1、梧桐路与茶花路交汇处地块定位报告,江苏常州,2013.01,报 告 提 纲,一、政 策 分 析二、立地条件分析三、竞争形势分析四、区域客户分析五、个 案 分 析六、项目整体定位,第一部分,政 策 分 析,国内政策分析,新国八条2011.01.26,新国十条2010.09.29,当前房地产市场政策正逐步严谨。,近期政策分析,房产调控不会过度打压，以稳定为主要基调。,近期政策,1.各地住房公积金政策微调：额度更高 门槛更低2.地产调控趋严再获确认 房地产调控决不放松3.住建部：中国将坚持房产调控 抑制投资性需求,第二部分,立地条件分析,宗 地 区 域,本 案,青枫板块,南大街商圈,综上所述，宗地的
2、区域性良好。,本案属于钟楼区的青枫板块。步行十分钟才能到达青枫公园，距离较远。南面紧邻梧桐河，居住舒适度高。,区 域 规 划,综上所述，区域未来规划好。,规划范围：古运河以南，茶花路以东，龙江路以西，棕榈路以北。规划定位：依托青枫公园，以发展购物、商务、休闲、创意创新等现代服务业为重点的常州市商业副中心。开发规模：可开发用地面积105.3公顷，建筑总开发量340万方左右，平均容积率3.2。,周 边 配 套,本 案,1,1,2,3,4,宗地目前周边生态环境好，且未来配套齐全。,4,雨润国际（效果图）,3,青枫公园,菜 市 场,宝龙城市广场（效果图）,2,60万方商业，一站式生活超市,2000方菜
3、市场,880亩生态休闲公园,15万方商业，休闲娱乐于一体,周 边 环 境,梧桐河,雨润综合体,宝龙城市广场,农贸综合市场,万水美兰城,宗地目前周边环境一般，后期改善空间大。,本 案,生活配套,空 地,生活配套,交 通 出 行,225、225-1:清凉村北站开往钟楼开发区科技工业园南站,宗地目前交通出行便捷性差，后期随着人流量的导入交通出行的便捷性会逐步变好。,备注：地铁2号线站台规划在城西中心，离宗地步行只需几分钟,本 案,5分钟车程即可到龙江高架，通达性好。,宗 地 现 状,备注：宗地没有任何建筑物，可直接施工。,宗地没有需要拆迁项目，可以直接施工。,备注：宗地临近梧桐河，有利于景观打造。,
4、地块经济指标,备注：宗地三面沿路，一面沿河,本 案,宗地物业类别单一，开发条件相对宽松。,宗 地 分 析,1.物业类型单一，开发条件宽相对松。2.生态环境好：靠近800亩的开发式休闲生态公园青枫公园。3.区域规划好：宗地区域将规划成为城市的商业副中心。4.周边未来配套齐全：宝龙城市广场和雨润国际共75万方商业配套。,1.公交线路少，便利性差。2.目前配套不齐全。3.梧桐河目前水质差，后期改善空间大。,本案有利点,本案不利点,结 论,周边配套,未来规划,宗地核心价值：周边配套+未来规划,宗地具备打造成生态品质区域的立地条件。,宗地周边配套齐全，未来业态丰富且靠近常州最大的开放式生态景观公园青枫公
5、园；钟楼区未来将规划成常州商业副中心；,第三部分,竞争形势分析 普通住宅市场,在售项目分布图,宗地周边在售项目较多，竞争形式严峻。,本 案,青枫国际,万水美兰城,宝龙城市广场,申达林与城,景瑞铂庭,枫逸人家,青枫壹号,凯尔枫尚,龙湖龙誉城,新城香悦半岛,城置御水华庭,高层莱茵三,青 枫 板 块,勤 业 板 块,在售项目产品概况,区域项目多为中型和大型社区，本案在总建上不占优势。,重点竞品产品力表 现,区域内景观和用材同质化，多数项目多以会所为主要配套。,1.在售项目的建筑风格各异，外观立面用材一般为面砖和涂料。 2.除申达林与城外景观无特色，多为普通园林景观。3.除宝龙城市广场有大型的商业体外
6、，其他社区的自身配套都一般，部分竞品没有配套。,重点竞品价格分析,宗地未来价格在6000元/平米左右。,1.在售项目的平均价格在6000元/平米左右；物业费在1元/月/平米。2.在售项目的两房主力面积的总价在50万左右，三房在70万元左右。,重点竞品去化分析,宗地的面积配比可以参考景瑞铂庭和宝龙城市广场。,1.在售项目的年均去化在4万方，年均去化尚可；总体剩余推量在67.66万方，对本案后期有较大的竞争影响。2.从在售项目的年均去化量中可以看出，区域中宝龙城市广场和景瑞铂庭的去化速度最快。,重点竞品销售周期分析,预计在本案的销售周期内，竞争力最大的竞品为：宝龙城市广场、申达林与城、和青枫壹号。
7、,备注：本项目预计2013.10开盘,未来竞争地块分析,楼面价高，未来价格定位与办案差距大与本案没有较强竞争关系。,本 案,河枫御景,保利公园九里,总 结,1.区域市场产品同质化明显，产品力表现尚可。2.产品需求方面：主要以90平米左右的两房以及130平米左右的三房为主。3.高层都以毛坯形式进行交付，成交均价集中在6000元/平方左右。4.从去化率来看，整个区域销售情况一般，从去化速度看多数在年均4万方左右。,宗地住宅市场普遍走中端路线。,第四部分,区域客户分析 普通住宅客户,宗地较优的先天条件使本案可以打造为区域品质项目。随着常州城西区域的开发建设，未来本案的区位优势将日益明显。,我们可通过
8、景瑞铂庭与宝龙城市广场的客源研究对本案未来客源需求提供较强的参考价值。,客 源 需 求,客 户 区 域,景瑞铂庭,宝龙城市广场,职 务 分 析,普通职员为主力客户,景瑞铂庭,宝龙城市广场,客 户 年 龄,客户的主要的年龄段为25-30岁,景瑞铂庭,宝龙城市广场,客户家庭结构,家庭结构以三口之家和夫妻为主,景瑞铂庭,宝龙城市广场,购 房 动 机,购房动机主要为自住,景瑞铂庭,宝龙城市广场,客户房型需求,成交户型以85-100平米的两房为绝对主力,景瑞铂庭,宝龙城市广场,第五部分,个 案 分 析,个案分析申达林与城,关键词：生态环境好、交通便捷、改善盘,由于均价较高，且大户型占比多目前的去化在区域
9、中处于落后的位置。 虽然销售的周期长，但多为大户型与本案竞争力较小。,户 型 分 析,居住舒适度高、但赠送面积少。,137平米3房2厅2卫,202平米4房2厅3卫,个案分析青枫壹号,关键词：改善盘、户型类型丰富,1. 改善户型居多，物业类型丰富。2.前期以别墅销售为主，后期才开始销售高层，目前的剩余量较多在3.27万方左右，与本案的竞争较大。,户 型 分 析,多为双开间朝南，户型的采光性能好。,91.59平米2房2厅1卫,125.1平米2房2厅2卫,个案分析万水美兰城,关键词：去化平稳、物业类别丰富,万水美兰城处于本案的正北方，与本案仅一条马路之隔。年去化4.5万方，去化的速度相对平稳；剩余量
10、在7.32万方左右，与本案有较大的竞争。,户 型 分 析,户型方正，功能布局合理且均有一定附加值赠送。,97平米2房2厅1卫,132平米3房2厅2卫,个案分析宝龙城市广场,关键词：20万方商业、大体量,项目位于本案北面，与本案一条马路之隔，但销售中心不在项目所在处，位于龙城高架下。年去化8万方以上，去化的速度相对较好；剩余量50万方左右，销售周期长，与本案有较强的竞争。,户 型 分 析,户型方正，功能布局合理但附加值少。,85平米2房2厅1卫,123平米3房2厅1卫,个案分析景瑞铂庭,关键词：尾盘销售，刚需、跑量,1.区域中的跑量盘，去化好。2.尾盘销售，预计2013.5月撤场，与本案无较大竞
11、争。,户 型 分 析,户型较为方正，布局合理，大户型有弹性空间。,86平米2房2厅1卫,145平米3+1房2厅2卫,面积配比+成交结构,可以参考景瑞铂庭的面积配比塑造产品力。,1.以两房86-89平米为绝对主力户型，其次为小三房；2.总体去化良好，其中86-89平米去化最好。,第六部分,项目整体定位,宗地市场定位：区域市场的跟随者。,弱,弱,强,强,区位：位置相对较偏,土地：具备打造区域生态品质社区的立地条件,市场：同质化严重,区域市场的跟随者,市场占位,市场实现能力,项目整体定位,SWOT分析,综上所述，本案可打造生态品质社区。,威胁,周边竞品销售周期长，与本案有较大竞争,劣势,交通便捷性差
12、目前配套不齐全,优势,物业类别单一区域发展好生态坏境好,机会,打造生态品质社区,项 目 定 位,项目整体定位：打造生态品质小区,政策,市场特征同质化、刚需为主,客户属性区域客户、新市民,周边环境未来配套齐全环境好,项目核心价值的提炼,项目核心价值：生态、品质,靠近占地800亩的生态休闲公园；小区南面为自然水系,东面一条马路之隔就是雨润综合体，40万方的商业；北面为宝龙城市广场，15万方的商业,钟楼区将打造成常州的商业副中心,公园里的shoppingmall,区域规划,商业综合体,青枫公园,客 户 现 状,客 户 职 业,购 房 目 的,钟楼区域客源为主力；常州新市民群体为辅；其次为武进天宁客户
13、。,住宅客户多为普通职工，如：高新区职员；钟楼实验小学与初中的老师；钟楼汽车城的员工。,多以居住为住，自住目的占到85%以上。,客 户 来 源,现 状,客户区域性强，本市其它区域客户有待合理开发。,客 户 定 位,项目客户圈层图,核心客户层,偶得客户层,第一圈层,第三圈层,第二圈层,偶得客户（约15%）武进、天宁区域的客户；其他省市准备在常州起步的生意人；,辅助客户（约20%）常州新市民：工作2-3年左右，有住房公积金的普通白领；40岁左右，带着一家准备在常州落户的群体；,核心客户（约65%）钟楼区区域客户：花园、勤业、白云小区等；钟楼区乡镇客户：凌家塘市场、北港等；,辅助客户层,建议面积配比,建议面积配比：刚需为主、改善为辅,价 格 定 位,评分构成细项的构成比例，参考多个成熟案例综合制定;测算比价体系由六大影响因素按权重构成（用地段价值，楼体素质，环境设计，开发品牌，物业品牌，工程风险组成）;本评分标准基础分值为：10分，本项目按现有初步定位来进行打分，然后按六大影响因素权重系数给项目打分;按系数比例综合，计算得出本项目最终评分,地段价值44,楼体素质27,环境设计6,开发品牌8,物业品牌8,工程风险7,比价体系六大影响因素权重构成,价 格 定 位,通过市场分析法，建议项目价格定位在6061元/m2左右。,汇报结束，感谢聆听,
