1、-_有限公司XXX 项目项目运营策划书二 九 年 三 月-_目 录1. 项目经营决策指导意见 22. 项目经营目标 43. 项目开发进度目标 64. 项目开发成本管理目标 .85. 质量管理目 标 116. 项目风险提示 12-_1. 项目经营决策指导意见1.1 项目战略目标：（项目管理部）此部分包含但不限于：区域发展意义、公司品牌价值意义、项目投资收益贡献、公司产品线延伸或产品标准化提升意义等。1.2 项目开发策略：（项目管理部、财务管理部）1.2.1 项目整体开发策略：此部分描述开发策略，如：进度优先、品质优先、利润优先等等。1.2.2 战略控制性指标：为达成上述目标，经公司项目管理部审议
2、、公司总经理审批，以下指标为刚性指标，各级项目开发计划须保证以下指标的实现，公司总经理审批的变更情况除外：各年度预期控制指标 项目整体目标 值1st年度 2nd年度 3rd年度备注财务指标销售收入净利润累计税后利润率 内部收益率（IRR）投入资本回报率(ROIC)流程指标销售面积新开工面积竣工面积结算面积管理性指标管理费用率销售费用率建筑总包率增值服务比例注：各年度预期，第一年为考核性目标，以后各年为预估值、以年度确定的目标值为准不仅限于收益、进度、成本等指标，包括管理性指标，如管理费用率1.3 产品线方案：（设计管理部）-_1.3.1 所属产品系列： 如孔雀城、奥韵、第九园等产品系列：(选项
3、示例)孔雀城系列 奥韵系列 第九园系列 XX 系列 其他1.3.2 项目成熟度：组合产品项目：(选项示例) 可参照项目多层系列 创新产品 成熟产品 标准化产品小高层系列 创新产品 成熟产品 标准化产品中高层系列 创新产品 成熟产品 标准化产品高层系列 创新产品 成熟产品 标准化产品情景洋房系列 创新产品 成熟产品 标准化产品TH 系列 创新产品 成熟产品 标准化产品1.4 其他管理目标：如某新技术应用、某新业务模式尝试、物业管理标杆等-_2. 项目经营目标：（项目发展部、设计部门、销售部门）2.1 主要经济技术指标：项目基本信息地理位置土地获取时间 土地获取方式总地价(亿元) 楼面地价( 元/
4、平米)开发物业可售面积 持有投资物业面积权益比例序号 项目名称 合计 一期 二期 三期 1 占地面积（亩）1.1 总占地面积1.2 建设用地面积1.3 代证面积2 建筑面积（m 2）2.1 住宅2.2 商业2.4 车位3 可销售面积（m 2）3.1 住宅3.2 商业3.4 车库4 容积率（万 m2/hm2）5 绿化率6 总户数（户）7 总人口（人）说明性文字：2.2 项目收益估算（在可研成果基础上，成本合约部、财务管理部）序号 项目名称 合计 一期 二期 三期 备注1销售收入（万元）1.1 住宅1.2 商业1.4 车库-_2销售成本（万元）3管理费用（万元）4销售费用（万元）5两税一费（万元）
5、6 所得税（万元）7 净利润（万元）8 毛利率（%）9 净利率（%）说明：“管理费用、营销费用、所得税、净利润、净利率”在分期中无须填报。两税一费指土地增值税、营业税和财务费用2.3 项目资金计划（财务管理部）年 年第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度 第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度 第 4 季度地价款支出 建造款支出 营业税及附加 销售费用 其他 现金流出合计 现金流入 净现金流量 -_3. 项目开发进度目标（项目管理部）重要说明：分子公司在总部下达的项目各期开发关键节点计划基础上，需进一步细化项目一级计划。 3.1 项目开发进度总体规划第一期 第二期 备注一标段
6、 二标段 一标段 二标段工程名称物业类型结构类型层数 （地下/地上）合计地上建筑面积（m 2） 地下计划开工日期计划开盘日期计划竣工时间计划入伙日期3.2 前提条件: 说明 1：项目进度控制目标的改变往往是因为项目管理原默认前提条件的变化引起的，因此本处应清晰描述出所有的重要的前提条件。本处不描述风险或者不可抗力。例： 桩基提前开工 主体采用费率招标 外墙涂料采用吊篮施工 绿化说明 2：每次计划变更后，应更新本说明。应至少包括如下方面：1. 上一版计划相比，计划变更的内容说明。2. 项目开发关键路径的描述。3. 项目管理过程中一些非常规措施的说明。4. 从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明
7、。-_3.3 项目一期开发进度计划（项目管理部组织完成后插入对象）-_4. 项目开发成本管理目标（成本合约部）4.1 项目开发成本管理目标（参照公司成本测算表科目）单方造价（元 /m2）序号 工程（费用）名称 造价（万元）按建筑面积计 按可售面积计 备注CB0101 地价及转让费 CB0102 征地及拆迁费用 CB0103 其他费用 CB0201 咨询调研费 CB0202 勘察、设计费 CB0203 前期及后期手续费 CB0204 前期工程费 CB0205 前期及后期其他费 CB0301 土方护坡降水及基础处理工程 CB0302 土建工程 CB0303 外窗、幕墙及外装饰工程 CB0304 门
8、类及相应小五金工程 CB0305 精装修工程 CB0306 机电工程 CB0307 消防报警工程 CB0308 弱电工程 CB0309 电梯工程 CB0310 标识工程 CB0311 工程开办费 CB0312 燃气工程 CB0313 其它工程费 CB0401 市政前期费 CB0402 红线内市政工程费 CB0403 热力站点 CB0404 燃气站点 CB0405 电力站点 CB0406 雨污水独立泵站 CB0407 中水站点 CB0408 弱电站点 CB0409 环境景观工程费 CB0410 红线外市政工程费 CB0411 市政集资费 CB0412 大市政拆迁费 -_CB0413 基础其他费
9、CB0501 独立人防工程 CB0502 独立垃圾楼 CB0503 独立学校 CB0504 独立幼儿园 CB0505 独立会所 CB0506 独立商业楼 CB0507 独立车库 CB0508 其他独立配套设施 CB0509 配套补偿 CB0510 配套其他费 合计 4.2 成本管理措施4.2.1设计阶段4.2.2土方与基础工程4.2.3主体工程4.2.4装修工程4.2.5给排水、燃气4.2.6材料、设备、工程招标-_5. 质量管理目标（工程管理部、设计部门）5.1 产品质量要求项目 单位 XX1期 XX2期 XX3期裂缝土建渗漏给排水土建、装修工程部品质量（橱柜、洁具等）电器工程工程质量其他（煤气、公共部分等）5.2 质量管理措施 5.2.1事前控制：1） 图纸会审 2） 施工前对易裂易漏部位的材料控制3） 材料做法 4） 节点做法 5.2.2事中控制5.2.3事后控制-_6. 项目风险提示（根据项目风险识别点识别、项目管理部组织各部门）序号 风险内容 可能后果 风险系数 应对措施 过往案例12345678910可能后果包括但不限于：进度、成本、质量、公共关系等风险系数：高（很有可能）/中（难以预计）/ 低（微弱可能，仅预防）
