1、黑龙江科技大学 彭晓英,资产评估,第一章 总论,目录,第一章 总论 第二章资产评估的基本方法 第三章 资产评估程序 第四章机器设备评估 第五章房地产评估 第六章无形资产评估 第七章长期投资性资产评估 第八章流动资产评估 第九章企业价值评估 第十章资产评估报告 第十一章 我国资产评估行业发展状况,一、课 程 目 的,本课程的教学目的在于开阔学生的视野，了解当前国内外资产评估领域的研究动态，特别是近年来的热点问题。掌握资产评估的基本理论与方法，熟悉各类具体资产的评估方法和程序。,二、课 程 主 要内容,资产评估理论,资产评估方法,资产评估实务,资产评估,资产评估理论,资产评估概念,资产评估职能,资
2、产评估要素,资产评估原则,资产评估准则,资产评估环境,资产评估方法,市场法,收益法,成本法,资 产 评 估 实 务,资产评估程序,各类资产评估,资产评估报告,机器设备评估 房地产评估 无形资产评估 长期资产评估 流动资产评估 企业价值评估,三、课 程 要 求,1、结合课堂学习内容，对资产评估领域中的有关问题进行较为深入的分析和讨论； 2、查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领域的有关法规和文件的内容； 3、能够独立完成一个企业资产评估项目。,四、参 考 文 献,1、资产评估全国注册评估师资格考试用书 2、资产评估教程于鸿君 ，北京大学出版社,2000 3、资产评估学教程吴燊谨，浙江大学出版社，20
3、00 4、资产评估姜楠，东北财经大学出版社，2001 5、中国资产评估 6、福建资产评估 7、国有资产管理 8、国有资产研究 9、会计、审计等有关杂志,第一章 总论,一、资产评估的发展历程 二、资产评估及资产评估要素 三、资产评估的前提假设 四、资产评估与会计、审计的关系 五、资产评估的理论基础,第一章 总论,第一节 资产评估的发展历程 第二节 资产评估的概念与要素 第三节 资产评估的功能与特点 第四节 资产评估的前提假设 第五节 资产评估的理论基础 第六节 资产评估与会计、审计的联系与区别,一、资产评估发展历程,三阶段论：原始评估经验评估 科学评估二阶段论：经验评估 科学评估,原始评估阶段,
4、产生时期：原始社会后期 产生前提：剩余财产和私有制导致商品的生产和交换 特点：1、直观性2、非专业性3、无偿性,标志：16世纪欧洲的安特卫普（现比利时）成立世界上第一个商品和证券交易所特点：1、专业人员进行，评估业务较频繁2、有偿服务3、评估结果的准确性取决于评估经验 4、对评估结果负法律责任,经验评估阶段,标志：1792年英国测量师协会成立 特点：1、评估业务由专业机构进行2、科学的评估方法和手段得到广泛应用3、评估范围不断拓展、内容越来越丰富4、评估活动向规范化、法制化方向发展,科学评估阶段,我国资产评估的发展,1、89-92年，产生和初步奠定基础阶段 2、93-95年，行业自律与初具规模
5、阶段 3、96-2000年，逐步迈向科学化与规范化阶段 4、2001年至今，执业标准系统工程取得实质性进展，逐步建立了中国资产评估准则体系:资产评估准则无形资产资产评估准则基本准则资产评估职业道德准则基本准则,二、资产评估概念及要素,资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的,遵循评估原则，依照相关程序,选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。全国注册资产评估师考试辅导教材编写组编写的资产评估（2002年版）,（一）资产评估的定义,（一）资产评估的定义,资产评估是指对法人或自然人在某一时点占有、使用的资产价值，依法定程序和标准、科学的方法进
6、行评定估价 。（张燕敏我国资产评估理论及准则体系）,（一）资产评估的定义,资产评估是指为了特定目的，资产评估人员运用科学方法，依据法定标准和程序对被评估资产的现时价格进行评定和估算的过程 。（北京大学学者于鸿君资产评估教程 ）,（二）资产评估的内容,1、是由专门从事资产评估的机构和人员进行的 2、是对拟发生产权交易或变动的资产进行的评估。 3、是评估人员依据有关的法律、法规和对被评估 资产有关信息全面了解的基础上做出的价值判断。 4、资产评估具有明确的目的。 5、资产评估应当遵循一定的原则。 6、资产评估必须按照一定的程序进行。 7、资产评估应当明确所评估资产的价值类型。 8、资产评估应当运用
7、科学的评估方法进行评估。,（三）资产评估要素,资产评估主体,资产评估客体,资产评估依据,资产评估目的,资产评估原则,资产评估程序,资产评估价值类型,资产评估方法,1.评估主体,评估机构：会计师事务所、审计事务所、资产评估公司、管理咨询公司等 评估人： 资产评估师,2.评估客体-资产,分类：按存在形态：有形资产和无形资产按是否具有综合获利能力:单项资产和整体资产 按是否独立存在：可确指资产和不可确指资产 按与生产经营过程的关系：经营性资产和非经营性资产 按资产的流动性：流动资产、长期投资、固定资产、无形资产等,3.评估依据,资产评估依据资产评估准则体系，主要报表基本准则和职业道德准则。 资产评估
8、准则无形资产 资产评估准则基本准则 资产评估职业道德准则基本准则,4.评估目的,资产评估目的有两个层面： 一般目的基本目的，在一定时点、一定条件约束下对资产公允价值的判断。 特定目的一般目的的具体化，为满足特定业务需要而进行的评估：资产转让、兼并、出售、企业联营、股份经营等,5.资产评估的价值类型,定义：指资产评估结果的价值属性及其表现形式，是资产价值“质”的规定性。 分类：从资产的估价标准形式：重置成本、收益现值、现行市价、清算价格 从资评假设角度：继续使用价值、公开市场价值、清算（清偿）价值 从资产业务形式：抵押价值、保险价值、课税价值等 从资评时的市场条件和被评资产的使用状态：市场价值和
9、市场以外的价值,影响价值类型选择的因素：,基本因素：评估目的 内部因素：评估对象自身的功能、使用方式、利用状态，即评估资产自身的条件 外部因素：评估时面临的市场条件和交易条件,6.资产评估原则,工作原则：独立性原则客观公正性原则科学性原则 经济技术原则：预期收益原则；供求原则；贡献原则；替代原则；评估时点原则；最佳利用原则,三、资产评估的特点,1.市场性 2.公正性 3.专业性 4.咨询性 5.时点性,四、资产评估的前提假设,交易假设 公开市场假设 持续使用假设：在用续用；转用续用； 异地续用 清算(清偿）假设,五、资产评估的理论基础,1、劳动价值论 核心思想：资产的价值取决于凝结在资产中的社
10、会必要劳动时间。 考虑因素：技术进步对资产价值的影响。 量化指标：资产的价值有创造资产过程中投入的物化劳动和活劳动决定，即生产成本决定资产价值量。资产的生产成本越大，资产价值越大。,2、效用价值论 核心思想：效用决定价值，即资产的效用越大，资产的价值就越大。 量化指标：收益，包括利润、净现金流量,3、新古典经济学理论 综合劳动价值论和效用价值论。 劳动价值论：生产成本越大，资产价值越大，在社会总生产能力一定的情况下，该资产的供给量会呈相反方向变化，即资产价值与供给量呈反方向变化。 效用价值论：效用越大，资产价值越大，资产需求量就越大，即资产的价值与需求量呈正方向变化。 资产市场上，供给方和需求
11、方的变化最终达到均衡，形成资产的均衡市场价格。,六、 资产评估与相关经济活动的关系,（一）资产评估与会计计价 （二）资产评估与审计,（一）资产评估与会计计价,资产评估与会计的联系（1）资产评估的结论为会计计价提供依据 （2）资产评估结论的形成依赖于会计提供有关数据资料,2.资产评估与会计计价的区别,（1）性质和基本职能不同。会计是一项以记账、算账和报账为基本手段,连续地、系统地反映和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动，是企业组织管理中的一个重要组成部分，其基本职能是对会计主体经济活动的反映和监督。而资产评估则是一种以提供资产价值判断为主要内容的咨询活动,是一种社会中介服务活动，评
12、估和咨询是其基本职能。,会计主要是以历史成本为依据记录资产的价值，对于没有发生实际耗费的资产，通常情况下不予确认。资产评估是以资产的效用和市场价值为依据判断一项资产是否有价值以及价值的大小，对于那些虽有历史成本的发生，但在评估基准日及其以后不能再给企业创造收益的资产，或没有市场需求的资产，则没有价值；而对于那些虽没有发生实际支出，但能给企业带来预期收益的项目，仍然可以对其价值进行评估。,（2）确定资产价值的依据不同,现代会计理论为了解决通货膨胀因素的影响，使会计资料更好地反映资产的现时价值，对于资产计价方法在历史成本计价的基础上，又提出了重置成本、变现价值、收入现值和清算价值等多种新的会计计量
13、标准。但到目前为止，世界各国普遍采用的资产计价方法仍然以历史成本为主的核算法。资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外,还广泛应用收益法、市场法等多种技术方法。,（3）计价方法不同,会计计价的总体目标是全面反映企业的历史和现实资产状况，为企业管理服务。资产评估的总体目标则是为资产交易提供估值服务。,（4）计价目的不同,1.资产评估与审计的联系（1）使用的方法有相同之处审计主要是对反映企事业单位经济活动的财务资料及其相关资料的真实性、公允性、合理性等方面做出判断，属于“事实判断”的范畴，因此审计中主要运用的方法是分析和证实法。资产评估是对被评估资产的价值做出判断，具有“价值判断”的性质，也
14、广泛运用分析和证实方法，资产评估中很多方法是借鉴了审计的方法，特别是对流动资产的评估。,（二）资产评估与审计,（2）资产评估与审计相互配合开展工作 在实际工作中，资产评估与审计通常情况下是相互配合的。企业经过审计后，剔除了财务资料中的虚假成分，使其公允性得到证实，在此基础上开展资产评估工作，可以大大减少资产评估的工作量，如评估前期的财产清查、企业整体资产评估中的流动资产评估等，审计结果为评估提供了基础数据。企业经过资产评估后，对资产的现存数量及其产权进行了核实，对资产的现实价值进行了估算，这些资料都为审计财务报表提供了重要参考。,（1）产生的社会条件和活动的本质不同。审计是在现代企业两权分离背
15、景下产生的，旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。,2、资产评估与审计的区别,审计人员在执业过程中，要自始至终地贯彻公证、防护和建设三大专业原则。资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原则。,（2）执业过程中遵循的原则不同,开展审计工作所需的专业知识主要以会计学、税法及其他经济法规等知识为基础，因此，审计人员主要由具有财务方面知识的人员构成；开展资产评估工作不但要有经济学、法律、会计学等社会科学知识，还必须具有工程、技术等方面的自然科学知识，因此，资产评估人员不但要由具有财务方面知识的人员构成，而且还应当由具有建筑、设备、土地等方面的专业技术人员构成。,（3）专业基础不同,尽管现代审计的业务范围不断扩大，但对会计报告的审计仍然是审计的基本业务, 审计会计报表及其相关业务的标准与会计是一致的。资产评估虽然与会计有着密切的联系，但对资产价值计量标准上却有很大区别，会计强调资产的历史成本，而资产评估则强调资产的现时价值，注重资产的重置成本、市场价值和未来收益的价值。,（4）与会计原则的关系不同,
