1、苏 州 工 业 园 区 “十 二 五 ”商 贸 业 发 展 规 划- 2 -目 录一 、 园 区 商 贸 业 “十 二 五 ”规 划 主 要 目 的 二 、 园 区 目 前 发 展 总 体 概 况 三 、 园 区 商 贸 业 发 展 现 状 四 、 园 区 商 贸 业 “十 二 五 ”发 展 目 标 五 、 园 区 商 贸 业 “十 二 五 ”功 能 体 系 六 、 园 区 商 贸 业 “十 二 五 ”主 要 指 标 七 、 园 区 商 贸 业 “十 二 五 ”主 要 布 局 体 系 八 、 城 市 级 商 业 中 心 布 局 规 划 九 、 片 区 级 商 业 布 局 规 划 十 、 邻 里
2、 级 商 业 布 局 规 划 十 一 、 居 住 小 区 配 套 商 业 布 局 规 划 十 二 、 轨 道 交 通 枢 纽 商 业 布 局 规 划 十 三 、 特 色 商 业 街 区 布 局 规 划 十 四 、 阳 澄 半 岛 国 家 旅 游 度 假 区 布 局 规 划 十 五 、 “十 二 五 ”期 间 期 发 展 重 点- 3 -一 、 园 区 商 贸 业 “十 二 五 ”规 划 主 要 目 的全 面 贯 彻 党 的 十 七 大 、 十 七 届 四 中 全 会 精 神 ， 按 照 科 学 发展观的要求，紧紧围绕苏州建设 “三区三城 ”和园区 “三 化三型 ”目标，强化政府组织引导，提高规
3、划指导水平，以 苏 州 市 域 CBD 建 设 为 中 心 ， 以 构 建 城 市 商 贸 新 格 局 、 形 成 城 市核心商圈为重点内容，加快建设国际化、现代化、信息化 东部新城。从 城 市 经 济 发 展 、 城 市 功 能 完 善 、 城 市 产 业 提 升 、 城 乡 统筹发展等多视角出发，丰富商业功能、繁荣城市面貌，便 利人民生活、满足扩大消费。立足市场需求，进一步优化园 区 商贸 业 空间布局 、 合理 控 制产 业 规模 ， 加 快聚 集 人气 商 气、 提升经营效益，为加快园区转型升级、推动二次创业、实现 由开放型经济向创新型、服务型经济转变做出新的贡献。二 、 园 区 目
4、前 发 展 总 体 概 况1、 园 区 已 成 为 我 国 改 革 开 放 尤 其 是 开 发 区 建 设 的 一 大 亮 点 。2、园区已成为苏州城市建设和发展的一张名片。3、 园 区 已 成 为 苏 州 中 央 商 务 区 和 新 兴 城 市 商 圈 建 设 的 重 要 区 域 。4、 园 区 发 展 定 位 为 ： 国 家 级高 新 技 术产 业 园 区 和 服 务外 包基地，苏州市中央商务区、长三角地区现代商贸物流运营 中 心 和 文 化 创 意 产 业 中 心 之 一 ， 苏 州 市 重 要 的 城 市 服 务 中 心 。- 4 -三 、 园 区 商 贸 业 发 展 现 状近年来，园
5、区紧紧围绕建设苏州东部新城的发展定位， 以苏州市域 CBD 建 设 为 重 要 契 机 ， 以 打 造 苏 州 新 兴 核 心 商 圈 为重点，以规划引导、促进转型、提升能级为主线，以加快 载体建设、推进项目招商和制定规范标准为抓手，不断引进 国际知名品牌和新兴业态，不断开创园区商贸业发展新的模 式，取得了显著的成绩。1、 商 贸 业 发 展 规 模 稳 步 增 长 。 苏 州 工 业 园 区 近 年 来 经济稳定增长、居民收入不断提高、消费环境继续改善，促进 了 园区商 贸业稳定 发展 ， 消费 规模 快速增 长。 2010 年 园区社 会消费品零售总额实现 171.72 亿元，同比增长 1
6、9.4、位 居 全市 第 一 ， 保 持 了高 速 增长的 态 势 ， 园 区商贸 业 发展 潜 力 较大。2、 现 代 化 城 市 商 贸 格 局 初 步 形 成 。 近 年 来 苏 州 工 业 园区发挥区位、交通、产业等综合优势，着力加快商业载体建 设，一大批商业项目快速崛起，规模集聚优势明显，初步形 成 现 代 化 城 市 商 贸 格 局 。 园 区 现 已 创 建 一 条 中 国 特 色 商 业 街，三条苏州市级商业特色街，一个全国社区商业示范，五 个苏州市社区商业示范社区等，成为苏州城市商业的重要组 成 部分 和 新的亮 点 。 园 区 不断引 进 和丰 富 商业业 态 ， 基 本
7、形 成 百 货 店 、 购 物 中 心 、 超 市 （ 包 括 便 利 店 ） 、 商 业 街 、 邻 里 中心五大主力商业形态，建成并开业都市百货 2 个 、 大 型 购- 5 -物中心 3 个、大型超市 5 个、特色商业街 7 条、邻里中心 8个 、 奥 特 莱 斯 2 个，商业功能逐步完善，流通现代化和消费 便利化程度大幅提高。以久光、天虹、印象城、沃尔玛、欧 尚为代表的国内外知名商贸企业加速集聚，国际知名品牌商 品和品牌服务不断导入，品牌集聚度提高。以李公堤为代表 的园区餐饮业已成为园区时尚特色消费的集聚地和风向标。3、 商 贸 业 载 体 建 设 初 具 规 模 。 截 止 2009
8、 年 12 月底，苏 州 工 业 园 区 现 状 已 建 商 业 设 施 总 建 筑 面 积 约 316 万 平 方 米 ， 在 建商业 建筑 面积 约 128 万平 方米 。 2010 年园 区商业 投 资势头保持强劲，已有 12 个重点商贸项目列入市商务局考核计划，项目建设总建筑面积达 114 万 平 方 米 ， 项 目 总 投 资约 为 83 亿 元 ， 当 年 计 划 完 成 投 资 额 24 亿 元 。 园 区 通 过 加 快 商业规划和设施建设，繁荣了城市面貌，完善了城市功能， 优化了商务环境，满足了各类消费需求，提升了居民生活品 质 。4、 商 业 旅 游 文 化 联 动 发 展
9、 加 强 。 园 区 依 托 自 身 产 业 、文化资源特色，积极推动商业与商务、会展、文化、旅游、 娱乐等相结合，建成了一批商旅特色项目和休闲服务设施， 商务旅游等外来消费不断集聚，成为园区商贸业发展的重要 支 撑之一 。 同时积 极创新 商业营销 ， 加快 推进区域 性重大 节 庆 活 动 。 2010 年 ， 园 区成 为 全国首 个 “国家 商 务旅游 示 范 区 ”。- 6 -四 、 园 区 商 贸 业 “十 二 五 ”发 展 目 标“十二五” 期间， 苏 州工业 园区将 紧紧围 绕建设 “苏 州 中 央商 务 区和苏州 东部新 城” 的战 略目 标 ， 抓住长 三角地 区 联动发展
10、、城乡一体化统筹发展、苏州经济转型升级的重要 契机，充分依托区位、交通、产业和生态人文等优势，发挥 商业与商务、旅游、文化的联动作用，从完善城市功能、发 展服务产业和满足消费需求出发，明确商业设施总量，发展 各类商贸业态，优化商业空间布局，提升商贸产业能级，构 建层次清晰、功能完备、布局合理、特色鲜明、规范有序的 商业体系。同时坚持唯一性、创新性和时代性，将商贸业作 为园区“争先率先、聚焦转型、突出创新、改善民生”的重 要 举措 之 一 ， 规 划 先 行 ， 抓 项目 、 建 体 系 、 重引 导 、 打品 牌 ， 使 商 贸 业 快 速 发 展 成 为 园 区 乃 至 苏 州 市 体 现
11、城 市 功 能 的 重 要组成部分，为苏州工业园区率先实现转型、建成苏州中央 商务区和东部新城奠定重要基础。到 2015 年 ， 力 争 使 园 区 初 步 形 成 “一 个 核 心 商 圈 ”、 “四个 标 志 地 ”： 即 建 成 与 苏 州 东 部 新 城 和 苏 州 市 域 CBD 地 位 相 匹 配 的 苏 州 都 市 核 心 商 圈 ， 成 为 展 示 都 市 风 貌 的 标 志 地 、 引 领 时 尚 消 费 的 标 志 地 、 培 育 创 新 品 牌 的 标 志 地 、 体 验 休 闲 文 化 的 标 志 地 ， 成 为 苏 州 市 建 设 成 为 “长 三 角 ”地 区 重
12、要 商 贸 中心城市的核心区域之一。- 7 -五 、 园 区 商 贸 业 “十 二 五 ”功 能 体 系依据苏州市中央商务区和东部新城的总体目标，园区将 主要构筑都市综合商业功能、便民生活服务功能、商务服务 配套功能和文化旅游休闲功能四个新的商业功能。 都 市 综 合 商 业 功 能 。 依 托 环 金 鸡 湖 商 圈 已 建 和 新 建 大型商业商务设施，形成购物中心、百货店、大型超市、品牌 专卖店专业店等各类大型综合商业集群，引进和集聚更多国 内外著名商业服务业企业和知名品牌，建成苏州新兴地标性 都市商业中心。 便 民 生 活 服 务 功 能 。 依 托 已 建 和 规 划 新 建 的 片
13、 区 级 商业 中心 和 邻里级 商 业中 心 ， 完善 居 住小 区 配套商 业 ， 基 本 满 足苏州工业园区各类居民和外来人群日常生活消费需求。 商 务 配 套 服 务 功能 。 加快 商务楼宇 配套商 业设施建 设，为商务办公人群提供即时、便捷、经济的日常消费服务，也 为现代服务业集聚发展提供强有力的支撑。 文 化 旅 游 服 务 功 能 。 发 挥 园 区 丰 富 的 生 态 旅 游 资 源 优势 ， 满 足 国内外 休 闲消 费 需求 ， 建 成一 批 商旅文 结 合的 特 色 商业街区，鼓励文化创意类、体验型商业项目开发建设，引 进一批运动健身、电影娱乐等文化休闲服务业的标志性品
14、牌 和龙头企业，有序发展一批度假会议型酒店、商务精品酒店 和经济型酒店等多层次酒店服务设施。- 8 -六 、 园 区 商 贸 业 “十 二 五 ”主 要 指 标到 2015 年，园区社会消费品零售总额达到 410 亿元， 占苏州全市比重保持在 7%以 上 ， 年 均 增 长 18%； 批 发 和 零 售 业增加值达到 434.63 亿元、年均增长 18，餐饮和住宿业 增加值达到 26.72 亿元、年均增长 18%，实现商贸业增加值 占园区 GDP 比重超过 17 。其 中 ， 到 2012 年 培 育 出 1 2 家年销售额超 30 亿元的 商贸企业，9 个亿元交易额的商品交易市场，4 条苏州
15、市商 业特色街，1-2 条以上由国家命名的“中国著名商业街”或 “中国 特 色商业街 ”， 8 个苏州 市社 区商 业 示范社区 ， 1-2 个 省级、国家级社区商业示范社区。表 一 ： 苏 州 工 业 园 区 社 会 消 费 品 零 售 总 额 预 测 表2010 年 2015 年社 会 消 费 品 零 售 总 额占 苏 州 全 市 比重社 会 消 费 品 零 售 总 额 年 均 增 长 幅 度占 苏 州 全 市比重园 区 172 7.1% 41018%(20112012)20%(20132015) 7.8%苏 州 2408 5280 17% 表 二 ： 苏 州 工 业 园 区 商 贸 业
16、增 加 值 预 测 表2010 年 2015 年增加值 占 园 区 GDP比重 增加值 年 均 增 幅 占 园 区 GDP比重批 发 零 售 增加值 189.98 434.63 18 住 宿 餐 饮 增加值 11.68 26.72 18 合计 201.66 15.16 461.35 18 17.24说明 2010 年 园 区 GDP1330.2 亿 元 ， 按 2015 年 GDP 约为 2676 亿 元 （ 15 增 幅 ） 预测。- 9 -表 三 ： 苏 州 工 业 园 区 规 划 商 业 建 筑 面 积 预 测 表2009 年 2015 年商 业 等 级 体 系已建成商 业设施建 筑面积
17、（ 万 平 米 ）在 建 商 业 设 施 建 筑 面 积 （ 万 平 方 米 ）小计（万平 米）可新增商 业设施建 筑面积（ 万 平 米 ）规划商业 设施总建 筑面积（ 万 平 米 ）比重(%)人均商业 建筑 面积 (平 米 )城市级商业中心 107 89 196 54 250 42.6 -片区级商业中心 85 5 90 25 115 19.6 1邻里级商业中心 27 11 38 27 65 11.1 0.6居 住 小 区 配 套 商 业 - - - - 23 3.9 0.2其他特色商业功 能区 97 23 120 15 134 22.8 -总计 316 128 444 121* 587 10
18、0 -说明 *到 2015 年 可 新 增 面 积 总 计 （ 121 万 平 米 ） 不 含 居 住 小 区 配 套 商 业 。七 、 园 区 商 贸 业 “十 二 五 ”主 要 布 局 体 系“十二 五 ”期间，依据苏州城市总体规划及苏州工业 园 区 分 区 规 划 要 求 ， 园 区 将 初 步 构 建 “4+3”多 层 次 、 多 中 心、网络化的商业新格局， 即基本形成 “城市级商业中心、 片区级商业中心、邻里级商业中心、居住小区配套商业 ”四 层级城市商业体系 ，以及 “特色商业街区、轨道交通枢纽商业 、 休 闲 旅 游 区 商 业 ”三 类 专 业 商 贸 功 能 区 。 四 层
19、 级 城 市 商 业 体 系 ： 根 据 区 位 交 通 、 人 口 分 布 、 消 费 水 平 、 产 业 基 础 和 环 境条件等综合因素，明确各层次的空间布局导向和行业业态导 向 。- 10 - 城 市 级 商 业 中 心 （ 包 括 城 市 级 副 中 心 ）依托苏州中央商务区规划建设，辐射整个苏州及长三角 周边地区，以新型商业业态、大型商业设施为支撑，以满足 不同消费者多层次的综合消费需求为主，展示东部新城的繁 荣繁华，打造引领时尚的现代化、国际化城市级商业中心。 园区城市级商业中心（环金鸡湖商圈）包括湖西 CBD 地 区 、 湖 东 CWD 地区；城市级商业副中心为月亮湾地区和湖东
20、核 心水城 （白塘商 贸城地 区） 。 片 区 级 商 业 中 心 以重点开发建设的片区中心为载体，规划建设形成集行政办公、商务、购物、文化娱乐、旅游观光等功能为一体的 综合性商业中心。根据三个镇区和主要产业功能片区规划， 综合考虑交通路网、人口分布、服务半径、产业特色、商业 基础等因素，合理配臵不同行业业态，满足各片区不同居民 和工作人群的购物、餐饮、休闲娱乐等多样化消费需求。 邻 里 级 商 业 中 心立足 “邻里中心 ”品牌、功能、模式优势，坚持便民便 利、公益性基本生活配套功能特点，坚持商业和公益有机结 合、经济效益和社会效应并重的运营管理模式，形成独具园 区特色的社区商业发展方式。以
21、园区总体规划确定的邻里中 心（以中新合作区为主）和社区中心（以三个镇为主）为基 础，以构建社区商业示范社区为抓手，满足居民日常生活消- 11 -费，提升现代生活品质。集社区商业服务、社区公共事务、 社区文体活动、社区医疗卫生等功能于一体，提供全方位、 多层次、综合性社区商业服务。邻里级商业中心根据不同居 住区人口规模、结构及分布情况，合理布局、有序建设，与 城市级商业中心、片区级商业中心等形成错位发展，共规划 59 个邻里级商业中心。 居 住 区 商 业 配 套居 住 小 区 配 套 商 业 与 邻 里 级 商 业 中 心 形 成 有 效 互 补 ， 使 小区内居民享受到服务时间更长、更为便捷
22、的日常基本生活 配套。三 类 专 业 商 贸 功 能 区 除了上述商业等级体系外，从园区商贸业发展的实际情况出发，规划还对特色商业街区、轨道交通枢纽商业、休闲 旅游区商业提出布局导向和建设标准。 特 色 商 业 街 区 依托滨 水生态景 观、 大型主 题公 园 、体 育健 身 等特色 资 源 ， 建 设主题 特 色内 涵 鲜明 、 新 兴服 务 业 态集聚、商业文化体育旅游结合的特色商业街区，吸引和扩 大外来消费。 轨 道 交 通 枢 纽 商 业 区 依 托 城 际 交 通 枢 纽 和 市 内 轨道 交通 枢 纽站点 建 设 ， 推 进商业 与 交通 枢 纽同步 建 设 ， 形 成 新兴轨道交
23、通枢纽商业功能区。- 12 - 休 闲 旅 游 区 商 业 加 快 完 善 金 鸡 湖 景 区 、 阳 澄 湖 半岛 等旅 游 商业配 套 建设 ， 强 化商 业 旅游 联 动 ， 放 大 综合 效 益， 提升整体集聚和辐射能级。八 、 城 市 级 商 业 中 心 布 局 ：（一）环金鸡湖商圈 湖西 CBD 地区商业布局导向 在 金鸡 湖 西岸建 设 苏州 市 域中央 商 务 区 （ CBD 地 区 ） ， 以商务功能为主，重点发展金融贸易、信息服务、专业服务和 商业服务等现代服务业，是现代苏州城市形象的集中展示地 区 。 结 合 苏 州 CBD 的 规 划 建 设 ， 形 成 与 CBD 商
24、务功能相匹配 的都市高端商务商业中心。 规 划 范 围湖 西 CBD 地 区 位 于 苏 州 工 业 园 区 金 鸡 湖 西 岸 。 东 至 星 港 街 ， 西至 星明路， 北 至苏绣 路， 南至 苏惠路 ， 占地面 积约 98.7 公顷。规划中的地铁线沿苏华路地下通过并设有中央公园、 星海街地下广场、星港街和东方之门 3 个地铁站点。 现 状 概 况目 前 CBD 城 市 基 础 设 施 建 设 已 初 具 规 模 ， 以 商 务 办 公 为 主 ， 商务 楼宇入驻 企业 以 金融业、 专业服 务业、 IT 制 造业等 全球五百强企业为主。 功 能 定 位- 13 -依 托湖 西 CBD 已
25、建 和新建 大型商业 商务设 施， 结合 轨道 交通路线建设，加快发展都市购物中心、百货店、品牌专业 专 卖 店 等 ， 将 湖 西 CBD 地区建设成集高端商务商业、餐饮娱 乐、都市观光、文化休闲等功能为一体，体现都市形象和时 尚氛围的综合性商业商务功能区。 规 划 规 模湖 西 CBD 到 2015 年商业总建筑面积约 70 万平方米。其 中零售业约占 55%，餐饮业约占 25%，文化娱乐休闲业约占 10%，其他服务业约占 10%。 业 态 导 向重 点发 展 都市购 物 中心 、 国 内 外 知 名品 牌 百货店 、 国际 品牌旗舰店、专业专卖店；鼓励发展特色餐饮、文化娱乐和 休闲服务业
26、态；积极发展老字号品牌特色商业和具有创意设 计理念的新兴特色商业；适当发展生鲜超市、便利店、其他 商务服务和生活服务。限制发展各类专业市场以及其他不符 合城市级商业中心功能的业态业种。各 类零售 业态的建 筑面积 比例建议 为： 购 物中 心、 百 货 店等大型零售商业设施约占 45%， 各 类 专 业 专 卖 店 约 占 35%， 超市等其他零售业态约占 20%。 空 间 布 局 导 向规划沿苏华路发展主轴，形成星兰路与苏绣路口、星海 街与苏华路口、星港路与苏华路口三个重要节点，分别依托- 14 -大型商业设施，引进都市购物中心、百货店、品牌专卖店专 业店，形成综合购物、时尚休闲、商务消费等
27、各具特色的商 业 功 能 集 聚 点 ， 利 用 各 商 务 楼 宇 地 下 空 间 共 建 共 享 停 车 场 地，配套充足的停车设施。一 是 星 港 路 与 苏 华 路 节 点 区 域 ， 依 托 东 方 之 门 、 世 纪 城 市广场等沿金鸡湖超高层商务楼宇建设，形成综合商务商业 集 聚 的 节 点 。 重 点 发 展 都 市 购 物 中 心 ， 集 聚 国 际 品 牌 旗 舰 店 、 专业专卖店，集展示、销售、服务为一体，配套高端会所和 餐 饮 娱 乐 ， 形 成 苏 州 商 业 新 的 地 标 。二 是星 海 街与苏 华 路节 点 区 域 ， 依 托 星海 街 地下商 业 空 间和周
28、边大型商业商务设施建设，形成地面、地下商业功能 集 聚的 节 点 。 结 合 轨道 交 通站点 建 设地 下 商业广 场 ， 重 点 发 展时尚品牌专业专卖店、国际连锁品牌餐饮和休闲业态，鼓 励特色中小店铺集中在地下商业街发展。三 是 星 兰 路 与 苏 绣 路 中 央 公 园 节 点 区 域 ， 依 托 天 虹 百 货、天翔国际、尼盛商业广场、星都中心、白领广场、凤凰 国 际书 城 等商业 商 务设 施 ， 规划 建 设时 尚 商业 、 休 闲餐 饮 集 聚的节点。着力引进时尚百货店、大型品牌专业店、大型餐 饮、影视娱乐和健身休闲设施。四 是左 岸 广 场 、 星 都 广场 等 临时性 商
29、业建 筑 近期根 据 所 在 区 域 的 功 能 定 位 以 业 态 调 整 、 店 铺 臵 换 等 为 手 段 ， 进 一 步 调整优化现有商业业态；远期则根据 CBD 地区的发展需要，- 15 -实施再开发建设。建议有三种规划建设方案，一是开发大型 商 业为 主 的块状 商 业设 施 ， 引进 新 兴业 态 和服务 品 牌 ； 二 是 开发商业与商务或酒店混合的都市综合体；三是商务办公为 主的商务楼宇，配套部分商业设施。（二）环金鸡湖商圈 湖东 CWD 地区商业布局导向 在 金鸡 湖 东岸建 设 商业 文 化区 （ CWD 地 区 ） ， 以 商 业 功能和公共文化功能为主，建设国际博览中
30、心、科技文化艺术 中心，以及酒店、办公、公寓、商业、休闲等公共设施。结 合 CWD 地 区 的 规 划 建 设 ， 形 成 城 市 商 业 、 文 化 休 闲 、 公 共 服 务功能齐全的都市综合商业中心。 规 划 范 围湖 东 CWD 地区位于 金鸡湖 东岸的湖 东商业 文化区。 西至 金鸡湖东岸及翠园路，北至现代大道，南至中塘河，东至星 湖街，占地面积约 212 公顷。商业用地规模约 136.3 公顷。 现 状 概 况CWD 地区现状已建商业建筑面积约 83.2 万平方米，主 要有圆融时代广场、金鸡湖商业广场、现代休闲广场、月光 码 头 、 玲 珑 会 所 等 。 在 建 的 地 铁 1
31、号 线 CWD 地区设有博览中 心、星湖街两个站点。 功 能 定 位依托湖东 CWD 地区特色文化和旅游资源，发挥重大文- 16 -化、会议与展览活动对商业的带动作用，合理布局旅游、购 物 、 餐 饮 、 娱 乐 、 休 闲 、 住 宿 等 功 能 ， 逐 步 把 湖 东 CWD 地 区 培 育 成 体 现 苏 州 现 代 时 尚 特 征 与 传 统 水 乡 神 韵 相 交 融 的 都 市商业中心。 规 划 规 模湖 东 CWD 到 2015 年商业总建筑面积约 145 万平方米。 其中零售业约占 50%，餐饮娱乐业约占 25%，文化休闲服务 业约占 15%，其他服务业约占 10%。 业 态
32、导 向以 满足 多 层次多 样 化消 费 需求为 导 向 ， 重点 发 展国 内 外 知名百货店、品牌专业专卖店、特色餐饮、文化娱乐和休闲 服 务 业 ， 与 湖 东 CWD 地区鲜明的商业文化功能相协调，引进 具有文化主题特色的购物中心、大型文化娱乐、餐饮休闲等 龙头企业和品牌，鼓励本地老字号品牌和老字号企业集聚发 展 。各 类零售 业态的建 筑面积 比例建议 为： 购 物中 心、 百 货 店等大型零售商业设施约占 55%， 各 类 专 业 专 卖 店 约 占 35%， 其他中小零售业态约占 10%。 空 间 布 局 导 向结 合 湖 东 CWD 地区商业设施建设现状，根据消费层级、 消费者
33、习惯和消费者动线等因素，规划商业功能分区，以圆 融时代广场为核心，与周边博览中心、科文中心、摩天轮公- 17 -园、月光码头等重大旅游文化项目相联动，由西往东，分别 形成都市综合商业区、会展文化商业区和景观休闲商业区等 不同主题商业集群。一 是 中 部 建 设 都 市 综 合商 业 功 能 区 。 华池 街和翠 园路口一带，以已建成的圆融时代广场及在建的圆融星座、九 龙仓、新鸿基、诚品书店等多组高层建筑群为主体构成，形 成集百货购物、商务办公、大型正餐、休闲娱乐等诸多功能 于一体的都市商业功能区。二 是 西 侧 建设 会 展 文 化 商 业功 能 区 。 观枫街和 翠园路 口一 带 ， 依托
34、国 际博 览 中心和 科 技文 化 中心 ， 结 合南 侧 岸 边 月光 码 头 ， 形 成 会展 文 化博览 商 业功 能 区 。 进 一 步引 进 国 内外具有广泛影响力的文化、会议、展览等活动，突出其文 化艺术氛围，展现特有的文化商业魅力。三 是 南 侧 建设 景 观 休 闲 商 业功 能 区 。 钟园路摩 天公园一带依托摩天轮大型游乐设施、游艇俱乐部等都市旅游景 点，形成景观休闲商业功能区，积极发展酒店、餐饮、娱乐 等商业服务配套设施，打造新奇性、体验性、主题娱乐消费 目的地。（ 三 ） “月 亮 湾 ”地 区 商 业 布 局 导向 规 划 范 围 东 至星 湖 街 ， 西 至 独墅
35、湖 ， 北至 翠 薇街 ， 南至创 苑 路。- 18 -规划用地规模约 72.6 公顷。 现 状 概 况 月 亮 湾 区 域 位 于 苏 州 工 业 园 区 科 教 创 新 区 ， 毗 邻 独墅湖，作为科教创新区配套商务区。科教创新区规划总面积 约 25 平方公 里， 规 划总人 口约 25 万 ， 定位 为 “人才新 高地 、 科 技新硅 谷、城市 副中心 、创业首 选区 ”。 功 能 定 位规 划 “月 亮 湾 ”地 区作 为 城市级 副 商业 中 心 之一 ， 按 照科教创新区建设的总体定位，促进现代商业与科教研发、 会 议会 务 、 休闲 度 假相 融 合 ， 建 设 独具 人 文科教
36、 和 生态 休 闲 特色的商业商务功能区。 总 体 规 模规划 2015 年月亮湾地区商业总建筑面积约 20 万平方 米。其中零售业约占 35%，餐饮娱乐业约占 25%，文化休闲 业约占 25%，其他服务业约占 15%。 业 态 导 向主 要 满 足 本 区 域 内 各 类 研 发 人 群 以 及 科 教 创 新 区 大 学城师生日常购物、餐饮、休闲等生活服务配套的需要，同 时满足区域内科教研发、创意设计、教育培训等生产服务配 套的需要。注入科技和文化内涵，增加具有现代科技特色的 新型服务业态。 布 局 导 向- 19 -强调科教创新区的科技研发、文化创意、教育培训、 会展会议、休闲度假等核心
37、功能。坚持生态环保优先，规划 布局形成湖内圈、沿湖外圈和周边三个圈层。通过规模化聚 集 商务 、 商 业 、 酒 店等 各 类设施 ， 形 成功 能 明晰 、 结 构合理 的复合型商务社区。（ 四 ） “湖 东 核 心 水 城 ”（ 白 塘 商 贸 城 地 区 ） 商 业 布 局导 向定 位 于 园 区 新 城 的 生 活 服 务 区 和 “活 力 中 心 ”， 带 动湖东地区开发建设，预留辐射长三角的区域商务功能。 规 划 范 围 湖 东 核 心 水 城 （ 白 塘 商 贸 城 地 区 ） 位 于 中 央 主 轴 和城市次轴交汇处，现状为临时性绿地，在建地铁 1 号线设立 站 点 ， 是 园
38、区未 来 主要 的 轨道交 通 换乘 枢 纽站点 之 一 。 该 地 区东侧、南侧为规划居住用地；西侧主要为移动通讯、邮政 等办公设施及已出让宾馆酒店用地，北侧现代大道与白塘生 态 公园 相 望 ， 中 央 河东 西 向贯穿 整 个地 块 ， 地块 周 边现 代 大 道、星塘街、南施街、钟园路均为城市主干道，轨道交通 1 号 线在 南 施街 、 星 塘街 交 叉口处 设 臵两 个 站点 ， 其 中星 塘 街 为轨道交通 1 号线与轨道交通 3 号线的换乘枢纽。 功 能 定 位根据功能复合化开发与土地集约化使用的发展思路，- 20 -形成功能集聚、业态集中、空间连通，充分体现以人为本、 具有较强
39、集聚辐射能力的新型交通枢纽商业功能区。 总 体 规 模规 划 2015 年 商 业 建 筑 面 积 约 15 万 平 方 米 。 其 中 零 售 业 约 占 35%， 餐 饮 娱 乐 业 约 占 25%， 文 化 休 闲 业 约 占 25%， 其 他 服 务 业 约 占 15%。 业 态 导 向以百货店、大型综合超市为主力店的综合购物中心， 品牌专卖店、专业店为重要支撑，适当增加餐饮休闲、娱乐 设 施 。 其 中 各类零 售 业态 的 建筑面 积 比例 约 为 ： 购物 中 心 （含 百货店）占 45%，专业店专卖店占 45%，超市、便利店等其 他零售业态占 10%。 布 局 导 向结合湖东核
40、心水城总体定位，充分利用轻轨站点和换 乘枢纽交通优势，以及中央河滨水空间资源，借鉴日本 “六 本 木 ”、 香 港 “九 龙 站 ”成 功 经 验 ， 建 成 以 地 上 、 地 下 空 间 综合利用为特色，集商务楼、酒店、商业设施、文化剧院、 会议中心等多种功能为一体的城市综合体。进一步强化中央 河城市轴线功能，塑造东西呼应、和谐共生的新城中央区城 市空间形态，最终形成总部办公、商业购物、休闲旅游、高 档居住、游憩观赏功能为一体的商业商务文化综合功能区。 规 划 设 计 要 求- 21 -用 地性 质 以商业 、 办公 、 商 住 、 酒 店 等混 合 用地为 主 ， 与 CBD、 CWD
41、在功能上错位、互补，在城市设计上形成完整 的空间形态布局。进一步创造地下空间、地面和建筑裙楼之 间便捷的交通联系通道，形成丰富的、多层次、多形式综合 空间利用格局。九 、 片 区 级 商 业 规 划按 照总体 规划 ， 园 区规划 形成 9 个 片区中 心， 即跨 塘片 区中心、新唯亭镇中心、唯亭片区中心、娄封片区中心、斜 塘片区中心、车坊片区（新娄葑镇）中心、胜浦片区中心、 合作区三期中心、出口加工区中心（其中，新唯亭镇中心、 车 坊 片 区 中 心 位 于 园 区 辖 区 内 、 园 区 城 区 外 ） 。 结 合 片 区 中 心 建 设 ， 规 划 9 个片区级商业中心。通过引导商业服务
42、业网 点的合理集聚，使片区级商业中心成为一定区域内居民生活 消费集聚地。近期重点建设 7 处片区级商业中心，主要包括：跨塘片 区中心、新唯亭镇中心、唯亭片区中心、娄封片区中心、斜 塘片区中心、车坊片区中心、胜浦片区中心。远期规划新增 2 处片区级商业中心，主要分布在中新合 作区的三区片区中心、出口加工区片区中心。9 个 片 区 级 商 业 中 心 根 据 各 片 区 不 同 区 位 交 通 、 城 市 功 能、人口规模、产业基础，构建综合服务型、产业主导型、- 22 -旅 游观 光 型 、 交 通 枢纽 型 、 现代 居 住型 等 各具特 色 的片 区 商 业中心。 娄 葑镇 的 商业基 础
43、较好 、 人 口规 模 较大 、 辐 射力 较 强， 应依托大交通路网节点布局综合商业设施，重点发展以购物 中 心 、 大 型 专业店 、 大型 超 市为 主 力业 态 的综合 性 商业 中 心。 唯 亭 镇 旅 游 资 源 丰 富 ， 突 出 蟹 文 化 、 水 文 化 等 主 题 ， 以满足国内外旅客度假、观光、休闲以及会务等消费需求， 重点建设形成商旅文休闲综合功能区。 胜 浦 镇 临 近 产 业 园 区 ， 应 利 用 现 有 镇 区 商 业 资 源 ， 集 中布局餐饮、娱乐、酒店、生活服务等设施，满足本镇区及 周边工业园区各类消费需求。 其 他 产 业 功 能 区 的 片 区 级 商
44、 业 中 心 ， 突 出 为 产 业 区 配 套完善商业服务，主要满足产业区就业职工和附近配套公寓 内居民日常生活的需求。片 区 级 商 业 中 心 服 务 对 象 为 区 域 内 常 住 人 口 和 各 类 外 来 人 群 ， 服 务 人 口 为 5-15 万；商业集聚在不少于 10 公顷的区域范围内，商业建筑面积约 10-20 万平方米。 规 划 将 片 区 级 商 业 中 心 分 成 两 类 ： 一 是 为 娄 葑 、 唯 亭 、胜浦三个镇服务的片区级商业中心，每个片区中心服务人口 约 10 万人，服务半径约 1.5 公里，以满足居民的日常生活 需求的商业设施为主，重点发展大型超市、大型
45、专业店等现 代新兴商贸业态，并引导与镇区行政中心、文体中心、主要- 23 -商业街集聚发展；另一类是为主要产业功能区服务的片区级 商业中心，主要满足产业区就业职工和附近配套公寓内居民 日常生活的需求，每个片区中心服务人口约 5 万 人 ， 其 服 务半径约 2-3 公里。 业态布局导向： 鼓 励 设 臵 ： 特 色 百 货 店 、 专 业 店 、 专 卖 店 、 超 市 、 便 利 店、特色餐饮网点、文化休闲网点； 适 度设 臵 ： 大中型 购物中 心、 大型 综合超 市、 大中 型专 业店、酒店以及其他商务和生活服务网点； 限制设臵：商品交易市场、仓储式商店等。十 、 邻 里 级 商 业 规
46、 划邻 里 级 商 业 中 心 是 指 以 园 区 总 体 规 划 确 定 的 邻 里 中 心（中新合作区、科教创新区内为主）和社区中心（三个镇为 主 ） 为 基 础 ， 人 口 规 模 达 到 2万 人 以 上 的 居 住 区 ， 与 居 住 人 口 规模 相 对应 ， 以 居住 区 商业设 施 为载 体 ， 设臵 满 足居 民 日 常生活消费必需的商业和服务业网点，服务对象为该区域及 部分外来消费者的属地型商业。邻 里 级 商 业 中 心 以 园 区 总 体 规 划 确 定 的 邻 里 中 心 和 社 区中心为基础，人口规模达到 2 万人以上的 1 个或多个居住 区，按照 24 万人组团设
47、臵，每个邻里级商业中心建筑体 量 大 体 在 1.5-2.5 万 平方米， 以 500 米为 服务半 径， 到 2015- 24 -年，建成邻里级商业中心约 32-35 个，共计商业建筑面积约65 万平方米。邻里级商业中心以“邻里中心”12 项必备功能为基础， 配臵必备性生活服务设施，并适度根据不同居住区居民的消 费需求调整和补充其他商业服务业设施。以人为本，满足园 区居民生活与消费方式变化的需求，合理调整业态结构，不 断提升居民生活质量，提高邻里级商业中心的服务水平。 鼓 励 设 臵 ： 菜 市 场 、 生 鲜 超 市 、 便 利 店 、 大 众 化 早 点 、 面 包店 、 药店 、 书
48、店 、 大 众化理 发 、 干 洗 、 维修 、 家政 服 务、 废品回收等生活服务设施。 适 度 设 臵 ： 品 牌 专 卖 店 、 专 业 店 、 中 西 快 餐 、 咖 啡 馆 等休闲餐馆、汽车保养、美容健身、老年服务、体育运动、 邮政、银行等设施。 限 制 设 臵 ： 百 货 店 、 大 型 综 合 超 市 、 大 型 专 业 店 、 大 中型购物中心、仓储式商店、各类商品交易市场。十 一 、 居 住 小 区 配 套 商 业 规 划居住小区配套商业是指满足居住小区内居民最基本的日 常生活需求的商业网点。居住小区配套商业与邻里级商业中 心形成有效互补，使小区内居民享受到服务时间更长、更为
49、 便 捷 的 日 常 基 本 生 活 配 套 。规划新建居住小区配套商业，配臵商业面积应不超过小- 25 -区 总建筑 面积 的 1-2%， 突出 “即时 便利、 控 制街店 ”，以 24 小时便利店、小型超市、面包房、药店、ATM 机等小型网点 为 主 ， 控 制小区 外 部沿 街 而设的 各 类店 铺 ， 禁止 在 居住 区 底 层新开设具有安全隐患、环境污染的各类店铺。确保区域商 业整体有序、协调，避免恶性竞争、维护城市景观和形象。十 二 、 轨 道 交 通 枢 纽 商 业 规 划规 划 范 围 ： 根 据 园 区 轨 道 交 通 路 线 规 划 ， 同 时 按 照 枢 纽 衔 接 的 交 通 性 质 （ 对 外 交 通 、 城 市 内 部 交 通 ） ， 将 轨 道 交 通枢纽分为两类：城际轨道交通枢纽和市内轨道交通换乘枢 纽。其中城际轨道交通枢纽共有 3 个，分别为沪宁城际铁路唯亭站、园区站和苏嘉城际铁路科教创新站。市内轨道交通 枢 纽 共 有 3 个 ， 分 别 为 星 海 街 站 点 、 星 湖 街 站 点 、 星 塘 街
