1、江宁九龙湖地块(NO.2010G08)汇报,南京区域公司2010年3月,Part 1 土地属性分析,Part 1: 土地属性分析宗地位置,奥体中心,新街口,车程15km,车程17km,南部新城,车程8km,项目位于江宁九龙湖片区核心区，距新街口17km，奥体中心15km，规划中的南部新城8km，距江宁上元大街商业区5km，交通便捷度一般。,上元大街,车程5km,Part 1: 土地属性分析宗地背景,地块规划要点,NO.2010G08,Part 1: 土地属性分析地块四至,东,西,南,北,河道(未拆迁民房及废品收购站),清水亭东路（金域蓝湾、高压线）,宝润地块（殷富小区）,地块东至在建工程，西河
2、道，南至宝润地块，北临清水亭东路。,西侧未拆迁民房及废品收购站环境较差。,在建工程（瑞源研发楼，7F局部9F）,地块,地块,殷华街（骏景华庭）,地块北侧受高压线影响。,Part 1: 土地属性分析地块现状,地块内部地势较为平坦，无待拆迁建筑物。地块北侧有高压线走廊。,Part 1: 土地属性分析生活及交通配套现状和未来规划,周边学校、医院、购物、公园等生活配套均在车程2.5km左右。距离地铁1号线百家湖站2km，3号线高湖路站、双龙大道站1.5km，距离稍远。自驾车经上元大街上机场高速或者双龙大道快捷连通市中心(35分钟内)，未来有望缩短至25分钟内。,生活配套主要依赖于百家湖地区以及九龙湖地
3、区，离本案距离较近，处于地铁的辐射范围之内，自驾车较为方便。,河定桥,苏果超市,南师附中江宁分校,工厂,1912,清水亭小学,地铁一号线南延线，2010年5月通车,宁溧公路快速化改造，2010年5月通车,胜太路,百家湖,小龙湾,竹山路,天印大道,秦淮路,胜太西路,天元西路,高湖路,双龙大道,吉印大道,同仁医院,湖滨金陵饭店,清水亭中学,金鹰,地铁三号线，2015年上半年通车,万科金域蓝湾商业配套,地块周边现有商业配套能满足基本生活需要，但档次较低，中高档次商业配套主要依赖于百家湖地区及未来万科金域蓝湾的商业配套。,正德学院,佛城西路,吉印大道,地铁6号线，2014年青奥会前通车,Part 1:
4、 土地属性分析对项目有影响的其它重大规划(南部新城),南部新城,“南部新城”以南京南站地区、红花机场地区为核心，包括雨花台宁南地区和江宁东山新市区(含土山) ，作为未来的主城南部中心，南部新区将与主城区、河西共同构建成三足鼎立的格局，未来南京新一轮发展的焦点。,南部新城将江宁和主城连接一片，对江宁地区的房地产发展是一整体利好，本案将直接受益。,江宁,Part 1: 土地属性分析周边产业发展及规划,南京江宁经济技术开发区为国家级高新技术园，2009年1-7月实现地区生产总值164.3亿元。 园区吸引了世界500强企业有福特、马自达、西门子、摩托罗拉、爱立信、日立等36家，以电子信息产业、汽车制造
5、、电力控制和软件研发等高新技术产业。园区未来将继续以汽车制造和电子信息产业为重点，促进二、三产业协调发展。,因为离工作地较近的关系及江宁相对完善的生活配套，园区企业高管及私营企业主有能力也愿意在江宁置业相对高端房产。,Part 1: 土地属性分析轨道交通规划,在南京规划的17条轨道交通线中，有1、3、5、6、8、17等6条线路通过江宁区域，江宁将会成为现实中除河西外的第二副城。1号线南延2010年5月通车6号线2014年青奥会前通车3号线2015年上半年通车5、17、8号线尚未列入计划。轨道交通的规划设施，不仅给江宁带来交通的改善，也将促进江宁城市能级的提高。,Part 1: 土地属性分析小结
6、,S,O,T,W,万科、中粮、中冶、恒大、雅居乐等品牌开发商的九龙湖板块区域认知度逐步提高；临近“三山”、九龙湖和百家湖，左右“逢源”；地块较为平整，交地时间早，可实现快速开发回笼资金；较为符合公司投资原则。,地块北侧有高压线走廊；项目西侧为未拆迁民房及废品收购站，影响项目形象；地块周围生活配套档次较低，无法满足居民日常需要，区域配套距离地块稍远。,南部新城规划利好，地铁1号线南延线即将通车，三号线已经开工，宁溧公路快速化改造即将完成，便捷的交通，推动江宁房地产市场的整体发展，本项目将间接受益。,区域未来供应较大，若市场走弱，风险较大；,Part 2 南京商品住宅市场分析,Part 2: 南京
7、商品住宅市场分析宏观政策面,12月14日国务院常务会议: 保持政策稳定性和连续性，支持自住和改善性住房消费,南京继续对自住和改善性购房，给与总房价的0.5%补贴,【政策目标：不打压、不积极支持、房地产市场软着落】,加大土地供应，抑制开发商囤地，扩大市场供给,加大普通商品房及保障性住房供应力度,10年后存款准备金率上调两次总计1个点；10年2月CPI增长2.7，通胀预期加强，央行加息预期也较为强烈，流动性将趋于“适度宽松”,【虽然中央未有专门打压房地产的政策出台，但货币政策的收紧客观上对房地产市场有利空的消息，消费者开始观望 】,Part 2: 南京商品住宅市场分析宏观政策面,两会房价成为热点话
8、题；中低价商品房、保障性住房供地要占住宅用地供应的70%；扬州新建普通商品住房实行价格备案制，原则上半年内不得涨价；,【决策层对房地产行业频繁吹风，但目前尚未有实质性打压政策出台，如果房价继续上涨，经济复苏形势确立，中央将有实质性动作出台 】,Part 2: 南京商品住宅市场分析南京整体市场供求关系(2009.1-2010.2),供求：2009年1-12月全市住宅商品房供应689.5万平方米，成交1022.3万平方米，供求比为1：1.48，处于严重供不应求的状态。2010年1-2月全市商品住宅供应78.8万平方米，环比09年同期增加34%，比08年同期略减3%；2010年1-2月全市商品住宅成
9、交量84.67万平方米，环比09年同期减少13%，比08年同期增加45%，1-2月市场略显冷清，尚属正常状态。,成交价格：2009年1-12月份全市住宅商品房成交均价基本维持单边上扬态势，成交均价从1月份的6140元/平方米上涨至12月的7770元/平方米，增长27%。2010年1-2月由于成交结构的影响，全市成交均价有较大幅度的上涨。,Part 2: 南京商品住宅市场分析南京整体市场供求关系(2009.2.22-2010.3.21),供求：春季后2009年2月22日-3月21日全市住宅商品房周成交量逐渐增加，近四周成交量分别为3.24万平方米、4.77万平方米、6.14万平方米、6.89万平
10、方米，市场有回暖迹象，4-6月或有一波上涨行情。,Part 2: 南京商品住宅市场分析二手房市场,供求：2009年1-12月全市二手房成交772.2万平方米，相当于2009年全年一手房成交量的76%，同比2008年增长210%，2010年1-2月全市二手房成交113.6万平方米，同比2009年1-2月份增加121%，比2008年同期增加221%。,南京二手房市场份额逐步扩大，部分是由于二手房税费的减免，随着2010税费减免政策的取消，二手房交易成本增加，部分客户可能会转向一手房市场。,Part 2: 南京商品住宅市场分析南京未来市场供求关系研判(2010),2010年预计供应量=2009年底存
11、量+2010年新上市量930万m2,A乐观：2010年预计成交量= (2009成交量+2008年成交量)/2860万m2,A乐观：从2010年南京市商品房（住宅）预计需求量和供应量来看，供应量与预计成交量有70万平方米，出于保持房地产市场合理库存的考虑，供求基本平衡。,B谨慎：2010年预计成交量= 2009成交量2/3680万m2,B谨慎：供应量与预计成交量有250万的差距，在考虑合理存量的情况下，供略大于求。,无论从乐观还是谨慎面来看，2010年南京房地产市场将维持供求基本平衡或供略大于求的状态。,Part 2: 南京住宅商品市场分析南京房地产市场走势研判(2010),从政策面来看，不打压
12、、不积极支持，政策软着落信号明显，但货币政策趋于收紧，消费者观望气氛将有所抬头。从春节后的市场成交来看，商品住宅市场有回暖趋势，4-6月或迎来一波上涨行情。但房地产市场价格继续上涨，在上半年经济回暖趋势确立的前提下，中央政府将有更大的空间调控房地产，我们要有挨“重拳”的准备。2010年南京市场维持供求基本平衡或供略大于求的状态，但供求差距较小，价格维持平稳，出现2009年疯狂上涨的可能性较小。由于2010-2011年市场的不确定性，对于大型投资项目应趋于谨慎。,Part 3 区域竞争市场分析,Part 3: 区域竞争市场分析江宁在南京整体市场中的位置,奥体,20000-25000元/m2,龙江
13、,小桃园,尧化,仙林,城东,城中,城南,百家湖,迈皋桥,泰山,7000-8500元/m2,18000-20000元/m2,18000元/m2,18000元/m2,13000-14000元/m2,7000-8000元/m2,14000元/m2,30000元/m2,15000元/m2,11000-13000元/m2,南部新城,城南房价在15000元/m2，目前处于主城的价格洼地。南部新城的规划实施将是南京第三中心，城南的价格洼地有望填平。南部新城的规划实施将江宁和城南连成一片，江宁将直接受益，长远来看江宁房价还将有上涨的空间。,Part 3: 区域竞争市场分析城南整体市场供求关系分析(2009.1
14、-2010.2),供求：2009年城南住宅商品房供应30.28万平方米，成交65.16万平方米，供求比为1：2.15，相对于全市供求比1：1.48，供求失衡更为严重。2010年1-2月城南商品住宅供应4.87万平方米，成交4.9万，供求基本平衡。,成交价格：2009年1-7月份城北住宅商品房成交均价维持小幅上涨态势，从8月份开始，成交均价开始爆发性上涨，11月成交均价较8月上涨约15%,12月份由于成交结构的影响，造成其成交均价下滑。2010年1-2月由于雅居乐花园和金色里程的集中成交，成交价格上升幅度较大。,城南严重的供求失衡态势，将使城南客户向南转移，江宁将是其第一站，而轨道交通以及宁溧公
15、路的快速化改造为客户转移创造了直接条件。,Part 3: 区域竞争市场分析江宁整体市场供求关系分析(2009.1-12),供求：2009年江宁住宅商品房供应146.5万平方米，成交221.6万平方米，供求比为1：1.51，供求失衡严重。2010年1-2月江宁商品住宅供应26.59万平方米，成交31.32万平方米，供求比1：1.18，依然供不应求。,成交价格：2009年1-9月份江宁住宅商品房成交均价维持小幅上涨态势，从9月份开始，成交均价开始爆发性上涨，11月成交均价较9月上涨约20%，12月份成交价格主要是由于博学院集中低价成交(均价3008元/平方米)引起。百家湖地区目前价格在11000-
16、13000元/平方米，各楼盘在节后基本未有新增供应，在等万科树立江宁价格新标杆，搭乘涨价顺风车。,Part 3: 区域竞争市场分析江宁整体市场未来供求关系研判,2010年预计新增供应量=209万m2(数据来源于网尚机构),2009江宁成交量=222万m2,如果江宁2010年维持2009年的成交量，供求将基本平衡，但如果未来整体市场走弱，江宁供应加大的片区(如九龙湖、科学园)将有一定的市场风险。,Part 3: 区域竞争市场分析江宁各板块竞争态势分析,根据本案的地理位置，选取江宁板块中的东山片区、岔路口片区、三山-百家湖片区、九龙湖片区和科学园片区做简单竞争态势分析。,Part 3: 区域竞争市
17、场分析江宁各板块竞争态势分析,东山片区是江宁开发较早的区域，由于完善的配套，区域需求较为旺盛。因为区域开发已基本完成，供应主要集中在金王府、江宁1号、天鹅湖花园等楼楼盘，基本都是尾盘在售，均价在11000-13000元/。由于未来供应较为稀缺、交通设施的进一步完善以及规划利好的影响，未来还将维持供不应求的状态，价格有进一步上涨的空间。,东山片区,Part 3: 区域竞争市场分析江宁各板块竞争态势分析,岔路口片区地理位置优越，紧邻秦淮区，是江宁通往南京主城的大门，也是江宁与南京主城相邻最近的区域。与江宁楼市的其他板块相比，岔路口板块的最大竞争优势是交通。目前该片区无新房可售，二手房交易较为活跃，
18、证明区域需求较为旺盛，价格在10000元/m2左右。未来区域供应主要是左邻右里的后续供应，供应较为紧张，预期未来还将维持供不应求的态势，客户可能转向百家湖、九龙湖，受规划利好以及轨道交通的影响，未来价格预计还将继续上涨。,岔路口片区,Part 3: 区域竞争市场分析江宁各板块竞争态势分析,三山-百家湖片区是江宁自然景观最好的片区，三山西片区是南京主要的低密度住宅区，聚集了玛斯兰德、名家别墅、复地朗香别墅等，主要客户为市区高端改善型客户。而百家湖东片区主要以公寓为主，目前在售主要有高尔夫国际花园、21世纪国际公寓，均价在12000-13000元/m2。主要客户为市区刚性需求客户以及江宁本地改善型
19、客户。目前区域开发已较为成熟，配套日益完善，但未来供应也将趋于紧张，价格预计还将继续上涨。,三山百家湖片区,Part 3: 区域竞争市场分析江宁各板块竞争态势分析,科学园片区是主要是依托江宁大学城发展起来的，区域认知度也逐步提高，在售公寓价格在7000-8500元/平方米，沿方山的经济型别墅在11000-13000元/平方米。该板块目前供应较为紧张，但今年预计该片区方山供应将放大，缓解区域供应不足的问题。该区域普通住宅客户主要依托地铁带来的市区自住需求、大学城客户以及投资客，由于区域配套不足，较难吸引市区改善性客户。,科学园片区,Part 3: 区域竞争市场分析江宁各板块竞争态势分析,九龙湖片
20、区位于江宁南部，依山傍水，自然景观较好，是江宁房产开发的新兴区域。目前板块内正在开发的主要项目有九龙湖畔颐和南园、龙湖文馨苑、 恒大绿洲等楼盘，价格在7000-9500元/m2(此价格为11月份价格，目前无房可售)，主要客户为市区自住型客户、周边产业园区和高校客户。目前板块供求基本平衡，其价格优势对刚性需求者较有吸引力。但随着万科、中冶、中粮等品牌开发商的进入，区域认知度将逐步提高，江宁的开发重心将由百家湖片区转向九龙湖片区，预计价格将有很大的提升空间，但其未来供应量将持续放大，受整体市场影响较大。,九龙湖片区,Part 3: 区域竞争市场分析江宁各板块竞争态势分析,基于交通改善以及南部新城规
21、划利好的推动，江宁直接受益，价格有进一步上涨的空间。但九龙湖和科学园片区由于未来供应较为充足，其受整体市场的影响较大。三山百家湖片区、岔路口片区和东山片区，未来供应较为紧张，将维持供不应求的态势，客户可能转向九龙湖片区。科学园片区由于配套不足，其高端客户有可能转向配套相对成熟的九龙湖片区，九龙湖将成为江宁房地产开发的重心所在。九龙湖板块目前价格处于区域低谷，但万科、中粮、中冶、雅居乐等品牌开发商的进驻，将极大提高区域认知度，该板块价格有加较大的提升空间。,小结,Part 4 地块周边竞争市场分析,Part 4: 地块周边竞争市场分析九龙湖片区住宅市场供求走势,供应：2007年九龙湖供应为36万
22、平方米，为近三年最高点，2008年和2009年为18万平方米左右，下降50%，预计2010年九龙湖片区供应将有较大幅度的增加。需求：2007年九龙湖成交26万平方米，2008年和2009年分别为20万平方米和33万平方米，预计2010年九龙湖片区在市场比较平稳的情况下，依然可以保持30万平米方左右的成交量。价格;2009年区域成交均价为5455元/平方米，随着品牌开发商的进入，区域认知度和价格将有较大的提升。,Part 4: 地块周边竞争市场分析项目主要竞争楼盘,翠屏湾花园城,九龙湖居住区,万科金域蓝湾,宝润项目,骏景华庭,恒大绿洲,21世纪国际公寓,颐和南园,合家春天,中冶项目,中粮项目,同
23、仁康桥水岸,九龙湖片区供应集中在九龙湖东片，本项目正处于九龙湖开发核心区。周边在售的楼盘主要是21世纪公寓，由于交通和生活配套较好，价格达11000元/m2。2010-2011年九龙湖片区新房将集中上市，预计2010年地块周边供应量预计为35万平方米，环比09年增加100%，区域供求将基本平衡。如果市场走弱，区域有一定的市场风险。,未来供应=存量+在售楼盘后续供应+近期出让地块潜在供应35万平方米,雅居乐项目,Part 4: 地块周边竞争市场分析典型个案,21世纪国际公寓二期,21世纪国际公寓于2010年1月19日开盘，成交均价11000元/m2，认购率为66%，去化率较低的主要原因是开发商惜
24、售捂盘，将高层房源价格定位奇高，高层房源价格在16000-22000元/m2。由于该案交通和生活配套较为完备，虽然房型较差，但合理定价的部分房源也取得了不错的销售，该部分去化率达到了90%。该案的主要客源为市区和本区刚性需求以及部分投资性客源，少部分改善性客源。,Part 4: 地块周边竞争市场分析典型个案,万科金域蓝湾,万科金域蓝湾预计在2010年3月底左右开盘，开盘均价预计为13500-15000元/m2。万科为该区域第一个品牌开发商，将会提高该区域关注度，但同时也会给本项目带来直接的竞争。,Part 4: 地块周边竞争市场分析近期地块周边成交的土地案例,200909163810元/m2金
25、箔集团,200909163798元/m2南京鸿意,200909163910元/m2中冶置业,200910133200元/m2中粮置业,200911102800元/m2宝润置业,200711164500元/m2东方鼎成,200707263300元/m2万科,九龙湖片区土地出让主要集中在东片区，土地楼板价在2800元/m24500元/m2，主要集中在3300-3900元/m2。,201002094405元/m2雅居乐,Part 2: 地块周边竞争市场分析总结,九龙湖片区供应集中在九龙湖东片，本项目处于九龙湖板块核心区，区位较佳。万科、中冶、中粮、恒大和雅居乐等品牌开发商的进入，区域认知度在逐步提高
26、，未来价格有较大的潜在上升空间；本区域未来供应量较大，若整体市场走弱，区域市场有一定的市场风险；近期周边土地出让楼板价集中在3300-3900元/m2，个别在4400-4500元/m2之间，九龙湖核心区地价上涨空间有限。,Part 5 客户定位,Part 5 客户定位客户导入驱动因素,城中心供应不足，客户转向主城区边缘；追随朗诗的忠实客户，追求生活品质，追求享受；周边聚集的大量产业人口；区域升值潜力，兼具投资价值。,Part 5: 客户定位客户特征,主力客源一：市区改善型客户及部分刚需客户。区域：市中心及城南客户置业特征：追求生活品质和享受生活，不想离市中心太远，既要生活环境好，也要能快速连通
27、市中心。,Part 5: 客户定位客户特征,主力客源二：江宁本地客。区域：本地私营企业主、周边工业园企业高管、高校老师等置业特征：工作地位于江宁周边、主要生活圈也位于江宁、已习惯于江宁当地的生活，家庭收入非常高，想改善自己的居住环境。,雨花软件园,江宁经济开发区,江宁大学城,东山,Part 6 项目定位,Part 6: 项目定位市场定位,基于项目位于“三山”、九龙湖畔，都较为临近，鉴于九龙湖板块的崛起，我们主打“九龙湖”，同时借助南部新城规划的利好,南部新城南 九龙湖畔 高尚绿色人居,南部新城南：南部新城规划区南，直接受益南部新城规划九龙湖畔: 九龙湖板块高尚绿色人居：朗诗绿色人居科技，高尚品
28、质，高尚生活,Part 6: 项目定位产品定位,Part 6: 项目定位产品定位,根据规划指标要求，本案全部建11层和18层小高层，复制国际街区J版：,Part 6: 价格定位,Part 6: 项目定位价格定位,+科技系统2500元/平方米+精装修2000元/平方米,本案公寓现时最终可实现价格为：15500元/m2,公寓,本案公寓开盘时即2011年3月份最终可实现价格为：17000元/m2,基于2011年地铁1号线南延已开通运营，万科处于热销期，区域认知度进一步提高，房价年涨幅在8%左右,Part 7 财务测算,Part 6: 价格定位,Part 7: 财务测算,在楼板价7000元/m2的条件
29、能满足相关财务指标要求。,Part 8 结论,2010年全市供求将维持基本平衡或者供略大于求的状态以及货币政策的收紧使2011年市场的风险增加；江宁作为南京的副城，在东山和百家湖开发饱和的情况下，九龙湖将成为江宁房地产市场的重心所在，价格有加大的上涨空间；地块具有较大的潜在价值，符合中高端产品的建造条件，有较大的操作空间，与板桥项目能实现客源部分互补,经测算公寓售价17000元/m2是有条件实现的；项目区位较佳，规模较小，营销费用低，能实现快速销售，迅速回笼资金，增加公司净现金流量和利润；最高7000元/m2楼板价能满足相关财务指标，综合考虑近期土地市场状况，我们建议以6000元/m2的楼板价，总价约2.68亿积极参与竞拍。(若万科金域蓝湾4月13日前开盘，根据其开盘销售情况及时调整出价 ),
