之一。二、评估过程简介C 评估事务所的评估人员，按照必要的程序，在对委托评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产做出了评估，主要做法如下：(一)评估思路与方法的选取2评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此对裙楼运用收益法评估，对塔楼运用重置成本法评估(注：塔楼部分按形象进度，考虑成本构成要素，采用成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的评估过程)。(二)纯收益的求取1.总收益预计在今后一段时间内 W 市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化，所以各年租金按前 3 年实际发生额的平均数计算调整。具体
3、情况是： (1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别。一层经营日用百货等赢利水平低的商品，租金相对较低；二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高；四层经营家具，租金收入偏低。按照最佳效用原则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减。因此，将各层的实际收入水平调整为客观收入，即：每月平均租金收入一层为 67 元平方米；二层为 60 元平方米；三层为 46 元平方米；四层为38 元平方米。调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。(2)四层现有部分面积用于办公，考虑也可出租营业，故四层的租金收入按四层总面积计算。(3)五层在未来一段时间内，预计仍
4、按现在用途使用。但是，按目前的收入水平测算，费用大于收入，所以五层用成本法评估。(4)共享大厅暂作出租营业使用。为客观反映其收益水平，比照3裙楼将其收入调整为 67 元平方米，商场豪华装修部分价值，按成本法另行计算。(5)地下室分为两部分。一部分为停车场，另一部分尚未出租。尚未出租部分比照停车场收入按其 80%计算。(6)通过以上分析计算调整，确定各部分租金收入为：一层2,455,416 元；二层 2,299,680 元；三层 3,081,264 元：四层2,555,880 元；地下室 386,064 元；共享大厅 2,999,724 元。合计13,778,028 元。2.总费用合计包括管理费
5、、房屋保险费、维修费、税金和不可预见费五部分，经分析计算摊销到每层分别为：一层 980,925 元；二层952,113 元；三层 1,096,707 元；四层 999,520 元；共享大厅1,081,622 元；地下室 71,422 元。合计入 182,309 元。3.纯收益为总收益与总费用的差，一层 1,474,491 元；二层 1,347,567元；三层 1,984,557 元；四层 1,556,369 元；共享大厅 1,918,102元；地下室 314,642 元。合计 8,595,719 元。(三)折现率的确定取国债 5 年期利率折成复利率，再加风险利率确定折现率，为 5.057%。(
6、四)折现期土地使用权剩余年限为其折现期，即 34 年。这样可以得到年金4系数为：1-1(15.057%) 3415.057%=16.079(五)评估结果依据上述资料得出委评资产的评估值：1.裙楼评估值 15,480 万元，其中一层 2,371 万元；二层 2,166万元；三层 3,191 万元；四层 2,502 万元；五层 1,302 万元(按成本法评估)；共享大厅 3,442 万元；地下室 506 万元。2.塔楼评估值 2,888 万元(按成本法评估得到)。3.委评资产总评估值为 18,868 万元。案例分析评估对象属于商业性房地产，其主要特点是能够获得收益，其价值集中体现在它的获益能力上，
7、所以收益法是商业性房地产评估最为常用的方法。但评估对象中的塔楼尚未装修完工，目前尚无收益，且评估目的为融资需要，因此本案例分别采用收益法和成本法对裙楼和塔楼进行评估，并加和求得房地产总价值，评估思路和方法选取都是正确的。收益法应用的关键是对评估对象年纯收益的估算和折现率的选用，因此，运用收益法进行房地产评估时，必须在获得相关可靠信息的基础上，准确地预测评估对象的年纯收益并采用合理的方法测算出折现率，才能对评估对象客观合理的价格作出正确的判断。虽5然收益法的理论和步骤是惟一的，但在具体操作过程中又要根据收益性房地产的不同类型区别对待。收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营型两类。本案例中的房
8、地产是出租型房地产，应根据租赁合同计算纯收益。C 评估事务所根据调查研究，预计在今后一段时间内 W 市经济发展状况与前几年不会有大的变化，将租金收入按前 3 年的租金实际发生额的平均数计算调整，技术方法合理，测算过程正确，评估结果符合实际情况。而且，商场现有的经营格局，并未反映出房地产最佳使用状况，以致使本应该获利高的楼层获利低，本应该获利较低的楼层获利反而偏高。评估人员按照最佳效用原则和贡献原理，将各楼层的实际收入水平调整为客观收入水平，并据此评估出各层的价格，即能满足房地产产权分割变动的需要，又能如实反映评估房地产的真实价格。而且商场目前的整体收益水平基本代表了未来收益水平，因此调整后的整
9、体租金收入与调整前不发生变化，这样就不会因对各楼层租金的调整影响委评房地产的整体价格。出租型房地产的纯收益是按租金收入扣除维修费、管理费、保险费和税金来计算的。本案例计算总费用时，未把大厦的年折旧费包括在内，这一点是正确的。在实际评估工作中.有很多评估人员在用收益法评估房地产价格时把折旧费包括在总费用中，这种做法是错误的。因为如果扣除折旧，就已不是房地产的价格了。本案例中，扣除了一项不可预见费，这是因为建筑物主体与附属设备的使用年限不同，在经营期限内需要考虑设备重置发生的费用(如电梯、空调)，6另外还存在重新装修的可能，将这些费用列为不可预见费，体现了谨慎原则。折现率的确定是运用收益法较为棘手
10、的问题。本案例的折现率是用国债 5 年期利率折成复利率，加风险利率来确定的。这种确定方法是比较合理的。一般来说，折现率包括三方面内容：无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。在目前条件下，根据通货膨胀对收益额影响的弱相关性和不完全性，确定折现率可以不考虑通货膨胀率。这样，折现率通常用无风险利率加上风险报酬率来确定。无风险利率是投资者投资应获得的最低报酬率，国外评估机构通常以政府长期国债作为无风险利率。因此，本案例采用 5 年期国债复利率加风险利率确定折 现率是可行的。总体来看，本案例评估思路合理，选用方法适当，评估测算过程正确，评估结果符合市场实际情况。但也有以下几点值得注意的问题：1.本案例具备采用成本法的条件，应将成本法作为其中一种评估方法求出一个值，再与收益法相联系，最后综合确定评估值，或用成本法来验证评估结果。 2.计算纯收益时应考虑空置率和租金损失，如果没有空置和租金损失，应予以说明。3.评估中未说明租金收入是否存在租约限制。如果有租约限制，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，而不是采用正常客观的租金。因为，如果某些评估对象附带租约，当该评估对象的产权发7生转移时，依照有关法规规定应保持这些租约继续有效。评估人员对这类房地产进行评估时，应注意考虑这些因素的影响。
