1、新地东方广场项目商业提案,浦江（中国）事业二部2014年11月,1.商业发展建议,区域商业分布,幸福时代幸福里,百步亭金桥汇,汉口城市广场,万家汇,百步亭百街茂,新增商业主要分布于西后湖区域，但多数在建或刚启动招商。现有在售或招商较成熟商业多集中分布在东后湖后湖大道沿线。,近期主要在售、招商项目为：幸福里、万家汇、汉口城市广场、百步亭金桥汇、百步亭百街茂；项目所处“后湖一至五路”区域为社区底商集中区域，发展较为成熟，以休闲、餐饮业态为主。,幸福里商业街,幸福里商业街（幸福时代商业）位于后湖大道与百步亭花园路交汇处，总建筑面积约2.4万方。项目以块状式独立街区的形式存在，地上2-3层；目前入驻主
2、力商家有：麦当劳、尚公馆KTV等，已于2014年5月1日试运营。幸福里定位为“精致生活商业街”，以全新时尚体验消费，打造集品牌购物、主题餐饮美食和亲子儿童游乐的三大主题街区，全面满足家庭的一站式消费。,幸福里商业街,商业类型：块状式独立街区；经营规划：经营主体分为生活配套（20%）、儿童天地（30%）、餐饮休闲（50%）等三大主题；主要服务于社区内及周边的常住居民群体；销售模式：部分售后返租（包租5年，临街商铺回报率为6%，内街7%，二楼回报率为8%；开盘一次性返还后三年回报，前两年按季度返）。沿后湖大道裙楼底商不包租，纯销售,平均租金价格：一层：3.5元/日二层：2元/日三层：1.5元/日公
3、摊：一楼8%，二楼40%，三楼20%铺位情况：主力30-60平米,平均销售价格：一层：35000元/二层：25000元/三层：20000元/,幸福里商业街,百步亭片区,项目定位“精致生活商业街区”，业态规划20%生活配套、30%儿童业态、50%餐饮业态，从儿童和餐饮两大业态弥补片区空白；主要服务区域居家消费人群，项目所处地理位置及其商业体量，决定其辐射人群以百步亭片区为主力客群；幸福里商街作为区域首个满足消费者游逛的格调商街，具有唯一性和创新性，但项目体量较小，影响力不足。,项目评价及其影响力分析,百步亭万家汇,百步亭万家汇位于后湖大道与百步亭花园路交汇处，总建筑面积约4万方。项目地上三层，其
4、中二三层为2.3万方华润苏果超市旗舰，一层为美食餐饮街区、精品服饰街区、品牌旗舰街区、配套商业街区等。地下一层为停车场，车位400余个。项目定位为“区域家庭生活中心”，立足时尚年轻、家庭消费、区域商务消费，作为区域商业的补充。目前项目一层正处于招商阶段，已于2014年初开业。,百步亭万家汇,项目一楼设置四个入口，满足消费者从多角度的进入购物中心进行消费；项目内部动线设为“回”线，避免出现内部死角。,一层业态主要规划为：精品服饰、餐饮和生活配套等，满足区域居民的日常生活购物的需求。二三层则为华润苏果超市。,汉口城市广场,汉口城市广场商业定位为“体验式家庭娱乐购物中心”，融汇家庭补给中心、社交美食
5、中心、娱乐影视中心、时尚购物中心、亲子体验中心于一体，一期商业与地铁3、12号线无缝对接，目前销售与招商同时进行，其中家乐福已于2013年12月27日正式对外运营。,住宅A1区,住宅A3区,住宅A7b区,住宅A8区,商业A7区,商业A8区,项目基本信息：项目地址：后湖大道与建设大道延长线交汇处公建总建面20万方，其中商业约10余万方商业部分A7、A8两个地块开发：A7区为3栋16-19F的loft公寓，3-4F裙楼及1-3F的商业街区；A8区规划为2栋18-19F公寓和3F商业裙楼及商业街区,平均租金价格：一层：4元/日二层：2.5元/日三层：1.8元/日,平均销售价格：一层：43000元/二
6、层：23000元/三层：16000元/,汉口城市广场,汉口城市广场业态规划A区 1F：潮流女装、精品零售 2F：时尚运动、休闲服饰 3F：巨幕影院、格调餐饮B区 儿童天地、品牌餐饮、家居生活C区 1F：生活零售 2F：超市卖场、时尚快餐 3F：超市卖场、美容美发、健身娱乐 4F：大型餐饮、KTV,汉口城市广场,东 后 湖 全 范 围,项目定位体验式家庭娱乐购物中心，商业部分约10万方，为区域首个大型购物中心，项目辐射整个后湖区域；业态规划包括精品零售、儿童天地、休闲娱乐、餐饮美食等，全方位的满足区域消费者需求，填补区域商业空白；项目商业体量大，业态丰富，且区位优势较强，视招商情况与后期运营管理
7、，该项目有潜力成为东后湖区域未来商业中心。,项目评价及其影响力分析,百步亭金桥汇,项目地址：金桥大道81号（市民之家旁）建筑格局：块状式独立街区；商业定位：掘金家庭式购物理想，满足片区居民的一站式消费；经营规划：打造3.6万方的以家庭式消费为主的商业中心，引进华润苏果，苏宁电器，星巴克，麦当劳等主力店；销售模式：售后返租（包租7年，前三年抵扣房款，1楼回报6%-7%，2楼8%，每半年返还一次）主力铺位：主力面积集中在40-50，开间4.2m，进深12-15m；销售均价：一层33000-38000元/平米，二层25000元/平米，三层20000元/平米；租赁均价：一层4元/日，二层2.8元/日，
8、三层1.8元/日,百步亭金桥汇,项目评价及其影响力分析,项目商业总体量3.6万方，定位“掘金家庭式购物理想”，构建家庭一站式消费场所；业态规划包括精品零售、生活配套、休闲娱乐、餐饮美食等，满足居家群体日常消费，但区域目前居住区较少，人口相对稀疏，未来商业运营将会面临人气不足的威胁；项目商业定位缺乏针对性，主力店招商情况不甚理想，对后期成功运营缺乏有力的支撑。,百步亭百街茂,总平图：,B区现代城一区,安居苑A区,项目基本信息项目地址：后湖百步亭社区 总建面：22.8万方商业规划说明：在售商铺为百步亭13个社区的底商，95%为纯首层街铺，共1171个；目前在售为安居苑与现代城商铺销售模式：直接销售
9、（前期租户租约已在2013年11月统一到期，由购铺者自行安排出租）,百步亭百街茂,百步亭百街茂为百步亭社区13个小区的社区底商集合，2012年开始，百步亭集团将此22.8万方社区底商对外销售，后期不统一招商、统一管理，违背商业运营中“招商先行”的原则，实际销售过程中，去化较差；因商业的建筑形式为临街社区底商，且商业业态无统一规划，仅能满足日常居家消费。体量较大，但未统一规划业态布局，难以形成较强的影响力与竞争力,项目评价及其影响力分析,商业项目梳理,商业租售方式,销售：一层临街部分租赁：一层内铺及二三层,商业业态布局,商业业态布局,商业业态布局,商业品牌资源,1、餐饮：（1）中餐：老村长、粗茶
10、淡饭、老房子、李二鲜鱼村、和记鲶鱼、粗茶淡饭（2）外餐：托斯卡纳意大利餐厅、大禾寿司、黑川料理、神户牛排、汉拿山（3）火锅：红鼎豆捞、德庄、傣妹、锅加锅、朝天门（4）其它：巴犀烧烤、伍仟锅、麻辣香锅、东北人烤肉、新粤粥府2、休闲娱乐：KTV：欢乐汇、欢乐空间、阿曼达、星聚汇洗浴足疗：在水一方、水之梦、大自然沐足、家富富侨、大唐沐足3、教育及配套教育：英才教育、新东方、英孚教育、剑桥英语儿童乐园：悠游堂、孩子堡、淘乐堡,商业招商排期,1、先整体招商，后一层散铺销售2、招商周期：交付使用前9个月交付使用,交付,2.公寓发展建议,星悦城,百步亭金桥汇,圣诚阳光丽景,后湖公寓项目主要分布在金桥大道与后
11、湖大道两侧，并以金桥大道为界分为东、西后湖片区。其中项目所处“后湖一至五路”和“百步亭”为后湖两大成熟区域。,金桥一号,众联天美国际,汉口城市广场,项目基本分布,圣诚阳光丽景,汉口城市广场,星悦城,金桥一号,百步亭金桥汇,众联天美国际,公寓在售项目情况梳理,区域市场分析： 通过市场调研发现，近年来周边项目的公寓多以LOFT形式推出，主要是现阶段后湖区域商业及商务氛围较差，公寓产品主要是为消化项目商业指标，而LOFT更能增加项目的卖点。,周边项目LOFT售价在11.3万元/ 依据武汉市整体公寓市场发展水平，LOFT公寓与平层公寓的价格比例为1:0.7-0.8，同时根据后湖区域市场情况及项目自身条
12、件综合判断，初步建议项目价格如下： 平层公寓销售价格区间：9000-9500元/平米,公寓销售价格建议,3.写字楼发展建议,因项目周边并没有平层公寓或者纯写字楼产品，所以我们考察项目周边商住楼的市场租赁情况，以对本项目写字楼的租售价格提供支撑。,周边商住楼情况,写字楼租售价格建议,周边写字楼多集中在兴业路上 新地东方明珠、御景东方、东方恒星园、江岸科技大厦、奇美大厦等，周边并无纯写字楼物业形式，说明写字楼租赁市场并不活跃。 从市场调研中可看出，周边早期商住楼项目的租赁价格区间在3040元/m/月。 同时根据后湖区域市场情况及项目自身条件综合判断，初步建议项目价格如下：写字楼租赁价格区间：40-
13、50元/m/月,按5%的回报率，写字楼销售价格区间：11000-12000元/m,江岸区十二五规划,依托后湖新城的建设，进一步完善公共基础设施，大力发展大型超市、餐饮、购物街、百货、集贸市场等生活必需商业业态，满足后湖地区30万人口衣食住行需求；围绕交通枢纽节点的建设，将后湖商圈建设为以生态、健身、时尚品牌折扣等多主题集合的新兴商业中心。以后湖大道、兴业路、金桥大道和建设大道构成“井”字形核心发展区域，围绕竹叶山商贸城和后湖商业副中心的建设，西北板块依托香港现代服务园区、全民健身中心等建设发展，打造商业摩尔城和体育健身特色街；西南板块建设兴业路科技创业特色街；东南板块围绕百步亭商业中心的建设，
14、发展大型社区商业中心；东北板块依托黄孝河的改造，发挥活水资源优势，引进水游城等以水景观带动商业的主题性购物中心。,主题形象包装写字楼主题形象需要与后湖整体规划发展相结合，建议可以考虑“科技创业”主题，与后湖十二五规划相结合产业政策扶持与江岸区招商局联系，能否给写字楼商户带来税收减免、产业扶持等相关政策商户资源嫁接通过政府、招商局、开发商自身资源、代理商自身资源需求主力商户，进行资源嫁接,写字楼发展建议,4.招商代理费用,1、月费：3万元/月（6个月合计18万元，若签订其它物业销售代理，则此项费用在代理佣金中扣除）2、招商提点：1.5个月租金,招商代理费用,（注：我司将针对新地东方广场项目组成专业策划和招商团队，包括1名策划专员、1名市场研究专员、1名招商经理、2名招商专员。）,THANKS,
