1、1,SERVICES我们的服务,JUSFINE（嘉丰恒基）是注册在青岛的地产项目服务品牌。嘉丰恒基作为专业地产项目管理服务商，以专注和效率，为投资开发商提供深入完善的全程项目服务。作为从事全程策划、营销代理和项目管理顾问的一站式综合服务机构，嘉丰恒基不仅具有系统的创意策划能力和整合营销能力，还可用模块化的全程项目管理服务 ，帮助开发商方案落地。Just fine，Just fit！ 打造美好适宜的实用方案，是嘉丰恒基的工作使命。我们的心愿和追求，就是尽力帮助开发商实现投资价值的最大化、产品价值的最大化、人居价值最大化和品牌价值的最大化。JUSFINE的合伙人均有资深国内外机构从业背景，战略联盟
2、伙伴包括浙江汉嘉设计院、上海GPT建筑所、广东达安工程项目管理公司、青岛俊海商业管理公司等多家业内顶级机构。,2,我们深知,成功的因素，在天，在地，更在人！因为不容置疑的位置原因中央商务区，更因为有超凡的视野与魄力，强大的信念与恒心万城公司领导层，我们初步建议：万城置业，打造潍坊第一流的CBD城市综合体，精雕细琢出一座誉满四方的城上之城!,，,3,我们的思路,总结与展望 （Conclusion）,万成项目,4,用发展眼光看这地儿,区域商业的发展,万城项目,奠定区域商业地位主要项目,提供商业发展机会,高速,可预见,有序,住宅物业，产业，周边单位数量、规模、档次,政府规划、土地出让；周边项目品质和
3、档次,物业间互补性，业态、品牌、档次、客群多样化,结论： 万城项目区域位置优势显著， 周边商业环境气氛日益成熟， 发展城市综合体是较好选择， 业态符合潍坊城市升级要求， 与周边物业能形成互补效应。,5,中央领导核心位置不可替代,6,又名：我和CBD那点事儿,这里的故事一定精彩,装帧策划JUSFINE,书名：打造潍坊CBD：舍我其谁,7,企业管理资源网http:/ 震撼全城,10,对话综合体：,为什么是综合体,要的就是你,Part 2,11,综合体就是Complex：1+1+1=111？,1）综合体（Complex）：多种单一功能的建筑有机组合在一起并互为价值链空间的建筑有机体。2）又称HOPS
4、CA，是综合复合了Hotel、Office、Parking、Shopping mall、Convention、Apartment等多种物业，以科学的配比实现城市功能的新型物业形态。3） 综合体的出现是一个城市形态发展到高级阶段的必然产物和标志，是城市繁荣和活力的发动机，具备超越项目自身的价值。综合体是城市名片；区域地标；区域中心。,12,城市综合体是城市聚集的产物 城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之。 经济形态的表现 随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过 一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。 城市
5、综合体是区域发展的产物 未来房地产的主流模式是区域发展，而区域发展的核心就是都市综合体。城市中心大型改造项目基本上都是都市综合体。 城市综合体是城市人的客观要求 现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。 城市综合体重新吸引中产阶级 西方城市中心建设的重要经验是：将中产阶级重新吸引到市中心来，给衰落的市中心注入新的生命。,综合体：城市发展需要你,13,综合体：时势变革召唤你,城镇化给商业地产带来新的机遇 加快城镇化，放宽中小城市和城镇户籍等政策的推出，三四线城市及农村市场的各种需求包括交通、文化、教育
6、等在量和质方面都将提高，同时消费结构也将发生很大变化。受经济复苏以及政府抑制投资和投机性住宅需求等因素影响，将有大量资金重新流向商业地产领域，未来优质商业物业将有较大提升空间。在城市化进程不断加速的今天，城市综合体是一个城市最具价值的核心，成为城市升级的引爆器和发动机。非一线城市商业地产的成长空间更大 具备相似的经济収展水平、供给水平和需求拉动因素，未来5-10年非一线城市的商业地产如同10年前的一线城市一般迚入一个持续5-10年的高速成长期是非常确定的。而且，与一线城市相比，非一线城市商业地产的成长空间更大，主要理由：1、人均可支配收入开始达到催动商业地产存量需求释放的阀值；2、高速增长的人
7、均GDP和持续增长的城镇人口所带来的新增需求依然强劲。城市综合体是实现价值最大化的发展模式 过去的住宅开发要不断加快周转率、不断扩大规模，而今天宏观调控和金融紧缩都让住宅开发的路越来越难走，在这样的背景下靠过去的旧模式生财行不通了，所以现在大家都杀出红海，寻找更具开发价值的模式而综合体就是时下最佳选择。,14,综合体：你是城市发展趋势,综合体,城市功能,区域经济,城市中心,体现,标识,强化,潍坊城市功能多样化,城市形象,代表,潍坊城市形象特色化,潍坊城市环境生态化,潍坊城市资源集约化,发展日新月异的潍坊市,15,综合体：你是功能便利要求,商业,公寓,酒店,办公,项目活力的核心，建立高端形象形成
8、完善配套、信息平台项目利润实现的关键,公寓为商业提供客源公寓可能降低项目整体档次,利用其他功能，实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流,酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次,提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）资产沉淀或整售,写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户写字楼可以提高商业整体档次写字楼可以与酒店共享大堂,实现较高的销售价格保持物业形象,商业为写字楼、酒店和公寓提供配套商业可能对公寓带来负面影响,1）城市综合体是一个综合平台，能让各种物业在这个平台上各得其所：住宅给商业提供客流，酒店和写字楼吸引了外面的高级白领、商务人士等高端客群，
9、商业又能给住宅配套，所以城市综合体是城市发展的发动机，具有很好的成长空间和吸引力。2）大型城市综合体都是当地时尚窗口和地标性建筑，其独有的配套和多种功能组合带来的一站式便利生活，使得它的每一种物业都有着比单一型物业更高的价值。,16,综合体：使价值链有机增值,酒店,商务,办公,商业,公寓,住宅,资源平台,商务租客,提升品质,高消费人流,旅游租客,商务消费人流,住家消费人流,提升品质,资源平台,提升品质,商务消费人流,商旅消费人流,17,它经得起向市场倒推 它迎合地产趋势SWOT支持,做不做城市综合体，其实是一个简单的取舍,只要,18,SWOT分析,项目优势（Strength） 1）地块的唯一性
10、和稀缺性。项目区位优势，位于中心商圈。2）体量优势, 超级大盘。3）地块规整，便于规划布局。4）集团支持，市领导关注。5）母公司实力支撑，可以长线作业。6)适合打造商业综合体，也适合住宅项目，盘子大，二三期可以根据市场变化调整规划。项目劣势（Weakness） 1）商业地产人才缺乏。2）没有城市综合体开发经验。3）需要办理土地手续，旧房搬迁等，等待中可能会丧失最佳开发机会。项目机会（Opportunity） 1）潍坊城镇化带来的人流商流机会。2）在目前房地产发展环境下，商业地产机会更大。3）项目周边商业环境非常成熟。4）本项目对开发商定位能力、开发能力、招商能力、运营能力甚至资金能力是很大提升
11、，有利于后期开发。项目风险（Threat） 1）开发风险：开发产品与市场脱节的风险；开发步骤走错的风险；资金吃紧的风险。2）销售风险：营销策略的问题，执行的问题，竞品引发的问题等。 3）招商风险：招商不足的风险，商家质量的风险。4）经营风险：不懂商业经营的风险，商业人气不足的风险。4）紧缩的货币政策，对于公司项目的融资和销售产生不利影响。5）跟风者搅局，商业地产的同质化产品供给出现过剩。,O,S,W,T,19,做什么样的城市综合体，才是一个复杂的选择项目核心问题,商务,商业,居住,居住,商业,商务,休闲,娱乐,文化,居住,商业,商务,休闲,娱乐,文化,休闲,体育,会展,具有了一定的商业、商务、
12、居住综合功能，但各自之间联系较少。,综合体的功能增加，多样化业态产生，商业性质发生质的飞跃，各功能之间相互融合、共生。,业态继续增加，功能复合化程度最高，综合体推动城市的发展。,20,Commercial Complex Building大型商业综合体,Commercial Retails （零售）商业步行街,Selling Market 专业卖场,城市升级趋势,发展空间仍大,业态专业单一,or,or,选择,21,项目发展策略,项目发展策略制定，就是不断选择的过程。既然开发商有信心做综合体，市场也支持做综合体，但开发商缺乏开发和经营综合体的经验，那我们就要先详细了解综合体，了解别人怎么成功开发
13、和运营，这里有一个逻辑，了解了商业模式，才能决定开发模式；才能进行业态布置，才能在确定业态体量比例，从而确定规划设计建议。所以，我们的思路就是：了解综合体、学习榜样、获取适合自己的模式，进行项目定位，并根据市场调研确立业态体量和比例，然后合理进行规划布局，提交建议方案。策略步骤：深入了解综合体业态 了解行业做法，了解成功的综合体开发和运营商业模式 根据自身禀赋分析，确立自己的开发商业模式 根据开发模式，结合项目情况 ， 确立项目定位 利用综合体评价体系，结合市场情况和项目规模，进行商业体量和业态确定 根据市场情况和通行做法，确定和估算各种业态的体量比例 根据项目的情况给出业态布局建议， 提交方
14、案。,22,产品概念：即体现产品特点，并充分引导客户需求的产品概念、建筑理念或生活理念。如生态、养生、智能、节能等。 建筑方案设计建议,规划设计建议 总体规划建议 建筑风格建议 园林设计建议,配套设施 功能配套建议 智能化建议 会所设施建议,产品建议 建筑单体建议 户型、面积建议 户型配比建议 户型设计细节建议 装修标准建议,社区服务建议 物业管理公司建议 物业服务内容建议,住宅产品定位内容（略）,23,项目定位意见说明,相同的城市综合体业态暂时在潍坊尚未出现。不同于普通地产形态，城市综合体有占位效应，谁先做谁抓住了商机先入为主，占山为王。虽然部分竞争性商业地产正推向市场，万城地产以产品集团化
15、多样化掌握市场主动权以整体制胜。由于商业地产的唯一性与稀缺性，即使今后开发商有营造城市体的气魄，但缺乏万城项目的气势与规模规模领先，打造“CBD” “大盘”概念。,24,独立鳌头，何惧竞争？,25,没办法，要么不做，要么做老大,“在这个行业里，我相信未来的5-10年，是一个相当残酷的年代，在这个领域里不像住房，住房可以很多赢家。在商业房地产，大家都往几个城市去的时候，在那个城市就有一个非常激烈的竞争，而且第一名跟第二名回报率分别非常大。一般来说第一名是第二名的2-3倍。”“进入这个行业，做老二回报率非常低，要是老五老六根本就没有回报了。因此这也是很刺激的，因为未来几年里有战国时代出现，竞争非常
16、非常激烈。这个实力不仅是财政的实力，更是经验的实力，更是能力的实力，唯有经验实力和财政实力两者兼有的时候情况下，才能在这个领域赢出来。 ” 香港恒隆地产董事长陈启宗,26,向成功者取经,从发展模式确定业态模式,Part 3,27,先驱与模式,目前的商业地产企业，发展城市综合体项目较好的有大连万达、世茂股份、华侨城、世贸集团、金融街、阳光100、 SOHO中国等，另保利、华润、中海、凯德置地等国内外地产大鳄纷纷加大了大型商业地产项目的开发力度。总结商业地产先驱们的成功经验，目前都市综合体开发一般是5种发展模式。,发展模式,酒店核心模式,商业核心模式,住宅核心模式,写字楼核心模式,均衡发展模式,深
17、圳，华润中心日本，博多运河城,广州，中信广场深圳，信兴广场,香港，太古广场,深圳，星河国际,上海，上海商城,28,5种综合体发展模式比较,初步结论：1）结合万城集团的实力及项目实际情况，采取均衡发展模式是较好的选择。2）即使采用同一类模式，在具体开发运作过程中，不同地产公司各有绝招。,29,对万城来说,三个样本企业的开发模式值得研究：阳光100华润置业万达地产,30,阳光100样本：来到身边的时尚,作为潍坊CBD首席综合体项目的阳光100城市广场，正好坐落在这个宏伟规划的核心区域。该项目规划用地300余亩，建筑面积约120万平方米，是集五星级酒店、5A写字楼、精品商业、SOHO、高端公寓于一体
18、的超大型城市综合体，建成之后将极大提升潍坊CBD整体形象，成为潍坊城市升级的引擎。,31,阳光100的项目选址要求,与其他房企大鳄有所不同，阳光100今年来始终坚守二三线城市，并形成了以综合体开发为主体的开发模式。阳光100建设城市综合体首先是考察城市是不是达到了城市升级阶段，第二是找到现在城市的核心地段，或是城市未来的中心。“综合体不是什么地方都能建的，综合体对地段、交通、客户群的定位要求都是非常高的。阳光100的具体商业模式与万达广场模式相似，在综合体中，把住宅迅速卖掉回笼资金，并持有一定量的商铺和写字楼。2002年，阳光100在南宁开始试水大型综合体，并获得成功，此后又相继在天津、重庆、
19、长沙、桂林、烟台、成都等地复制该模式。截至目前，阳光100已成功开发了20多个项目，年开发量在100万平方米以上，规划开发面积超过1000万平方米。,32,华润样本： 都市综合体创新者,2004年以来，华润改变了以往专注住宅地产的开发模式，开始探索以商业地产开发带动住宅地产的销售，走出了自己的创新之路，代表项目就是华润中心。这个历时8年、总投资达60亿港元的项目，已经升级为深圳最大的都市综合体。项目一期于2004年12月建成，包含一个综合性的购物中心华润万象城，和一个5A级的甲级写字楼华润大厦。2009年，项目二期建成开业，包含君悦酒店、酒店式公寓、高端住宅项目幸福里以及商业街，奢侈品集团LV
20、MH旗下最著名的LV也将其在中国最大的旗舰店开到这里。回顾6年前，当占地8万平方米、总建筑面积50万平方米的华润万象城“横空出世”时，带给了业界颇多震撼，并迅速成为全国商业Shopping Mall的标本。借鉴国外购物中心成功经验的万象城，采用了“主力店半主力店次主力店专门店”的租户组合方式，定位中高端群体，吸引了众多国际顶级、二线及国内优秀商业品牌。业内人士普遍认为，万象城在三个方面占据领先地位：一是汇聚了众多顶尖品牌，比如LV、GUCCI、CARTIER的旗舰品牌；二是业态组合丰富，从高端电影院、真冰场、主力百货、品牌店、娱乐设施、特色超市、正式餐饮、休闲餐饮、咖啡馆等等一应俱全。第三，万
21、象城的垂直同步停车场非常先进，从地下延绵到地上三层，每层都可以开车进入。在万象城之后，深圳有不少购物中心纷纷开始动工，从而改变了深圳的商业格局，使得深圳的商圈逐渐向西发展。除了在深圳本地引领风潮，万象城开始向全国迈进，“万象城模式”被快速复制到杭州、成都、大连等城市。如今，华润旗下 “万象城”系列投资正在加速，将在今后45年间在沈阳、成都、南宁、青岛、郑州、无锡等多个城市实行布局。,33,2004年，深圳万象城首度面世，震惊业界，成就了华润置地一系列品牌地产项目中的集群式商业开发运营的代表杰作。以万象城为核心的“华润中心”都市综合体，不仅在华润置地的产品结构中占据十分重要的地位，而且已经成为国
22、内都市更新的典范与综合商业地产的领先开发模式。“华润中心”是一个以构筑城市理想、提升城市形象与竞争力为价值取向的崭新综合城市空间，代表着目前国内城市规划发展的最高水平。万象城总建筑面积达18.8万平米，拥有6层商用楼面，200多个大小不一、功能各异的独立店铺，是集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验的真正意义上的一站式消费中心。有人曾计算过，如果把万象城里每个店铺都转一遍，一天的时间也不够。,34,以五星级写字楼、缤纷时尚万象城共同构建了深圳的形象标杆、时尚标杆，充分奠定了其价值标杆的地位,华润中心,新的都市生活方式：瞬间转换，实现工作与生活
23、的完美结合,城市效应聚集下的CITY RESORT,35,城市中心豪宅幸福里、超五星级服务公寓、新天地步行街、超五星级君悦酒店，成为相互增值的共同体、价值标杆实现的主体。,华润中心,36,万达样本：商业地产巨无霸,在中国的商业地产发展历史上，有一个企业之名在市场中特别响亮：万达在它23年的发展过程当中，已经俨然成为一部中国式房企发展教科书。从1988年万达集团开始介入房地产开发到1992年万达集团成立，至2001年，万达集团在中国就已如日中天，并发展出多条产业链。 但在2001年底，万达忽然笔锋一转。当年随着长春万达沃尔玛购物广场开工，预示着万达向商业地产领域进军的号角正式吹响，也预示着一个企
24、业领跑中国商业地产的时代开始了 。大连万达商业地产股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城。,37,主营业务：万达集团的业务结构以商业地产为核心筑业，支柱产业包括：高级酒店、文化产业、连锁百货。在集团支柱产业结构中，高级酒店、文化产业、连锁百货均为围绕核心产业商业地产的配套产业。同时，影院和百货在未来长期发展定位上，愈加明确。万达集团在2010年开业17个万达广场,2011年计划开业20个万达广场，总招租面积超
25、过600万平方米。到2012年万达开业的五星级酒店、六星级酒店大概会超过45家，百货店大概会开业70家左右，电影院会在110到120家，大概在1000多块屏幕以上。万达集团的目标是到2012年，年销售收入超过 1000亿元，净利润超过 60亿元，商业地产开业 80个万达广场、五星、六星级酒店超过 45家、文化产业拥有 1000块银幕、连锁百货超过 65家，持有的收租物业面积超过 1200万平方米，成为中国一流的企业集团。,38,39,万达广场定位,快速复制 近三年内做30个购物中心。 快速复制意味着标准化，也就是不能太有特色。 两个70% 每个万达广场里 70% 的商家适合从哈尔滨到南宁70%
26、 的消费人群。所以提出两个 70% 的概念，在招商和业态组合中必须保证里面 70% 的商家到哪一个城市都能够受这 70% 人口的欢迎，这样才能保证快速复制。 中端定位 “两个70%”的定位，决定了万达广场必须舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比较大众化的中端。 做不了最高端，也与万达广场的业态组合有关，天津万达广场最初在沃尔玛一楼开设万达时尚广场，卖高档时尚产品，这一策略被事实证明是失败的，失败原因之一就是这种业态组合是无效的组合。万达时尚广场在支持不到半年后就倒闭。相反，宏牛鞋都主打大众产品，与沃尔玛的消费人群有比较高的相关性。,40,万达广场第三代产品,选址：城市副中心、城市开
27、发区、CBD。 建筑、业态：大型城市综合体，盒子+街区+高层，引入步行街。百货、超市、家电、美食、影院、星级酒店、高端写字楼、高尚住宅、SOHO。 规模：占地面积10-20万平 ，建面4080 万平方米。 经营方式：核心商业部分只租不售，但大型综合体中的住宅与小型商业、写字楼的销售，有效解决了资金支持问题。真正实施了“房地产开发补贴商业经营”模式。 案例：北京、上海、宁波、成都,(2005至今),41,体量较大的万达项目面积控制参考,42,第三代产品规划分析,四菜一汤 “四菜”是四栋商业体，里面引进都是主力店，“一汤”贯穿其中的步行街。 步行街 万达广场将步行街称之为“灵魂的纽带”，步行街把几
28、个街串连起来的时候，会把小商铺放在步行街里面，还要让人流从主力店到主力店之间，必须经过步行街，这也是美国购物的基本原则。 百货楼的摆位 一般情况下必须建在项目两条主干道的交叉位置 娱乐业态 万达广场最初火起来的业态是：电影院、KTV 和室内游乐中心，这三个业态是万达广场娱乐楼标准的组合，具有极强的目的性。娱乐业态自身吸引大量的人流，对展示面、交通等明显的可达性要求不是特别高，所以一般会把娱乐楼建在相对比较偏的地方。,43,Part 4,业态分析（简）,44,不确定发展模式，难以确定商业地产的业态类型；不进行业态分析，无法按照市场化和趋势化原则，进行业态体量控制和规划布局。,嘉丰恒基观点,45,
29、国际顶级昊华酒店 国际品牌商务酒店 国内集团企业的下属酒店 经济连锁酒店,天津、沈阳、济南、潍坊,北京、上海,度假酒店,青岛、大连,酒店,公寓和住宅两种物业的概念区别模糊价位增长缓慢，内需稳定启动城市化进程，新区发展力度加大市场领先产品空白,受北京、上海等房价波动影响大，房价增长较快城市优质地段已经出现高端住宅；公寓市场概念不突出精装修产品逐渐增多,受房价上涨过快影响，中高端市场供应缩减，豪宅增多公寓是高档住宅的代名词精装修标准占主力市场商住公寓专业化设计，趋向纯写字楼产品,国内省会城市代表,国内先进城市代表,国际大城市代表,公寓住宅,城市比较：酒店与公寓,46,城市比较：商业与写字楼,起步期
30、,发展期,增量期,创新期,市级核心商圈形成传统百货商业形式主导,市级核心商圈地位强化，城市化进程加快，区域性商业出现传统百货向现代百货、购物中心转变,区域级商圈形成现代百货、购物中心、Shopping Mall共存,市级和区域级商圈格局稳定，互不干涉特色主题商业倍受关注,商业,写字楼产品线,顶级写字楼 优质写字楼（Grade A） 普通写字楼（Grade B） 企业独立办公楼 商务公寓,天津、沈阳、青岛,北京、上海,济南、潍坊,47,甲级写字楼,乙级写字楼/商务公寓,租赁市场机会,销售市场机会,寻求优惠政策弥补低租金立足区域成熟客群，积极开拓优质客群保证项目整体档次租赁、散售并举维护品质，回收
31、资金,寻求优惠政策弥补低租金立足区域成熟客群，积极开拓优质客群保证项目整体档次租赁、散售并举维护品质，回收资金,客群档次进一步升级，以大型企业总部为主使项目收益最大化，提升整体档次统一业权，统一租赁,可采用整栋销售或部分楼层销售,潍坊写字楼发展机会,48,Part 5,综合体设计布局参考,49,Commercial Complex Building大型商业综合体设计要点,商业建筑规划中最重要的是流线设计（组织），这包含：商业人行流线组织、各区域机动车流线组织、物流组织，以上又以商业人行流线组织最为专业和重要。,商业人行流线组织要点：,第一位：唯一性,各商业区，商业主街（主流线）只能有一条。,切
32、 忌,主街,支街,主街,商业主街分支，表面看是增加了商业街长度，增多了临街店铺，实则是：让人群产生迷惑。90%的人群会走向较大的商业街，并且不会返回到支街。（可回忆自身逛街的经历）支街只能出现在目的性商业中（专业市场）。,主街,入口处,允许,商业街入口处的分支是可以允许的，因为分支不会造成方向困惑。,50,范例：上海宝山万达广场,室内步行街,室内步行街,室外步行街,室外步行街,比较适宜的商业街形式为：,自持Shopping Mall（主力店）,选择性自持室内步行街,销售室外步行街（店铺只对内部商业街开口）,51,Commercial Complex Building大型商业综合体设计要点,商业
33、人行流线组织要点：,第二位：入口标识性,各商业主入口必须分级。从主到次分别为：,二级出入口：大型主力店出入口，形象上比一级入口要次要许多。,一级出入口：室内外步行街主出入口，形象最为突出，应把90%以上人群吸引入，这样各商业才能带活。右图范例：南昌万达广场步行街出入口,三级出入口：办公、商务酒店出入口，此类建筑到访人员目的性很强，无需强化出入口，注意出入口建筑标识即可。,52,范例：江西南昌万达广场,53,Commercial Complex Building大型商业综合体设计要点,建筑立面具有标志性,商业建筑的外立面设计尤其重要，它决定了商业及其周边所有物业的形象从而决定档次。,商业建筑立面
34、设计要注意的是：,比较丰富多彩的万达二代设计风格,简洁而富有质感万达三代设计风格,1、建筑立面相对简洁，而具有质感，突出材料的高档性。复杂而色彩化的建筑立面风格已不再是世界和中国的主流设计风格。,2、必须进行专项的广告位和店招设计。,3、结合内部功能进行立面设计，有目的的开设采光窗。需注意：大型主力店及电影院等，是不可有采光立面的，因此，并不是越采光约越有利于商业。例如：百货商场，采光面会让消费者分心，并且不利于商品的重点式照明。,54,Commercial Complex Building大型商业综合体设计要点,不同功能建筑按各自设计参数设计,商业综合体内部功能较多，很多功能具有较为复杂的设
35、计要求，平面设计中需充分考虑。,以万达广场部分主力店设计要求为例：,万千百货建筑面积要求：2500040000平方米。位于地下一层至地上五层，单层建筑面积大于5000平方米，但不超过10000平方米。地下一层层高不宜小于5.1米、净高不宜小于3米，首层层高不宜低于5.4米、净高不宜小于3.6米，二层以上层高不宜低于5.1米、净高不宜小于3.3米。,室内商业步行街的平面（1）长度：步行街的长度以280350米为宜。（2）柱网：一般以8.48.4米为宜。（3）步行街两侧店面之间的宽度：首层910米，二、三层1517米（3）“桥”及步行街走道的净宽：桥宜3.5米，走道宜3.54米，在中庭周围走道净宽
36、可适当加宽至56米店铺：精品店基本单元进深宜8米12米，个别店铺可加大。步行街各商铺不能有“门对门”式设计,55,Commercial Complex Building大型商业综合体设计要点,办公及住宅立面设计公建化,办公建筑及住宅（SOHO）平面按要求设计，但立面应和商业建筑匹配，必须显得公建化。,各建筑立面大致预算：RMB/甲级办公楼： 7501000SOHO办公楼： 450550 商业建筑（裙房）：8501200住宅建筑： 350400,合肥万达广场甲级办公楼,建筑立面材料选取：北方建筑主要采取石材、各类玻璃材料，南方建筑主要采取金属（塑）板、石材、各类玻璃及一些新颖材料（比如孔板、拉索
37、等）,56,从物业形态自身特点分析布局,57,物业布局原则与建议,58,规划理念一：一个中心、二大分区、三位一体,上海绿洲中环中心,一个中心就是以大型的生态湖面为中心，建筑与小品依水而建；二大分区意味着把商业办公、宾馆、酒店式公寓组合为公共建筑区，把住宅单独组成为住宅工区，使开放性和私密性空间互不干扰又有机联系；三位一体表现为将建筑、环境、人文三者有机结合，创造一个天人合一新型开发理念；将生态环境引入城市，让社区环境为社会景观做贡献。参考案例：,59,规划理念二,有效的利用地下空间是一大特点，对地下空间的利用进行了统一规划，用作商业、餐饮、停车场、地下通道、辅助设施与设备空间，做到了充分利用。
38、文化品位与时尚元素植入，提升了文化娱乐功能：如露天广场与舞台的设计。定位为一个具有文化与时尚品位的城中城，在规划建设中合理地考虑并加入了其他建筑功能和元素，使该项目不仅成为最大的区域购物中心，不仅成为新都市主义居住空间的范本，而且成为到寿光必去的一大旅游中心。参考案例：；,日本东京六本木,60,太商业功利性，宜居舒适性差,学习榜样，也要去粗存精,好的开头不一定有好的结尾，例如潍坊阳光100的局部设计必然影响后期销售,61,JUSFINE观点：国际大师沿用在一二线城市的设计套路，会在三四线城市经受考验,62,IMAGE BOARDS 印象展示,63,办公楼一层示意,64,时尚公寓街区,65,城市
39、公馆：二变三叠拼创意LOFT,时尚代言产品，投资型LOFT公寓，层高5.35米，高大而宽敞，中间可以做夹层 空间利用率做到最大,66,商业步行街区示意图,67,Part 6,市场初步建议Advices,68,开发前期建议,1、从一般的地产开发到商业地产开发需要做一些充分的准备，首先在人才上需要有人才的引进，并且成立相关的机构去做这方面的研究。因为商业地产是一个高度复杂的地产形态，在这方面动作比较大的话，一定要有相应的机构和人员的匹配。2、一定要持审慎的态度。在商业地产开发当中，一定要谨慎，一开始开发量不要太大。开发量小，会形成一个炒作和拍卖的行情，价格会拉起来。而一旦开发过量，价格会下行，得不
40、到所希望很好的投资回报率。另外，开发一旦大，投资风险必然加大。所以，当我们对这个市场理解不深刻的时候，我们应该是宁小勿大。下一步，我们再根据环境决策开发过程。必须是持有审慎的原则，因为可怕的问题就在于我们所有的房地产开发商都意识到商业地产是一个很好的开发项目，当大家都意识到，并且这么做的时候，这个风险就戏剧性的增加了，这是最可怕的。3、一定要找业内的，理解商业，理解地产的而且有实力的，能够为开发商客观评估结论的中介机构去做调研，提供见解和意见。地产开发呈现专业化分工，而且细分越来越深入，开发商一定要选择好的中介机构去做调研，提供专业服务，才能够避免风险。,69,综合体开发和住宅开发不同,首先，
41、住宅开发的利润来自于土地增值，一次性拿地、分期开发，随着地价不断上涨，住宅也越卖越贵，土地的价值变现了；而综合体是集约开发，在一个比较小的地块进行深度开发、一次开发，因而受地价影响相对而言比较小。另外，综合体运营初期租金回报很低，所以做综合体往往配备一定量的住宅，就是要靠住宅的销售快速回笼资金。其次，住宅只需要简单的开发、销售，而综合体不光是开发，还有未来的持有和运营，不是卖掉就完，而要持续增长。一个成功的城市综合体不是一个人就能运营好的，它是搭建一个平台，靠开发商与合作伙伴整合、集成、运营，靠多种业态功能的正向叠加的而不是互相干扰，所以综合体考验的是开发商的“综合能力”。第三，住宅可以主动开
42、发，分期建设，而综合体容积率高，很多物业需要连通，很多基础设施、机电设备也需要统一安排，因此通常要求一气呵成，所以城市综合体是一个与住宅开发完全不同的挑战。,70,凭借模式与品牌分享成长盛宴,1、综合体开发商业模式：“综合体+租售并举”。此商业模式打破了商业地产资金周转的瓶颈，而且具备明显的优越性和强大的复制能力。2、后期经营模式：“三位一体”。学习华润置地，经营战略不是单一的做住宅产品，还涉及持有商业及增值服务，由此形成“住宅+商业+增值服务”三位一体的全新商业模式。3、对于本项目好的地段，万城置业可选择全额持有集中商业，享受租金带来的丰厚收入。拥有的物业可涵盖部分购物中心、写字楼、酒店、高
43、端公寓。做住宅，可以享受产品利益的差价和土地的差价。增值服务，则依托母公司强大的资源。4、学习阳光100，建立统一的租赁平台，统一管理平台。5、打造商业地产品牌，凭借模式与品牌分享成长盛宴 。,71,当大家在按统一固定模式行事时，你不妨独辟蹊径，按另一种不同模式去做，这样很可能取得成功。 沃尔玛创始人 萨姆沃尔顿,72,以上,大体涉及,大体涉及,大体涉及,73,第一步,第二步,第三步,第四步,第五步,第六步,可量化的开发商目标,由市场调研部分得出的SWOT分析,结合目标、威胁、劣势得出项目的核心问题,核心问题的解决策略：客户策略、产品策略、开发策略,小结：SWOT分析矩阵,顺理成章的项目形象定
44、位,嘉丰恒基定位步骤,74,ONE.综合体产品整体规划建议TWO.商业体量确定方法THREE.商务办公体量确定方法FOUR.酒店体量确定方法,完善,最核心的问题,花力气做实实在在的执行性方案,75,规划定位,76,76,项目功能定位,购物+娱乐+生活带动作用,项目规划将致力于打造一个集观光、休闲、餐饮、娱乐、购物、办公、居住等多位一体的综合商业场所，打造一张标志性的潍坊城市名片!,77,77,商业部分定位,商业部分定位为：,世界顶级的一站式休闲娱乐工作购物中心SHOPPING MALL全业态/全天候/一站式/连锁配送 商业服务综合体,主题延伸：打造世界知名购物中心，满足全天候全家娱乐、社交聚会
45、、休闲时光、创意前沿、品味文化需求，在这里不仅仅是购物，更是心灵社交地。,78,全业态/全天候/一站式/连锁配送 商业服务综合体,业态价值提升,79,从项目收益最大化考虑作出以下建议：1、靠和平路一期地块最具有商业价值，不建议部分地用于回迁。2、原规划地块中心不宜做商业，建议做纯住宅。3、靠福寿街地块做高品质楼盘部分用于回迁。,总规建议,80,一期地块规划建议：,8字形8万大型商业，中间带2个挑空设计，F2、3层停车，F1层2万大商超，1至4shoppingmall，5层半露天退台餐饮。,双子座-酒店式大堂入户5A级纯写字楼。,一期地块规划建议：方案1,81,初步规划：效益评测1、增加了600
46、00平米的商业面积2、增加了近20000平米的公寓面积总价值约13.4亿元销售额,82,地下超市入口,商业街,83,83,SHOPPING MALL 商业氛围,84,84,项目定位,SHOPPING MALL 商业氛围,项目以现有世界顶级MALL为基准，项目打造成引领世界MALL潮流的顶级商业航母,85,85,项目定位,主要业态,生活超市,品类齐全、便捷、质优物美,86,86,项目定位,主要业态,购物类：国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、黄金珠宝、中西药店、保健品、日用陶瓷、工艺品、化妆品、服装、鞋帽、各种特产、大型生活超市、大型时尚百货商场、家电数码卖场、,化妆品,87,企业管理资源网http:/
