1、河 南 理 工 大 学 万 方 科 技 学 院 本 科 生 毕 业 论 文郑 州 房 地 产 中 介 存 在 的 问 题 及 对 策 研 究2015 年 5 月 4 日院 系 名 称 经 济 与 管 理 科 学 系姓 名 学 号 专 业 市 场 营 销指 导 教 师 郑 州 房 地 产 中 介 存 在 的 问 题 及 对 策 研 究摘 要 ： 纵 观 全 局 ， 随 着 我 国 房 地 产 市 场 日 趋 成 熟 ， 社 会 分 工 的 进 一 步 细 化 ， 以 房地 产 咨 询 、 房 地 产 评 估 、 房 地 产 经 纪 为 主 营 业 务 的 房 地 产 中 介 服 务 机 构 数
2、量 激 增 ， 房 地产 中 介 市 场 日 益 火 爆 。 房 地 产 业 作 为 国 民 经 济 中 支 柱 产 业 ,对 经 济 的 发 展 有 着 举 足 轻 重的 作 用 。 近 年 来 ,我 国 房 地 产 价 格 上 涨 较 快 ,部 分 地 区 房 价 持 续 飙 升 ,上 涨 幅 度 大 大 超 出经 济 总 体 增 长 水 平 及 其 它 行 业 产 品 与 服 务 的 上 升 幅 度 。 房 价 增 长 过 快 的 趋 势 ,不 仅 极 大地 影 响 到 城 市 居 民 的 生 活 质 量 ,也 是 整 个 国 民 经 济 继 续 平 稳 发 展 的 一 个 不 稳 定
3、因 素 ,房 价问 题 己 经 成 为 一 个 引 起 广 泛 关 注 的 重 要 经 济 问 题 和 社 会 问 题 。 房 地 产 中 介 服 务 作 为 润 滑剂 推 动 着 房 地 产 市 场 向 高 效 、 信 息 充 分 的 市 场 迈 进 ， 并 对 房 地 产 的 技 术 革 新 、 服 务 创 新及 消 费 者 对 房 地 产 的 深 入 认 知 起 到 很 大 的 促 进 作 用 。 本 论 文 主 要 研 究 郑 州 房 地 产 中 介 存在 的 问 题 及 对 策 研 究 ， 先 从 我 国 中 介 市 场 背 景 出 发 ,通 过 对 我 国 房 地 产 大 环 境
4、的 介 绍 ，引 出 房 产 中 介 是 我 国 二 手 房 发 展 的 趋 势 ， 是 一 个 成 熟 的 行 业 ， 接 下 来 ,从 影 响 房 地 产 中介 市 场 的 因 素 入 手 ,分 析 郑 州 的 房 地 产 中 介 存 在 的 问 题 ， 并 通 过 查 阅 相 关 文 献 ， 了 解 我国 国 家 政 策 的 改 变 历 年 来 对 我 国 房 地 产 中 介 的 影 响 ， 结 合 郑 州 房 产 中 介 所 面 临 的 市 场 挑战 ， 提 出 解 决 问 题 的 对 策 措 施 ， 希 望 对 郑 州 房 产 中 介 的 发 展 有 一 定 的 积 极 意 义 。关
5、 键 词 ： 中 介 市 场 ； 房 地 产 政 策 ； ： 城 镇 化 管 理 ； 财 政 及 金 融 状 况Abstract ： Overall, along with our country real estate market has become increasingly mature, further refinement of social division of labor, to real estate consulting, real estate appraisal, real estate brokerage for the main business of real
6、estate intermediary service institutions have proliferated, real estate intermediary market is becoming more and more popular. The real estate industry as a pillar industry in national economy, has a pivotal role on the development of economy. In recent years, Chinas real estate prices rose faster,
7、parts of surging house prices, rising well above the overall economic growth level and other industry products and services rise. The trend of prices rose too fast, not only greatly affect the quality of life of urban residents, and steady development of the whole national economy to continue to an
8、unstable factors, housing problem has become a widely attention important economic and social problems. Real estate intermediary services as a lubricant to efficiently promotes the real estate market, sufficient market information, and technology innovation, service innovation of real estate and con
9、sumers on the deep cognition of real estate plays a big role in promoting. This thesis mainly studies the problems existing in the zhengzhou real estate intermediary and countermeasure research, first from the intermediary market background, through the introduction to the environment of real estate
10、 in our country, which leads to the real estate agent is the trend of the development of the second-hand housing in our country, is a mature industry, then, from the factors of influence the real estate intermediary market, analysis of the problems existing in the real estate intermediary of zhengzh
11、ou, and through consulting relevant literature, to understand Chinas national policy changes over the years to our country real estate agents, the effects of combined with zhengzhou market challenges faced by real estate agents, puts forward the countermeasures to solve the problem, hope for the dev
12、elopment of zhengzhou real estate agent has certain positive meaning.Key Words: Intermediary market; The real estate policy: management of urbanization; Fiscal and financial conditions目 录一 、 我 国 中 介 市 场 背 景 分 析 1（ 一 ） 研 究 背 景 、 目 的 和 意 义 11.研 究 背 景 12.目 的 和 意 义 .1（ 二 ） 研 究 的 主 要 内 容 和 方 法 21.研 究 内 容
13、 22.研 究 方 法 2二 、 房 地 产 中 介 市 场 的 概 述 、 现 状 及 国 内 外 研 究 2（ 一 ） 中 介 市 场 概 述 .2（ 二 ） 房 地 产 中 介 的 发 展 现 状 3（ 三 ） 国 内 外 对 房 地 产 中 介 企 业 发 展 的 研 究 41.国 外 的 中 介 企 业 研 究 综 述 .42.国 内 的 中 介 企 业 研 究 综 述 .5三 、 影 响 郑 州 房 地 产 中 介 市 场 的 因 素 .5（ 一 ） 郑 州 的 市 场 经 济 是 怎 样 影 响 房 产 中 介 的 .51.经 济 繁 荣 程 度 .52.二 手 房 市 场 的
14、完 善 度 和 开 放 度 .63.供 求 关 系 64.财 政 及 金 融 状 况 .65.物 价 、 工 资 及 就 业 水 准 6（ 二 ） 郑 州 市 货 币 政 策 的 调 整 对 房 产 中 介 的 影 响 .7（ 三 ） 郑 州 市 税 收 政 策 的 调 整 对 房 产 中 介 的 影 响 .7四 、 郑 州 房 地 产 中 介 市 场 所 面 临 的 主 要 问 题 8（ 一 ） 虚 假 违 法 广 告 严 重 9（ 二 ） 法 律 法 规 不 健 全 、 缺 少 监 管 .9（ 三 ） 违 规 经 营 、 收 费 标 准 不 一 .9（ 四 ） 素 质 低 、 专 业 化
15、水 平 低 9（ 五 ） 缺 乏 诚 信 、 职 业 道 德 10（ 六 ） 门 槛 低 、 市 场 竞 争 无 序 10五 、 解 决 郑 州 房 地 产 中 介 市 场 现 存 问 题 的 主 要 对 策 措 施 .10（ 一 ） 加 强 房 地 产 广 告 的 监 管 10（ 二 ） 健 全 法 规 体 系 .10（ 三 ） 统 一 收 费 标 准 、 信 息 透 明 .11（ 四 ） 提 高 人 员 素 质 、 加 强 管 理 .11（ 五 ） 建 立 诚 信 制 度 、 加 强 品 牌 建 设 .11（ 六 ） 提 高 准 入 门 槛 、 发 展 规 模 .12六 、 结 论 .13
16、参 考 文 献 .14致 谢 151一、我国中介市场背景分析（一）研究背景、目的和意义1.研 究 背 景随 着 人 们 的 生 活 水 平 的 提 高 ， 人 们 对 居 住 环 境 的 要 求 也 是 越 来 越 高 ， 相 应 的 人 们 就会 想 着 提 高 改 善 性 住 房 ， 那 么 ， 二 手 房 市 场 也 越 来 越 火 爆 ， 对 住 房 的 刚 需 要 求 也 越 来 越高 。 目 前 中 介 服 务 机 构 也 越 来 越 多 ， 许 多 的 民 众 也 认 为 房 产 中 介 能 给 他 们 提 供 更 多 可 选的 房 源 ， 同 时 ， 有 一 些 购 房 者 会
17、 选 择 自 己 合 适 的 房 子 ， 而 另 外 一 些 购 房 者 则 会 持 币 观 望 ，时 刻 观 望 着 二 手 房 市 场 的 变 化 ， 伺 机 而 动 。房 地 产 中 介 作 为 房 地 产 业 的 分 支 ， 是 随 着 房 地 产 业 的 快 速 发 展 而 兴 起 和 发 展 开 来 的 。由 于 房 地 产 具 有 价 值 量 大 、 使 用 期 长 和 办 理 交 易 复 杂 等 特 点 ， 相 关 当 事 人 在 房 地 产 交 易活 动 过 程 中 需 要 专 门 的 知 识 和 可 靠 的 信 息 相 助 ， 所 以 自 1998 年 首 家 房 产 中
18、介 公 司 深 圳 国 际 房 地 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 成 立 起 ， 我 国 的 房 地 产 中 介 伴 随 着 房 地 产 行 业 的 欣 欣向 荣 迅 速 发 展 起 来 。 十 多 年 来 我 国 房 地 产 中 介 发 展 快 速 。 在 活 跃 房 地 产 市 场 、 促 进 房 改深 化 、 满 足 城 市 居 民 购 房 需 求 等 方 面 都 起 着 不 可 替 代 的 作 用 。 郑 州 作 为 河 南 省 的 省 会 ，随 着 郑 州 的 经 济 发 展 ， 郑 州 市 的 房 产 中 介 行 业 欣 欣 向 荣 ， 发 展 的 也 很 迅 速 ， 就 是
19、 在 这 样一 个 市 场 环 境 下 ， 本 文 从 各 个 方 面 对 郑 州 市 的 房 产 中 介 行 业 作 出 一 些 分 析 。2.目 的 和 意 义研 究 房 地 产 中 介 市 场 问 题 的 目 的 主 要 是 为 了 弄 清 我 国 房 地 产 中 介 企 业 目 前 所 处 的 状态 ， 总 的 发 展 均 势 ， 了 解 我 国 房 地 产 发 展 规 律 。 只 有 正 确 的 掌 握 了 郑 州 的 政 策 最 新 情 况 ，解 决 房 地 产 目 前 存 在 的 问 题 ， 才 能 从 宏 观 上 更 好 的 把 握 房 地 产 经 济 发 展 方 向 ， 才
20、能 在 房地 产 中 介 企 业 产 生 重 大 问 题 时 制 定 出 正 确 、 有 效 的 策 略 。之 所 以 对 房 地 产 的 价 格 进 行 研 究 ， 也 是 基 于 以 下 的 几 方 面 原 因 ： 建 设 部 曾 在 1996年 8 月 提 出 从 五 个 方 面 理 顺 政 策 ， 以 促 进 住 房 建 设 形 成 新 的 经 济 增 长 点 ， 其 中 的 一 个 方面 就 是 要 理 清 商 品 住 房 价 格 构 成 ， 调 整 计 划 经 济 体 制 下 商 品 住 房 价 格 构 成 ， 而 理 清 价 格构 成 和 价 格 调 整 都 需 要 以 对 价
21、格 机 制 进 行 研 究 为 前 提 。 而 目 前 ， 房 价 也 是 日 常 讨 论 最 多的 话 题 之 一 ， 不 同 的 人 站 在 不 同 的 立 场 上 对 其 进 行 评 论 ， 但 房 价 却 依 然 让 人 捉 摸 不 定 。正 是 基 于 以 上 的 背 景 ， 本 文 对 郑 州 市 的 市 场 行 情 以 及 价 格 机 制 进 行 了 各 方 面 的 研 究 ， 正2是 希 望 能 够 让 郑 州 市 的 中 介 市 场 更 加 为 人 所 知 ， 也 能 够 为 房 地 产 行 业 的 宏 观 调 控 提 供 一点 可 以 参 考 的 内 容 。房 地 产 兼
22、具 消 费 品 和 投 资 品 的 双 重 属 性 , 是 现 代 社 会 经 济 中 国 民 财 富 的 重 要 组 成 部分 。 房 地 产 资 产 价 值 与 房 地 产 价 格 息 息 相 关 , 因 此 房 地 产 价 格 的 波 动 不 仅 关 系 到 居 民 的生 活 水 平 , 而 且 对 整 个 社 会 经 济 的 发 展 具 有 重 要 的 影 响 。 分 析 房 地 产 价 格 波 动 及 其 特 征 , 有 助 于 全 面 、 系 统 地 了 解 房 价 波 动 规 律 , 从 而 促 进 郑 州 市 的 房 地 产 市 场 的 持 续 健 康 发 展 。（二）研究的主
23、要内容和方法1.研 究 内 容2014 年 以 来 我 国 房 地 产 市 场 调 控 政 策 可 以 看 出 ， 每 次 的 房 地 产 调 控 ， 均 是 在 控 制高 房 价 ， 维 持 房 地 产 的 稳 定 以 达 到 国 民 经 济 的 稳 定 。 其 中 有 关 房 地 产 信 贷 政 策 的 若 干 规定 和 要 求 、 突 破 了 原 来 放 贷 业 务 中 的 模 糊 界 限 做 法 。 各 商 业 银 行 将 要 细 化 和 执 行 的 房 贷政 策 有 了 新 的 内 涵 和 规 则 ， 其 中 长 期 效 应 不 可 忽 视 。 首 先 ， 房 地 产 新 政 的 指
24、 导 思 想 是坚 决 遏 制 部 分 城 市 房 价 过 快 上 涨 ； 其 次 ， 房 地 产 信 贷 政 策 的 主 要 内 容 是 实 行 更 为 严 格 的差 别 化 住 房 信 贷 政 策 ； 第 三 ， 房 地 产 新 政 内 容 不 仅 在 于 差 别 化 信 贷 措 施 ， 更 具 威 力 的 在于 二 套 房 的 认 定 标 准 方 面 ； 第 四 ， 房 产 新 政 还 规 定 了 对 土 地 开 发 贷 款 和 土 地 储 备 贷 款“三 不 贷 ”原 则 。 房 贷 新 政 是 整 个 房 地 产 调 控 政 策 的 重 要 组 成 部 分 ， 房 地 产 调 控 政
25、 策 还包 括 税 收 政 策 ， 土 地 政 策 ， 保 障 住 房 政 策 等 等 。 房 地 产 调 控 政 策 能 否 取 得 中 长 期 效 应 ，还 要 取 决 于 信 贷 政 策 与 税 收 、 土 地 、 保 障 住 房 等 政 策 的 协 同 配 合 。 所 以 说 我 国 的 政 策 改变 会 很 大 的 影 响 房 地 产 的 各 项 问 题 ， 更 会 影 响 我 国 房 地 产 中 介 市 场 的 发 展 。2.研 究 方 法（ 1) 实 证 分 析 。 通 过 引 用 历 年 的 相 关 实 证 来 支 持 所 持 的 观 点 ： 政 策 调 整 最 终 对 房地
26、产 中 介 企 业 的 发 展 规 律 进 行 合 理 对 策 分 析 ， 并 对 房 地 产 中 介 企 业 的 现 行 趋 势 进 行 分 析 。（ 2） 理 论 分 析 。 在 引 例 的 基 础 上 ， 通 过 自 己 的 思 考 以 及 调 查 对 问 题 进 行 分 析 ， 进而 总 结 出 关 于 房 地 产 中 介 企 业 的 有 效 方 法 和 对 控 制 二 手 房 地 产 的 有 利 趋 势 。（ 3） 其 他 方 法 :理 论 研 究 和 实 证 分 析 相 结 合 ； 比 较 分 析 法 (纵 向 比 较 和 横 向 比 较 、内 部 比 较 和 外 部 比 较 相
27、结 合 )等 具 体 的 研 究 方 法 。3二、房地产中介市场的概述、现状及国内外研究（一）中介市场概述房 地 产 中 介 行 业 是 房 地 产 业 的 重 要 组 成 部 分 ， 房 地 产 中 介 贯 穿 在 房 地 产 业 经 济 运 行的 全 过 程 之 中 ， 为 房 地 产 业 的 生 产 、 流 通 和 消 费 提 供 了 多 元 化 的 中 介 服 务 。 在 市 场 经 济体 制 下 ， 房 地 产 中 介 企 业 是 一 个 地 区 或 一 个 国 家 经 济 活 动 中 的 一 大 商 品 ， 就 社 会 性 而 言 ，房 地 产 中 介 企 业 ， 是 人 类 赖
28、以 生 存 及 发 展 的 必 需 品 ， 是 生 产 活 动 中 最 基 本 的 要 素 ， 同 时又 是 社 会 活 动 中 最 基 本 的 生 活 资 料 。房 产 中 介 的 具 体 事 务 就 是 帮 卖 房 人 登 记 房 源 信 息 、 宣 发 布 并 且 保 证 房 源 真 实 有 效 ；帮 买 房 人 寻 找 推 荐 合 适 、 理 想 房 源 ， 并 带 领 买 房 人 实 地 看 房 ， 加 以 引 导 ， 促 使 成 交 ； 房产 中 介 的 经 济 收 入 主 要 是 收 取 中 介 服 务 佣 金 ， 市 场 惯 例 中 介 服 务 佣 金 为 2%。 一 般 房
29、产中 介 都 是 以 实 体 店 来 进 行 中 介 服 务 ， 但 随 着 网 络 的 不 断 发 展 ， 房 产 中 介 也 进 行 网 络 服 务 ，大 多 数 以 O2O 模 式 进 行 中 介 服 务 ， 即 是 线 上 线 下 服 务 的 新 型 模 式 ， 受 到 了 很 多 消 费 的 喜欢 。 如 搜 房 网 、 房 道 网 、 新 浪 安 居 等 O2O 大 型 综 合 性 房 地 产 网 站 。（二）房地产中介的发展现状房 地 产 中 介 作 为 房 地 产 业 的 分 支 ， 是 随 着 房 地 产 业 的 快 速 发 展 而 兴 起 和 发 展 开 来 的 。由 于
30、房 地 产 具 有 价 值 量 大 、 使 用 期 长 和 办 理 交 易 复 杂 等 特 点 ， 相 关 当 事 人 在 房 地 产 交 易活 动 过 程 中 需 要 专 门 的 知 识 和 可 靠 的 信 息 相 助 ， 所 以 自 1998 年 首 家 房 产 中 介 公 司 深 圳 国 际 房 地 产 咨 询 股 份 有 限 公 司 成 立 起 ， 我 国 的 房 地 产 中 介 伴 随 着 房 地 产 行 业 的 欣 欣向 荣 迅 速 发 展 起 来 。 十 多 年 来 我 国 房 地 产 中 介 发 展 快 速 。 在 活 跃 房 地 产 市 场 、 促 进 房 改深 化 、 满
31、足 城 市 居 民 购 房 需 求 等 方 面 都 起 着 不 可 替 代 的 作 用 。从 总 体 上 看 ， 在 2007 年 之 前 ， 房 地 产 中 介 行 业 数 量 和 规 模 逐 年 递 增 ， 北 京 、 上 海 、深 圳 、 广 州 等 经 济 发 达 城 市 发 展 势 头 尤 为 迅 猛 ， 并 在 残 酷 的 市 场 竞 争 中 产 生 了 中 原 地 产 、21 世 纪 不 动 产 、 美 联 、 深 圳 世 联 等 一 大 批 知 名 品 牌 企 业 ， 与 此 同 时 房 地 产 中 介 行 业 基本 制 度 也 逐 步 建 立 。 而 随 着 “未 满 五 年
32、 经 适 房 不 能 上 市 交 易 ”等 宏 观 调 控 政 策 的 出 台 以及 高 房 价 的 冲 击 ， 退 市 风 逐 渐 向 全 国 范 围 蔓 延 。 2008 年 初 ， 北 京 最 大 的 中 介 公 司 4中 大 恒 基 宣 布 关 闭 旗 下 100 家 门 店 ， 拉 开 了 北 京 中 介 公 司 “闭 店 ”的 序 幕 。 此 后 不 久 ，北 京 又 一 家 大 型 中 介 公 司 信 一 天 宣 布 关 闭 旗 下 所 有 门 店 正 式 退 出 中 介 行 业 。 仅 一 年的 时 间 ， 北 京 关 闭 的 中 介 门 店 数 量 就 达 到 1500 家
33、， 占 行 业 总 数 的 40 。 几 乎 是 在 同 一时 期 ， 号 称 “中 国 最 大 规 模 、 网 点 最 多 、 实 力 最 强 ”的 房 地 产 中 介 创 辉 租 售 旗 下 近200 多 家 上 海 门 店 几 乎 全 部 关 闭 ， 其 分 布 在 珠 三 角 7 个 主 要 城 市 的 门 店 也 纷 纷 关 闭 。 而在 广 州 市 国 土 房 管 局 2009 年 初 公 布 的 2008 年 房 地 产 中 介 年 度 检 查 结 果 中 显 示 ， 有 309家 房 地 产 中 介 服 务 机 构 以 及 375 家 分 支 机 构 逾 期 未 参 加 政 府
34、 组 织 的 年 度 检 查 ， 选 择 退 出市 场 ， 其 中 不 乏 知 名 中 介 企 业 的 分 支 机 构 。 即 便 是 仍 留 在 市 场 上 的 房 地 产 中 介 很 多 也 是勉 强 支 撑 ， 并 出 现 数 月 亏 损 的 现 象 。 2008 年 可 以 称 得 上 是 我 国 房 地 产 中 介 的 一 次 全 面清 理 整 顿 。在 历 经 了 近 一 年 房 地 产 市 场 的 大 波 动 后 ， 2008 年 底 国 家 出 台 了 一 系 列 救 市 政 策 推动 了 二 手 房 房 地 产 市 场 整 体 复 苏 ， 而 调 整 “基 准 房 价 ”、
35、营 业 税 减 负 等 一 系 列 专 门 针 对二 手 房 市 场 利 好 的 政 策 的 推 出 进 一 步 刺 激 了 二 手 房 市 场 ， 全 国 各 大 城 市 二 手 房 市 场 成 交势 头 逐 渐 旺 盛 ， 伴 随 而 来 的 是 房 地 产 中 介 的 大 肆 扩 张 。 仅 以 深 圳 为 例 ， 在 2009 年 上 半年 深 圳 众 多 知 名 中 介 公 司 就 竞 相 扩 张 ： 美 联 物 业 新 开 10 多 家 店 铺 ， 7 月 份 更 是 出 现 6铺 齐 开 的 现 象 ， 世 华 地 产 新 增 店 铺 30 多 家 ； 中 原 地 产 新 开 8
36、 家 店 铺 ， 另 有 多 家 店 铺 正在 筹 备 中 等 等 。 而 除 了 这 些 老 牌 中 介 公 司 新 增 店 铺 外 ， 很 多 中 小 房 地 产 中 介 企 业 死 灰 复燃 ， 更 有 众 多 行 业 外 资 本 积 极 入 市 抢 占 市 场 。（三）国内外对房地产中介企业发展的研究1.国 外 的 中 介 企 业 研 究 综 述房 地 产 中 介 企 业 在 国 外 许 多 国 家 已 是 成 熟 的 产 业 ， 有 关 房 地 产 业 中 介 的 地 位 作 用 已有 了 明 确 的 认 识 。 从 国 外 的 文 献 来 看 ， 大 部 分 的 经 济 学 者 对
37、 于 房 地 产 价 格 与 宏 观 经 济 关系 的 实 证 研 究 ， 主 要 侧 重 于 从 均 衡 理 论 的 角 度 出 发 ， 在 传 统 的 回 归 分 析 模 型 的 基 础 上 ，更 多 地 运 用 独 立 线 性 系 统 、 数 量 经 济 模 型 、 技 术 经 济 评 估 模 型 等 来 进 行 数 据 分 析 。首 先 ， 宏 观 经 济 运 行 的 基 本 面 会 影 响 投 资 需 求 ， 进 而 通 过 利 率 影 响 房 地 产 的 供 给 ，而 经 济 增 长 会 影 响 居 民 收 入 进 而 影 响 对 二 手 房 的 需 求 ， 根 据 均 衡 理 论
38、 ， 市 场 竞 争 机 制 最终 会 通 过 房 地 产 价 格 出 清 市 场 。 1990 年 ， Clapp 提 出 了 经 典 的 Carey 模 型 ， 表 明 货 币 政策 、 银 行 信 贷 对 房 地 产 价 格 波 动 有 很 大 的 影 响 ， 商 业 银 行 的 危 机 短 视 症 使 银 行 信 贷 在 房5地 产 价 格 上 升 期 进 一 步 集 中 ， 抵 押 贷 款 流 入 资 产 市 场 很 大 程 度 上 助 长 泡 沫 经 济 ； 1994年 ， Clapp 和 Giaccotto 利 用 简 单 回 归 分 析 ， 认 为 宏 观 经 济 的 变 化
39、对 于 房 地 产 价 格 有着 很 好 的 预 测 能 力 ， 不 符 合 有 效 市 场 的 假 说 ； 2002 年 ， Iacoviello 通 过 建 立 SVAR 模 型研 究 来 6 个 欧 洲 国 家 （ 法 国 、 德 国 、 意 大 利 、 西 班 牙 、 瑞 典 和 英 国 ） 过 去 25 年 的 影 响二 手 房 价 格 波 动 的 宏 观 经 济 因 素 ， 研 究 发 现 在 利 率 上 调 之 后 ， 各 国 的 二 手 房 价 格 会 出 现不 同 程 度 的 下 跌 。2.国 内 的 中 介 企 业 研 究 综 述我 国 二 手 房 市 场 相 对 国 外
40、来 说 ， 虽 然 起 步 比 较 晚 ， 但 伴 随 着 我 国 经 济 的 迅 速 发 展 ，二 手 房 行 业 也 呈 现 出 良 好 的 发 展 态 势 。 一 方 面 ， 在 2002 年 ， 谢 经 荣 通 过 回 归 分 析 发 现房 价 与 货 币 供 给 之 间 有 强 正 相 关 关 系 ， 即 货 币 供 给 增 长 1%， 房 价 变 动 0.625%;2004 年 ，武 康 平 和 皮 舜 等 建 立 了 二 手 房 市 场 与 信 贷 市 场 的 一 般 均 衡 模 型 ， 通 过 对 均 衡 解 的 比 较 静态 分 析 ， 认 为 银 行 信 贷 供 给 增 加
41、 导 致 房 地 产 价 格 的 上 涨 ； 2007 年 ， 姜 彩 楼 、 徐 康 宁 、李 永 浮 运 用 2003 年 3 月 至 2006 年 8 月 的 月 度 数 据 ， 通 过 协 整 方 法 、 Granger 检 验 研究 了 上 海 市 房 地 产 价 格 变 动 的 影 响 因 素 。 结 果 表 明 ， 宏 观 经 济 发 展 水 平 和 房 地 产 投 资 力度 是 影 响 上 海 市 房 地 产 价 格 变 动 的 重 要 因 素 。 而 人 均 可 支 配 收 入 、 空 置 面 积 等 反 映 市 场供 需 关 系 的 指 标 对 房 地 产 价 格 的 影
42、响 较 小 。第 二 方 面 ， 由 于 二 手 房 开 发 的 资 金 来 源 主 要 是 银 行 贷 款 ， 从 而 银 行 利 率 的 变 动 对 房地 产 投 资 有 重 大 影 响 ， 因 而 会 影 响 到 二 手 房 供 给 及 其 价 格 变 化 。 例 如 2006 年 ， 梁 云 芳 、高 铁 梅 、 贺 书 ） 利 用 协 整 分 析 和 HP 滤 波 ， 计 算 了 房 地 产 均 衡 价 格 水 平 ， 以 及 二 手 房 价格 偏 离 均 衡 价 格 的 波 动 状 态 ， 得 出 结 论 ： 我 国 二 手 房 地 产 市 场 价 格 的 偏 离 只 是 受 部
43、分 地区 的 影 响 。 通 过 利 率 来 调 控 房 地 产 市 场 ， 成 效 不 大 ， 但 信 贷 规 模 的 变 化 对 房 地 产 投 资 有较 大 的 影 响 。6三、影响郑州房地产中介市场的因素（一）郑州的市场经济是怎样影响房产中介的经 济 因 素 是 宏 观 影 响 因 素 ， 它 制 约 着 整 个 房 地 产 业 的 发 展 。 郑 州 的 经 济 发 展 对 郑 州市 的 房 地 产 中 介 市 场 有 着 很 大 的 影 响 ， 国 家 的 宏 观 调 控 ， 对 郑 州 市 房 地 产 市 场 的 导 向 都是 有 很 大 的 影 响 ， 更 能 影 响 到 郑
44、州 的 二 手 房 中 介 市 场 的 发 展 。1.经 济 繁 荣 程 度二 手 房 中 介 的 发 展 很 大 程 度 上 受 整 体 经 济 环 境 的 影 响 。 经 济 增 长 ， 意 味 着 郑 州 市 人们 的 所 得 提 高 ， 他 们 会 为 二 手 房 房 地 产 的 投 入 提 供 了 更 大 的 可 能 性 。 当 人 们 的 收 入 增 加时 ， 投 资 的 欲 望 受 到 刺 激 ， 而 且 社 会 置 业 能 力 的 增 强 ， 为 能 够 承 受 日 益 上 涨 的 房 地 产 价格 创 造 了 条 件 ， 使 对 房 地 产 的 需 求 变 成 有 效 的 需
45、 求 ， 刺 激 了 房 地 产 价 格 的 上 涨 。2.二 手 房 市 场 的 完 善 度 和 开 放 度在 商 品 经 济 中 ， 由 于 房 地 产 的 所 有 权 和 使 用 权 可 以 转 让 （ 我 国 国 有 土 地 只 能 出 让 使用 权 ） ， 房 地 产 便 成 为 可 以 流 通 的 要 素 。 郑 州 二 手 房 要 素 在 市 场 上 的 流 通 率 决 定 于 房 地产 市 场 的 完 善 度 和 开 放 度 。 完 善 开 放 郑 州 市 的 二 手 房 市 场 必 然 使 房 地 产 价 格 直 接 受 到 市场 因 素 的 调 节 ， 而 减 少 人 为
46、的 干 预 ， 达 到 一 种 不 可 预 期 的 结 果 。3.供 求 关 系房 产 是 商 品 ， 所 以 房 产 的 供 求 关 系 对 二 手 房 价 格 有 重 大 的 影 响 。 当 房 产 供 过 于 求 时 ，房 产 价 格 会 低 于 其 价 值 ， 当 房 产 供 不 应 求 时 ， 房 产 价 格 会 急 增 。 土 地 价 格 受 短 期 供 求 关系 的 影 响 也 有 升 有 降 ， 但 由 于 土 地 资 源 的 有 限 性 和 非 再 生 性 决 定 了 土 地 供 给 缺 乏 弹 性 ，而 社 会 经 济 的 发 展 对 土 地 的 需 求 却 不 断 增 加
47、 ， 这 个 矛 盾 使 土 地 价 格 从 长 期 趋 势 来 看 必 定是 不 断 上 涨 的 。4.财 政 及 金 融 状 况国 家 资 金 的 投 放 ， 银 行 资 金 之 宽 松 与 否 、 放 款 的 状 况 、 利 息 率 与 通 胀 率 的 高 低 等 ，是 影 响 二 手 房 中 介 交 易 运 作 的 主 要 因 素 。 由 于 郑 州 市 二 手 房 业 投 资 较 大 ， 投 资 者 往 往 需要 向 银 行 贷 款 进 行 开 发 ， 当 贷 款 利 息 过 高 时 ， 中 介 市 场 开 发 的 成 本 高 ， 价 格 就 提 高 。 当国 家 基 本 建 设 投
48、 资 大 或 银 行 资 金 宽 松 ， 贷 款 利 息 率 低 时 ， 会 刺 激 投 资 者 的 投 资 欲 望 ， 使7对 二 手 房 的 需 求 增 加 ， 使 房 地 产 价 格 上 涨 。 在 郑 州 来 说 ， 对 于 一 般 的 二 手 房 需 求 者 ， 如果 通 胀 率 高 而 储 蓄 利 息 率 低 ， 他 们 宁 愿 用 稍 高 的 价 钱 购 置 房 产 以 保 值 ， 而 不 愿 把 钱 存 入银 行 ， 这 样 亦 会 抬 高 了 房 价 。 这 是 需 求 一 方 对 房 地 产 价 格 的 影 响 。5.物 价 、 工 资 及 就 业 水 准物 价 变 动 引
49、 起 货 币 价 值 变 动 而 波 及 二 手 房 房 地 产 ， 尤 其 是 消 费 物 资 的 物 价 水 平 直 接影 响 消 费 者 的 实 际 生 活 水 准 ， 物 价 指 数 的 上 升 如 果 超 过 工 资 收 入 的 增 幅 ， 就 会 使 郑 州 市居 民 的 实 际 生 活 水 平 下 降 。 反 之 ， 如 职 工 的 工 资 收 入 的 增 幅 超 过 物 价 指 数 的 增 长 ， 职 工的 生 活 水 平 就 会 提 高 。 由 此 而 影 响 住 宅 用 房 和 住 宅 用 地 的 需 求 、 房 地 产 价 格 的 上 下 变 化 。在 一 般 情 况 下 工 资 和 就 业 水 准 高 的 地 区 比 工 资 和 就 业 水 平 低 的 地 区 ； 大 城 市 及 其 周 围 比小 城 市 或 农 村 的 房 地 产 价 格 要 高 些 。 郑 州 市 与 其 他 的 一 二 线 城 市 相 比 来 说 ， 其 物 价 水 平不 算 低 ， 而 郑 州 的 基 本 工 资 却 也 不 是 很 高 ， 这 就 产 生 了 一 些 不 可 抗 拒 的 因 素 ， 可 看 出 物价 、 工 资 和 就 业 对 郑 州 市 二 手 房 房 地 产 价 格 的 影 响 是 多 么 的 明 显 。（二）郑州市
