通州商业市场调研报告.doc

1、奥邦城市商业广场项目- 1 -通州商业市场调研报告一、分析城市现状一）地理环境通州区位于江苏省东南部长江三角洲北翼，南起北纬 3152的川姜镇竖积洪村，北至北纬 3215的刘桥镇米三桥村，南北间最大直线距离 50 公里；西起东经 12041的五接开沙岛，东至东经 12125的南通盐场北侧，东西间最大直线距离 85 公里。东临黄海，海岸长 16.27 公里；西部平潮地区南濒长江，江岸长 15 公里；西南与港闸区相接，东南与海门为邻，北与如东毗连，西北与如皋接壤；总面积 1351 平方公里。全境横宽纵窄，土地平坦，耕层深厚，适耕性强。地势西北部较高，东南部和沿江、近海垦区较低。高程一般在 3.84

2、.5 米，近海最低处为 2.2 米。境内新长铁路（支线）和宁通、盐通、通启高速公路穿境而过，通扬、通吕、通启运河和九圩港、遥望港、新江海河等大型骨干河道纵横交错，南端连接苏通长江公路大桥，城区西郊设有南通兴东飞机场。地理位置得天独厚，水、陆、空交通十分便捷。二）行政区划通州区成立于 2009 年，全区面积 1166 平方公里，下辖 19 个镇，1 个省级开发区。（金沙镇、西亭镇、二甲镇、东社镇、三余镇、十总镇、骑岸镇、五甲镇、石港镇、四安镇、刘桥镇、平潮镇、平东镇、五接镇、兴仁镇、兴东镇、张芝山镇、先锋镇、川姜镇。 ）区政府设在金沙镇，城区南侧为江苏省重点开发区通州经济开发区；南部长江畔建有通

3、州港区。各镇分别建立了工业集中区或农业开发园区，均拥有良好的投资条件和生活服务设施。三）人口状况2011 年末全区户籍人口 125.25 万人，其中，城区（金沙镇和开发区）户籍人口 26.74万人。奥邦城市商业广场项目- 2 -图 1：通州区乡镇及人口分布图四）宏观环境1、国内生产总值2011 年，全区实现地区生产总值 604.71 亿元，按可比价计算，较上年（下同）增长12.3%。按常住人口、户籍人口计算的人均地区生产总值分别达 53074 元和 48390 元，按当年平均汇率折算分别为 8217 和 7493 美元。分三次产业看，第一产业实现增加值 43.97亿元，增长 3.8%；第二产业

4、实现增加值 343.13 亿元，增长 12.3%，其中工业实现增加值280.47 亿元，增长 13.0%；第三产业实现增加值 217.61 亿元，增长 14.2%。产业结构进一步优化，三次产业结构比例由上年的 7.95：58.25：33.80 调整为 7.27：56.74：35.99，第三产业增加值占 GDP 比重比上年提高 2.19 个百分点。2、固定资产投资投资结构不断趋优。全年累计完成固定资产投资 313.05 亿元，增长 20.8%。房地产投资增势不减。全年完成房地产开发投资 21.13 亿元，增长 70.3%。其中，住奥邦城市商业广场项目- 3 -宅投资 18.64 亿元，增长 83

5、.3%。商品房新开工面积 95.87 万平方米，为上年的 2.1 倍。商品房销售额 26.62 亿元，增长 9.0%。其中，住宅销售额 23.23 亿元，增长 10.1%；商品房销售面积 54.77 万平方米，增长 9.7%，其中，住宅销售面积 47.91 万平方米，增长12.5%。3、人民生活表 2：通州居民收支一览表项目 数值（单位：元）人均 GDP 53074 元城镇居民人均可支配收入 26354 元农村居民人均纯收入 12491 元城镇居民人均生活消费支出 16558 元农村居民人均生活消费支出 8928 元二、剖析商业现状一）通州区商业现状分析通州市商业面积统计表路段 物业状况 长度

6、(米) 进深（米） 数量 建筑面积（ ）皇朝服饰 210 140 1 29400永泰商品贸易市场 210 140 1 29400550 12 1 6600交通路 沿街店面560 12 2 13440大庆路 沿街店面 1350 8 1 10800沿街店面 1600 12 2 38400沿街店面 300 12 1 3600君逸酒店 40 20 9 7200新金路格林豪泰 20 15 5 1500交通路以西 50 8 1 400公园路建设路交通路 270 8 2 4320松江路 沿街店面 50 8 2 800新通掘公路 沿街店面 260 8 4 8320沿街店面 530 8 2 8480朝阳路沿街店

7、面 550 8 2 8800沿街店面 1000 8 2 16000人民东路帝豪广场 4000奥邦城市商业广场项目- 4 -万豪公寓 10000沿街店面 840 10 2 16800富尔豪酒店 5000太平洋购物广场 5000农工商超市 4500苏宁电器 4000市民广场步行街道 7000人民西路沿街店面 340 10 1 3400沿街店面 300 10 1 3000兴贸电器 3600金游城、大润发 100000龙宫 3000新榕权酒店 2000建设南路凤凰图书城 3000沿街店面 370 10 2 7400沿街店面 460 10 1 4600建设北路文峰大世界 30000沿街店面 750 10

8、 2 15000世纪联华 18000亚细亚酒点 15000银河路沿街店面 380 10 1 3800通海路 沿街店面 350 10 1 3500通掘路 沿街店面 500 10 1 5000中谨世纪城 2000丽辉粤海酒 30000国盛义乌 90000江海皇都 20000江海阳光城 112000世纪财富广场 4000世纪大道新源和谐大厦 4000714060二）通州区在售商业个案新瑞广场项目简介位于建设北路与新金东路交汇处，总建筑面积 4.5 万平米。新瑞广场位于城市中心区域的综合商业项目，包括商业、写字楼、办公楼、购物中心和酒店式公寓等多种类型的综合商业，涵盖了集休闲、娱乐、购物餐饮美食为一体

9、的多元化购物集中中心。奥邦城市商业广场项目- 5 -业态分布招商进展影院：幸福蓝海餐饮：必胜客服饰：海澜之家销售情况目前 1、2、3 楼剩余部分大面积商铺。正在热销的是地下迷你商铺，单价 20000-25000 元/平米，总价在 20-40 万元之间，面积均在十多个平米，现正推出“日进百金”的购卡活动，封顶 6000 元。奥邦城市商业广场项目- 6 -三）通州区现有商业布局1 、现有商业布局分析：通州区现有商业主要以沿接商铺为主，主要的商业区成“点线”的布局。2 点主要是建设路人民路、建设路新金西路转盘，4 线主要是人民路、新金西路、建设路、交通路。这样便构成了通州市城区商业核心区。在业种业态

10、的分布上，通州市商业以批发、零售为主，主要集中在主干道两侧，呈街区形式；大型的综合百货，专业的商业市场也较少，在分布上则大都位于人流量、车流量更为聚集转盘和广场附近，例如：大润发、建设路人民路文峰超市、农工商超市、百富华购物超市，人民路上的苏宁电器等，银河路上的世纪联华超市。通州的专业市场除了服装市场相对较明晰，主要分布在人民路上，其它的专业市场分布的较不明晰。下面我们将对通州的主要商业街区进行详细分析。2 、商业街区分析1）人民西路（建设路口团结（通掘）路口）：1000 米 路段概况人民路新金西路建设路交通路专业商场百货商场银河路奥邦城市商业广场项目- 7 -该路段连接建设路与团结（通掘）路

11、口，是最繁忙的东西向道路之一，约 1000 米。 人流量本路段连接建设路与交通路两大城市主要干道，来往人流量大。 业种业态本路段商业业态主要以沿街零售商铺为主,同时辅助少量的集中式商业。 沿街零售商铺主要以餐饮、五金电动车、服饰等为主。业态 餐饮 电动车 五金 服饰鞋帽 美容美发 手机通讯 其它（生活配套） 合计数量 25 13 9 3 1 23 76单间面积（） 2030 3050 2040 40 50 3040 3050总建面积（） 约 700 约 520 约 270 约 120 约 50 约 800 2460比例（间数） 28% 21% 10% 4.8% 2% 32% 100% 租金行情

12、由于本路段的商铺经营面积普遍较小，租金单价的创造力较强；由于受（建设路人民路）商圈的影响，本路段由东往西租金逐渐递减，租金水平相差较多。商铺租金行情不等,在 2.1-7.7 元/天之间。 集中商业状况a) 富尔豪商务酒店建筑形态 6 层套房数 128 间星级 2 级标准房价格 130入住率 60%b) 农工商超市建筑形态 13 层集中式商场；建筑面积 13 层约 4500 平方米；奥邦城市商业广场项目- 8 -经营状况 1 层对外招商，23 层为超市自营；经营水平一般；物业租金 1 层专柜出租：3.3-5.2 元/ 天；物业形态 1 层为服饰、通信、首饰、珠宝，23 层为生活超市；经营状况 差

13、c) 太平洋购物广场建筑形态 13 层集中式商场；建筑面积 13 层约 5000 平方米；经营状况 13 层为超市自营；物业租金 物业形态 国内三、四线品牌的服装鞋、帽城；（旁边为苏宁电器）经营状况 较好d) 佰富华购物中心建筑形态 13 层集中式商场；建筑面积 13 层约 5000 平方米；经营状况 13 层为超市自营；物业租金 物业形态 国内二、三线品牌的服装鞋、帽城；（含五星电器）经营状况 一般e) 市民广场步行街建筑形态 底层商场建筑面积 约 7000 平方米；经营状况 全部对外出租，人流量较大；物业租金 沿街店面租金 1.7-2.3 元/天，中间小摊位 1.5-2.1 元/天；物业形

14、态 日常生活的服装鞋帽和家电小商品；经营状况差 差2）人民路东段（建设路口盐仓桥）：700 米 路段概况该路段连接建设路与盐仓桥，是最繁忙的东西向道路之一。 人流量奥邦城市商业广场项目- 9 -本路段连接建设路与通掘公路，人流量较大，但大多为周边的居民。 业种业态本路段商业业态主要以沿街零售商铺为主。沿街零售商铺主要以零售食杂、生活服务美容、摄影、诊所、药店为主。业态服饰、鞋帽、精品美发、摄影、诊所（生活服务）电信、通讯 电动车五 金（其它）餐饮、食杂花店、体育用品合计数量 44 23 12 6 58 124单间面（） 2040 总建面积） 4300 4350比例（间数） 35% 18.5%

15、9.6% 4.8% 46.7% 100% 租金行情由于本路段的商铺经营面积普遍较小，但是消费人群消费水平低，商铺的租金水平都较低；由于受（建设路人民路）商圈的影响，本路段由西往东租金逐渐递减，租金水平相差较多；商铺租金行情：2.8-5.0 元/天左右。 集中商业状况a) 帝奥生活广场建筑形态 集中式商场室内商业步行街；地下 1 层；地面 1 层 6m 高；40/间建筑面积 3500 平米；物业租金 外街（沿主干道）：45 元/ 平方米天； 内街：1.72.3 元/ 平方米天； 地下商场：1.3 元/平方米天；物业形态 90%服装鞋帽；10% 生活配套；经营状况 外街 64 间，空置 30%；内

16、街 51 间，空置 10%；b) 文峰大世界建筑形态 15 集中式商场建筑面积 约 32000 平方米；其中商业超市 80000 平方米一 美宝莲、欧柏莱、欧莱雅、帝凡尼、自然堂、羽西、奥邦城市商业广场项目- 10 -层 罗西尼、卡西欧、西铁城、天梭、梅花、老凤祥、周大福、周太生二层天恩、ERAM、尤西子、摩卡努、欧尼雅、红人、莱迪雅、法拉瑞西、纷迪斯、ELAND三层皮尔卡丹、苹果、金利莱、花花公子、鳄鱼、老人头、猫人、AB、罗兰金狐狸、七匹狼、澳大利亚狄羊、雅戈尔、罗杰绅、名鹰、啄木鸟、衫衫、九鹿王、雷诺天蒙四层乔丹、七匹狼、安踏、美津浓、耐克、阿迪达斯、锐步、卡巴、巴拉巴拉、小猪班纳、巴布

17、豆、好孩子、奥迪玩具、艾伊家；商场五层美的、飞利普、澳普、老板、夏普、长虹、康佳、苏泊尔、三星、大金、三菱商业形态超市 生活超市，生鲜超市；物业租金 百货的租金以专柜的形式出租，商场抽取营业额的 2530%点； 超市开发商自营；经营状况 超市的经营状况一般，由于文峰大世界百货是当地“唯一”的百货， 经营状况中等！c) 万豪公寓建筑形态 集中式商场室内商业步行街；上下共两层建筑面积 10000 平方米；物业租金 外街（沿主干道）：4.35.3 元/平方米天 内街：2.0 2.7 元/平方米天； 二楼：1-1.5 元/平方米天物业形态 多为服装鞋帽和生活配套，其余空置；经营状况 外街 92 间，除

18、西向沿街店面正常经营外，其余大多空置；内街 115 间，大多空置；3）建设路（人民路_建设路交叉口大庆路）：1000 米 路段概况该路段连接人民路、新金西路与大庆路，是最繁忙的东西向道路。 人流量本路段是通州市的核心商业区，是传统的商业中心，区域人流量较大，也是通州城区最繁华的商业街； 业种业态奥邦城市商业广场项目- 11 -本路段商业形态主要以超市大卖场、生活休闲步行街道为主，沿街零售商铺为辅，其中“金游城”是通州市最大的商业步行街； 沿街主要经营服饰、手机通讯、电动车、餐饮以及各种零售服务；业态 服饰鞋帽 手机通讯 电动车 五金 餐饮 金融保险 书店眼镜 美容美发 零售 合计数量 21 1

19、0 9 9 5 5 1 15 75单间面积（） 30-50总建面积(） 945 450 450 405 225 225 45 675 约 3375比例（间数） 28% 13% 12% 12% 7% 7% 1% 20% 100% 租金行情本路段是通州最重要的商业集中区，商业形态多样，消费水平较高，租金因位置的不同变化较大，沿街商铺的租金行情 1.4-17.3 元/天左右。金游城外街租金行情在 8.6/ 天左右，内街租金行情在 2.3 元/ 天左右，内街二楼行情在 0.7-1.3 元/天左右。 集中商业状况a) 金游城建筑形态 室内外休闲商业步行街；建筑面积 10 万平方米服饰婚纱鞋帽精品美体美发

20、美食电影娱乐酒吧通信、电脑、眼镜电动车广告设计黄金首饰便利服务空置 合计商业业态52 19 18 11 6 6 5 3 3 8 152 282比例 18% 6.7% 6% 3.9% 2.1% 2.1% 1.7% 1% 1% 2.8% 53% 100%单间面积 30 30 3030200030050030 50500 30 30 30 物业租金 外街（沿主干道）： （8.6 元/ /天） ；内街：（2.3 元/天） 二层：（0.7-1.3 元/ /天） ；经营状况 从经营状况，空置率达到 53%，空置率较高；奥邦城市商业广场项目- 12 -a) 大润发建筑形态 15 集中式商场建筑面积 约 13

21、000 平方米；其中商业超市 9000 平方米一层 国美电器、专柜出租（餐饮 2、珠宝钟表 4、服饰6、鞋帽 4、包 6、化妆品 1、小孩用品）2 层3 层 大润发大型超市商业形态4 层 顶层停车场物业租金 专柜：13.321.1 元/平方米天 卖场： 0.83 元/平方米天经营状况 由于位于建设路，且超市规模大，也是通州唯一的大型超市，商 业气氛浓厚，经营较好；4）新金路（通州汽车站_金苑公寓）：1950 米 路段概况该路段连接通掘公里、金通大道与团结路，是最重要的东西向道路之一。 人流量本路段是通州市的重要交通要道，主要是较为低级的传统商业形态，来往人流量较大，来往的人群以中老年人为主，消

22、费氛围和消费意识较低。 业种业态本路段商业形态较为杂乱，主要是各种形态的沿街零售商铺，其中“皇城服饰超市”是通州市较为早期和大型的服饰类综合商场。沿街主要以生活类的商铺为主。业态服饰鞋帽餐饮家电医药医疗美容美发酒店娱乐金融保险电动车自行车劳务手机通讯中介广告装饰其它生活配套合计数量 19 11 10 10 8 7 6 6 6 5 5 3 40 119单间面积（）30-70总建面积(） 855 495 450 450 360 315 270 270 270 225 225 135 2000约6120奥邦城市商业广场项目- 13 -比例（间数） 15% 8% 7% 7% 6% 5% 4% 4% 4

23、% 4% 4% 2% 30% 100% 租金行情由于本路段的商铺经营面积普遍较小，且消费人群消费水平低，商铺的租金水平都较低。在道路西段和中间，由于受通州客运站和人流交汇的影响，这两个地方的租金相对较高，其它地方租金差不多。商铺租金行情：1.2-2.3 元/天左右。5）交通南路（大庆中路-新金西路） 630 米 路段概况交通路商业街是通州市老城商业街，是老城商圈，居民生活的一条重要的主干道， 该路段与新金西路及金通大道各大主要商业要道相接；整体的规划及空间尺度有较好的视觉感受；局部地段结合城市整体轮廓线的起伏变化，给消费者以亲切感和识别感，购物环境相对良好； 人流量该路段人流较多，主要为周边社

24、区较多，很多消费者还是通州第一集贸市场带来的人气。 业主业态主要业态为建材、餐饮，其中第一集贸市场为该路段老商业中心的代表，该路段还包含有二手房中介店等其他业态。 交通南路沿街：业态建材装修五金生活服务摄影、干洗店休闲娱乐服饰鞋帽 电动车房产中介银行（其它）食杂文化用品合计数量 31 15 8 5 5 4 47 115单间面积（）40-200 20-200 40-670 1580 40-200 80-150 15-230 15-670总建面积 4272 1340 2700 235 500 400 2075 11023奥邦城市商业广场项目- 14 - 租金行情交通南路北段租金水平约为 30-33

25、 元/，中间路段偏低主要在 15-20 元/月，交通南路南段主要临近第一集贸市场，租金水平约为 50-80 元 /月。 集中商业状况项目名称 通州第一集贸市场总规模 237 间，约 14930总层数（层） 3 层1F 男装、女装、男女皮鞋、童装、食杂店、小商品、菜市场2F 女装、男装、童装商业业态分布3F 女装、男装、家具1F 99%2F 90%出租率3F 60%1F 1.5-2.7 元 /天2F 1.0-1.7 元 /天租金3F 0.7-0.9 元 /天优劣势 交通便利，市场内商品较齐全，购物环境较岔经营状况 商场经营状况较一般6） 交通北路：（新金西路通掘公路）690 米 路段概况该路段与

26、市区最繁华之一的的人民路相交，人民路的人气带动交通北路。该路段与早期市民广场商业步行街相连，对该路段的商业氛围有一定的促进。 人流量越靠近通掘路，人流越少，人流量较一般 业种业态交通北路业态比较少分布比较杂乱，没有统一的业态规划，分别有服装鞋帽、干洗店、（）比例（间数） 26.9% 12.3% 24.5 2.1% 2.1% 3.6% 18.8% 100%奥邦城市商业广场项目- 15 -文化用品、五金及宾馆等 租金情况北路段平均租价为 1.2-70 元/天，西面店面价格略低，约 1-2 元/天，靠近人民路，中段繁华位置就高达 2.7-3.7 元/天。7）世纪大道（大庆路中段-杏园路中段）3430

27、 米 路段概况处于通州市的开发新区,世纪大道北段较为成熟，南段主要以政府部门、事业单位、市政府为核心点向四周扩散，随市通州政府办公部门的南移及生活配套、市政配套的完善，在建商业项目逐渐增多，新区逐渐成一个重要的发展新区域。 人流量作为新城区的商业街道，由于人气不足进行商业购买行为的消费者较少或几乎没有。本区域作为居住新区、行政新区及工业区，目前人流主要为政府机关人员、新区居民及周边工厂职工。 业态规划业态建材装修五金服饰鞋帽生活服务摄影干洗休闲娱乐 电动车房产中介银行（其它）食杂文化用品合计数量 19 13 11 8 6 5 31 93单间面积（）约 40-200约15-40约 20-120约

28、 20-300约 40-200约 80-150约 15-150 15-300总建面积（） 2380 325 640 1600 600 500 1970 7426比例（间数） 20.4% 4.3% 8.6% 22% 6.45% 6.7% 27.1% 99%奥邦城市商业广场项目- 16 -该路段北段较为成熟，主要业态为电器、建材，其次为餐饮、娱乐休闲等配套，南段主要以如市政配套政府、检查院、公安局、银行、邮电局及大面积的工厂、企业。由于该地段的升值潜力大，多个在售商业项目，多以大型购物中心、商业街、酒店及写字楼为业态。如：江海皇都、江海阳光城、国盛义务城、中瑾世纪城等。 租金行情由于世纪大道南段几

29、乎无沿街店面，产生的租金水平作为参考价值较弱，但目前在售项目可作为重要的参考依据，详见在售项目调查表部分。世纪大道北段商业氛围稍成熟，但消费水平较低，目前租金水平在 0.71.8 元/左右天。业态服饰、鞋帽、精品建材装修五金餐饮生活服务诊所电动车 银行其他（食杂） 合计数量 24 16 10 7 4 2 13 86单间面积（）约4-40约 40-220约20-60约 40-270约 40-220约150约 30-200 4-200总建面积（）730 2830 640 470 400 270 400 5340比例（间数） 13.7% 18.6% 11.6% 8.6% 4.6% 5% 15.1%

30、100%奥邦城市商业广场项目- 17 -三、通州区居民消费结构分析序号 项目 数值一 食品 37%二 教育文化娱乐 19%三 交通通讯 11%四 衣着 11%五 居住 8%六 医疗保健 6%七 家庭设备用品及服务 5%八 其它商品与服务 3%分析从通州区居民消费结构可以看出，食品、教育文化娱乐、交通通讯、衣着支出构成居民生活指出的主体，占比为 78%；其它消费支出仅占比为 22%；四、通州商业消费特征及水平一）餐饮业从通州区餐饮消费水平上看，通州餐饮业发展一般，大多以本土的小吃、小餐馆为主，4316, 37%1242, 11%919, 8%623, 5%677, 6%1344, 11%2222

31、, 19%399, 3% 一 、 食 品二 、 衣 着三 、 居 住四 、 家 庭 设 备 用 品 及 服 务五 、 医 疗 保 健六 、 交 通 通 讯七 、 教 育 文 化 娱 乐八 、 其 它 商 品 与 服 务奥邦城市商业广场项目- 18 -中高档次的餐馆、餐厅较少，国内中高的餐饮品牌还比较欠缺；从餐饮的价格水平看，餐饮消费价格水平一般，大多数餐饮消费为 3050 元人餐的低档次的餐馆与西式餐厅，高档次的餐饮消费标准为 80150 元/人；从各种餐饮的经营状况上看，除本土中低餐馆、少量高档次餐馆、西式快餐饮外，其它的餐饮经营状况较一般；餐饮种类 名称属性 数量（家） 消费价格（元/人）

32、 经营状况国际西式快餐 肯德基 3 1520 上座率 70%；（周五下午6：008：00）国内中高档休闲餐饮咖啡屋、料理 无 5070 国内中档特色餐饮 永和豆浆 无 2030 本土西餐厅餐饮 猫空 1 6070 包厢上座率 90%；（周五下午6：008：00）本土中高档次酒楼 格林豪泰、 猫空 少 70100 包厢上座率 90%；（周五下午6：008：00）本土低档次的小吃 各类鱼餐馆 多 1520 上座率 60%；（周五下午6：008：00）二）服装、鞋帽状况从通州服装行业整体消费水平上看，通州的服装消费水平保持中等水平，整体消费结构以国内二、三线品牌、区域品牌为主，国内一线品牌很少，以及

33、国际的一线运动品牌及国际三、四线休闲品牌；从价格上看，以 100-300 元/件的中低档次服装市场接受度高，300 元-500 元/件的中档次服装消费向好，500 元/件以上的服装消费次之；服装种类 名称属性 数量（家）消费价格（元/件） 经营状况国际一、二线运动品牌阿迪达斯、耐克、美津浓 各 1 500800周一周四：约 30005000 元天周五周天：约 50007000 元天国内一、二线运动品牌乔丹、安踏、特步、匹克、李宁 各 23 200300周一周四：约 30004000 元天周五周天：约 50006000 元天国际三、四线 皮尔卡丹、花花公 各 23 300500 周一周四：约 2

34、0003000 元天奥邦城市商业广场项目- 19 -休闲品牌 子、鳄鱼美国苹果、老人头周五周天：约 40006000 元天国内一、二线休闲品牌金利来、雅戈尔、七匹狼啄木鸟、衫衫各 12 200500 周一周四：约 30004000 元天周五周天：约 50006000 元天注：以上品牌经营状况为文峰大世界专柜的经营状况三）休闲娱乐通州休闲娱乐项目较不发达，休闲娱乐的方式很少、休闲娱乐的场所也较少，主要有中低档次的桑拿、足浴场所，中高档次的酒吧、KTV、会所、夜总会较少；从通州的休闲娱乐场所分布来看，相对较分散，不够集中，没有形成集中的区域，形成区域的影响力；从休闲娱乐的消费水平上看，消费水平较低

35、；从经营状况上看，经营相对较好，存在发展空间；休闲种类 名称属性数量（家） 消费价格（元/次）经营状况KTV歌酷 KTV、铜锣湾飙歌城34 5001000周一周四上座率为 7080%周五 周天上座率为 90100%夜总会 猫空夜总会 1 10002000周一周四上座率为 7080%周五 周天上座率为 90100%桑拿温莎堡休闲会所78 200500周一周四上座率为 5060%周五周天上座率为 7080%四）特定人群消费1、女性消费市场通州女性化妆品、精品消费水平较低，大多为国际三、四线品牌以及国内二、三线品牌消费品，品牌的种类少，消费规模较小。从价格上看，单次消费大多为 200300 元，单次

36、消费达到 500800 元较少；整体需求旺盛，存在空间。奥邦城市商业广场项目- 20 -产品档次 名称属性 数量 消费价格（元/件） 经营状况国际三四线化装品美宝莲、欧莱雅、欧柏莱 各 1 家 200300周一周四：约 30004000 元天；周五周天：约 40005000 元天；国内二、三线化装品 羽西、自然堂 各 1 家 200300周一周四：约 30004000 元天；周五周天：约 40005000 元天；国际三、四名品天梭、梅花、西铁城、卡西欧 各 1 家200010000 较一般， （不确定性）国际一、二线首饰 老凤祥、周大福 各 1 家 较一般，季节性强（不确定）2、幼儿、儿童消费

37、市场目前，通州商业在幼儿、儿童消费需求上还没有规模的专业市场，还存在一定的市场空白；五、通州各商业形态经营发展状况一）百货商场目前，通州只有一个百货商场，文峰百货商场，商场定位为中低档次消费。商场主要经营国内二、三线品牌休闲服装产品、部分国内一线品牌产品、少量国际一线运动品牌、国际三四线休闲品牌，以及少量的国内、国际三、四线品牌的化妆品、精品。楼层 文峰大百货业态1F美宝莲、欧柏莱、欧莱雅、帝凡尼、自然堂、羽西、罗西尼、卡西欧、西铁城、天梭、梅花、老凤祥、周大福、周太生2F天恩、ERAM、尤西子、摩卡努、欧尼雅、红人、莱迪雅、法拉瑞西、纷迪斯、ELAND3F皮尔卡丹、苹果、金利莱、花花公子、鳄

38、鱼、老人头、猫人、AB、罗兰金狐狸、七匹狼、澳大利亚狄羊、雅戈尔、罗杰绅、名鹰、啄木鸟、衫衫、九鹿王、雷诺天蒙4F乔丹、七匹狼、安踏、美津浓、耐克、阿迪达斯、锐步、卡巴、巴拉巴拉、小猪班纳、巴布豆、好孩子、奥迪玩具、艾伊家；5F美的、飞利普、澳普、老板、夏普、长虹、康佳、苏泊尔、三星、大金、三菱从经营状况上，文峰大世界百货商场经营状况中等，商场专柜出租月销售额约在50000150000 元之间。由于文峰大世界把百货与超市的结合，人流量较高。奥邦城市商业广场项目- 21 -周一周四人流量 周六周天人流量上午：9:0012:00 150/30 分钟 上午：9:0012:00 160 /30 分钟下

39、午：14：0017：00 180/30 分钟 下午：14：0017：00200 /30 分钟下午：19：0021:00 230/30 分钟 下午：19：0021:00 300 /30 分钟二） 、生活超市1、从生活零售业看，目前通州的生活零售业主要以超市为主、贸易市场为辅，其中贸易市场规模大、点多、商品价格实惠，仍然是当地居民主要的生活食品消费重要选择。随着消费观念的转变，生活超市、专业卖场已成为大多居民选择生活日用品的重要场所，且随着消费者对购物环境的更加关注，超市将成为日常生活主要购物场所。2、从经营状况上看，由于超市经营水平的不同，位置不同，超市的经营相差较大。3、从卖场的品牌上看，大多

40、是国内知名、区域知名的超市。电器：国美电器1 家；苏宁电器1 家；生活：大润发1 家；世纪联华1 家；文峰超市1 家；农工商超市1 家；苏果超市1 家；超市经营状况大润发周五周天 人流量 周一周四 人流量上午 9：0010：30 150 人30 分钟 上午 9：0010：00 150 人30 分钟上午 10：3011：30 260 人30 分钟上午 10：3011：30200 人30 分钟下午 11：3014：00 400 人30 分钟下午 11：3014：00300 人30 分钟下午 14：3017：00 300 人30 分钟下午 14：3017：00200 人30 分钟下午 17：0019

41、：00250 人30 分钟下午 17：0019：00150 人30 分钟下午 19：0021：00 510 人30 分钟下午 19：0021：00350 人30 分钟其它超市营业状况世纪联华超市人流量约为大润发的 2530%；文峰超市约为大润发的 2030%；农工奥邦城市商业广场项目- 22 -商超市约为大润发的 10%；三）步行街目前，通州只一条有代表性的商业步行街道金游城商业步行街。该商业步行街为户外商业步行街，项目规模 10 万平方米。步行主要经营国内二三线品牌的各种服装、鞋帽、精品以及休闲娱乐等商业，其中步行街中段有大型主力店大润发生活超市、国美电器超市，是目前通州市人气最旺的步行街；

42、从商业街经营状况看，沿街店面经营较好，商业内街、二层经营状况较差，大多关闭，商业街整体空置达到 53%；四） 、批发市场目前，通州大型批发专卖市场有国盛义乌城 、江海阳光城，市场经营建材、家居、家具、服装批发、精品专卖；从市场经营状况上看，由于商业形态的不同整个商场的经营状况呈现出较大的差异，建材、家居、家具等购买目的性较强的商业业态，经营状况相对较好，以人流为主的非目的性购物业态，服装、精品等生活业态经营状况较差；建筑形态 室内外休闲商业步行街；建筑面积 10 万鞋帽精品服饰婚纱黄金首饰 美食美体美发娱乐酒吧电脑眼镜广告设计便利服务 电动车 空置 合计商业业态19 52 3 11 18 6

43、6 3 8 5 152 282比例 6.7% 18% 1% 3.9% 6% 2.1% 2.1% 1% 2.8% 1.7% 53% 100%单间面积 30 30 30402000 30 300500 30 30 30 50500 物业租金金游城外街租金行情在 8.6/ 天左右，内街租金行情在 2.3 元/ 天左右，内街二楼行情在 0.7-1.3 元/天左右。经营状况 从经营状况，空置率达到 53%，空置率较高；奥邦城市商业广场项目- 23 -五） 、酒店酒店的租金在 0.5-1.2 元/平米天之间酒店/宾馆 位置 客房（量） 经营范围七天连锁酒店 南通市通州区金通路 108 号 85 间 宾馆；

44、餐饮桃花源假日酒店 建设路 101 号 64 间 宾馆；格林豪泰 通州区新金西路 96 号 83 间 宾馆汉庭快捷 人民西路 146 号（交通路与人民路交汇口） 124 间 宾馆北山饭店 北山路 20 号（与北山巷交汇处） 100 间 宾馆；餐饮清沐酒店 南通通州区银河路 68 号（江海明珠广场西侧） 64 间 宾馆丽辉粤海国际酒店 南通市通州区世纪大道 268 号 198 间 宾馆；餐饮西格玛大酒店 银河西路与通海路 76 间 宾馆；餐饮金外滩宾馆 建设路大润发对面 40 间 宾馆银泉大酒店 金游城龙宫南首 20 包箱；300 宾馆；餐饮南山湖大酒店 新通掘公路与碧华东路交汇处东侧 83 间

45、 宾馆；餐饮和顺大酒店 人民西路 146 号（交通路与人民路交汇口） 400 宾馆；餐饮亚细亚大酒店 银河路 80 间 6 个会议 宾馆；餐饮君逸酒店 新金路与王一路交汇处 67 间 宾馆；餐饮金鹰大酒店 新金东路与交通路交汇处 60 间 宾馆；餐饮新金海酒店 新金东路与朝阳路交汇处 30 间 宾馆；餐饮轩鹤大酒店 新金东路与翠园路交汇处 200 宾馆；餐饮建工大酒店 新金路与建设路交汇处向西 50 间 宾馆；餐饮四、项目周边人口1、目前现有人口金霞北苑 3300 人 城东小区 2200 人城市之星 7700 人 金和小区 7000 人新佳园 540 人 金苑公寓 380 人华德花园 480

46、人 辉煌佳苑 250 人学林东苑 3400 人 佳苑东/西苑 6400 人金浦新村 1250 人 星源佳苑 1000 人星源花苑 2160 人 大唐花苑 850 人金霞花苑 850 人 江海皇都 4800 人城东雅苑 1400 人奥邦城市商业广场项目- 24 -外加相关单位宿舍，本案周边现有人口约 6 万人2、南部开发区人口金色城品 2310 人 大唐金城 5300 人凯伦帝景 2300 人 万和华府 5600 人水榭花都 6500 人 世纪广场 2550 人金桥世家 1800 人 金桥人家 1500 人金色城品 6300 人 金色城邦 6300 人金和家园 4500 人 金桥东苑 1127 人百家花苑 700 人 名人世家 4000 人御景华庭 2600 人 大唐世纪豪庭 2900 人约 6 万人3、东部未来规划人口约 10 万两至三年本案周边人口预计达到 20 万人左右。