1、底商/商业街调研表 调研地点： 千秋印象唐城 调研公司： 金宝典 调研人员： 李成、李浩 调研时间： 2015.3.18-4.4项目基本情况项目名称 千秋印象唐城 地理位置 建设路老港口对面 交通状况 基础设施完善，通达性好 开发商 天润城集团 销售代理公司 天润城集团 商业运营公司 世界蓝海文化旅游发展有限公司 产权年限 70 年 类型（业态）定位 特色步行街 功能定位功能：餐饮、服饰、金银珠宝、古玩字画一体式购物街档次：中高档目标消费群：天长市本地中高档消费群体总建筑面积 6 万方 商业总面积及总户 数 6 万方/约 1000 户 开盘时间 2013.11.30 交付时间 暂时基本未交付
2、招商销售电话 0550-7916999 开业时间 计划 2014 年 8 月运营（未实现） 停车位 停车位面积：地上 零星停车位 （ 约 50 ）个 地下 负一层停车场 （ 约 200 ）个底商业态情况业态分布 店铺数量 进驻品牌 经营情况主要业态 餐饮、服饰（男装）、珠宝黄金 餐饮： 瑞克爷爷的店、状元楼大酒店服饰：海澜之家、利郎、美国骆驼珠宝黄金：世代玉器、金叶黄金目前只有状元楼开业试营业，其他暂未入驻次要业态 休闲娱乐 酒吧婚纱摄影：米兰婚纱摄影 米兰婚纱摄影正在装修辅助业态 - - -备注 唐城设计规划定位模仿扬州，规划打造成为天长的“小扬州”，目前尚有部分基础建设未完成，入驻商家很少
3、。商铺基本情况户型 商铺数量 层数 单层面积 面宽 层高 销售价格 租赁价格 销售率 空置率户型 A 约 900 户 单层 35 4户型 B 约 40 户 单层 125 12户型 C 约 12 户 单层 1000 整层1 层：5.3 米2 层：5.3 米3 层:最高 9 米、最低 5 米一层：2.6 万/二层：1.6 万/三层：1 万/统一招商/租金约 100 元/ 基本售罄除少量在试营业，基本空置备注 - 租售模式销售 销售模式 正常销售+五年包租租赁 平均租金 约 100 元/ 免租期 无 返租方式 一次性返还 30%（房款中直接扣除） 返租年限 5 年 返租返租回报率 6%/年 返租期满
4、处理方式 自营/再次由开发商返租 备注：推广情况推广主题 天长历史文化第一城促销活动 五年包租 租金为总房款 30% 相对于 7 折购现房 效果分析 招商团队的前期招商比较成功，海报直接打出入驻商家，增强投资者信心；5 年包租优惠较大，市场曝光率较高。综合分析商业环境评价商圈类型：核心商圈 区域商圈 社区商圈成熟型 成长型 没落型业态丰富度： 业态构成 餐饮、服饰、金银珠宝、休闲娱乐 知名商家 状元楼大酒店、米兰婚纱摄影、海澜之家等 商圈人流量： 目前现场人流量较少。整个市场处于在建及试运营状态，入驻商家很少。 消费习惯：（描述） 天长人消费水平较高；在于餐饮娱乐等方面独有爱好， 本地的特色餐
5、饮消费市场均较好。 经营状况分析 目前尚未正式营业 综合评价： 见以下优劣势分析 项目优劣势分析 优势1. 区位优势：地处老城区核心地带，周边成熟社区多，人流量大，辐射整个城市及乡镇人口。汽车客运站、码头、医院等基础设施配套完善。2. 政府政策：滁州地区 2013 年重点文化商业项目，天长老城改造重点项目，“小扬州”项目核心。3. 开发商运营成熟：天润城集团是天长曾经的地产领头人，多个成熟社区及商业中心均来自该集团，社会认可度较高；其开发的天润城是成功运营是天长最大的建材家居市场。4. 项目定位超前：唐城的唐氏建筑在天长独属一家，特色步行街规划超前新颖，市场关注度高劣势1. 市场环境：整个天长
6、商业市场充分饱和，周边市场竞争激烈商业招商进展缓慢，紧邻的千秋时代广场是其在老城区的主要竞争对手。老城区发展前景有限，环境配套等无法满足城市发展新需求。2. 商业管理：唐城目前的管理较为混乱，自身商业环境差，影响其商业品质；糟糕的入驻商家，商业运营无法正常开展，降低市场期望值。3. 老城改造困难大：唐城属于老城改造项目，因拆迁安置等问题无法解决，项目目前整体规划无法完成，严重制约项目发展。 后附：项目位置图及平面图集中式商业调研表调研地点： 千秋时代广场 调研公司： 金宝典 调研人员： 李成、李浩 调研时间：2015.3.18-4.4 项目基本情况项目名称 千秋时代广场 地理位置 天长市建设路
7、千秋步行街北门旁交通状况 基础设施完善，通达性好 开发商 安徽伟创置业有限公司销售代理公司 安徽伟创置业有限公司 商业运营公司 安徽伟创置业有限公司产权年限 40 年 类型（业态）定位 购物中心功能定位功能：购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店等档次：中高档目标消费群体：本地中高端消费群体总建筑面积 5.5 万方 商业总面积 4 万方开盘时间 2013 年 1 月 13 日 交付时间 2014 年 8 月招商销售电话 0550-7869888、7869966 开业时间 2014 年年底 电梯类型数量 2 部观光电梯、6 部扶手式电梯（每层 2 个）停车位 停车位面积：地上 约 70 个 地下 约 19
8、2 个 业态分布及价格情况楼层 单层面积 业态规划 店面间数 进驻品牌 层高 销售价格 租赁价格 空置率地下一层 1 万 地下停车 场 - - - - - - 一层 1 万 餐饮、服 饰 沿街7 户、内部约 40户 主要在营：肯德基、大娘水饺、屈臣氏（装修）、意尔康鞋业、莫泰酒店等 6 米空置率：80% 二层 1 万 服饰、金 银珠宝 约 40户 目前无经营，正在招商 5 米 全空置 三层 1 万 服饰 招商分割 目前无经营，正在招商 5 米 全空置 四层 1 万 餐饮 分割 目前无经营，正在招商 5 米 售一层以及二层商铺，面积在 40-80平米之间，一层均价是 26000元，二层价格是16
9、000 元，三层四层对外招商分割，一次性是 97折，按揭是 98 折优惠 一层：100元/；二层 60 元/ 全空置 五层 - - - - - - - - 其他楼层 - - - - - - - 备注 千秋时代广场目前正在进行招商，从现场判断目前招商不是很顺利，在营项目很少，除一层外，其他三层全部空置。人流量差；市调当天（4.2）有考察团队进行考察。租售模式销售 销售模式正常销售+包租+免租租赁 平均租金 一层：100 元/ 免租期 由招商团队决定 返租方式 按年给付/一次性房款扣除 返租年限 4 年 返租返租回报率 7%/年 返租到期处理方式 自营/再次包租备注 -返租回报率 返租期满处理方式
10、 推广主题 市调中，未告知促销活动主题 4 年返租 年返租 7% 效果分析 仅从现场分析；推广效果较差。综合分析商业环境评价商圈类型：核心商圈 区域商圈 社区商圈成熟型 成长型 没落型业态丰富度： 业态构成 购物、休闲娱乐、餐饮、酒店等 知名商家 肯德基、屈臣氏、大娘水饺、意尔康鞋业、莫泰酒店 商圈人流量： 项目正处于招商试营业状态，市调现场人流量稀少（4.2 周四 10：20 左右）；但地处老城核心板块，商圈消费人群充足 消费习惯：（描述） 天长现代化购物中心，中高端消费层次 经营状况分析 目前尚未正式营业 综合评价： 见以下优劣势分析 优势1. 区位优势：地处老城区核心地带，周边成熟社区多
11、，人流量大，辐射整个城市及乡镇人口。汽车客运站、码头、医院等基础设施配套完善。2. 市场定位：中高端市场定位，符合城市发展需求，符合天长人的消费需求（吃喝玩乐）。3. 项目设计规划：规划设计前卫，布局合理，人流动线合理，合围式商业充分发挥自身商业优点（类似：合肥之心城）4. 招商团队：开发商老板为江苏扬州地区人，利用自身优势，对招商投入很大力量，多渠道开展招商（市场考察团等）项目优劣势分析劣势 1. 区位：老城区核心地段带来大量消费群体的同时，城区基本配套逐步无法满足现代生活需求，交通拥堵等时常发生。2. 市场环境： 整个天长商业市场充分饱和，周边市场竞争激烈商业招商进展缓慢，老城区发展前景逐步降低。后附：项目位置图及平面图
