1、第二章 资产评估的程序方法,通过的本章的学习，学生应该能够明确资产评估实务一般经历的程序，评估中常用采用的三大基本方法：收益法、重置成本法、市场比较法的概念、基本原理和操作方式。,第一节 资产评估的程序,理解资产评估工作所包括的基本步骤： 一、资产评估项目的接洽 资产评估机构和被评估企业进行沟通，明确双方的权利和义务。,二、组建资产评估项目小组,资产评估项目小组以项目经理为首，包括了资产评估师，工程师，会计师等专业人士。各有分工，职责明确。,三、拟订资产评估的工作方案,方案是关于资产评估工作的安排，包括评估采用的技术路线，方法，需要搜集的资料，以及所需要的人力和物力等。,四、搜集评估所需要的资
2、料,包括了所评估资产的产权证明资料，技术参数资料以及采用资料等,五、待评估资产的清查核实和实地勘察,主要是勘察机器设备和房屋建筑物等固定资产，盘点存货等。,六、资产评估的假设条件、价值类型以及评估标准分析,根据所评估资产的特点，来选择应用的评估假设（三大假设）、所采用的价值类型。,七、选择合适的评估方法进行评估,三大评估方法。 成本法：适合于单台专业设备的评估。 收益法：适合有收益额的整体性资产的评估，如生产线 市场比较法：具有参照物价格的资产评估,八、撰写资产评估报告,对评估结果具体总结和说明。要说明评估的基本过程，具体方法等。,九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续,第二节 重置成本
3、法,该法是评估实务里用的比较多，同时是一种复杂的方法。当被评估资产没有产生预期收益，同时又没有市场报价时，如：企业使用专用设备，往往用该法展开评估。,一、重置成本法的概念和基本公式,定义：是只有现实条件下重新建造或购置一项全新状态的被评估资产所需的全部成本减去该被评估资产的各种陈旧贬值后的差额作为被评估资产现时价格的一种资产评估方法。 基本公式 评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值,1、重置成本的概念和分类 （1）重置成本是在目前状态下，重新购建相同功能的崭新状态的资产，所花费的支出。 （2）复原重置成本 更新重置成本 （3）复原重置成本是指利用原资产相同的材料、建造标准、设计
4、结构和技术条件等，以现时价格再购买相同功能的全新资产所需的全部成本。更新重置成本是指利用新型材料、新技术标准等，以现时价格购买相同功能的全新资产所支付的全部成本。,具体分析： 共同点：1、都着眼于同等生产能力的重置 2、都是用现时价格购置区别：更新重置成本考虑了科技进步，采用新型材料、新工艺，价格较低，复原重置成本仍然采用原来的的材料、原来的工艺，没有考虑科技进步对成本的影响,二、重置成本法的评估程序,1、估算重置成本 2、确定被估资产的使用年限 3、计算贬值额（实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值）。 4、计算评估价值,三、重置成本的估算,1、直接估算法：把重置成本分为两种：直接成本、间接成本
5、。直接成本：以设备为例外购时：购价运杂费安装调试费，若进口，还需考虑关税 自制时：制造成本安装调试费 间接费用：购置、建造过程中发生的管理费、总体设计制图费、资金成本、人员培训费。实务中 直接成本一定比例确定,举例： 重置一机器设备购置发票价：100000元，运杂费2000元，安装调试费300元，经验估计间接费用占直接成本的1。确定其重置成本。 （1000002000300）（11）103323元 2. 物价指数法 重置成本资产的历史成本资产评估日物价指数购建日物价指数,或资产的历史成本（1购建日至评估日的物价变动幅度）举例： 被估企业2004年购置一设备，原价100000元，2010年评估，
6、2004年定基物价指数为120，2010年为144。重置成本可确定如下：100000144120120000元 或：,100000（120）120000元3、功能价值法 假设成本的高低与生产能力成正比。 例：A设备为被评估资产，已知其生产能力为4000吨，与A设备类似的B设备已知其重置价格为50000元，生产能力为5000吨。确定A设备的重置成本。 500004000500040000元,4规模经济效益指数法 是对功能价值法的修正 例：某类设备的价值和生产能力之间成非线形关系，市场上年加工1600件产品的该类全新设备的价值为10万元，年加工900件产品的被估设备的价值（规模经济效益指数为0.5
7、） 100000（9001600）0。575000元,四、实体性贬值的计算,1、实体性贬值的含义实体性贬值也叫有形损耗，指资产在存放和使用过程中，由于物理和化学原因而导致的资产实体发生的价值损耗，即由于自然力的作用而发生的损耗。 2、实体性贬值额=重置成本实体性贬值率 在重置成本已经确定的情况下，只要确定了实体性贬值率就可以确定实体性贬值额。 明确:实体性贬值率与成新率的关系。,3、实体性贬值率的计算 3种方法 观察法：一般了解 使用年限法：重点掌握 注意两种情况： 第一，资产在各年使用使用比较均衡，利用率为100时：已经使用年限总年限100实体性贬值率甲设备总使用年限为15年，已经使用9年，
8、在使用期间 使用均匀，生产能力利用率为100%。第二，生产能力不能充分发挥时，要考虑实际利用程度：主要表现为使用期间不均匀，生产能力利用率不是100%。有效使用年限总年限100实体性贬值率,例： 一机器设备总使用年限为10年，已经使用6年，利用率为70，实体性贬值率为： （670）（6704）10051.2 年限：不是折旧年限，而是经济寿命。 修复费用法：假设设备能通过大修理的方法把性能回复当初的状态。 修复费用额重置成本100实体性贬值率,五、功能性贬值的计算,1、定义： 由于科学技术的发展导致的资产贬值，是无形损耗。两种表现形式: 一次性功能贬值和营运性功能贬值 2、一次功能性贬值，由于超
9、额投资所形成。例如：原来的IPAD（16G配置），在2010年投放市场时，购置要3988元，而现在仅需2888元。两者的差额1100元，即为一次功能性贬值。具体来说，等于复原重置成本更新重置成本,营运性贬值：由于超额运营成本所形成。表现为，(1)老的机器设备等资产，效率下降，材料、人工费，动力费等消耗上升。(2)使用过程中效率下降,修理费用逐年增加 例如：一台被评估资产设备A，若采用与之生产能力相同的新设备B，每年可节约材料、能源消耗和劳动力等共计40万元，A设备尚可使用5年，折现率为8%。所得税率为25%。确定功能性贬值额。,40万（125%）（P/A，8%，5）=400.753.9927=
10、1197810元 六、经济性贬值 1.定义：由于外部经济环境的变化所造成的资产贬值。因素有:通货膨胀,供求关系的变化等.例如：设备的设计生产能力为10000吨，但由于市场供大于求，企业的实际生产能力仅仅为8000吨。那么企业的开工不足，2000吨的产量削减，所造成的损失即为经济性贬值。,例题,一家电生产企业，如果不降低生产量，就必须降价销售家电产品。原价：2000元/台，要使10万台的产量卖掉，需要把价格降至1900元/台。家电生产线尚可使用3年，企业所在行业的投资报酬率为10%，所得税率为25%。确定经济性贬值额。（20001900）100000（125%）(P/A,8,3)=1000000
11、00.752.4869=18651750元,七、成新率的估算方法,估算方法同实体性贬值率的估算方法,案例题,该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5%。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。 （该企业适用的所得税率为25%， 假定折现率为10%。年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349）
12、要求:试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。,第三节 市场比较法,一、市场比较法的概念1、定义：是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定被估资产价值的方法。该方法的应用要符合公开市场假设。 2、公式：评估价值=参照物的市场价格修正系数）评估对象为甲机器设备，与之型号相同的乙机器设备市场报价为50万元，综合考虑甲机器设备的使用状态等因素，给出甲机器设备应当比全新乙设备价值降低10%。那么：,甲机器设备的评估价值=50万（1-10%）=45万元,二、运用市场比较法评估资产的程序,一共包括5个阶段,三、进行比较分析和
13、调整的因素,（一）时间因素 （二）地域因素 （三）功能因素 （四）交易因素,例题,假设有一套机器设备，已使用5年，现在市场上该种设备同类新型设备的交易价格为250000元，预计全套设备的的残值率为4%，这种设备的折旧年限为12年。使用现行市价法确定设备的评估价格。,第四节 收益法,一、收益法的概念和应用前提 1、概念 是将被评估资产在剩余寿命期内的预期，用适当的折现率折现为评估基准日的现值。 2、应用前提 该法的应用条件是必须能够产生预期收益的整体资产的评估，不能产生收益的单项资产、单台设备不能用该法进行评估,二、收益法的评估程序,1、收集验证资产的有关经营、财务状况的信息资料 2、计算和对比
14、分析有关的收益、费用指标及其变化趋势 3、预测资产的预期净现金流量，使用年限和，确定合适折现率 4、计算收益现值,三、收益法的计算问题,收益现值法的应用，主要是被评估资产未来各年产生的净收益的折现过程。要掌握折现处理的方法。补充现值的计算问题 例1：一条生产线预计使用期为5年，每年为企业创造的现金流量分别为：100万，90万，110万，80万和120万。折现率为10。现金流量的现值为： 100（110）90（110）2 110（110）3 80（110）4 120（110）5,1000.909900.8261100.751800.6831200.621377.01万元 以上是复利现值的运用.
15、例2假设各年相等，均为100万： 100（110）100（110）2 100（110）3 100（110）4 100（110）5 1001003.791379.1万元,假如：前2年分别为90万，110万，后3年均为100万，则 90（110）110（110）2 100（110）3 100（110）4 100（110）5 900.9091100.826100（PA，10，3）（PF，10，2） 900.9091100.8261002.4870.826378.08万元,四、收益法下三个参数的确定,1、年限 与机器设备相关的寿命有三个,分别是自然寿命期、技术寿命期、经济寿命期 经济寿命期：是指设备从
16、投入使用到经济上不合算所经历的时间。 设备相关的成本有2种：一是使用过程中的持有成本（具体是指占用资金的代价），而是使用过程中的运营成本（具体是指各种消耗的费用和使用中的修理费用).,前者与使用年限成正比，后者与使用年限成反比。可以用下图表示为： 两种成本相等时候的年限即为经济寿命期,运营成本,持有成本,经济寿命期,年限,成本,2.预期收益的确定 预期收益有几种不同的解释，（可以用税前利润、税后利润、净现金流量等）但一般常用的是净现金流量 预期净现金流量=预计的毛收入-预计经营管理成本 一般而言，净现金流量=净利润+折旧费 3.折现率 折现率的大小有三部分组成:无风险收益率（相当于国库券利率水
17、平），风险补偿率、通货膨胀率,具体估算折现率的方法 1、市场比较法 2、资本资产定价模型法 资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿 无风险利率可以用国库券利率加以替代。 已经甲企业所在的行业的 系数为1.6，市场风险补偿为6%，国库券利率为5%。,则资产期望回报率=5%+1.66%=14.6% 3、加权平均资本成本法 加权平均资本成本率=权益成本权益比+税前负债成本（1-所得税边际税率）负债比 例：甲公司的资本结构为：负债比30%，权益资本为70%。税前负债成本为7%，权益成本率为15%，所得税率为25%。,加权平均资本成本率=15%70%+7%（1-25%）30%=12.08%,四、收益现值法的应用前提,1.资产具有独立的能够连续获得预期收益的能力 2.资产未来的收益能够用金额来计量 3.资产未来的收益中包括风险收益因素,五、收益现值法的应用程序,搜集所需的财务资料，进行测算预期收益、年限和折现率，进而计算预期收益的折现值，以折现值为评估价值，最后撰写资产评估报告书。,六、收益现值法的优缺点,优点： 1、评估结果相对真实可靠 2、该法相对于其他的评估方法，计算量较少 3、该法能够解决其他方法不能解决的问题 缺点： 1、预期收益、年限、折现率都需要预测，评估值的主观成分比较明显 2、该法的应用范围较为狭窄，仅仅适用于能够产生收益的整体资产的评估，单件资产、单台设备不能用。,
