1、目录广州市琶洲地区 PZB1603、PZB1702 地 块 可行性研究 报 告 i目 录1 项目介绍.11.1 项目概述 .11.2 琶洲历史发展情况 .11.3 项目有关经济技术指标 .22 投资环境分析.32.1 广州市经济发展情况 .32.1.1 广州市国内生产总值的快速增长。 .32.1.2 固定投资的增长较快，房地产产业增长强劲。 .32.1.3 第三产业比例增大。 .42.1.4 居民生活水平的进一步提高。 .52.1.5 外商投资情况 .52.1.6 政府工作重点 .62.2 会展业的发展概况 .72.2.1 国际会展业的发展概况 .72.2.2 国内会展业的发展概况 .82.2
2、.3 会展业的产业关联性 .102.3 广州市城市整体规划发展情况 .102.4 广州人口变化、增长情况 .112.4.1 人口规模 .112.4.2 家庭户规模 .122.4.3 人口变化 .123 广州市房地产市场分析.143.1 房地产市场投资情况分析 .143.1.1 房地产开发投资额逐年增加 .143.1.2 空置面积有所增加 .15目录广州市琶洲地区 PZB1603、PZB1702 地 块 可行性研究 报 告 ii3.2 广州住宅物业调查分析 .163.2.1 批准预售量有所下降 .163.2.2 登记成交保持活跃 .173.2.3 住宅成交价格稳中下调 .203.3 广州写字楼物
3、业调查分析 .233.3.1 广州市写字楼整体市场分析 .233.3.2 广州市主要商务区甲级写字楼需求对象分析 .303.3.3 广州典型写字楼项目分析 .383.4 广州市商场物业调查分析 .393.4.1 商铺供需情况分析 .393.4.2 商用物业租售价格水平分析 .403.4.3 商用物业发展趋势分析 .403.5 广州市高级公寓调查分析 .423.5.1 公寓供需情况分析 .423.5.2 公寓区域分布及目标客户分析 .433.5.3 主要公寓租售情况调查表 .443.5.4 公寓市场发展分析 .464 项目区位分析.504.1 项目所在区域（琶洲岛）概况及发展 .504.1.1
4、地理位置 .504.1.2 交通状况 .524.1.3 居住环境及商业氛围分析 .524.1.4 配套设施 .534.1.5 琶洲岛内大型房地产项目调查 .544.2 项目所在区域的发展规划 .554.2.1 功能区的布局 .564.2.2 发展时序规划 .574.2.3 新会展中心与贵项目的互动关系 .59目录广州市琶洲地区 PZB1603、PZB1702 地 块 可行性研究 报 告 iii4.3 小结 .615. 亚洲地区部分城市会展中心附近物业发展情况分析.625.1 广州（中国出口商品交易会） .625.1.1 会展中心情况分析 .625.1.2 会展中心周边物业情况分析 .635.1
5、.3 可供借鉴的经验教训 .685.2 厦门（厦门国际会议展览中心） .695.2.1 会展中心情况分析 .695.2.2 会展中心周边物业情况分析 .695.3 上海 .705.3.1 上海国际会议中心 .705.3.2 上海新国际博览中心 .735.3.3 上海光大会展中心 .755.3.4 上海世贸商城 .785.4 北京（中国国际贸易中心） .815.4.1 会展中心情况分析 .815.4.2 会展中心周边物业情况分析 .825.5 香港香港会议展览中心 .835.5.1 会展中心情况分析 .835.5.2 会展中心周边情况分析 .855.6 新加坡 .875.6.1 会展中心情况分析
6、 .875.6.2 会展中心周边物业情况分析 .895.7 可供借鉴的经验教训（广州市外地区） .906. 项目分析.936.1 项目优、劣势分析 .936.2 项目机会投资分析 .946.3 综合分析 .96目录广州市琶洲地区 PZB1603、PZB1702 地 块 可行性研究 报 告 iv7. 项目发展定位分析.987.1 项目整体市场定位 .987.2 目标客户定位 .1017.3 项目价格定位 .1037.4 户型及面积建议 .1088. 项目开发计划建议.1109. 项目规划建议.1119.1 PZB1603 地块规划建议.1129.1.1 各功能面积比例 .1129.1.2 功能分
7、配说明 .1139.1.3 规划建筑初步设计建议： .1159.2 PZB1702 地块规划建议.1239.2.1 各功能面积比例 .1249.2.2 规划建筑初步设计建议 .1259.2.3 项目整体风格建议 .1319.2.4 户型设计建议 .1349.2.5 环境景观方案 .1379.2.6 公共绿地系统 .1379.2.7 住宅绿化系统 .1389.2.8 道路绿化系统 .1399.2.9 配套服务设施 .14010. 项目物业管理建议.14311. 项目市场推广计划初步建议.14711.1 进入市场的时机选择 .14711.2 宣传推广建议 .14711.3 价格策略 .14812.
8、 项目投资经济效益分析.14912.1 项目投资构成、总投资估算 .149目录广州市琶洲地区 PZB1603、PZB1702 地 块 可行性研究 报 告 v12.1.1 项目开发建设进度计划 .14912.1.2 基本参数 .14912.1.3 项目成本分析 .15012.2 项目经济效益分析 .15412.2.1 经济效益分析的假设前提 .15412.2.2 项目盈利能力分析 .15712.2.3 项目的不确定性分析 .15912.3 效益分析结论 .16113. 项目综合评价.167项目介绍广州市琶洲地区 PZB1603、PZB1702 地 块 可行性研究 报 告 11 项目介绍1.1 项
9、目概述项目位于琶洲岛的中部，新会展中心的斜对面。项目的两块土地被市教委的教师新村 所隔断，PZB1603 的南面为一名为大家庭花园商品房居住小区，PZB1702 南面紧邻黄埔涌。项目用地的西北面是广州国际会议展览中心新址，东北面是琶洲村。沿街零散分布若干小商铺，大多经营木材、石材和汽车维修业，有零星的杂货店和饮食店。项目周边配套设施较少，主要集中在琶洲村内，具体有小学、邮局、农村信用合作社、村卫生站和农贸市场等。配套现状不算完善。1.2 琶洲历史发展情况琶洲岛的黄埔村早在明清时期就已是一个重要的贸易港口，后来由于其他港口的修建，逐步失去其重要商港的地位，一直处于默默无闻的境况。八十年代时，琶洲
10、岛上的建筑多为一些当地村民居所和少量企业厂房。企业中较出名的是珠江啤酒厂，除此之外，就是田地和果树林，居民较少。整个琶洲岛与外界相连的道路只有新港东路，当时的新港东路只是单车道的道路，而且路面状况较差，凹凸不平，一到雨天更是泥泞，车行不便，给岛上的居民带来极大的不便。路边的建筑物极少，只是零星有几栋职工宿舍楼，这些职工宿舍楼与新港东路连接的道路都是宽度不到 3 米的泥路。一到晚上，在整条新港东路没有路灯的情况下，道路更显漆黑，几乎没有人出行。同时，当时只有一条公交线路通过琶洲岛，车辆较少，与外界的联系极不方便。由于交通不便，琶洲经济自解放以来一直不很发达。但随着华南大桥和东圃大桥的开通以及地铁
11、二号线和广交会新址的规划，琶洲开始进入一个新的历史发展里程，它在广州经济发展中，将扮演越来越重要的角色。项目介绍广州市琶洲地区 PZB1603、PZB1702 地 块 可行性研究 报 告 21.3 项目有关经济技术指标PZB1603地块建设规模指标一览表项目名称 指标数据 单位规划净用地面积 23,681 平方米总建筑面积 93,043 平方米地上建筑面积 71,043 平方米其中 地下建筑面积 22,000 平方米建筑基地面积 9,000 平方米容积率 3 平方米建筑密度 38 %绿化率 30 %机动车停车位 437 个PZB1702地块建设规模指标一览表项目名称 指标数据 单位规划净用地面
12、积 32883.612 平方米总建筑面积 55408 平方米地上建筑面积 50218 平方米其中 地下建筑面积 5190 平方米建筑基地面积 9738 平方米容积率 1.53建筑密度 29.6 %绿化率 30 %规划总户数 446 户规划总人口数 1516 人人口毛密度 454 人/公顷机动车停车面积 5190 平方米机动车停车位 173 个广州市房地产市场分析广州市琶洲地区 PZB1603、PZB1702 地 块 可行性研究 报 告 32 投资环境分析2.1 广州市经济发展情况2.1.1 广州市国内生产总值的快速增长。2000年广州市的GDP从1995年的1243亿元上升到2383 亿元，五
13、年来平均增长13.1%，增幅居全国大城市之首，是全国城市中经济运行质量最好、完成数与计划数最为接近的城市。同时广州城市综合服务功能得到提升，中心城市地位增强。下图是广州市历年国内生产总值曲线图。图表 1-1：广州市历年国内生产总值曲线图单位：人民币亿元资 料来源： 广州 统计 年 鉴 2.1.2 固定投资的增长较快，房地产产业增长强劲。据广州市统计局资料， 2000年全市共完成固定资产投资924.19亿元，同比增长5.23%，其中，房地产开发投资完成356.05亿元，同比增长27.5%，占固定资产投资比重达到38.53%，是带动固定43.1 57.5 124.4319.61243.11444.
14、91646.31841.62056.72383.0050010001500200025001978 1980 1985 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000年 份广州市房地产市场分析广州市琶洲地区 PZB1603、PZB1702 地 块 可行性研究 报 告 4投资增长的主要力量。同时，房地产整体销售形势良好，实际销售面积同比增长51%。以下是广州历年固定资产投资曲线图。图表 1-2：广州市历年固定资产投资额曲线图单位：人民币亿元资 料来源： 广州 统计 年 鉴 2.1.3 第三产业比例增大。九五期间，广州三大产业中，第三产业比例明显增加，目前已占GDP的50%。
15、高新技术产业有了较快发展，2000年全市高新技术产品产值480亿元，占工业总产值的5.6%，尤其值得关注的是电子信息产业发展势头迅猛，电子通信设备制造业产值“九五”期间年均增长约35%，去年已达近200亿元。2001年，广州将重点发展电子信息、生物医药、光机电子一体化、环保技术与设备、精细化工等高新技术产业，加快形成以电子信息和生物医药为龙头的高新技术产业群，并将以广州经济技术开发区、广州南沙经济技术开发区、广州保税区和其他工业区为主体。.924.19875.16758.8618.3 656.602004006008001000总 额 618.3 656.6 758.8 875.16 924.
16、191995 1997 1998 1999 2000广州市房地产市场分析广州市琶洲地区 PZB1603、PZB1702 地 块 可行性研究 报 告 52.1.4 居民生活水平的进一步提高。目前广州市人均GDP达到3.46万元，比上年增长了14.19%，并突破4000美元大关，超过了国际公认的3000美元的中等生活水平。居民收入增幅较大。市区居民年人均收入13967元，比上年增长16.2%，剔除价格变动因素，实际增长13.0%。消费结构日趋改善，居民用于食品支出占消费性支出的比重（恩格尔系数）由上年的44%下降为42.6%，居民在购房、购车、旅游、教育、娱乐、通讯等方面的消费明显增加。农村居民年
17、人均收入6086元，比上年增长4.3%，剔除价格变动因素，实际增长7.9%。城市居民较高的收入水平将有力地促进消费需求的平稳增长。继1999年广州市社会消费零售总额突破千亿元大关后，2000年社会消费力进一步释放再创新高，111月广州商品销售总额同比增长12%，恩格尔系数也逐年下降，显示着广州市民生活素质不断提高，家庭经济正在日益改善。城乡居民居住条件不断改善。城市居民人均居住面积从上年的12.44平方米提高到2000年的13.32平方米；农村居民人均居住面积由上年的28.99平方米提高到2000年的30.6平方米。2.1.5 外商投资情况随广州经济的快速增长，及广州市政府努力改善投资环境，根据形势发展不断出台一些吸引外资的新举措，积极调整利用外资结构，吸引跨国公司、国际大财团来穗投资并落户广州，使实际利用外资持续稳定增长。据统计，到1999年底累计，广州共批准外商直接投资项目50,755个，合同利用外资417.55亿美元，实际使用外资31.76亿美元，到2000年底，全球跨国公司排名前
