1、资产评估,第三章 资产评估程序,黑龙江科技大学 彭晓英,目录,第一章 总论 第二章资产评估的基本方法 第三章 资产评估程序 第四章机器设备评估 第五章房地产评估 第六章无形资产评估 第七章长期投资性资产评估 第八章流动资产评估 第九章企业价值评估 第十章资产评估报告 第十一章 我国资产评估行业发展状况,学习要点：,资产评估程序及其执行 资产评估过程中的信息收集与分析,第一节 资产评估程序概述,一、资产评估程序的定义和分类,资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。,狭义的资产评估程序：一般从接受委托开始，然后提交报告为止。,广义的资产评估程序：
2、开始于承接资产评估业务的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。,资产评估准则-基本准则及资产评估准则-评估程序是从广义的角度来进行规范的。,资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。 质量方面：通过规范和防止疏漏 改进方面：业务水平和社会公信力,资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据。（服务质量评价依据）,恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。,二、资产评估程序的重要性（国内外区别）,证明关注重点从二元到过程,1.明确资产评估业务基本事项；I
3、dentify 2.签订资产评估业务约定书；Assign 3.编制资产评估计划；Plan 4.现场调查；Survey 5.收集资产评估资料；Collect 6.评定估算；Estimate 7.编制和提交资产评估报告；Report 8.资产评估工作底稿归档；Document,三、资产评估程序通常包括以下主要环节,评估的立项工作是国有资产评估所特有的评估程序。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.资产勘查与现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,1.
4、明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,主要描述委托方、产权持有者、资产评估报告使用方和其他利益关联方的基本状况；了解他们之间的关系；明确评估报告使用人及使用范围以及其使用方式。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,评估为委托方的何种经济行为服务而进行的
5、、由委托方确定的评估目的，准确说明该经济行为的发生是否经批准。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,明确纳入评估范围的主体名称及其评估标的物的资产类型及状况，包括法律、经济和物理状况。 企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估
6、算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,恰当确定价值类型，并确信适用于资产评估的目的，就所选择的价值类型进行沟通，避免产生歧义。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,明确评估基准日的具体日期、评估基准日的确定应由评估机构根据经济行为的性质与委托方商定,尽可能与评估目的实现日接近。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估
7、计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,1.需要明确资产评估业务基本事项的具体内容 （1）委托方和相关当事方基本状况owner （2）资产评估目的 purpose （3）评估对象及权益的基本状况 whom （4）价值类型及定义base of value （5）资产评估基准日base date （6）评估限制条件和重要假设subject to （7）其他需要明确的重要事项 other materials 2.对资产评估的基本事项做以下几个因素的分析，以确定是否承接资产评估的项目 （1）评估
8、项目风险 （2）专业胜任能力 （3）独立性分析,充分了解所有可能的限制条件、风险和重要假设，做出风险评价。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,在明确上述基本事项的基础上，分析评估项目风险、专业胜任能力，并进行独立性分析，据以确定是否承接资产评估项目。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交
9、资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,1.资产评估机构和委托方名称；name and location 2.资产评估目的；purpose 3.资产评估对象；whom 4.资产评估基准日；base date 5.出具资产评估报告的时间要求；report date 6.资产评估报告使用范围；scope of report 7.资产评估收费；charge 8.双方的权利、义务及违约责任；rights, obligation, responsibility 9.签约时间；contracting time 10.双方认为应当约定的其他重要事项。,资产评估师不得以个人名义签订业务约定书，应由其所在机
10、构统一受理,第二节 资产评估具体程序,6.资产评估报告书的使用范围： 本资产评估报告书（含附件）专门为委托人特定的评估目的而作，不得用于其他目的，未经我资产评估事务所同意，本报告书不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，报告书的内容，不得发表于任何公开媒体上。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。 评估计
11、划通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。 注册资产评估师应当将编制的评估计划报评估机构相关负责人审核、批准。,应确定繁简程度,执行时及时修改,涵盖评估全过程,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,注册资产评估师应当通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。 在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产、负
12、债等有关内容进行逐项调查的，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。 根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或者调整现场调查工作。,1、现场调查的意义： （1）有利于资产评估机构及人员全面、客观地了解评估对象; （2）核实委托方或资产占有方提供资料的可靠性； （3）有利于发现问题、线索，有针对性地收集资料与分析； （4）便于资产评估人员与委托方进行沟通； （5）有利于资产评估人员根据现场状况安排时间与资源，选择适合的方式及策略等。,2、现场调查的目的： （1）确定委托资产是否存在，以及其合法性、和完整性； （2）确定委托评估资产与账簿、报表的一致性； （3）收集资产评估所需要的
13、有关数据资料。 3、现场调查的主要内容： （1）了解企业财务会计制度； （2）了解企业内部控制制度，重点是企业资产管理制度； （3）初审企业申报资产清单；（4）核实企业申报各项资产； （5）对企业申报的各项资产的产权进行验证与确认； （6）核查企业申报资产用于抵押、担保、租赁等特殊资产； （7）根据调查结果和制度调整申报有误资产； （8）收集资产评估相关资料。,4、现场调查的基本要求 （1）现场调查范围要求：以委托评估资产的范围为准，包括自身占用以外的资产，如分公司、异地、租赁等； （2）调查程度的要求： 建筑物：逐栋勘探核实，并了解产权、使用与维修状况； 机器设备：数量少时逐一勘探核实，数量
14、繁多时ABC分类，A类设备逐一核实技术鉴定，B类尽量逐一，C类抽样; 流动资产：状况好的抽样核查并符合行业要求，如存货抽查数量比率40%，价值比率 60%；残次、积压、报废、处置等资产必须逐一核实； 无形资产、长期股权投资、递延所得税资产等逐笔核查； 涉及评估净资产的，要对负债逐笔核查。,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,可获取性+可靠性+及时补充收集,要求委托方提供涉及评估对象和评估范围的详细资料。要求
15、委托方或者产权持有者对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认。 根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。 注册资产评估师收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。 根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。,评估资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等形式。,信息是用来消除随机不定性的东西 信息是对物质属性的反映
16、信息是确定性的增加,信息是有价值的,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,分析资料,选择方法,初步结论,综合分析,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,在执行评定估算程序后，根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告。
17、根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核。 提交正式评估报告前，可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。 完成上述评估程序后，由其所在评估机构出具评估报告并按业务约定书的要求向委托方提交评估报告。,具体内容评估报告示例 （1）委托方、产权持有方和委托方以外的其他评估报告使用者owner and user （2）资产评估目的 purpose （3）评估对象及范围 whom and scope （4）价值类型及定义base of value （5）评估基准日b
18、ase date （6）评估依据 foundation （7）评估方法 approach （8）评估程序实施过程和情况precedure （9）评估假设 hypothesis （10）评估结论conclusion （11）特殊事项说明special disclosure （12）评估报告使用限制说明limitation on use of report （13）评估报告日report date （14）评估机构和注册评估师签章signature,1.明确资产评估业务基本事项； 2.签订资产评估业务约定书； 3.编制资产评估计划； 4.现场调查； 5.收集资产评估资料； 6.评定估算； 7.编制
19、和提交资产评估报告； 8.资产评估工作档案归档；,第二节 资产评估具体程序,在提交评估报告后，应当按照法律、法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理，与评估报告一起及时形成评估档案。,第三节 执行程序的基本要求,根据本机构的业务，健全评估基本制度；,不得随意简化或删减评估程序，执行必要程序之后方可出具报告；,应当监督CPV和助理人员实施评估程序；,受限制无法实施完整程序时：,评估执行情况应记录于工作底稿并在报告中披露。,考虑是否影响结论的合理性,在报告中明确披露其影响,决定承接或终止业务,第四节 信息收集与分析,一、执行资产评估业务过程中需要收集的信息,其他相关信息。,1、有关资产权利的法律
20、文件或其他证明资料 （1）房地产的土地使用证、房产证、建设规划许可证、用地规划许可证、项目批准文件、开工证明、出让及转让合同、购买合同、原始发票等。 （2）有关建筑工程的规划、批文； （3）有关设备的购买合同、原始发票等； （4）无形资产的专利证书、专利许可证、专有技术许可证、特许权许可证、商标注册证、版权许可证等； （5）有关投资的合同及相关约定文件； （6）有关银行借款的和同级有关约定文件等。,2、资产的性质、目前和历史状况的资料 （1）房地产图纸、预决算资料等； （2）建筑工程的种类、开工时间、预计完成时间、承建单位、筹资单位、筹资方式、成本构成、工程基本说明或计划等； （3）设备的技术
21、标准、生产能力、生产厂家、规格、型号、取得时间、启用时间、运行状况、大修理次数、大修理时间、大修理费用、设备与工艺要求的配套情况等； （4）存货的数量、计价方式、存放地点、主要原材料近期进货价格统计表等； （5）应收及预付账款账龄统计表、赊销客户信用及经营状况、坏账准备政策及应收账款收回计划等；,（6）投资资料：被投资企业情况，投资金额、期限、起止时间、比例，年收益、收益分配方式、账面成本等； （7）原始证据：评估基本日的会计报表、盘点表、对账单、调节表、应收及预付询证函、盘应及盘亏资产情况说明、报废资产证明及情况说明等。 3、评估资产的剩余经济寿命和法定寿命信息 （1）剩余经济寿命：经济寿命
22、扣除已经使用期间后的差额。经济寿命是指评估资产的年基金折旧额与每年平均递增的低劣化值之和最少的年限； （2）法定寿命信息：是指按照税法或会计法要求，评估资产法定的折旧年限及相关规定。,4、资产的适用范围及获利能力的信息 （1）通过核实营业执照了解评估资产的经营与使用范围； （2）通过技术鉴定掌握资产的可使用范围和空间。 5、资产以往的评估及交易情况：通过查询有关账簿及相关资料了解评估资产的评估和交易情况。 6、资产转让的可行性信息：通过查询有关交易合同或意向书或通过市场调查了解被评估资产转让的可行性信息。 7、类似资产的市场价格信息：通过市场调查了解和掌握被评估资产的市场价格信息。 8、委托方
23、声明：被评估资产所有权、处置的真实性、产权限制、以及提供数据资料真实性的承诺等。 9、资产评估需要收集的其他相关资料详见附件,（1）可能影响被评估资产价值的宏观经济前景信息； （2）可能影响被评估资产价值的行业状况及前景信息； （3）可能影响被评估资产价值的企业状况及前景信息； （4）资产负债表清查单、登记表、评估申报说明； （5）资产、负债清查情况及调整说明； （6）委托方营业执照副本以及其他材料等。,二、执行资产评估业务过程中信息的来源,资产所有者或占有者内部的信息资料,如：会计报表、产权证明、合同、协议 、各种证件、单据,事先编制常见的评估资料需求表,三、评估过程中信息的初步处理,资产资
24、料的信息分析,资产信息资料的分类,三、评估过程中信息的初步处理,四、评估过程中常用的逻辑方法,比较、分析与综合、推理,推理题,一位双目失明的少女在一个炎热的夏日被绑架了。家人交了赎金后，她在3天后平安回到家。少女告诉警察，绑架她的好像是一对年轻夫妇，她应该是被关在海边的小屋里：“在这间小屋里能听到海浪的声音，我好像被关在阁楼上。天气非常闷热，不过到了夜晚会有风吹进来。” 警察在海边找到了两间简易小屋，一间朝南，一间朝北，主人都是一对年轻夫妇。不过这两间屋打扫得干干净净，找不出痕迹。 后来警察根据一些情况，立即做出了判断。这些情况是：（1）两间小屋结构几乎完全相同。只是阁楼的小窗一个朝北，一个朝
25、南；（2）海岸面向海的方向是南面，北面对着丘陵；（3）少女被关的3天都是晴天，而且一点风也没有。 那么，你知道少女被关在哪一间小屋里吗？,答案：少女被关在窗户朝北，即面对丘陵的那间屋子里。这从少女所说的“夜晚会有风吹进来”这句话可以得到证实。海岸一到夜晚，陆地上的气温要比海面的温度容易冷却，这种凉的空气就从丘陵向海上流动，所以从朝北的小窗口吹来阵阵清风。反之，白天由于陆地很快变热，风就改从海上吹来，而在早晚气温相同的时候，海岸上就处于无风状态了。,逻辑推理小故事,清朝乾隆朝代的宰相刘墉有一次得罪了皇帝乾隆，乾隆盛怒之下，把刘墉打入死牢，以待来日午时问斩。后来由于众大臣求情，乾隆又信心念刘墉往日
26、功劳，决定让老天爷来定夺刘墉的生死。具体做法是：用纸条做成两个阄上写着“生”字，另一个阄上写着“死”字，然后把这两个阄放在坛里，由刘墉当众从坛里抓取，如抓的是“生”，则官复原职，若抓的是“死”，则推出午门斩首。刘墉的死对头大贪官和坤得知这一方案后，偷偷买通做阄的官员，把两个阄上都写上“死”字，想致辞刘墉于死地。幸得一位好心的太监把这消息偷偷地告诉了刘墉，刘墉听后，高兴地说：“真是老天有眼，我可以不用死了！”,第二天，刘墉当着乾隆和众大臣的面，坦然地从坛里抓了一个阄，看都没看。就将纸团吞进肚里。这下就没人知道刘墉吞下的阄上写的是“生”字还是“死”字，只好打开另一个阄来确定刘墉的生死。结果不用说了
27、，当然是刘墉有惊无险地官复原职了。其实，这里刘墉运用的就是一个简单的逻辑知识：两件互相矛盾对立（不能都存在）的事，如果一件不正确，另一件必定正确。逻辑推理问题在生活中有广泛的应用，我们在教学上就可以学以致用，如：在3只盒子里，1只装有两个红球，1只装有两个白球，还有1只装有红球、白球各1个。现在3只盒子上的标签全贴错了。你能从1只盒子里拿出1个球来，就确定这3只盒子里各装的是什么吗？,解答： 从贴有1红1白标签的盒中拿出1个球。如果是红球，这个盒中装的是两只红球；贴有两个红球标签的盒中装的是两个白球，而贴有两个白球标签的盒中装的是1红1白。 如果拿出的球是白的，这个盒子中装的是两只白球；贴有两
28、个白球标签的盒中是两个红球，而贴有两个红球标签的盒中是1红1白。,资产评估执业准则评估程序,第一条 为规范资产评估机构及其资产评估专业人员 履行资产评估程序行为，保护资产评估当事人合法权益和公 共利益，根据资产评估基本准则制定本准则。 第二条 本准则所称评估程序，是指资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。 第三条 资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。 第四条 执行资产评估业务，应当遵守法律、行政法规 和资产评估准则，履行适当的资产评估程序。 第五条 资产评估基本程序包括：明确业务基本事项； 订立业务委托合同；编制资产评估计划；进行评估现场调查； 收集整理评估资料；评定估算形
29、成结论；编制出具评估报告； 整理归集评估档案。,资产评估执业准则评估程序,资产评估机构及其资产评估专业人员应当根据资产评 估业务的具体情况以及重要性原则确定所履行各基本程序 的繁简程度。 资产评估机构及其资产评估专业人员不得随意减少资 产评估基本程序。 第六条 执行资产评估业务，因法律法规规定、客观条 件限制，无法或者不能完全履行资产评估基本程序，经采取 措施弥补程序缺失，且未对评估结论产生重大影响时，资产 评估机构及其资产评估专业人员可以继续开展业务，对评估 结论产生重大影响的，不得出具资产评估报告。 第七条 资产评估专业人员应当记录评估程序履行情 况，形成工作底稿。,思考题,1、程序定位、定义、基本程序与具体程序（掌握） 2、强化责任界定、风险判断的程序要求 3、重要性判断 4、评估程序中对价值类型分析程序的要求 5、资产评估师对评估对象法律权属资料和来源核实的工作职责,
