1、土地制度概论,第一节 土地制度的概念与特点,第二节 土地所有制,第三节 土地使用制,第四节 土地国家管理制度,第五节 土地产权及其权能构成,一、土地制度的概念及构成 (一)土地制度的概念土地制度,从概念上可以作出广义和狭义两种 界定。 广义的土地制度泛指与土地所有、土地使 用、土地管理及土地利用技术等有关的一切制度。 狭义的土地制度是指土地所有、使用与管理的土地经济制度及相应的土地法权制度。本章研究的重点是有关狭义土地制度的若干基本问题。,第一节土地制度的概念与特点,http:/ 土地制度的构成 1 土地的经济制度。土地的经济制度是人们在一定的社会制度下在土地利用中形成的土地关系的总和, 是社
2、会经济基础的重要组成部分。土地制度还包括相应的土地法权制度。 2土地法权制度：是人们在土地利用中形成的土地关系的法权体现,是社会上层建筑的组成部分。 在社会形态中,土地经济制度是土地法权制度形成的基础,土地经济制度决定土地法权制度; 但土地法权制度又反过来具有反映、确认、保护、规范和强化土地经济制度的功能。,第一节土地制度的概念与特点,完整的土地经济制度包含 土地所有制、土地使用制和土地国家管理制度。 土地所有制与土地使用制作为土地制度的必要组成部分,但对土地国家管理制度是否是土地制度的必要组成部分却有不同的看法。 有一种观点认为,土地制度是土地产权主体之间形成的土地关系的总和,而国家不是土地
3、的产权主体,国家(政府)参与土地的宏观管理,仅是作为政权机构发挥它的政府行政职能。既然国家并非土地的产权主体, 因而土地的国家管理也就不构成土地产权关系的组成部分,亦即不能成为土地制度的必要组成部分。这种观点是值得商榷的。,第一节土地制度的概念与特点,土地作为财产, 与其他财产相比具有明显的特点,因而土地产权关系与其他财产关系相比也具有自己的特点。无论从历史上来看还是从世 界各国的现实来看,国家都是土地产权的主体,有时甚至是唯一的主体。 从历史来看,自国家出现以后,当人类社会处于奴隶制时代时,大多数国家都是实行奴隶主土地制度, 亦即奴隶主国家所有制,“ 普天之下莫非王土 ”,国家成为唯一的产权
4、主体。即使到了封建社会和资本主义社会,很多国家都废除了土地的奴隶主国家所有制 , 但不少国家仍然保留相当数量的国家所有土地制度。,第一节土地制度的概念与特点,从世界现实来看,目前在高度发达的资本主义国家中,有不少国家保留相当数量的国有土地, 如美国联邦政府和州政府拥有土地占全部土地总量的 39%; 日本国有土地的数量占全国土地总量的23.7%; 甚至在英国直到现在, 全部土地在名义上仍归英王(即国家) 所有。 在保持土地国有制的国家中, 土地的国家管理不是单纯的体现政府职能, 同时也是体现土地产权主体参与土地的产权关系。而且政府在参与土地产权关系中,不限于在宏观上对土地产权流转进行宏观调控与管
5、理,同时还直接参与土地收益的分配。,第一节土地制度的概念与特点,二、土地制度的特点 土地制度作为一种财产制度与其他财产制度相比具有明显的特点。 (一) 地位的基础性 土地是一个国家最基本的资源和资产。在资本主义大工业发展起来之前,当社会处于农业阶段的时候 , 土地是最基本的生产要素, 因而成为最主要的财富形式。在资本主义社会之前, 地的占有形式基本上决定了社会财富的占有和分配形式。因而土地制度成为当时最具基础性的社会经济制度。,第一节土地制度的概念与特点,18 世纪产业革命以后,人类逐步进入现代大工业时代,国民财富大量增加, 财产结构发生巨大变化,土地已经不再占据财产构成中的决定性地位。但是在
6、现代发达的资本主义国家中,由于人口膨胀和城市化进程加快, 使城市土地日渐稀缺与昂贵。因而使土地制度在决定国家财富的占有和分配中仍然居于相当重要的地位。如美国的土地价值占国民财富总价值的 23% 左右;日本1973年的土地价值达到206 万亿日元,相当于上一年国民生产总值的3.22 倍。,第一节土地制度的概念与特点,(二) 国度的差异性 在现代世界各主要的资本主义国家中, 就一般财产来说各国的占有形式比较单一。而惟独土地占有形式各个国家之间仍然保留着明显的差异 性。因为土地制度除了直接受一个国家生产方式与生产力水平的决定性影响之外,同时还受到土地资源的状况、民族经济文化发展的历史等多种因素的影响
7、,因而形成国与国之间明显的差异性。,第一节土地制度的概念与特点,http:/ 构成的复杂性 相对于一般财产来说, 土地财产关系要复杂得多。土地作为一种财产, 其所有、占有、使用、收益、处分及管理等等构成一系列复杂的财产关系和产权体系。这是由于土地作为一种不动产所具有的特性所决定的。,第一节土地制度的概念与特点,一、土地所有制的含义及其产生与发展 所谓土地所有制,是指人们在一定社会制度下拥有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心,是土地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法律体现形式。土地所有权是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护 的排他性专有权利。这种权利可以细分为: 占有权、使用权、收益权
8、、处分权等权能。这些权能在一般情况下是统一的,归属于一个主体,但在特 定情况下也可以是分离的。如,在中国历史上曾存在过的各类租锢制下所有权与使用权的分离,目前中国城市和农村中出现的土地所有权与使用权的分离等。,第二节土地所有制,http:/ , 最终也是由生产力的状况所决定的。当然,除此之外,一个国家土地所有制的具体形式还受到社会经济条件和历史发展特点的影响, 因而,即使社会制度相同的国家,其土地所有制的具体形式也不完全相同。,第二节土地所有制,人类社会初期, 地旷人稀, 生产 力水平很低,以采集和渔猎为生,没有固定的生产、生活用地,还谈不上对土地的开发利用,因而也不存在土地所有制问题。到了游
9、牧时代后期,随着生产力的发展,逐渐形成了天然草地的循环轮牧制度,于是各个氏族部落之间渐渐形成各自的土地利用势力范围,从而出现了土地所有制的萌芽。以后随着人口增加,原始农业的产生与发展,人类有了固定的生产生活用地,才最终出现了土地所有制。,第二节土地所有制,人类社会已经经历了五种社会生产方式,相应地也有五种土地所有制, 即原始社会的民族公社土地所有制、奴隶主土地所有制、封建土地所有制、资本主义土地所有制、社会主义土地所有制。此外还存在着几种社会经济制度下共有的个体农民土地所有制,以及一些过渡形态的土地所有制。,第二节土地所有制,上述不同种类的土地所有制,从社会性质来说可以区分为两大类,即公有制和
10、私有制。原始社会的民族公社土地所有制(土地属氏族或村社成员共有)和社会主义土地所有制(土地归国家和劳动群众集体所有)属于公有制。奴隶主土地所有制、封建土地所有制和资本主义土地所有制属于土地私有制。当然,这是就典型形式而言的,多数国家除了典型形式之外,还存在着其他多种土地所有制形式。,第二节土地所有制,二、土地所有制的法律形式人类社会自从产生了阶级和国家以后,任何一种土地所有制都必须有国家法律的确有。国家给予土地集体所有者的土地补偿费。一般说要以土地价格为基础。土地作为一种生产资料或财产,有其特殊的存在方式( 位置固定,存在于广大空间),如果没有法律的保护,任何一种土地所有制都难以得到实现。,第
11、二节土地所有制,国家确认并予以保护的土地所有制, 都要通过一定的法律文件一一土地所有权证书来体现。当土地所有权转移时,出让方和受让方签订的契约 一一地契 , 经过国家的登记认可, 也可以作为土地所有权的法律文件。例如, 在中国土地改革后,曾发给农民的土地证(土地所有权证书),目前，在中国农村,经过土地详查,搞清土地权属后发给的集体土地所有权证书等 , 都是这类法律文件。土地所有权证书(或地契 ) 要载明:土地位置(坐落)、四至、面积、地形、周围情况、土地质量等级、土地价格等。,第二节土地所有制,三、土地所有权的转移制度随着经济的发展和社会关系的变化,必然发生土地所有权的转移。土地所有权的让渡和
12、转移,一般情况下是有偿的(土地买卖),有时也可以是无偿的(赠与、遗赠等)。土地所有权的让渡和转移,是土地所有者处 分权能的体现。在资本主义私有土地制度下,土地作为一种商品进行买卖是经常发生的。在中国社会主义土地公有制条件下,曾长期实行禁止土地买卖的政策,限制了土地的合理市场流转。自 20 世纪80年代中期,中国开始土地使用制度改革,开放了城市国有土地使用权市场,促进了城市土地的优化 配置和有效利用。,第二节土地所有制,国家对集体土地的征用 , 在中国宪法和土地管理法中规定不属于土地买卖, 但从土地经济关系的实质来看,是一种特殊的土地所有权的有偿转移, 即国家通过对土地集体所有者的一定经济补偿,
13、将集体土地转为国家所有。 在中国,近年来随着城乡市场经济的发展,一方面出现了对土地需求的扩大(发展工商业、进行城市建设、农村扩大土地经营规模等),与此同时,农村中随着产业结构的调整,非农产业的发展和人口、劳动力的转移,一部分农村集体经济单位要求出让土地所有权,在土地供求关系急剧变化的新形势下,产生了私下或变相买卖土地的现象。对这种经济现象,应该正确加以引导,并从法律上加以规范与管理,以利市场经济的健康发展。,第二节土地所有制,四、土地所有制的改革 国家政权不仅可以对土地所有权和使用权加以一定的限制,而且在必要时可以通过国家政权的强制力量对土地所有制进行普遍的改革,通常把这种改革称之为土地改革。
14、 这种土地改革不仅在社会主义国家中进行,即使在资产阶级国家和地区,也有得部分土地收益的权利 , 是土地使用制的法律体现形式。不少当政者从资本主义发展的利益出发, 主张对封建土地制度进行某些改革。,第二节土地所有制,当然, 社会主义国家所进行的土地改革,其性质、目的和手段都不同于资本主义国家的土地改革。例如,在中国新民主主义革命取得胜利后,在全国范围内进行了彻底的土地改革,其目的是彻底消灭封建土地制度,为社会主义革命和建设创造基本条件。中国发动广大农民群众参加土地改革 , 将从封建地主和富农那里没收、征收来的 4600 多万公顷土地无偿地 分给了广大元地和少地的农民,实现了 耕者有其田 ,消灭了
15、封建土地所有制, 建立起农民劳动者个人土地所有制。,第二节土地所有制,一、土地使用制的含义 土地使用制是对土地使用的程序、条件和形式的规定,是土地制度的另一个重要组成部分。土地使用权是依法对一定土地进行占有、使用并取任何一个社会, 只要存在着土地所有权, 土地的使用从来都不是自由和任意的。在土地所有权与土地使用权分离的情况下,土地所有者和土地 使用者都要按照一定的规范(程序、条件和形式) 来确定双方的权利和义务。而这种经济行为又要受到国家政权的干预、调节和必要的限制。在土地私有制度下是这样,在土地公有制度下更是如此。,第三节土地使用制,二、土地所有制与土地使用制的关系 土地使用制是在土地利用中
16、产生的人与人之间的经济关系的另一重要方面。在整个土地制度中,土地所有制决定着土地使用制。每一种社会形态都存在着与土地所有制相适应的土地使用制及其具体形式。土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现,而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。在社会主义土地公有制下, 也要求建立并实现与土地公有制相适应的土地使用制,比如，促进土地资源合理利用的土地使用制度，以使社会主义土地公有制得以实现和巩固。,第三节土地使用制,三、土地使用制的分类 由于土地使用制的相对独立性,因此,任何社会形态下都有不同的土地使用制。 按土地所有权与使用权相互关系的不同分为：, 1“两权” 合一型：如:中国土改前的自耕农、经营
17、地主及农业合作化后中国农村的社会主义集体经济组织等。 2 “两权”分离型：如:地主与佃农、资本主义土地所有者与租地农业资本家及目前中国农村的集体经济组织与土地承包农户等。,第三节土地使用制,“两权”分离型土地使用制 (1)有偿使用制：一般地说 , 在土地私有制 下 , 土地都是有偿使用或出租。 (2)无偿使用制：在社会主义土地公有制下, 曾长期实行无偿使用制度。社会主义土地利用和管理的实践经验证明,土地无偿使用制度弊端很多,它不利于社会主义土地公有制的实现与巩固, 不利于土地资源的严格管理与合理利用,因而需要逐步进行改革。,第三节土地使用制,四、土地租赁关系的性质 在土地“两权” 分离条件下所
18、实行的土地有偿使用制,实质上都是土地的租赁关系。其性质因社会性质和土地所有制的不同而不同,反映着不同的阶级关系和产品分配关系。 在封建社会中, 地主阶级无偿占有佃农的全部剩余劳动(有时甚至包括部分必要劳动) 。 在资本主义社会中, 土地所有者和租地农业资本家共同占有雇佣工人剩余价值。 在社会主义制度下,国家和集体经济组织把公有土地有偿地转交给单位或个人使用, 反映了国家、集体和个人如何分配土地收益的一种和谐的经济关系。,第三节土地使用制,在土地私有制下, 尤其是在土地资本主义私有制下, 实行土地租赁制度,土地所有者和使用者之间往往围绕土地租期长短、租额高低等进行尖 锐的斗争。土地所有者力争缩短
19、租期, 提高地租额,以坐收土地集约经营的收益; 而土地使用者则力求降低租金, 延长租期,以独得土地集约经营收益。在土地私有制度下,土地租赁关系中这种矛盾是得不到根本解决的。因为在土地私有制度下,土地所有者与使用者之间存在着根本的利益冲突。,第三节土地使用制,在社会主义土地公有制下, 土地所有者与使用者之间虽然不存在根本的利益冲突, 但也不是没有任何矛盾。 在中国农村土地集体所有制下, 把集体土地承包给农户经营,就土地关系的实质而言,也是一种租赁关系。 在中国城市土地国有制下, 把土地通过各种形式出让给企业单位或个人有偿使用,同样也是一种租赁关系。正确确定双方的权利与义务,正确处理两者之间的经济
20、利益关系, 对于维护社会主义土地公有制,合理利用土地资源也具有重要意义。,第三节土地使用制,五、土地使用制的法律形式土地使用制要以一定的法律形式加以确认和保护才能得以实施。在实行各类土地租赁制的情况下, 双方要签订土地租赁契约 (也称租约、租契、协议等)。目前，在中国农村签订的土地承包合同,从某种意义上说也是一种土地租赁契约。土地租赁契约要载明:土地坐落(位置)、四至、面积、质量等级、地租数额、双方权利义务和撤租条件等。 目前，在中国城市普遍实行的国有土地使用权有限期、有偿出让与转让制度,也要签订土地使用合同。这种合同,除了要载明上述内容外,还要规定建筑要求 (建筑容积率、建筑物高度、建筑密度
21、等)以及土地转让条件等。,第三节土地使用制,一、建立土地国家管理制度的客观必要性 土地国家管理制度是指国家政权以社会代表的身份,对全国(或某一区域)的土地,在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。土地国家管理由中央政府和各级地方政府来实施。 世界上无论什么性质的国家,也无论实行什么样的土地制度,国家政权都要以社会代表的身份,对全国的土地在宏观上进行管理、监督和调控。这是由土地的一系列经济社会特性所决定的。,第四节土地国家管理制度,(一) 土地具有特殊的重要性土地是人类赖以生存和发展的物质基础,土地既是最基本的生产资料,又是人们必要的生活资料。因此, 土地对于人类各项生产和消费活动
22、是绝对不可缺少的。因此，人们对土地的各种需求都必须给予保证。 (二) 土地供给的稀缺性土地是自然历史的产物,是有限的资源,不能再生。然而随着人口的增加和经济文化的发展,人类对土地的需求却在不断增加, 因而对土地的供给会日益感到稀缺。,第四节土地国家管理制度,(三) 土地利用后果的巨大社会性 土地作为一种财产同其他财产不同 , 土地自身不能移动和分割,土地又是自然生态系统中的基础因子 , 因此,土地利用的后果具有巨大的社会性。也就是说,任何一块特定的土地资源,其利用的合理与否不仅涉及其所有者和使用者的利益,而且必然影响到相邻地块,或者更大地区以至全国,因而产生巨大的社会后果。 因此，作为社会代表
23、的国家政权必须对全国的土地在宏观上进行管理、监督和调控,才能保证土地的合理分配,保证国民经济各个部门对土地的需求,并使土地资源得到合理利用,维护良好的自然生态环境。,第四节土地国家管理制度,二、土地国家管理的内容、目的、任务与手段 1. 土地国家管理的基本内容 () 土地权属管理：是指国家确认和保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理,其中包括国家对土地所有权和使用权的必要限制。 () 土地利用管理：是指国家通过一系列法律、法规和政策, 采用行政的、经济的和规划计划等手段,确定并调整土地利用结构、布局和方式,以保证土地资源合理利用的一种管理。,第四节土地国家管理制度
24、,2.土地管理的基本目的 土地管理的基本目的是: 维护已经确定的土地所有制和土地使用制,即维护代表一国统治阶级利益的土地所有制及其相应的主地关系,最大限度地满足全社会对土地的需求,并保证查国土地资源得到合理和充分有效的利用,维护良好生态环境。 3. 土地管理的具体任务 (1)保护土地所有权与使用权。土地所有权和使用权是土地制度的主要法律体现,因此依法保护土地所有者和土地使用者的正当权益是维护土地制度的关键。,第四节土地国家管理制度,(2) 调整土地关系。随着经济社会的发展,土地的所有权和使用权经 常处于变动过程中。国家必须依照土地管理的目标,采取必要的措施,对客观需要的土地所有权和使用权的变动
25、进行管理、监督和调控,避免盲目性,防止权属混乱及纠纷。 (3) 对土地所有权和使用权的必要限制。国家要从整个社会利益出发,对土地所有权的权能范围、行使方式、出让条件和土地使用权的权能范围、土地利用方向、转让条件等进行必要的限制, 以使土地所有权和使用权的行使有利于整个社会经济的健康发展 。,第四节土地国家管理制度,（4）保证土地资源在国民经济各个部门和各个使用项目上的合理分配与有效利用, 防止土地资源的闲置与浪费。 (5)实施土地有偿使用制度并正确课征土地税收, 保证国有土地的地租收归国家,通过土地税收和土地有偿使用集中国家财政资金。 4. 国家实现土地管理的主要手段 (1) 立法手段。完备的
26、土地管理法律、法规, 是国家管理土地的意志的具体体现, 也是国家有关部门管理土地的法律依据,对土地的所有者和 使用者及其他人具有法律强制性质。,第四节土地国家管理制度,(2)经济手段。国家通过实行土地有偿使用、征收土地税费、开放土地市场等形式, 促进土地资源的合理分配与使用, 并集中土地开发建设的资金。 (3)技术手段。土地调查、土地信息与土地评价等是土地管理的技术手段,是一项为土地管理提供土地面积、类型、质量、分布、价格和权属情况的基础性工作。 (4)行政手段。土地的登记和分类统计是一种行政手段。土地登记是对土地所有者和使用者的权属及其变动的登记, 具有法律效力,是保护土地所有者和使用者合法
27、权益的法律依据。地分类统计是在土地调查、登记基础上,对土地权属以及土地类型、面积和质量的分类统计,为国家管理土地的宏观决策提供依据。,第四节土地国家管理制度,(5) 政策手段。国家管理土地不仅要制定完备的土地法律、法规,而且还要根据土地管理的目标和各阶段的具体情况,制定必要的政策( 比如，鼓励土地开发政策、土地税收政策等)以正确处理各方面的土地关系,调动土地所有者和使用者及其他人管好、用好土地的积极性。 （6) 计划规划手段。制定并保证实施土地利用长远计划、近期计划及其空间布局规划 , 是保证有计划地利用土地资源,优化土地利用结构和空 间布局的基本手段。,第四节土地国家管理制度,(7) 司法手
28、段。土地管理部门协同政法部门,对土地管理的法律、法规的执行情况进行检察、监督,以保证有关土地法律、法规的实施,是国家管理土地的一项重要手段。 (8) 教育手段。通过宣传教育,提高人民群众的国土观念、生态平衡观念, 普及土地管理与利用的法律、法规知识,与此同时,加强土地科研和干部培训,提高土地管理干部和人民群众的素质,是加强土地管理的重 要基础和保证。,第四节土地国家管理制度,三、土地管理机构的设置及职能分工要实施土地管理,必须设置一定的政府管理机构并确定其职能分工。 世界各国都根据各自不同的社会制度、经济发展水平和本国的土地制度及资源状况 , 选择了不同的管理模式,设置了不同的管理机构及职能分
29、工。 在许多资本主义发达国家, 如美国、加拿大等国, 采取了分层次管理模式。这类国家以土地私有制为主,土地管理机构的设置及职能分工,是以保护土地私有制为前提。在这些国家, 中央政府不设统一的土地管理机构, 而是由政府各部委和地方行政机构设立土地管理机构,分层次各负其责，分别管理各自地区范围所属的土地。,第四节土地国家管理制度,在澳大利亚,根据地旷人稀、人口居住集中(沿海)的状况,对全国土地资源采取按用途(牧业、工业和城市)分别设立机构、分别管理的模式。 在东亚一些国家或地区(如日本及中国香港、台湾),由于人多地少,土地资源紧缺,需要严格管理 , 因此采用城乡土地统一垂直管理模式。 如日本197
30、4年成立国土厅,下设土地局,统管城乡土地,行使统一垂直的土地管理职能。综观世界各个国家和地区土地管理机构的模式 , 基本上分为两大类,一类是分类分级管理模式,一类是垂直统一管理模式。这两种模式各有利弊, 适应不同的条件。一个国家究竟应该采取什么样的管理模式 , 应从本国具体条件出发加以选择,不能照搬。,第四节土地国家管理制度,土地产权是土地制度的一个核心问题。土地制度对于土地利用的种种约束也往往表现为土地产权的约束。 现代实用民法词法把产权定义为:“人身权 ” 的对称。指具有物质财富内容,直接和经济利益相联系的民事权利。属于这一类的权利有所有权、其他物权、债权、继承权、版权 和专利权、商标权等
31、。 ” 牛津法律大辞典把产权定义为:“财产权是指存在于任何客体之中或之上的完全权利,包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产有关的权利。,第五节土地产权及其权能构成,土地产权是指存在于土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地产权也像其他财产权一样,必须有法律的认可并得到法律的保护,即土地产权只有在法律的认可下才能产生。如某人利用欺骗或暴力等手段占有土地,并不表示他拥有某项土地产权。每个国家由于社会经济与政治制度的差异和法律体系的不同, 都各自 具有不同的财产权权利体系及其构成。就土地产权来说, 各个
32、国家的土地产权体系一般都包括以下各项基本权能。,第五节土地产权及其权能构成,一、土地所有权 (一) 什么是土地所有权 经济大辞典农业经济卷把土地所有权定义为:“简称为地权。土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。受国家法律的保护 ”。 这包含了三层含义:其一,土地所有者可以自由使用和处 理其所有的土地并有权获得收益;其二,得到法律的确认和保护;其三,权利在法律范围内行使即权利受法律的限制。,第五节土地产权及其权能构成,马克思认为，土地所有权可分解为两个方面:其一,法律意义上的土地所有权, 即土地 所有者把土地当做自己的财产,土地所有者有对土地实行垄断及支配的权利。这种权利是法律
33、所赋予的,受到法律的保护。其二,经济意义上的土地所有权。土地所有者凭借他对土地的垄断从而收取一定的地租,地租是 土地所有权在经济上的实现形式。这二者不可或缺,任何一方面的丧失,都会使土地所有权不完全。,第五节土地产权及其权能构成,(二) 土地所有权的基本属性 1.权利束中最充分的一项物权, 它由土地占有权、使用权、收益权及处分权等权能组成。它是其他物权的源泉和出发点。土地使用权、抵押权、地役 权等物权都是土地所有权的派生权利,是就使用收益的特定方向、在特定的范围内对土地实行支配的权利。 2. 土地所有权的排他性 土地所有权有排斥其他人对土地的权利。因此 , 土地所有者对自己的土地具有垄断性。当
34、有非自然的因素妨碍土地所有者行使自己的所有权利时, 他无须向别人请求, 也不必由法院出面, 自己就有排除这些妨碍的权利。,第五节土地产权及其权能构成,3. 土地所有权的恒久性 土地所有权的存在没有一定的存续期限,它是无限期地由土地所有者保有的,因此土地所有者即使将土地闲置不用,其土地所有权也不因此而消灭。只有发生社会变革,对土地所有制进行改革时,才有可能终止。而土地所有权的买卖,只不过是权利主体的更替而已。 4. 土地所有权的归一性、土地所有者可以在自己的土地上为别人设定使用权、地役权、抵押权、租赁权等其他权利。土地所有者拥有最终的统一支配权。一旦这些设定的派生权利到期消灭,它们便又复归于土地
35、所有权, 从而使土地所有权回复到原来的完全状态。,第五节土地产权及其权能构成,5. 土地所有权的社会性 土地所有权虽然是一种完全的排他性权利, 但是, 土地所有者在行使自己的权利时必须受到社会的限制。这在任何社会都是如此, 且随着生产力的发展,社会限制也日趋强化。如中国目前限制耕地任意用于非农产业。这种限制的原因主要在于土地的稀缺,尤其是耕地的稀缺。土地是人类社会生活的基础,国家必须对土地利用作出宏观规划与管理,对土地所有者的权利适当加以限制。,第五节土地产权及其权能构成,二、土地使用权 土地使用权是依法对一定土地加以利用并取得收益的权利, 是土地使用制的法律体现形式。土地使用权是与土地所有权
36、有关的财产物权。 狭义的土地使用权是指依法对土地的实际使用, 包括在土地所有权之内与土地占有权、收益权和处分权是并列关系。 广义的土地使用权是指独立于土地所有权能之外的含有土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。目前中国实行土地使用权 是广义的。由于土地使用权也是一种物权,因此,土地使用权也可以买卖、继承和抵押。同时,土地使用权人也可以将土地使用权租赁,即设定租赁权。,第五节土地产权及其权能构成,任何人无论以何种方式取得土地使用权都必须得到法律的认可,否则为非法占用他人土地。土地使用权人一般须向土地使用权出让人支付土地使用权价格。 当然,土地使用权的取得可以是有偿的,也可
37、是无偿的。1995年1月1日开始施行的中华人民共和国城市房地产管理法规定:土地使用者在国家规定的特殊用途下可以依法无偿取得土地使用权,即划拨土地使用权。有偿取得土地使用权一般通过土地使用权出让、转让等方式进行。同时,土地使用权的设定是有期限的,上述法律规定土地使用权出让的最高年限因土地用途不同分别为40年、50年、70年三种,土地使用权的转让和抵押活动都必须限定在此期限内进行 。,第五节土地产权及其权能构成,三、土地租赁权 租赁权：是指承租人有占有租赁物而为使用收益之权能。设定土地租赁权是指土地所有权人或土地使用权人通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权转让给他人。这时 , 该他人
38、就称为土地租赁权人,即承租人。它与广义的土地使用权的最根本的区别是土地租赁权 人不拥有对土地的部分处分权,承租人对土地的使用条件是依土地出租人的意志而规定的。在一般情况下,土地租赁权人未经出租人同意不能将自己承租的土地再以任何方式转移出去。,第五节土地产权及其权能构成,土地租赁人为取得土地租赁权就必须向出租方缴纳地租 , 丰论出租方 是土地所有者还是土地使用者。土地租赁依租赁契约而成立 , 因此 , 出租 方和承租方之间必须签订租赁合同。租赁合同不得违背国家的法律、法 规。如若出租方是土地使用权人 , 则租赁合同还不能违背土地使用权出让 合同的规定。在出租方是土地使用权人的情况下 , 土地承租
39、方向土地使用 权人缴纳地租 , 而土地使用权人则继续履行土地使用权出让合同。,第五节土地产权及其权能构成,土地租赁一般可分为有期限的或无期限的两种。目前,法律没有规定土地可以无期限租赁,而只规定实行有期限租赁。在农村,土地转包实为一种有期限的土地租赁,出租方是土地承包者,即集体土地使用 权人,他除收取承租人缴纳的地租外,还履行自己与集体的承包合同。,第五节土地产权及其权能构成,四、土地抵押权 (一) 什么是土地抵押权 土地抵押权是土地受押人对于土地抵押人不移转占有并继续使用收益而提供担保的土地,在债务不能履行时可将土地的变卖，价款做为受清偿的担保物权。土地受押人称为主地抵押权人。设定土地抵押权
40、时, 作为标的物的土地并不发生转移,它仍为土地抵押人占有使用,只以其代表经济价值的某项权利(如所有权、使用权) 作担保。当抵押人到期不能履行债务时, 抵押权人有权将土地拍卖并优先受清偿。抵押人如果按规定的方式和期限偿还债务, 则土地如期回到抵押人手中,抵押权则自动消失。,第五节土地产权及其权能构成,(二) 土地抵押权具有的性质 1.土地抵押权的优先清偿性 土地抵押是一种担保物权,当土地抵押人在将土地进行抵押的同时,若还设定租赁权等, 则在债务清偿时抵押权人可以不考虑抵押人是否设定租赁权而将土地拍卖,并将其拍卖价格优先获得清偿。这时,土地租赁契约没有任何约束力。中华人民共和国城镇国有土地使用权出
41、让和转让暂行条例第37条规定:处分抵押财产所得,抵押权人有优先受偿权。,第五节土地产权及其权能构成,2.土地抵押权的附属性 土地抵押权虽然为担保物权,但是,它却以债权的存在为前提,即具有从属于债权的性质。当以土地作为抵押担保物时,受押人在对抵押物及抵押人进行各方面考察之后,认为可以发放贷款,才确立其抵押权。因此, 抵押权的成立原则上以债权的成立为前提,而一旦债务得以清偿，则抵押权也随之消失,也就是抵押权原则上也因债权的消灭而消灭。,第五节土地产权及其权能构成,3. 土地抵押权的不可分性 抵押权所担保的债务,债务人(抵押人)必须以全部抵押物来行使权力。如果债务的一部分已被清偿 , 或大部分已被清
42、偿,抵押权也不受影响,仍必须以全部土地继续受押。同时,抵押人在抵押期限内,一般没有 处分土地的权利,如若处分其中一部分土地,如将其部分租赁,抵押权也不因此而分割,被租赁出去的土地同样必须履行清偿债务的义务。,第五节土地产权及其权能构成,中华人民共和国城市房地产管理法第 47 条规定: 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。以出让 方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。 土地使用权抵押时, 抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。同时,抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。 ,第五节土地产权及其权能构成,五、地役权 地役权是在土地所有权上设定的一种他
43、项权利。土地所有人为了其毗邻土地的权益,有义务允许他人在其土地上的某种行为。为他人设置地役权的土地为供役地,与供役地相邻并需在他人土地上获取地役权的土地为需役地。地役权主要包括:建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路 通行权等。地役权可以由于弃权、解除、时效和某些其他原因而消灭。地役权是一种从物权,不得与需役地分离而让与。如果需役地所有权转移,地役权原则上随之转移。地役权有不可分性, 在共有或分割时,对全体关系人均有效力。,第五节土地产权及其权能构成,六、地上权 地上权是用益权的一种。即在他人土地上设定其使用土地的权利。地上权人的权利是占有土地,在为建筑物、工作物等必需范围内, 有土地使用权
44、。地上权可以处分,如让与他人,作为抵押权标的物等。地上权人的主要义务是向土地所有人支付地租。地上权多依法律行为取得。其设定转移应以书面形式为主,并应登记。地上权的存续时间,从当事人约定,法律并无最长期间的限制。,第五节土地产权及其权能构成,七、土地发展权 土地发展权是发展土地的权利, 一种可与土地所有权分割而单独处分的、财产权。具体说,土地发展权就是变更土地使用性质之权, 如农地变更为城市建设用地,或土地原有的使用集约度升高。设定土地发展权后,其他一切土地的财,产权或所有权是以目前已经编定的正常使用价值为限, 亦即土地所有权的范围,是以现在已经依法取得的既得权利为限。此后变更土地使用类别和集约程度的决定权则属于土地发展权。土地发展权是近代随着土地利用方式的多样性及相应土地收益的巨大差异性而出现的。,第五节土地产权及其权能构成,随着我国物权法将于2007年10月1日的实施, 建立完整的土地产权体系,明晰土地产权关系,将有利于使我国土地资源的开发利用和土地经济管理更加依照法律办事，使土地资源在产权管理和做为资产和财产方面，对经济的发展发挥更大的推动作用。,第五节土地产权及其权能构成,
