1、北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法实例说明（非住宅） 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 非住宅评估办法变迁 1999年： 北京市房屋土地管理局、北京市物价局北京市 非 住宅房屋拆迁评估技术 标准 656号 文 2017年： 北京市 住 建委北京市 国有土地上房屋征收评估暂行办法 19号 文 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 新旧非住宅评估方法对比 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 比较法、收益法、成本法、假设开发法、 被征收房屋价值（标准房屋市场价格 -标准房屋重置成新价被征收房屋重置成新价） 因素修正 被征收房屋建筑面积 19号文
2、 非住宅房屋拆迁价格区位价格 K1 K2 K3 建筑面积地上物补偿价 656号文 新评估办法中（ 19号文）涉及非住宅评估方法章节简介 第二章 被征收房屋价值评估方法 第九条至第十三条 第四章 成片非住宅评估 第十九条至第二十三条 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 针对新评估办法第二章第十二条具体应用的案例说明 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 案例一： 一、项目背景情况介绍 （一）项目基本情况 项目概况：估价对象为某国有土地上非住宅房屋征收项目工业房地产，项目位置位于北京市通州区，均持有合法有效的房屋及土地权属文件，其中：土地面积为 45293.07平
3、方米，建筑面积为 4486.01平方米，容积率为 0.1，用途为工业，土地使用权类型为出让。 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 建筑物基本情况： （二）评估目的 为响应北京市非首都功能疏解的号召，加快通州北京行政副中心建设 ,通州区土地储备中心欲将 XXX进行整体搬迁，现需了解 XXX国有土地上房屋征收补偿价格。 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 估价对象位置示意图 估价对象现状照片 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 二、估价依据 （一）有关法律、法规、政策文件和技术规程 1、国有
4、土地上房屋征收与补偿条例【国务院令第 590号】 2、国有土地上房屋征收评估办法【建房 201177号】 3、房地产估价规范【 GB/T 50291-2015】 4、城镇土地估价规程【 GB/T 18508 2014】 5、关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知【京建法 201219号】 6、北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引【北估秘 2015004号】 7、北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法【京建法 201118号】 8、北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法【京建法 201619号】 （二）委托方提供的资料 （三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘
5、查、市场调查采集获得的资料。 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 三、评估技术思路 本次估价需对估价对象国有土地上房屋征收补偿价格进行测算。根据关于发布北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引的通知的通知北估秘2015004号，本次评估采用房地分估思路，其中土地使用权评估采用基准地价和成本逼近法进行评估，建筑物价格的评估采用北估秘 2016001号重置成本法，其他的价格及费用，如停产停业损失费用参照北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法【京建法 201118号】，搬迁、临时安置补偿费用参照关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知【京建法 201219
6、号】确定。 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 （一）、采用房地分开评估，土地土地使用权价格选取成本逼近法与基准地价修正法计算。 1、成本逼近法： 土地取得费、土地开发费案例选取：根据关于发布北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引的通知的通知北估秘 2015004号，土地使用权价格评估采用成本逼近法的，土地取得成本应通过调查所在区域的客观土地取得费用水平确定，土地开发费应通过调查所在区域的同类开发程度土地的客观开发费用水平确定。 成本逼近法中各项构成通过一级开发项目案例进行间接求取的，通过土地储备部门，获取 XX区 2013至 2015年近 3年经政府各部门联席
7、会审定的土地一级开发项目成本（包含征地拆迁费用、市政基础设施建设费、前期费用、利息、利润、税费等相关成本费用）共计 25宗成交审定案例，选取土地取得费用和土地开发费用，进行分析比较后进行取值。 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 经于土地储备部门沟通，筛选案例过程中部分案例为整个组团或整个街区开发土地，选取案例为整个组团或街区的某宗地块，且整体组团或街区没有进行整体成本审定，整个组团涉及住宅拆迁，目前已入市地块没有拆迁，会按照规划建筑面积比例预提了部分分摊的征地、拆迁、市政费用，最终会导致后期拥有住宅拆迁案例的审定成本升高，审定成本案例差距较大。故应尽量选取单独开发的审定案例
8、。最终比准出土地取得费用为 2330.33元 /平方米，土地开发费用为 299.79元 /平方米（过程略） 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 成本逼近法计算过程如下： 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 2：基准地价法： 计算过程如下： 综上，两种方法价值差距较大，因成本逼近法成本为审定成本，可信度较高，故采用成本逼近法结果为土地估价结果 。 土地总价 =土地面积土地单价 =45293.07 3083.04/10000=13964.03万元 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 北京房地
9、产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 （三）采用房地分开评估，停产停业损失计算 （四）采用房地分开评估，搬迁费计算。 根据关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知，被征收房屋为非住宅的，搬迁费标准为每建筑平方米 50元 /平方米，搬迁费 =建筑面积 50=4486.01 50=22.43万元 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 （五）估价结果汇总 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 小结 周边有相同用途的招拍挂案例时不宜使用 审定案例 独立开发案例 房地分估时土地取得费、房地合估时土地重置成本 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会
10、 针对新评估办法第二章具体应用的案例说明 案例二： 一、项目背景情况介绍 （一）项目基本情况 估价对象为某国有土地上非住宅房屋征收项目商业房地产，项目位置位于北京市石景山区，均持有合法有效的房屋及土地权属文件，其中：建筑面积 1013.00平方米，土地面积 3352.20平方米，容积率 0.30，用途为商业，土地使用权类型为 出让 。 建筑物基本情况： 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 （ 二）评估目的 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值及被征收房屋装修、设备及附属物价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值 。 估价对象位置示意图 ： 估价对象现状照片 ： 北京房地
11、产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 二、估价依据 （一）有关法律、法规、政策文件和技术规程 1、国有土地上房屋征收与补偿条例【国务院令第 590号】 2、国有土地上房屋征收评估办法【建房 201177号】 3、房地产估价规范【 GB/T 50291-2015】 4、北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见【京政发 201127号】 5、北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法【京建法 201619号】 6、北京市房屋重置成新价评估技术标准【北估秘 2016001号】 （二）委托方提供的资料 （三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、市场调查采集获得的资料。 北京房地产估价师和土地估
12、价师 与不动产登记代理人协会 三 、评估技术思路 本次估价需对估价对象被征收房屋价值及被征收房屋装修、设备及附属物价值分别进行测算。 建筑面积的认定：根据北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法以下简称“暂行办法”第一章第四条规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和登记簿的记载为准”。故以估价对象证载建筑面积作为本次估价认定建筑面积。 考虑项目实际情况，对于成片非住宅房屋征收项目，采用对非住宅标准房屋市场价格进行修正的评估路径求取被征收非住宅房屋价值。公式如下： 被征收房屋价值 =（标准房屋市场价格 -标准房屋重置成新价 +被征收房屋重置成新价）因素修正被征收房屋建筑面
13、积 被征收房屋设备、装修及附属物价值依据北京市房屋重置成新价评估技术标准进行测算。 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 （一）选定非住宅标准房屋 标准房屋的选定应在被征收房屋所在区域内选定具有类似代表性的房屋。 估价人员结合估价对象及项目征收范围，选取以下房地产作为本次房屋征收商业用途标准房屋的依据。 选取对象情况如下： 建筑面积 1545.18平方米，土地面积 1025.10平方米，容积率 1.48，用途为商业，土地使用权类型为出让。 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 估价对象及标准房屋位置示意图 标准房屋现状照片 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产
14、登记代理人协会 结合从估价委托方提供的权属材料来看，选取对象相比权属清晰，估价范围明确，现状利用状况较好，由于征收区域属老旧城区，建筑结构普遍为混合结构，层高 3.5米，单面临支路，容积率 1.48。估价对象与选取对象相似，但由于估价对象容积率较低（ 0.3），不具有代表性，则以选取对象作为标准房屋。 标准房屋周边区域存在较多类似房地产交易及出租实例，适宜采用市场比较法及收益法对标准房屋市场价格进行评估。 标准房屋重置成新价及被征收房屋重置成新价依据北京市房屋重置成新价评估技术标准进行测算 。 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 （二）确定标准房屋市场价格 1、市场比较法测算
15、标准房屋市场价格 依据房地产估价规范，估价人员在分析了标准房屋所在区位、用途、规模、建筑结构等因素的基础上，对标准房屋临近区域内的交易实例进行了市场调查，选取三个可比实例。（过程略） 经测算，标准房屋市场比较法比准价格为 43349元 /建筑平方米 2、收益法测算标准房屋市场价格 估价人员对标准房屋租金水平进行比准修正后，采用报酬资本化法对标准房屋市场价格进行测算。（过程略） 经测算，标准房屋收益价格为 38251元 /建筑平方米 3、标准房屋市场价格的确定 市场比较法能从市场的角度反映估价对象的市场价值水平；收益法能够作为市场比较法的对比补充。这两种估价方法分别从不同侧面说明了估价对象的价格
16、水平，取其算术平均值确定标准房屋市场价格，则： 43349 0.5+38251 0.5=40800元 /建筑平方米 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 （三）确定标准房屋重置成新价 标准房屋为砖混结构楼房，层高 3.5米，地上 2层，地下 0层，根据北京市房屋重置成新价评估技术标准计算，计算公式如下： 标准房屋重置成新价（单价） =（楼房基本价格 +楼房专业价格调整）楼房折余率楼房基本价格调整系数 楼房价格参考砖混结构办公楼基本价格取 1720元 /建筑平方米，层高为3.5米，层高系数为 1.075，专业价格调整为 130元 /建筑平方米，楼房基本价格调整系数统一为 1.0。 经计算，标准房屋重置成新价为 1504元 /建筑平方米 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会 四 、估价对象被征收房屋价值测算 （一）测算被征收房屋价值 1、测算被征收房屋重置成新价 可知： 标准房屋市场价格 40800元 /建筑平方米 标准房屋重置成新价 1504元 /建筑平方米 被征收房屋价值 =（标准房屋市场价格 -标准房屋重置成新价 +被征收房屋重置成新价）因素修正被征收房屋建筑面积 估价对象房屋状况： 北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会
