1、,白居易十六岁时从江南到长安，带了诗文拜访当时的名士顾况。顾况看了名字，开玩笑说： “长安米贵，居大不易。” 但当翻开诗卷，读到“野火烧不尽，春风吹又生”诗句时，不禁连声赞赏说：“有才如此，居亦何难！” 如今是“长安房贵，居大不易”。,茅屋为秋风所破歌 唐杜甫,八月秋高风怒号，卷我屋上三重茅。茅飞渡江洒江郊，高者挂罥长林梢，下者飘转沉塘坳。 南村群童欺我老无力，忍能对面为盗贼，公然抱茅入竹去，唇焦口燥呼不得，归来倚杖自叹息。 俄顷风定云墨色，秋天漠漠向昏黑。布衾多年冷似铁，娇儿恶卧踏里裂。床头屋漏无干处，雨脚如麻未断绝。自经丧乱少睡眠，长夜沾湿何由彻！ 安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨
2、不动安如山？呜呼！何时眼前突兀见此屋，吾庐独破受冻死亦足！,第四讲 住房理财,一、To buy or to rent, that is a question. （买房还是租房？）,MV北漂儿周杰杰,从“居者有其屋”到“住有所居”,2009年3月13日十一届全国人大二次会议表决通过的政府工作报告，对原草案有17处修改。其中一处修改是： 将原草案中的“努力实现居者有其屋的目标”改为： “努力实现住有所居的目标”。,外国人买房还是租房? 2006年9月16日环球时报,拥有自己的房屋对于全世界刚刚成家立业的年轻人来说都是一个梦想，但是高房价却让他们很难轻松地实现这个梦想。 在德国，初次购房或建房者的平
3、均年龄高达42岁；在美国，52%的首次购房者年龄在31岁；在比利时，许多人都是在35岁之后开始买房。 当很多中国年轻人坦然向父母伸手要钱买房时，国外的大多同龄人正为拥有自己的一套住房而奋斗着。,美国,“还是租房实惠，既方便，又省钱。”刚结婚不久的美国小伙子安东尼跟人聊起租房的好处来，滔滔不绝。安东尼从大学毕业才三年，现在首都华盛顿市内一家公司上班。妻子劳拉在美洲银行工作。夫妇俩在距市区不远的一幢高档公寓租了一套140平方米左右的两居室，每月租金在2500美元左右，不包括水电费。房子的客厅非常大，阳台也很宽阔，整体上布置得温馨、舒适。 “在华盛顿地区买套像样点的房子少说也要五六十万美元，而且位置
4、还很偏。”安东尼告诉环球时报记者，虽然两人的年收入有十几万美元，但还是觉得租房的经济压力小很多。此外，租房的灵活性大，合同一年一签，“不喜欢了就走人”。 在记者认识的美国年轻朋友中，像安东尼夫妇这样热衷租房的人不在少数。许多年轻人从上大学起就养成在外租房的习惯，毕业后也往往不愿与父母一起住，在经济不宽裕和追求自由的情况下，租房已成为流行的时尚。,不过，仍有一些年轻人坚持买房。记者发现，他们大致分为三类：一是外国移民，购买房产能够使他们获得安定感，赢得社会尊重；二是收入较高、较稳定的中产阶级；三是一些秉持传统观念的美国人，他们把拥有房产看作个人最大的财富。“贷款买房有什么不好？有自己的房子让我感
5、到独立。”今年即将从乔治华盛顿大学毕业的国际关系专业研究生杰西卡笑着告诉记者。 根据美国劳工统计局最新调查报告，在美国，52%的首次购房者年龄在31岁，而美国人平均21岁工作，26岁结婚。也就是说，超过一半的美国人选择在工作10年、结婚5年以后才买房子。美国年轻人买房，大多不指望父母。他们首先想到的就是去银行贷款。美国的住房贷款非常发达，据全美住房担保协会统计，全美有70%的房屋是贷款购买的，其中有大约40%是零首付。,德国,德国的年轻人也大都喜欢租房。近年来德国房价一直较低，每平方米均价在1000至1500欧元，且供应量充足。但德国联邦统计局的数据表明，德国77%的年轻人家庭仍然是租房族。
6、年轻人作为社会的“贫穷一族”，按照德国住宅建设法规定，政府必须为他们提供住房，并在面积大小、房屋设施和租金等方面为他们量身订做，满足需求。比如“社会住房”，就专供给低收入者租住。德国社会学家科鲁格教授在接受环球时报记者采访时说，德国近些年来经济不景气，失业率居高不下，这显然影响了人们对于建房或购房等长远规划的信心。再者，德国人口呈现总体下降的趋势，也使得长期投资者异常谨慎。德国平均月租金低得令人惊讶，每平方米仅为5欧元。,“购房者每年的支出分别比租房者高出70%左右，而且还要花钱维修”。此外，政府也没有出台鼓励购房的税收激励措施。 现代社会日益增强的流动性也让德国年轻人更倾向于租房。在德国租房
7、并没有像其他西方国家那样被看成是“贫穷”、“社会地位低下”等的代名词。就连德国总理默克尔也在博物馆岛对面租了一套雅致的河畔公寓。德国目前联邦、州和地方手中拥有公房近300万套，这在很大程度上也平抑了市场房租水平的上扬。 不过，在有了一定的积蓄后，超过一半的年轻人仍然渴望拥有“自己的四堵墙”。于是他们又有两种选择：自己建房或者购房。数据显示，德国人开始购房或建房时的平均年龄为42岁，这在欧美发达国家也是罕见的作为对照，英国人平均25岁就成为房主。,比利时,丹尼尔今年28岁，是比利时人，现在芬兰的一家媒体公司工作。他与女朋友在赫尔辛基市中心租了一套一居室公寓，仅租金就占去了他收入的一半以上。当环球
8、时报记者问起他在比利时的同窗故友是租房还是买房时，他瞪大了眼睛说：“他们哪能买得起房？！好多都跟父母住在一起。”丹尼尔说，他在芬兰工作，工资比在比利时高，勉强还能负担租房费用，况且远离父母，想赖在父母家也没那条件。 不过，他要是在比利时工作，可能也会加入“啃老”的行列。记者认识的好几家比利时朋友，家里孩子成年了，找到工作了，有的还有了对象，但还是和父母住在一起。原因是这里的房价太高，年轻人无论想租房还是买房，都得有一定的收入保障才行。许多人都是在35岁之后才开始买房。前不久，有报道说，比利时政府准备采取措施，以立法的形式强制成年孩子离开父母家，自立门户。,成年孩子与父母住一起的现象在比利时、西
9、班牙、意大利等国比较普遍。这些国家的政府部门一般不为年轻人提供住房补贴。扎维尔是记者认识的一位西班牙朋友，在巴塞罗那工作。扎维尔说，他女儿二十好几了，一直住在家里，估计到30多岁考虑结婚成家的时候，才会动买房的念头。 “首先是两人要有两份薪水，否则想都不用想。真要买房，只能买郊区的房子，城里房价实在太贵。”据他介绍，巴塞罗那市中心的公寓房，每平方米售价在6000欧元左右，一套100平方米房子需要60万欧元，它相当于一个新就业年轻人年收入的30多倍。对于初出茅庐的年轻人来说，买房往往只能是个梦。不辛辛苦苦攒个10来年，连银行首付都付不起。,在瑞典、芬兰、荷兰等国，福利部门根据年轻人的收入情况提供
10、一定的住房补助，鼓励年轻人独立居住。如果住在父母家，也往往会支付房租。据相关统计，城市居民拥有产权房比率最高的是美国，为68%，英国为56%，欧洲其他国家为30%到50%之间。有专家分析，一个比较合理的结构是，30%的人买房住，70%的人租房住。,日本,良子和川口今年7月刚刚结婚，博士毕业的川口在一家专门学校教书，良子原先在一家报社工作，按说经济条件不错，但小两口暂时并没有买房的打算，而是和大部分日本年轻人一样选择了租房子。 川口夫妇的选择其实也是无奈之举。尽管日本的房地产刚刚经历了长达15年的低迷，但其价格仍然让很多工薪阶层望而生畏。据日本富士产经新闻报道，东京高级住宅价格排名世界第三。都说
11、日本人爱住小房子，这并不完全因为他们爱住，而是因为买不起。,一般的日本年轻人要么在结婚之后选择租房子，要么住在集体宿舍。大公司或者政府机关都为自己的职员提供住宿设施，这种设施在日本被称为“社员寮”。这些“寮”属于集体福利，价格要比一般民间租赁便宜。很多年轻人需要“艰苦奋斗”10年左右，才攒下购房需要的“头金”，也就相当于国内买房子的手续费和首付款。 一般来说，日本年轻人购房不会向父母要钱，因为用父母的资金购房手续比较繁杂，同时还要交付“赠与税”，因此大家尽量避免用父母的钱买房子。另外，日本的年轻人独立意识较强，一般结婚之后就尽量不依靠家里，只要自己能够做到就不会依赖父母。,近两年来，随着日本经
12、济复苏，日本年轻人中间出现了一些“暴发户”。他们多则月收入上百万日元（100日元约合6.8元人民币），少的也有五六十万。由于房租价格也不低，贷款利率不高，再加上对房价前景的乐观预期，选择买房的年轻人数量开始多了起来。 一些地方为了留住年轻人，推出了很多优惠政策，不仅租房子可以获得一定的补助金，买房子也给予优惠。如奥多摩地区推出了“年轻人住宅资金利息补助条例”。条例规定，如果年龄在20岁以上、40岁以下的人购买住房，贷款超过500万日元以上时，将对其提供在36个月内利息的1/2的补助。,二、购买怎样的住房？,新版青花瓷,1、买新房还是买二手房？,2009年10月5日湖北卫视今晚六点 “新房成交下
13、降 二手房热销”,与新房相比，二手房的价格相对便宜。如果你手头的资金有限的话，可以考虑买二手房。 二手房的性价比相对较高。 二手房贷款的首付款比例通常要比新房高。 二手房贷款的年限有限制，一般贷款年限不会超过20年。,2、买期房还是买现房？,期房的价格一般要比现房便宜。 买期房可以优先选择好的楼层、好的朝向和好的户型。 但是购房者承担的风险相对较大一些： 房子能否按时建好？ 建筑质量能否保证？ 开发商的种种诺言是否能够兑现？,3、一步到位还是逐步到位？ （大房子还是小房子？）,拳王泰森曾经拥有6处豪宅，其中有一处豪宅有108间房，38个卫生间。 2003年8月泰森申请破产。摆脱5500万美元债
14、务的同时，兜里只剩下5583美元。,要量体裁衣，量力而行，根据自己的经济条件和实际需求来做出选择。 不要为了面子，一味追求大房子，而背上过重的债务负担。 在手头资金有限的情况下，应选择逐步到位。 如果手头资金较为宽裕，且工作和收入稳定，可以考虑一步到位。,4、买市中心的房子还是郊区的房子？,2009年10月11日湖北卫视今晚六点 “武汉城区房价一路飙升 市民转战郊区楼盘”,市中心的房子交通便利，但房价通常较贵，空气噪声污染比较大。 郊区的房价便宜，可以在同等预算的情况下买更大的房子，空气和噪声污染小，但是交通可能会不太方便。 个人喜好或者生活习惯也会影响到购房选择。 郊区的商业和娱乐业没有市中
15、心发达。一个城市好的医疗资源和教育资源通常都集中在市中心。 郊区不会是一成不变的，是在不断发展变化中的。,5、买毛坯房还是全装修房？,2008年12月8日中央电视台第一时间 “深圳2010年将停止销售毛坯房”,全装修房是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。 全装修房的价格要比毛坯房高。 装修是一件费心、费力、费时又费钱的活。 全装修房的装修风格相对单一，缺乏个性，不能兼顾每个人的喜好、风格、色彩搭配等要求。,电影爱情呼叫转移中有一句经典台词：“精装房里用的永远都是名牌，但却是其中最廉价的一款。” 你在办全装修房的住房贷款时，你的装修款也含
16、在贷款中，也就是说装修也是向银行贷款的。 某些银行对全装修房（精装房）要求的首付款比例要比毛坯房高一些。,三、住房贷款,一个中国老太太和一个美国老太太在天堂相遇。美国老太太说：“我辛苦了30年，终于把住房贷款还清了。”中国老太太说：“我辛苦了30年，终于攒够了买房的钱。”,2007年12月11日，第九届中国住交会在北京开幕。行为艺术家梁克刚的头和双手被“房奴”的镣铐紧紧锁住，他频频到各大房地产开发商的展台“抗议”，表达自己的行为艺术。,房奴国际歌,房奴flash,1、首付款比例,购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20% 购买首套自住房且套型建筑面积在90平方
17、米以上的，贷款首付款比例不得低于30% 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40% 注：第二套住房的认定是以借款人家庭为单位,2、贷款利率,中国人民银行对于金融机构人民币贷款规定有基准利率。 商业性个人住房贷款（即各商业银行发放的个人住房贷款）的利率可在此基准利率的基础上打折。 但并不是所有借款人都能够享受到折扣，具体由各商业银行根据借款人的个人信用状况、贷款金额等因素自行掌握。,2005年3月17日，中国人民银行调整商业银行住房信贷政策，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。 2006年8月18日，中国人民银行将商
18、业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.85倍。 2008年10月27日，中国人民银行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。 住房公积金贷款不同于商业性个人住房贷款，它是由住房公积金管理机构发放的贷款。利率要比商业性个人住房贷款利率要低。 应尽量选择住房公积金贷款。,商业性个人住房贷款利率与住房公积金贷款利率的比较 （截至2009年11月10日）,对于商业性个人住房贷款，借款人在一定范
19、围内可以与银行协商，是选择浮动利率还是选择固定利率。 目前各家银行推出的固定利率房贷最高期限为10年期，而浮动利率最高贷款年限可达30年。 住房公积金贷款一般实行浮动利率，通常是一年一定。（每年1月1日根据最新利率进行调整）,3、贷款年限,如果你现在具备较强的还款能力，对自己未来的收入水平估计也比较乐观，那么你可以选择较短的贷款年限，比如10年以内。 如果你现在的还款能力较弱，对未来自己的收入的预期也不乐观，则可以把贷款年限适当放长一些，比如20年或者30年。 对于绝大多数二手房，银行审批的贷款年限一般都不会超过20年。,4、还款方式,最主要的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。 （1）
20、等额本息还款法 等额本息还款法是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。 这是目前最为普遍，也是银行着力向客户推荐的还款方式。,（2）等额本金还款法 等额本金还款法是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息。初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减。 选择等额本金还款法所支付的利息总额要比选择等额本息还款法少！ 各种理财网站、各大门户网站的财经频道一般都设置有住房贷款计算器。,除了上述两种主要还款方式以外，各银行自行推出了一些还款方式。 比如深圳发展银行曾经推出过“双周供”。,不管选择什么还款方式，都应该及时、足额还款。 借款人如果手头有闲置的资金，建议提前偿还贷款本金（部分或全部），以减轻利息负担。 提前还款会在减少商业银行的贷款收益，因此各商业银行对提前还款会设置一些障碍或惩罚措施。（比如在贷款合同中注明多少年以内不得提前还款或者对于提前还款收取罚息）。 住房公积金贷款对于提前还款通常都没有限制性的规定。,
