1、濮阳市 XX 物业服务有限公司2017 年 12 月财务情况说明书暨 2017 年经营状况总结一、2017 现金流状况(Cash flow Status)_ * 1,826,725.90_ * 2,759,801.96_经 营 性 流 入 经 营 性 流 出_ * -?_ * 1,500,000.00_ * 3,000,000.00_ * 4,500,000.00_ 单 位 ： 元分析：2017 年末货币资金余额 854,181.73，本年现金流负向差值 933,076.06 元，现金流呈净流出状态。本年末资金结余（85 万）=上年资金结余（约 38 万）+ 年初天伦实业归还借款（140 万）
2、- 本年净流出（93 万）二、现金流入主要来源及收费分析 (Analysis of Cash Inflow)预 收 物 业 费 _ *996,652.00_装 修 保 证 金 _ *263,000.00_收 到 电 费 _ *328,345.60_收 到 水 费 _ *115,181.00_其 他 _ *123,547.30_ 单 位 ： 元分析：经营性现金流入的主要来源为预收的物业费（含公共电费、装修管理费） 、装修押金、收取业主的电费、收取业主的水费、收到的利息及其他款项。预收的物业费中又包含第一年交房和第二年续费两部分。2017 年共交房 116 套，预收物业费333,883.00 元；
3、交付商铺 6 套，预收物业费 36,048.00 元；物业续费（2017-2018 年度）626,361.00 元。物业经理因工程质量问题，给出物业费优惠 2 户，共计 900.00 元。各月续费催缴明细月份 续费户数 续费金额（元）10 月 24 49,562.00 11 月 108 211,387.00 12 月 185 365,412.00 合计 626,361.00 续费率统计序号 到期户数 到期月份 已续费户数 续费率1 7 2017 年 9 月 4 57.14%2 4 2017 年 10 月 3 75.00%3 621 2017 年 11 月 346 55.72%4 5 2017
4、年 12 月 1 20.00%合计 637 354 55.57%三、有关收入的确认 （Revenue of the year）1、物业费（不含税）：采取一次收取全年，逐月确认的方法。2017 年度共确认该项收入 1695192.39 元。2、电费：本年收到居民交来电费 328345.60 元，全额确认收入。3、水费(差额征收，不含税 )：本年收到居民交来的水费 115181.00 元。本年公司支付给自来水公司的水费 63141.80 元。水费实际应收 52039.20 元，确认不含税收入50523.39 元。4、其他： 收入项目 收入金额（元）地下车位服务费收入 20,560.00 对外借款利
5、息收入（其他业务收入） 16,190.00 电梯轿厢广告租赁收入 9,844.00 监控安装不合格罚款收入（营业外收入） 5,000.00 废品收购承包收入（其他业务收入） 4,000.00 出入证销售收入 2,580.00 地下车位地锁安装收入 2,400.00 门禁卡销售收入 2,110.00 小区售水机占地费收入 1,000.00 临时停车费收入 140.00 业主掏分水器罚款收入（营业外收入） 10.00 合计 63,834.00 三、成本费用构成及分析(Analysis of Cost & Expense)本年成本费用项目构成及占比如下成本费用项目名称 12 月发生额（元） 本年累计
6、金额 （元） 全年合计占 比工资 166,123.00 1,105,559.00 51.76%电费 117,548.31 788,810.33 36.93%垃圾清运费 6,000.00 46,040.00 2.16%服装费 20,413.00 33,938.00 1.59%电梯维修费 0.00 28,800.00 1.35%材料工具费 24,675.00 31,912.10 1.49%绿化费 1,600.00 15,500.00 0.73%其他办公费(办公饮水、招聘等） 2,890.00 13,442.00 0.63%办公用品 1,284.00 10,768.00 0.50%职工培训费（消防证
7、、高压电工证） 8,970.00 8,970.00 0.42%节日实物福利 0.00 8,511.00 0.40%慰问费 0.00 7,500.00 0.35%税金及附加 384.07 6,284.44 0.29%食堂用具 0.00 5,441.00 0.25%非正常损失（娄庆广办证费用无法收回） 0.00 5,000.00 0.23%办公家具 2,236.00 4,846.00 0.23%消防安全费 4,620.00 4,620.00 0.22%员工餐费（供气、供暖时提供的加班餐） 260.00 4,305.00 0.20%固定资产折旧费 542.82 6,513.84 0.30%原经理车辆
8、补助 0.00 3,000.00 0.14%计算机及复印机耗材 0.00 2,150.00 0.10%打车费 400.00 1,565.00 0.07%业务招待费 0.00 880.00 0.04%化粪池清理费 0.00 840.00 0.04%原经理通讯补助 0.00 720.00 0.03%银行账户维护费 0.00 470.00 0.02%银行手续费 16.80 251.74 0.01%税收滞纳金 0.00 2.12 0.00%利息收支差额 -3,671.46 -10,766.90 -0.50%合计 354,291.54 2,135,872.67 100.00%由上表可知，物业最主要的两项
9、开支为人力成本和电费。本年各月实付的工资如下表1 月份 93,806.00 7 月份 97,164.00 2 月份 95,569.00 8 月份 76,534.00 3 月份 88,543.00 9 月份 84,318.00 4 月份 104,780.00 10 月份 85,794.00 5 月份 90,180.00 11 月份 88,061.00 6 月份 89,577.00 12 月份 87,818.00 目前我物业各部门人员已趋于稳定，月平均工资总额在 9 万元左右。重点分析：电费情况在 2017 年入账的电费 788810.33 元中，162238.24 元为上年电费的挂账款，本年实际
10、发生的电费为 626572.09 元。其中居民用电的电费为 330564.24 元，公共区域用电和办公区用电合计 296007.85。物业向居民收取的电价为 0.56 元/ 度，国家电网向物业公司收取电费的电价为0.523 元 /度，其实质为物业公司从国家电网购电后向居民出售，因此将收取居民的电费作为收入，物业公司向国家电网交纳的对应电量的电费作为成本。本年向居民售电收入为 328345.60 元，向国家电网交纳电费的成本为 330564.24 元，故电费利润为-2218.64 元。电费亏损的原因为居民欠费。办公用电和公共区域电费因无电表，无法区分。两项月均消耗电费 24667.32 元。本年
11、物业费收入中包含公摊电费 203000.00 元，另外 93007.85 元电费需由物业公司承担。四、来年现金流预测及管理建议 (Cash Flow Outlook & Management Suggestions)现金流入方面：2018 年已交房未续费的金额为 819,599.00 元；地下车库虽已启用，但实际经营情况并不乐观，暂不做预测；水费收入约 5 万元。现金流出方面：人员工资约 108 万元，电费约 30 万元，其他各项开支约 25 万元，应退装修押金 486400.00 元。总现金需求约 212 万元。综上所述，目前物业公司在 2018 年存在 125 万元左右的资金缺口，经营状况
12、不容乐观，形式非常严峻。建议管理部门开源节流，狠抓细节。根据本年经营状况，对管理部门提出如下建议：1、 在本年的经营中，发现人浮于事的情况较为普遍：保安上班不站岗，门岗不登记，玩手机，夜班睡觉找不到人。保洁在楼道偷懒，甚至在地下室解手等等。建议：一方面，随着小区环境日渐稳定，建议精简人员，把肯干能干的留下来 ；适当提高工资标准，招聘素质相对较高的工作人员。找 10 个不干活的一个人发 2000，工资费用是 20000，找 6 个认真负责的，一个人 2500，工资费用是 15000。用人方面，物业经理应严把选人关。另一方面，应建立健全检查制度，切实有效的对工作人员进行监督考核。2、 本年经营中，浪费现象时有发生。当年人均工装费用约为 670 元，再次购买的原因一方面是有些员工离职带走，大部分是因为上年工装质量不行，淘汰造成浪费。原本 2 年 2 套变成了 1 年两套。夏季办公室常有人不在办公室，空调还开着的情况，其他区域的浪费不胜枚举，着实让人心疼。建议将节约纳入考核范围。3、 在来年的经营中，应提早做 18-19 年度的收费工作，并切实管理好停车场，为公司创收。4、 员工的主人翁意识一方面靠教育，一方面靠激励。建议多开展上门维修、物业洗车、家政保洁等等增值服务，并把一部分收入回馈员工，调动员工积极性，逐渐实现留的住人，管得好人。
