1、浅谈房产测绘飘窗面积计算 刘浩 烟台市中立房产测绘有限公司 摘 要： 随着我国城市化进程的加快推进, 房地产行业获得了空前发展, 房产测绘作为明确房屋建筑面积的基础, 与房屋价格有着密切的关联。与此同时, 随着房屋设计的不断创新, 飘窗形式突破传统, 如何准确认定, 正确计算飘窗建筑面积, 成为保证测绘成果质量的一个关键点。本文主要以飘窗概念为切入点, 对飘窗类型进行了初步了解和分析, 并在此基础上探讨了房产测绘飘窗面积的计算方法, 旨在规范房屋面积计算路径, 为房产测绘提供参考。关键词： 房产测绘; 飘窗; 面积计算; 随着我国房地产行业的蓬勃发展, 房屋价格成为了开发商与购房者双方尤为关注
2、的焦点问题, 房产测绘工作能够为房屋面积确认工作提供必要的基础数据, 因此如何规范化面积计算方法就成为了当前房产测绘行业亟待解决的重要问题。随着人们审美需求和生活需求的变化, 房屋更新换代速度也在不断加快, 飘窗成为了购房者追逐的房屋亮点内容。为了向委托人提供更加合理、准确、公平的的测绘数据, 探讨飘窗面积的计算途径尤为重要。1 飘窗概念飘窗指的是为了提高房间采光性能以及美化房屋造型所设计的凸出外墙部分的窗体1。从设计标准出发, 飘窗的窗台面和房屋内部地面的高度差需大于0.3m (包含 0.3m) , 而从飘窗外边线到外墙墙体边缘线之间的距离需在 0.6m以内, 窗台面到飘窗顶板处的及高度需在
3、 2.2m 以内, 不符合上述条件内容的飘窗则按照凸出外墙区域的水平投影面积进行飘窗面积测绘计算。2 房产测绘飘窗面积计算依据房产测绘作为房产管理中的重要基础工作内容, 主要是为了采集和房屋及房屋用地有关的数据信息, 并以此为依据为房地产开发、产籍管理、房产产权、开发商和购房者之间的房产交易、税务征收、城镇规划建设等工作提供详实可靠的数据资料2。为了推动我国房屋面积测绘工作的顺利实施, 我国在 2000 年8 月首次颁布并实施了第一套国家级房产测绘标准, 即房产测量规范 (GB/T17986-2000) 2。当前我国的房产测绘行为及测绘管理等工作项目的展开主要依照此项标准予以执行实施。因此,
4、房产测量规范在我国房产测绘行业中占据着十分重要的地位。然而随着时代的变迁, 此项规范内容在实际应用过程中具备原则性高、可操作性弱的薄弱特点, 同时一些测绘这缺乏对此项规范内容的详细理解, 对于房屋测绘中的一些项目存在理解偏差, 这就给房产测绘工作的顺利实施造成了困扰。为了解决这类问题, 我们必须探寻更加科学合理的计算方法, 力保房产测绘的准确性和公正性。3 飘窗类型及计算方法3.1 嵌于主墙体内侧的飘窗若飘窗位于房屋装前提区域的内侧, 在计算飘窗面积时首先要确认此类型飘窗是否符合飘窗定义的设计标准, 其必须符合窗台面和室内地面之间高度差高于0.3m, 且窗台面和窗顶之间的净高度差需在 2.2m
5、 以内, 方才能根据飘窗测绘面积标准对其面积加以计算3。具体可分为以下两种情况:第一, 窗台结构的地板和楼面地板相同, 窗台主要由砖类物质砌成, 此类窗台从构造角度出发并不用承担重力, 即飘窗位于房屋主体内部结构, 属于房屋主体部分, 因此此类结构并不属于飘窗, 需按照房屋面积进行测绘计算;第二, 窗台结构地板和楼面的底板不同, 此类窗台是在是内地版基础上采用混凝土浇筑形成的窗体, 其下方和房屋内部并不连通, 因此被判定为飘窗, 此时则需根据飘窗面积测绘标准进行面积计算。3.2 突出主墙体外侧的飘窗对于突出建筑主墙体外侧区域的飘窗, 若其和室内底板之间的高度差大于 0.3m, 窗台面和窗顶之间
6、的将高度差小于 2.2m, 然而其突出主墙体外侧部分的进深超过了设计标准所规定的 0.6m 内的标准, 有些窗体甚至超过了 1.2m, 由于缺乏相应的进深规范标准, 因此需要对其加以重新界定4。这是因为此类飘窗从实际角度出发明显违背了飘窗定义的设计标准, 超过了标准中需在 0.6m 内的明确规定, 同时, 一旦飘窗窗台的设计过宽, 则会降低楼间距, 带来不稳定因素。针对此种情况, 我国部分省市出台了相应的政策规定, 对此作出了明确限制。比如, 南京市指出, 在建筑中包含飘窗设计的房屋, 必须在图纸申报过程中提供飘窗的实际大样图, 并对飘窗结构、窗台高度等硬性数据予以确认, 一旦飘窗台的平均进深
7、高于 1.2m, 而窗洞高度低于 2.2m, 则需根据飘窗突出外墙体区域的 1/2 水平投影面积予以计算, 并且建筑间距规划需从飘窗外边沿出算起。天津市则提出若飘窗台超出外墙体进深高于 0.6m 时, 则需根据其挑出外墙区域的 1/2 水平投影面积来进行建筑面积测绘计算工作, 并将其计入到房屋容积率指标内容当中去。3.3 突出主墙体外侧的落地飘窗对于突出主墙体外侧的落地飘窗, 在进行测绘计算时, 需根据房产测量规范中的规定来予以执行, 若落地飘窗的层高大于 2.2m, 则将其纳入到建筑面积测绘计算内容当中来, 若层高低于 2.2m 则不计算其建筑面积。4 飘窗面积计算中值得关注的要点飘窗指的是
8、突出房屋主体墙外部的窗体, 属于附属建筑的一部分, 通常呈现梯形或是矩形向房屋外部凸起的结构形态。飘窗三面一般均安装有玻璃, 由于飘窗的窗台高度较低, 因此具备大面积采光、窗台宽敞、延伸室内空间、美化房屋的积极作用。在实际设计中, 当前的流行飘窗主要包含两种类型, 一种属于有台阶式的飘窗, 一种属于落地飘窗, 因此在计算飘窗面积时必须根据飘窗的实际结构特点, 并按照房产测量规范中的标准对其进行测绘计算。由上述分析我们发现, 在进行飘窗面积的测绘过程中, 必须充分意识到如何对飘窗进行分类, 同时还需明确窗台的高度、进深、凸窗高度等面积测绘标准要素。因此, 在进行飘窗面积计算时必须注意以下问题:
9、(1) 对于窗体高度低于2.2m 的飘窗类型, 不需要计算其建筑面积, 对于高度大于 2.2m 的结构类型则需计算其全部的建筑面积; (2) 在对飘窗类型判断时, 必须掌握三要素, 及飘窗窗台距离室内地面的高度、窗台延伸到外侧墙体区域的实际进深以及窗台和窗顶之间的净高度差值, 并根据这三方面要素对飘窗类型加以判定, 然后根据房产测量规范以及各省市的细则规定对其进行测绘计算5; (3) 若花池或阳台中存在飘窗凸出, 则其所占的花池或阳台空也仍计入到花池或阳台的建筑面积当中来。5 总结综上所述, 本文主要对我国房产测绘中的飘窗定义和房产测绘的主要依据条例进行了初步了解, 并在此基础上从嵌于主墙体内
10、侧的飘窗、突出主墙体外侧的飘窗以及突出主墙体外侧的落地飘窗这三方面内容, 重点探索了飘窗类型及计算方法, 同时探讨了飘窗面积计算中值得注意的要点问题, 以便为飘窗测绘提供更加全面的建议。由上述分析可知, 房产测绘飘窗面积计算需要从飘窗设计的结构类型入手, 分析其是否符合飘窗设计标准定义, 然后以房产测量规范及各个省市的具体实施细则中的为依据, 对飘窗面积进行测绘计算, 从而确保房屋面积测绘的准确性和公正性。参考文献1王玉洁.关于房产测量若干问题的讨论J.建筑工程技术与设计, 2016 (19) :3037. 2温树栋.房产测量若干问题研究J.科研, 2015 (37) :3. 3范瑛.房产测量中的若干问题探讨J.科技展望, 2016, 26 (14) :312. 4韩勇.浅谈剪力墙结构飘窗梁板一次成型工艺J.建材技术与应用, 2015 (4) :32-34. 5蔡少淼.浅谈解决房屋建筑面积计算问题的对策J.建材发展导向 (上) , 2015 (13) :289-290.
