湖南省物业服务收费管理办法.doc

1、关 于 印 发 湖 南 省 物 业 服 务 收 费 管 理 办 法 的 通 知湘 价 服 2010 76 号各 市 州 县 物 价 局 、 房 产 局 ： 为 进 一 步 规 范 物 业 服 务 收 费 行 为 ， 维 护 业 主 、 使 用 人 和 物 业 服 务 企 业 的合 法 权 益 ， 根 据 国 家 有 关 规 定 ， 结 合 我 省 实 际 ， 经 召 开 价 格 决 策 听 证 会 及 广泛 听 取 意 见 ， 并 报 省 人 民 政 府 同 意 ， 现 将 湖 南 省 物 业 服 务 收 费 管 理 办 法 印 发 你 们 ， 请 结 合 当 地 实 际 贯 彻 执 行 。

2、湖 南 省 物 价 局 湖 南 省 住 房 和 城 乡 建 设 厅二 一 年 六 月 七 日湖 南 省 物 业 服 务 收 费 管 理 办 法第 一 条 为 进 一 步 规 范 物 业 服 务 收 费 行 为 ， 维 护 业 主 、 使 用 人 和 物 业 服务 企 业 的 合 法 权 益 ， 根 据 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 、 中 华 人 民 共 和 国价 格 法 、 物 业 管 理 条 例 、 湖 南 省 服 务 价 格 管 理 条 例 、 湖 南 省价 格 监 督 管 理 条 例 、 物 业 服 务 收 费 管 理 办 法 （ 发 改 价 格 20031864 号 ） 和

3、 物 业 服 务 定 价 成 本 监 审 办 法 (试 行 ) （ 发 改 价 格 20072285 号 ） 的 规 定 ， 结 合 我 省 实 际 ， 制 定 本 办 法 。 第 二 条 本 办 法 适 用 于 本 省 行 政 区 域 内 的 物 业 服 务 、 收 费 及 监 督 管 理 。 未 实 施 专 业 化 物 业 服 务 的 全 省 公 共 机 构 物 业 及 原 房 改 房 的 收 费 参 照 本 办 法 ，由 省 物 价 局 会 同 省 机 关 事 务 局 另 行 制 定 。 业 主 自 行 组 织 管 理 物 业 的 ， 其 物 业 服 务 及 收 费 可 参 照 本 办

4、法 执 行 ， 并 由业 主 大 会 在 属 地 乡 、 镇 人 民 政 府 （ 街 道 办 事 处 ） 的 指 导 下 具 体 实 行 。 第 三 条 本 办 法 所 称 物 业 服 务 收 费 ， 是 指 物 业 服 务 企 业 按 照 物 业 服 务 合同 约 定 ， 对 房 屋 及 共 用 配 套 的 设 施 设 备 和 公 共 或 共 用 场 地 进 行 维 修 、 养 护 、管 理 ， 维 护 相 关 区 域 内 的 环 境 卫 生 和 秩 序 ， 向 业 主 （ 使 用 人 ） 所 收 取 的 费 用 。第 四 条 政 府 提 倡 建 设 单 位 、 业 主 通 过 公 开 、

5、公 平 、 公 正 的 市 场 竞 争 机制 选 择 物 业 服 务 企 业 ； 鼓 励 物 业 服 务 企 业 开 展 正 当 的 价 格 竞 争 ， 禁 止 价 格 欺诈 ， 促 进 物 业 服 务 收 费 通 过 市 场 竞 争 形 成 。 第 五 条 物 业 服 务 收 费 实 行 统 一 政 策 ， 分 级 管 理 。 省 价 格 主 管 部 门 会 同省 住 房 和 城 乡 建 设 主 管 部 门 依 据 国 家 有 关 规 定 ， 制 定 全 省 物 业 服 务 收 费 的 政策 ， 指 导 全 省 物 业 服 务 收 费 管 理 工 作 。 市 、 州 、 县 政 府 价 格

6、主 管 部 门 会 同 同 级 房 产 主 管 部 门 按 照 价 格 管 理 权 限 ，负 责 当 地 行 政 区 域 内 物 业 服 务 收 费 的 日 常 管 理 和 监 督 工 作 。 第 六 条 物 业 服 务 收 费 应 当 遵 循 公 开 、 合 理 以 及 费 用 与 服 务 水 平 相 适 应的 原 则 。 第 七 条 物 业 公 共 性 服 务 收 费 、 代 收 代 办 收 费 和 特 约 服 务 收 费 ， 根 据 物业 服 务 企 业 所 提 供 服 务 的 项 目 、 性 质 、 内 容 、 特 点 等 不 同 情 况 ， 分 别 实 行 政府 指 导 价 和 市

7、场 调 节 价 管 理 。住 宅 的 公 共 性 服 务 、 车 辆 停 放 服 务 和 装 修 服 务 收 费 ， 实 行 政 府 指 导 价 。非 住 宅 物 业 服 务 收 费 、 满 足 部 分 业 主 （ 使 用 人 ） 需 要 或 接 受 委 托 开 展 的特 约 服 务 和 代 收 代 办 服 务 收 费 ， 实 行 市 场 调 节 价 ， 由 双 方 当 事 人 遵 循 平 等 、自 愿 的 原 则 事 先 约 定 ， 不 得 强 行 服 务 ， 强 行 收 费 。 第 八 条 住 宅 的 公 共 性 服 务 项 目 根 据 服 务 内 容 、 服 务 要 求 和 设 施 设

8、备 配置 等 情 况 分 为 ： 管 理 综 合 服 务 ， 公 共 区 域 清 洁 卫 生 服 务 ， 公 共 区 域 秩 序 维 护服 务 ， 公 共 区 域 绿 化 养 护 服 务 ， 以 及 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 日 常 运 行 、保 养 及 维 修 服 务 等 五 项 ， 等 级 从 低 到 高 ， 最 高 级 为 五 级 。 第 九 条 实 行 政 府 指 导 价 的 住 宅 公 共 性 服 务 收 费 ， 由 省 价 格 主 管 部 门 会同 省 住 房 和 城 乡 建 设 主 管 部 门 制 定 物 业 服 务 分 项 目 、 分 等 级 收 费 基

9、准 价 ， 并定 期 公 布 （ 现 阶 段 全 省 分 项 目 、 分 等 级 服 务 及 收 费 基 准 价 详 见 附 件 一 湖南 省 住 宅 物 业 服 务 分 项 目 分 等 级 基 准 价 标 准 ） 。 市 、 州 、 县 价 格 主 管 部 门 会 同 同 级 房 产 主 管 部 门 ， 根 据 物 业 的 硬 件 设 施 、环 境 和 物 业 管 理 服 务 内 容 、 服 务 质 量 、 服 务 成 本 、 物 价 指 数 等 因 素 ， 在 省 定基 准 价 上 下 30%的 幅 度 内 制 定 当 地 住 宅 物 业 服 务 分 项 目 分 等 级 指 导 价 ， 并

10、 对同 一 住 宅 区 内 多 种 住 宅 类 别 制 定 各 住 宅 类 别 的 收 费 系 数 ， 每 两 年 应 公 布 一 次 。第 十 条 住 宅 物 业 管 理 区 域 的 物 业 服 务 收 费 标 准 应 按 照 质 价 相 符 的 原 则 ，分 别 选 择 项 目 等 级 组 合 确 定 。 物 业 服 务 收 费 标 准 为 各 物 业 服 务 项 目 收 费 标 准的 总 和 。 业 主 大 会 成 立 前 未 通 过 招 投 标 方 式 确 定 的 住 宅 前 期 物 业 服 务 收 费 标 准 由当 地 价 格 主 管 部 门 在 当 地 公 布 的 住 宅 物 业

11、服 务 分 项 目 分 等 级 指 导 价 内 核 定 。 鼓 励 建 设 单 位 通 过 规 范 的 招 投 标 方 式 选 择 前 期 物 业 服 务 企 业 ， 以 招 投 标方 式 选 择 前 期 物 业 服 务 企 业 的 由 当 地 价 格 主 管 部 门 审 核 物 业 服 务 收 费 资 格 。 未 通 过 招 投 标 方 式 确 定 的 住 宅 前 期 物 业 服 务 收 费 由 建 设 单 位 根 据 物 业 特点 和 服 务 要 求 ， 选 择 服 务 项 目 、 服 务 等 级 并 拟 定 收 费 标 准 ， 填 列 住 宅 前期 公 共 性 物 业 服 务 收 费 申

12、 报 审 核 表 （ 见 附 件 二 ） 。 建 设 单 位 在 核 定 的 收 费指 导 价 范 围 内 ， 在 房 屋 交 易 合 同 中 与 物 业 买 受 人 预 先 约 定 物 业 服 务 内 容 、 服务 规 范 、 收 费 标 准 、 计 费 方 式 及 计 费 起 始 时 间 等 内 容 ， 涉 及 物 业 买 受 人 共 同利 益 的 约 定 应 当 一 致 。 住 宅 前 期 物 业 服 务 收 费 未 在 房 屋 交 易 合 同 中 与 物 业 买 受 人 预 先 明 确 的 ，业 主 有 权 拒 绝 付 费 。 业 主 委 员 会 经 业 主 大 会 依 法 、 依 程

13、 序 决 定 与 物 业 服 务 企 业 签 订 的 物 业 服务 合 同 生 效 后 ， 前 期 物 业 服 务 合 同 自 然 终 止 。 住 宅 公 共 性 服 务 收 费 具 体 标 准由 业 主 委 员 会 经 业 主 大 会 同 意 和 物 业 服 务 企 业 在 公 布 的 指 导 价 范 围 内 ， 根 据选 择 的 服 务 项 目 及 等 级 、 小 区 规 模 、 服 务 要 求 、 服 务 质 量 （ 获 优 秀 物 业 管 理称 号 及 住 户 满 意 度 等 情 况 ） 、 服 务 成 本 、 物 价 指 数 、 盈 利 水 平 、 物 业 新 旧 程度 等 因 素

14、， 协 商 确 定 一 个 合 同 期 内 的 执 行 标 准 。 必 要 时 可 邀 请 属 地 乡 、 镇 人民 政 府 及 街 道 社 区 参 与 协 调 。 第 十 一 条 因 提 供 本 办 法 （ 附 件 一 ） 未 涵 盖 的 服 务 内 容 和 设 施 设 备 而 需增 加 物 业 服 务 成 本 的 （ 如 提 供 备 用 电 源 、 柴 油 机 发 电 机 组 、 自 备 供 水 加 压 泵 、消 防 设 施 等 非 常 用 的 公 共 设 施 等 专 项 服 务 ） ， 可 根 据 其 服 务 方 式 、 时 间 另 行在 物 业 服 务 合 同 中 约 定 收 费 标

15、准 。 第 十 二 条 物 业 管 理 住 宅 区 ， 因 建 设 单 位 原 因 分 期 开 发 、 分 批 交 付 使 用 ，给 先 期 入 住 业 主 造 成 噪 音 、 粉 尘 污 染 和 交 通 不 便 的 ， 由 建 设 单 位 给 予 业 主 相应 补 偿 ， 并 在 房 屋 买 卖 合 同 中 约 定 。 第 十 三 条 实 行 市 场 调 节 价 的 物 业 服 务 收 费 ， 前 期 物 业 管 理 期 间 由 建 设单 位 与 物 业 服 务 企 业 在 前 期 物 业 服 务 合 同 中 约 定 ， 建 设 单 位 与 物 业 买 受 人 签订 的 买 卖 合 同 应

16、当 包 含 前 期 物 业 服 务 合 同 约 定 的 内 容 ； 已 成 立 业 主 大 会 的 ，由 业 主 委 员 会 经 业 主 大 会 同 意 后 依 法 、 依 规 与 物 业 服 务 企 业 在 物 业 服 务 合 同中 约 定 。 各 级 价 格 、 房 产 主 管 部 门 应 加 强 对 实 行 市 场 调 节 价 的 物 业 服 务 收 费 行 为的 引 导 与 规 范 ， 促 进 物 业 相 关 各 方 合 理 约 定 服 务 收 费 及 有 关 事 项 。 第 十 四 条 物 业 服 务 收 费 可 以 采 取 包 干 制 或 者 酬 金 制 等 形 式 约 定 。 包

17、 干 制 是 指 由 业 主 向 物 业 服 务 企 业 支 付 固 定 物 业 服 务 费 用 ， 盈 亏 均 由 物业 服 务 企 业 享 有 或 者 承 担 的 物 业 服 务 计 费 方 式 。 物 业 服 务 费 用 采 用 包 干 制 的 ，住 宅 区 公 共 性 物 业 服 务 收 费 实 行 政 府 指 导 价 管 理 。 酬 金 制 是 指 在 预 收 的 物 业 服 务 资 金 中 按 约 定 比 例 或 者 约 定 数 额 提 取 酬 金支 付 给 物 业 服 务 企 业 ， 其 余 全 部 用 于 物 业 服 务 合 同 约 定 的 支 出 ， 结 余 或 者 不足 均

18、 由 业 主 享 有 或 者 承 担 的 物 业 服 务 计 费 方 式 。 物 业 服 务 费 用 采 用 酬 金 制 的 ，住 宅 区 公 共 性 物 业 服 务 收 费 可 实 行 市 场 调 节 价 管 理 。 第 十 五 条 实 行 酬 金 制 的 物 业 服 务 企 业 应 当 按 照 规 定 对 物 业 服 务 的 各 项资 金 的 收 支 建 立 台 账 ， 每 年 不 少 于 一 次 向 全 体 业 主 公 布 并 接 受 业 主 委 员 会 或者 业 主 大 会 的 质 询 。 实 行 包 干 制 的 物 业 服 务 企 业 应 当 每 年 不 少 于 一 次 向 全 体业

19、 主 公 布 住 宅 区 内 公 共 性 物 业 服 务 项 目 和 服 务 工 作 情 况 ， 听 取 业 主 大 会 的意 见 。 第 十 六 条 物 业 管 理 公 共 性 服 务 费 用 构 成 为 ： 1、 人 员 费 用 ， 包 括 管 理 服 务 人 员 工 资 、 按 规 定 提 取 的 工 会 经 费 、 职 工 教育 经 费 、 根 据 有 关 政 策 规 定 应 当 由 物 业 服 务 企 业 缴 纳 的 住 房 公 积 金 和 养 老 、医 疗 、 失 业 、 工 伤 、 生 育 保 险 等 社 会 保 险 费 用 等 。 2、 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设

20、施 设 备 的 日 常 运 行 和 维 护 费 用 ， 包 括 二 次 供 水 、加 压 设 备 的 维 护 保 养 费 用 、 电 梯 的 运 行 维 护 费 用 、 消 防 、 监 控 、 智 能 化 等 设施 的 运 行 维 护 及 检 测 费 用 ， 不 包 括 保 修 期 内 应 由 建 设 单 位 履 行 保 修 责 任 而 支出 的 维 修 费 、 应 由 专 项 维 修 资 金 支 出 的 维 修 和 更 新 、 改 造 费 用 。 3、 物 业 管 理 区 域 清 洁 卫 生 费 用 ， 包 括 所 需 的 购 置 工 具 费 、 消 杀 防 疫 费 、化 粪 池 清 理 费

21、 、 公 共 管 道 疏 通 费 、 清 洁 用 料 费 、 （ 除 垃 圾 处 理 费 以 外 的 ） 环卫 所 需 费 用 等 。 4、 物 业 管 理 区 域 秩 序 维 护 费 用 ， 包 括 维 护 物 业 管 理 区 域 秩 序 所 需 的 器 材装 备 费 及 通 讯 设 备 管 理 费 用 、 秩 序 维 护 人 员 的 人 身 保 险 费 及 由 物 业 服 务 企 业支 付 的 服 装 费 等 。 其 中 器 材 装 备 不 包 括 共 用 设 备 中 已 包 括 的 监 控 设 备 。 5、 物 业 管 理 区 域 绿 化 养 护 费 用 ， 包 括 管 理 、 养 护

22、绿 化 所 需 的 绿 化 工 具 购置 费 、 绿 化 用 水 费 、 补 苗 费 、 农 药 化 肥 费 等 。 不 包 括 应 由 建 设 单 位 支 付 的 种苗 种 植 费 和 前 期 维 护 费 。 6、 物 业 服 务 企 业 办 公 费 用 和 固 定 资 产 折 旧 费 用 ， 办 公 费 用 是 指 物 业 服 务企 业 为 维 护 管 理 区 域 正 常 的 物 业 管 理 活 动 所 需 的 办 公 费 用 ， 固 定 资 产 折 旧 费用 是 指 在 物 业 服 务 项 目 内 由 物 业 服 务 企 业 拥 有 的 、 与 物 业 服 务 直 接 相 关 的 、使

23、用 年 限 在 一 年 以 上 的 固 定 资 产 年 限 分 摊 费 用 。 7、 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 及 公 众 责 任 保 险 费 用 ， 是 指 物 业 服 务 企业 购 买 物 业 共 用 部 位 共 用 设 施 设 备 及 公 众 责 任 保 险 所 支 付 的 保 险 费 用 。 8、 管 理 费 分 摊 ， 是 指 物 业 服 务 企 业 在 管 理 多 个 物 业 项 目 情 况 下 ， 为 保 证相 关 的 物 业 服 务 正 常 运 转 ， 而 由 各 服 务 项 目 承 担 的 费 用 。 9、 经 业 主 同 意 的 其 它 费 用 是

24、 指 业 主 或 者 业 主 大 会 按 规 定 同 意 由 物 业 服 务费 开 支 的 费 用 （ 如 文 体 、 联 谊 、 比 赛 等 必 要 的 社 区 文 化 活 动 等 ） 。 10、 法 定 税 费 。 11、 合 理 利 润 ， 住 宅 物 业 服 务 成 本 利 润 率 最 高 不 得 超 过 8%。 第 十 七 条 为 供 热 、 中 央 空 调 等 动 力 设 备 发 生 的 能 源 费 用 、 运 行 维 护 费用 应 分 别 计 入 其 供 应 价 格 中 ， 不 得 另 外 向 业 主 （ 使 用 人 ） 收 取 。 第 十 八 条 住 宅 公 共 性 物 业 服

25、 务 费 按 照 法 定 产 权 面 积 计 收 。 已 办 理 产 权证 的 ， 以 产 权 证 记 载 的 建 筑 面 积 为 准 ， 未 办 理 产 权 证 的 ， 按 购 房 合 同 标 明 的建 筑 面 积 计 算 。 由 业 主 购 买 （ 使 用 ） 的 车 库 、 层 高 达 到 2.2 米 杂 屋 的 公 共 性 物 业 服 务费 按 照 同 类 型 住 宅 收 费 标 准 的 50%收 取 。 另 有 合 同 约 定 的 从 其 约 定 。 改 变 使 用 性 质 的 住 宅 用 于 办 公 的 应 按 照 同 类 住 宅 收 费 标 准 加 收 100%，用 于 商 业

26、的 应 加 收 200%。 改 变 使 用 性 质 的 杂 屋 、 车 库 ， 用 于 居 住 的 应 按 照同 类 住 宅 收 费 标 准 收 取 ， 用 于 办 公 的 按 同 类 住 宅 收 费 标 准 加 收 100%， 用 于商 业 （ 包 括 商 业 经 营 ， 为 经 营 配 套 的 仓 储 、 员 工 食 堂 等 ） 的 按 同 类 住 宅 收 费标 准 加 收 200%。 第 十 九 条 物 业 服 务 费 由 物 业 服 务 企 业 向 业 主 或 物 业 使 用 人 收 取 。 纳 入物 业 管 理 范 围 的 已 竣 工 但 尚 未 出 售 、 出 租 ， 或 者 因

27、建 设 单 位 原 因 未 按 时 交 给物 业 买 受 人 的 ， 物 业 服 务 费 用 由 建 设 单 位 交 纳 。 物 业 竣 工 验 收 合 格 后 ， 建 设 单 位 根 据 购 房 合 同 书 面 通 知 买 受 人 办 理 交 付手 续 ， 经 物 业 买 受 人 查 验 收 房 后 ， 物 业 服 务 费 由 买 受 人 交 纳 ； 物 业 买 受 人 在查 验 收 房 时 物 业 存 在 不 符 合 法 律 法 规 规 定 和 购 房 合 同 约 定 的 条 件 ， 整 改 期 间的 物 业 服 务 费 由 建 设 单 位 交 纳 ； 物 业 买 受 人 无 正 当 理

28、由 拖 延 办 理 交 付 手 续 的 ，物 业 服 务 费 从 建 设 单 位 书 面 通 知 买 受 人 办 理 交 付 手 续 的 次 月 开 始 计 收 ， 由 物业 买 受 人 交 纳 ， 但 首 先 由 建 设 单 位 垫 付 并 负 责 追 缴 。 建 设 单 位 与 物 业 买 受 人另 有 约 定 的 ， 从 其 约 定 。 已 办 理 交 付 手 续 但 未 使 用 的 物 业 ， 物 业 服 务 费 按 照 90%交 纳 。 物 业 服 务 费 按 月 计 收 ， 经 双 方 约 定 可 以 预 收 ， 但 最 长 预 收 期 限 不 得 超 过十 二 个 月 。 第 二

29、 十 条 前 期 物 业 服 务 合 同 生 效 之 日 至 出 售 房 屋 交 付 之 日 的 当 月 发 生的 物 业 服 务 费 用 ， 由 建 设 单 位 承 担 。 出 售 房 屋 交 付 之 日 的 次 月 至 前 期 物 业 服务 合 同 终 止 之 日 的 当 月 发 生 的 物 业 服 务 费 用 ， 由 物 业 买 受 人 按 照 房 屋 销 售 合同 约 定 的 前 期 物 业 服 务 收 费 标 准 承 担 ； 房 屋 销 售 合 同 未 约 定 的 ， 由 建 设 单 位承 担 。 物 业 产 权 转 移 时 ， 产 权 转 移 之 日 的 当 月 及 以 前 发 生

30、 的 物 业 服 务 费 用 ， 由物 业 出 让 人 承 担 ； 产 权 转 移 之 日 的 次 月 起 发 生 的 物 业 服 务 费 用 ， 由 物 业 受 让人 承 担 。 物 业 受 让 人 在 产 权 转 移 时 应 向 物 业 服 务 企 业 了 解 物 业 服 务 合 同 、 管理 规 约 等 情 况 ， 并 督 促 原 业 主 结 清 相 关 物 业 服 务 费 用 ， 出 现 费 用 未 结 清 时 ，由 物 业 受 让 人 承 担 连 带 交 纳 责 任 。 第 二 十 一 条 住 宅 区 划 内 的 道 路 、 绿 地 ， 以 及 其 他 公 共 场 所 、 公 用 设

31、 施和 物 业 服 务 用 房 ， 属 于 业 主 共 有 。 利 用 道 路 、 绿 地 、 其 他 公 共 场 所 、 公 用 设施 和 物 业 服 务 用 房 以 及 物 业 共 用 设 施 设 备 、 共 用 部 分 进 行 经 营 ， 应 当 征 得 相关 业 主 、 业 主 委 员 会 经 业 主 大 会 或 经 专 有 部 分 占 建 筑 面 积 过 半 数 的 业 主 且 占总 人 数 过 半 数 的 业 主 同 意 ， 按 照 规 定 办 理 有 关 手 续 。 所 得 收 益 在 扣 除 合 理 成本 （ 人 工 、 维 护 和 税 费 等 ） 后 应 当 按 照 业 主

32、大 会 的 决 定 使 用 ， 并 向 全 体 业 主公 布 收 益 所 得 的 实 际 收 入 与 支 出 情 况 ， 接 受 业 主 委 员 会 的 质 询 。 第 二 十 二 条 物 业 管 理 区 域 内 的 车 辆 停 放 服 务 ， 包 括 场 地 占 用 服 务 、 停车 物 业 服 务 及 车 辆 特 约 保 管 服 务 。 已 购 买 或 租 赁 场 地 使 用 权 的 ， 不 再 收 取 场地 占 用 费 。 非 规 划 区 的 停 车 场 地 占 用 费 由 业 主 委 员 会 经 业 主 大 会 确 定 ； 停 车物 业 服 务 费 和 规 划 区 的 停 车 场 地

33、占 用 费 实 行 政 府 指 导 价 ； 车 辆 特 约 保 管 服 务费 实 行 市 场 调 节 价 ； 车 辆 停 放 服 务 收 费 由 价 格 主 管 部 门 另 行 制 定 。 第 二 十 三 条 业 主 （ 使 用 人 ） 对 房 屋 进 行 装 修 ， 装 修 人 在 室 内 装 饰 装 修工 程 开 工 前 ， 应 当 向 物 业 服 务 企 业 申 报 。 业 主 、 装 修 人 或 者 装 饰 装 修 企 业 ，需 要 物 业 服 务 企 业 提 供 特 别 服 务 的 ， 可 以 与 物 业 服 务 企 业 签 订 装 饰 装 修 管 理服 务 协 议 ， 物 业 服

34、务 企 业 按 照 室 内 装 饰 装 修 管 理 服 务 协 议 可 向 业 主 （ 使 用 人 ）收 取 以 下 费 用 ： （ 一 ） 装 修 服 务 费 ： 按 房 屋 建 筑 面 积 和 装 修 工 期 在 装 修 管 理 服 务 协 议 签订 时 一 次 性 向 业 主 收 取 。 装 修 服 务 费 主 要 用 于 装 修 期 间 各 种 设 备 、 设 施 的 能源 消 耗 、 装 修 管 理 服 务 、 各 种 资 料 的 制 作 等 费 用 。 （ 二 ） 装 修 垃 圾 清 运 费 ： 业 主 可 以 委 托 物 业 服 务 企 业 清 运 装 修 产 生 的 垃圾 （

35、不 包 括 拆 除 墙 体 产 生 的 建 筑 垃 圾 ） ， 也 可 以 按 照 规 定 时 间 自 行 清 运 ； 委托 物 业 服 务 企 业 清 运 的 ， 清 运 费 标 准 在 政 府 指 导 价 范 围 内 由 业 主 和 物 业 服 务企 业 协 商 确 定 。 （ 三 ） 出 入 证 件 工 本 费 ： 对 出 入 人 员 实 行 证 件 或 登 记 查 询 管 理 的 小 区 ，物 业 服 务 企 业 可 对 装 修 工 人 出 入 实 行 持 证 限 期 管 理 ， 并 收 取 证 件 工 本 费 。 （ 四 ） 装 修 押 金 ： 根 据 室 内 装 饰 装 修 管 理

36、 服 务 协 议 一 次 性 向 业 主 和 装 饰装 修 企 业 收 取 。 在 装 饰 装 修 工 程 完 成 后 应 当 立 即 退 回 。 但 是 ， 装 修 期 间 损 坏的 共 用 部 分 （ 公 共 走 廊 、 墙 面 等 ） 、 共 用 设 施 设 备 (电 梯 、 对 讲 门 等 )的 修复 由 损 坏 责 任 人 承 担 ， 当 责 任 人 拒 绝 修 复 时 ， 物 业 服 务 企 业 可 扣 取 相 关 装 修押 金 进 行 修 复 ， 其 余 部 分 应 在 装 饰 装 修 工 程 完 成 后 退 回 。 除 上 述 费 用 以 及 实 际 提 供 了 资 料 复 制

37、 服 务 可 以 依 照 市 场 价 格 合 理 收 取 复印 费 外 ， 物 业 服 务 企 业 不 得 另 行 收 取 诸 如 电 梯 使 用 费 、 楼 道 维 修 费 等 与 装 修相 关 的 其 它 任 何 费 用 。 上 述 收 费 标 准 由 当 地 价 格 主 管 部 门 会 同 房 产 主 管 部 门 制 定 并 公 布 。 第 二 十 四 条 有 关 单 位 向 物 业 管 理 区 域 内 提 供 水 、 电 、 燃 气 、 热 、 电 信 、邮 政 、 有 线 电 视 等 服 务 ， 凡 属 于 政 府 定 价 、 政 府 指 导 价 的 ， 应 当 执 行 规 定 的收

38、 费 标 准 ， 不 得 乱 加 价 、 乱 收 费 ， 并 直 接 向 业 主 收 费 和 提 供 服 务 。 需 要 委 托物 业 服 务 企 业 代 收 费 的 ， 委 托 单 位 应 当 与 物 业 服 务 企 业 签 订 委 托 代 收 、 代 缴合 同 ， 并 向 物 业 服 务 企 业 支 付 13%的 代 办 服 务 费 。 第 二 十 五 条 在 签 订 物 业 服 务 合 同 之 前 ， 物 业 服 务 企 业 应 查 验 接 管 物 业管 理 区 域 的 公 共 配 套 服 务 设 施 ， 对 公 共 配 套 服 务 设 施 不 全 或 不 能 正 常 使 用 的 ，应

39、要 求 建 设 单 位 或 业 主 大 会 完 善 ， 不 能 完 善 的 ， 其 物 业 服 务 内 容 及 其 要 求 、服 务 收 费 及 其 标 准 ， 可 参 照 本 办 法 在 服 务 合 同 中 明 确 。 物 业 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 的 日 常 运 行 和 维 护 内 容 、 标 准 及 其 要 求 ，物 业 服 务 企 业 应 根 据 有 关 规 定 与 建 设 单 位 或 业 主 大 会 在 服 务 合 同 中 明 确 。 第 二 十 六 条 物 业 服 务 收 费 实 行 收 费 公 示 制 度 和 服 务 价 格 登 记 制 度 。 物业 服 务

40、 企 业 应 在 物 业 管 理 区 域 内 的 显 著 位 置 ， 将 物 业 服 务 企 业 名 称 、 服 务 内容 、 服 务 标 准 、 计 费 方 式 、 计 费 起 始 时 间 、 服 务 项 目 、 收 费 标 准 （ 含 指 导 价标 准 、 允 许 浮 动 幅 度 、 实 际 收 费 标 准 ） 和 代 收 的 水 、 电 、 气 、 热 、 电 信 、 邮政 、 有 线 电 视 等 收 费 项 目 、 收 费 标 准 以 及 收 费 依 据 、 价 格 举 报 电 话 12358等 进 行 公 示 。 对 需 由 业 主 （ 使 用 人 ） 分 摊 的 费 用 ， 应 当

41、 公 布 具 体 的 分 摊 原 则及 计 算 方 法 ， 接 受 业 主 的 监 督 和 质 询 。 公 示 的 形 式 可 采 取 公 示 栏 、 公 示 牌 、 服 务 收 费 手 册 、 多 媒 体 终 端 等 。 业 主 大 会 成 立 前 未 通 过 招 投 标 方 式 确 定 的 住 宅 前 期 物 业 管 理 公 共 性 服 务收 费 ， 建 设 单 位 或 物 业 服 务 企 业 应 在 物 业 销 售 （ 预 售 ） 前 15 个 工 作 日 内 持 住 宅 前 期 公 共 性 物 业 服 务 收 费 申 报 审 核 表 ， 到 当 地 价 格 主 管 部 门 办 理 湖

42、南 省 服 务 价 格 登 记 证 ； 业 主 大 会 成 立 前 ， 通 过 招 投 标 方 式 确 定 的 住 宅前 期 物 业 管 理 公 共 性 服 务 收 费 标 准 ， 以 及 由 物 业 服 务 企 业 和 业 主 委 员 会 经 业主 大 会 同 意 选 择 协 商 确 定 的 公 共 性 物 业 服 务 费 合 同 期 内 的 执 行 标 准 ， 应 由 物业 服 务 企 业 填 列 公 共 性 物 业 服 务 费 备 案 登 记 表 （ 见 附 件 三 ） ， 报 经 当地 价 格 主 管 部 门 办 理 湖 南 省 服 务 价 格 登 记 证 ， 实 行 亮 证 收 费

43、。 第 二 十 七 条 物 业 服 务 企 业 按 规 定 向 业 主 （ 使 用 人 ） 收 取 了 物 业 服 务 费的 ， 其 它 任 何 单 位 和 个 人 不 得 再 重 复 收 取 性 质 相 同 的 费 用 。 未 经 委 托 人 委 托 ， 物 业 服 务 企 业 自 行 提 供 其 他 服 务 ， 需 收 取 费 用 的 ， 委托 人 有 权 拒 付 。 第 二 十 八 条 物 业 服 务 企 业 不 承 担 收 取 自 身 不 提 供 管 理 或 服 务 的 费 用 。政 府 有 关 部 门 （ 单 位 ） 及 社 区 在 物 业 管 理 区 域 内 按 规 定 应 当 向

44、 业 主 （ 使 用 人 ）收 取 费 用 的 ， 须 持 合 法 有 效 文 件 自 行 向 业 主 （ 使 用 人 ） 收 取 。 第 二 十 九 条 物 业 服 务 企 业 在 物 业 服 务 中 应 当 遵 守 法 律 法 规 ， 严 格 履 行物 业 服 务 合 同 ， 为 业 主 提 供 质 价 相 符 的 服 务 。 对 同 一 物 业 管 理 区 域 内 相 同 的物 业 ， 禁 止 价 格 歧 视 ， 物 业 服 务 企 业 不 得 区 分 业 主 身 份 实 行 不 同 的 收 费 标 准 。物 业 服 务 企 业 不 得 向 进 入 物 业 管 理 区 域 为 约 定 业

45、 主 提 供 配 送 、 维 修 、 安装 等 服 务 的 外 来 人 员 收 取 包 括 办 证 费 在 内 的 任 何 费 用 ， 也 不 得 向 业 主 （ 使 用人 ） 收 取 任 何 未 予 标 明 的 费 用 。 第 三 十 条 业 主 应 当 按 照 物 业 服 务 合 同 的 约 定 按 时 足 额 交 纳 物 业 服 务 费用 。 业 主 违 反 物 业 服 务 合 同 约 定 逾 期 不 交 纳 物 业 服 务 费 用 的 ， 业 主 委 员 会 应当 督 促 其 及 时 足 额 缴 纳 物 业 服 务 费 用 ； 逾 期 仍 不 交 纳 的 按 物 业 服 务 合 同 约

46、 定 ， 交 纳 相 应 的 滞 纳 金 ， 物 业 服 务 企 业 可 以 依 法 追 缴 。 建 设 单 位 依 法 与 物 业 服 务 企 业 签 订 的 前 期 物 业 服 务 合 同 ， 以 及 业 主 委 员会 经 业 主 大 会 同 意 与 依 法 选 聘 的 物 业 服 务 企 业 签 订 的 物 业 服 务 合 同 ， 对 业 主具 有 约 束 力 。 业 主 不 得 以 其 并 非 合 同 当 事 人 为 由 拒 交 物 业 服 务 费 。 物 业 服 务企 业 已 经 按 照 合 同 约 定 以 及 相 关 规 定 提 供 服 务 的 ， 业 主 不 得 以 未 享 受

47、或 者 无需 接 受 为 由 拒 交 物 业 服 务 费 。 第 三 十 一 条 物 业 服 务 企 业 将 物 业 服 务 合 同 中 部 分 专 业 服 务 事 项 转 包 给其 他 企 业 的 ， 不 得 降 低 服 务 质 量 ， 减 少 服 务 内 容 ， 提 高 收 费 标 准 。 第 三 十 二 条 物 业 合 同 双 方 应 接 受 属 地 乡 、 镇 人 民 政 府 及 街 道 社 区 的 监督 ， 发 生 物 业 服 务 纠 纷 时 ， 可 接 受 其 调 解 。 各 级 价 格 主 管 部 门 应 会 同 房 产 主 管 部 门 ， 加 强 对 物 业 服 务 企 业 的

48、 服 务 内容 、 质 量 、 收 费 项 目 、 收 费 标 准 的 监 督 。 物 业 服 务 企 业 违 反 物 业 收 费 法 规 及 有 关 规 定 的 ， 由 价 格 主 管 部 门 依 据 中 华 人 民 共 和 国 价 格 法 、 价 格 违 法 行 为 处 罚 规 定 、 物 业 服 务 收费 明 码 标 价 规 定 、 湖 南 省 服 务 价 格 管 理 条 例 和 湖 南 省 价 格 监 督 管理 条 例 等 法 律 、 法 规 、 规 章 规 定 予 以 处 罚 。 第 三 十 三 条 价 格 主 管 部 门 、 房 产 主 管 部 门 未 按 照 中 华 人 民 共

49、和 国 价格 法 、 物 业 管 理 条 例 和 本 办 法 管 理 和 监 督 物 业 服 务 收 费 的 ， 由 同 级 人民 政 府 或 上 级 价 格 主 管 部 门 、 房 产 主 管 部 门 责 令 其 纠 正 ， 并 依 法 对 有 关 责 任人 做 出 处 理 。 第 三 十 四 条 本 办 法 自 2010 年 7 月 1 日 起 实 施 。 各 级 价 格 主 管 部 门 可 会同 同 级 房 产 主 管 部 门 结 合 当 地 实 际 制 定 实 施 细 则 。 湖 南 省 物 价 局 、 湖 南省 建 设 厅 关 于 发 布 湖 南 省 物 业 服 务 收 费 管 理 实 施 办 法 的 通 知 （ 湘 价 服 2004 178 号 ） 以 及 其 他 与 本 办 法 不 符 的 规 定 同 时 废 止 。 本 办 法 实 施