1、朗盛地产2014.07,衢州万华金河湾市场报告,报告大纲,PART 1 项目市场分析,PART 2 项目竞品分析,城市属性研究城市市场研究项目自身分析,PART 1 项目市场分析,PART 2 项目竞品分析,城市,衢州城市综合环境对周边市县及长三角经纪圈的吸引力,旅游资源丰富,悠久的建城历史,国家级森林城市,自然条件,社会特性,四省边际中心城市,全国十大宜居城市,国家首批循环经济示范城市,衢州不仅只属于浙江，由于地理位置的独特性，还是是闽浙赣皖四省的物资集散与交通枢纽中心，城市环境舒适宜居，城市发展空间大，发展的优势明显。,居住旅游休闲、养老,企业发展商业交流投资,衢州位于闽浙赣皖四省的经济中
2、心，素有“四省通衢、五路总头”之称。其地理位置优越，往返于四省之间的道路、铁路都非常顺畅且都在两个小时经济圈内，,四省经济中心,衢州依托其特殊的区位优势，承担起浙江省与周边省份经济交流与交通枢纽的中心身份。,区位交通,与金华、上饶、黄山、福建省份等都形成了两小时经济圈，,高铁经济圈,高铁、动车开通，保证两小时经济圈的扩大，与杭州等长三角经济圈能在3小时到达。,浙西南宜居城市,国家级森林城市，全国十大宜居城市。,衢州城市区位分析,衢州,杭州,金华,景德镇市,黄山,上饶,温州,福建,一小时经济圈,宁波,两小时经济圈,2013年衢州三产发展,完成房地产开发投资88.82亿元，其中住宅投资70.50亿
3、元。房地产开发施工面积723.20万平方米；竣工面积138.55万平方米；销售面积170.19万平方米，其中：住宅销售144.78万平方米，商业营业用房销售7.48万平方米。商品房销售额115.86亿元，其中住宅销售额101.64亿元。,宏观经济分析,全年全市生产总值1056.57亿元，其中：第一产业增加值83.15亿元，增长1.1%；第二产业增加值555.92亿元，增长10.4%；第三产业增加值417.50亿元，增长9.0%。在第三产业中：房地产业增加值增长16.1%。三次产业增加值结构由上年的8.2：53.1：38.7调整为7.9：52.6：39.5。全市人均生产总值按常住人口计算为497
4、91元，合8040美元，比上年增长9.0%。,2013年衢州房产开发情况,衢州经济发展稳定增长,2013年末，衢州市全市常住人口达212.4万人 ，人口增速较为稳定,年末户籍总人口254.21万人，其中男性人口130.55万人、女性人口123.66万人，全年出生人口2.31万人，出生率为9.13；死亡人口1.46万人，死亡率为5.75；全年净增人口0.85万人，自然增长率为3.38。根据全市5人口抽样调查结果推算，全市常住人口为212.4万人，城市人口占总人口比重为47.7%。,衢州人口概况,城市属性研究城市市场研究项目自身分析,PART 1 项目市场分析,PART 2 项目竞品分析,2013
5、年衢州房源供应大幅上涨，带动整体库存量上升,2013年衢州房产市场新增供应项目共59个，环比2012年的41个上涨44%；2013全年商品房新增供应套数8559，环比2012全年的5035上涨70%； 2013全年商品房新增面积1070375.32，环比2012年的642935.08上涨66%。,2013年房地产新增供应量,2013年衢州五大区商品房供应量同比上涨，衢江区3391套居首， 本案所在柯城区仅占全城7%,供应量前三区域是衢江区、东港新区、西区，分别供应3391套、1929套、1437套，分别占总供应量的40%，23%，17%。 另外南区与柯城区分别占比13%与7%。,2013年房地
6、产新增供应量,衢州2013年全年成交8046套商品房，月均成交670套。成交面积89.4万，成交情况较为乐观 。,2013年1-12月衢州商品房成交走势总体上是一个增长的折线走势。1月成交量在281套，但是在2月成交量骤减至145套，3月销量迅速回升至360套，一季度总计成交786套；二季度受“红五月”及房交会影响，成交量突破至2027套；三季度住宅成交1588套；四季度的成交量为3645套，成交势头强劲。,2013年房地产成交情况,2013年成交均价逼近7000元/平方米，与2012年市区房价差距较大。,2012年12月，衢州市商品房平均价格是5275元/平方米，经过一年的房价波动上涨，到2
7、013年12月份，衢州市房价已然突破6000元，逼近7000元大关。,2013年商品房成交均价,2014年上半年推出房源5745套，其中西区占比一半以上，滨江月亮湾推出1303套占据榜首。,新增项目共16个，新供应套数达5745套，新增面积达645575.72。供应量前三区域是西区、衢江区、南区，分别供应3447套、1393套、567套，分别占总供应量的60%，24%，10%。其中，新增套数最多的为滨江月亮湾1303套，面积为16.79万方。,2014年上半年商品房新增供应量,受宏观大环境影响，市场观望情绪加重，2014年上半年衢州共成交商品房3642套，环比减少30.40%,2014年房地产
8、市场，从政策层面上来讲，政策相对稳定；而从市场层面来讲，是一个调整之年。虽然市场需求量大，但是一方面市场上的“悲观预期”影响了房地产市场的销售，影响了购房者的购房计划。这些悲观预期首先来源于宏观经济的放缓，其次是市场供应过剩的武断的判断，这些不对称的信息影响了购房者的入市计划。加之去年市场成交基数大，因此从上半年成交量上来看，环比2013年下半年大幅度下降。,2014年上半年成交情况,在2014上半年商品房成交套数排行榜前十项目，衢江区和柯城区占比分别为60%和40%，其中柯城区的恒大御景半岛网签417套夺得2014上半年销冠。,上半年成交集中在衢江区与柯城区。,2014年上半年分区成交情况,
9、2014年上半年商品房成交均价在7534元/，环比上升37%，从市场环境判断未来商品房均价上升幅度较少，目前数值接近峰值。,2014年上半年商品房成交均价,2014年上半年住宅用地成交低迷,2014年上半年衢州总共成交土地20宗，其中工业用地14块，商服用地4块。住宅出让地块2块。出让总面积为67万平方米，成交总价为2.39亿元。,2014年上半年土地交易市场,城市属性研究城市市场研究项目自身分析,PART 1 项目市场分析,PART 2 项目竞品分析,金河湾现在主推20、21号楼，20号楼房源32套，户型86-110平米，均价12000元/；21号楼为江景房，面积91.5-145平米，剩余2
10、00套左右，170-180方剩余40套左右，240方剩余10套左右，均价10500元/，小区将于2014年10月底全部交付！,万华金河湾,衢州一线江景房,万华金河湾,一线江景，区域教育资源丰富,金河湾地理位置优越，位于江边，能享受舒适的环境与美丽的江景，而且周边配套齐全，学校众多，有柯城区实验小学、书院中学、华茂外国语学院、衢州二中等衢州当地名校。对于购房者的吸引较大，现房在售！,万华金河湾,剩余房源为大户型，总价较高,项目户型分配从90方到240方不等，其中以130180方舒适大三居为项目主力户型，套型建筑面积在200240方之间，都为大户型，且价格较高，去化存在一定难度,瑞宏阳光水岸枫丹白
11、露恒大御景半岛滨江月亮湾中央公园公园3号,PART 1 项目市场分析,PART 2 项目竞品分析,万华金河湾,中央公园,公园3号,恒大御景半岛,枫丹白露,滨江月亮湾,瑞宏阳光水岸,区域竞品楼盘分布图,瑞宏阳光水岸：一期做清盘活动均价8000起，二期在售均价12000元枫丹白露：高品质楼盘，在售均价11000元滨江月亮湾：热销楼盘，一期去化9成，在售均价61000元恒大御景半岛：前期销售情况良好，精装修，在售均价9000元中央公园：城区中心房源，在售均价8800元公园3号：城区花园洋房，在售均价8500元,竞品情况一览表,瑞宏阳光水岸剩余房源基本都为大户型，在价格与户型上都与本案相似，而且地理位
12、置距离不远，为本案的直接竞品,瑞宏阳光水岸,目前为止，阳关水岸总计推出房源1200来套，现在已完成去化2/3。剩余400来套大户型的房源，剩余大多数都是200方左右的4或5房的房源，主卧与客厅宽大；最小面积为127方，做三房用，目前存量稀缺。,衢州高端品质住宅，学区房、独梯独户，大户型房源，对本案的竞争压力较大,一期房源正在做清盘活动，均价8000元/m2起，为顶、底楼的复式结构房源。二期正在加推房源，但并没有搞活动；目前还有4栋楼未开盘，未开房源总计400套左右,瑞宏阳光水岸,均价1-1.3万，去化2/3,推出楼盘剩余400来套，剩余户型面积都是大面积，去化较为困难，基本上每周成交3-4套左
13、右。目前还有未开盘的4幢楼，都为平层。,小区品质高端，注重细节，位处湾区，景观独特。,瑞宏阳光水岸,卖点展示： 外立面采用日本进口的SKK皇彩石高级外墙涂料，建筑底部花岗岩石材干挂。 小区品质高端，地位凸显。地理位置优越，位处正在火热发展的西区，市政配套完善。小区单元采用独梯独户，保持舒适性与私密性。,瑞宏阳光水岸,剩余房源户型面积在142-200方之间，公摊达17%,最小面积为142方，做3房,大面积196、202、210方作四房，200方做五房,双卧朝南，专属的入户花园南向超大阳台设计，大面宽阳台设计套房式主卧，独立衣帽间，奢华卫浴,阔绰三房朝南，双套房设计电梯独立入户，南北功能区合理客厅
14、餐厅有机连接，大气会客厅L型操作阳台，实用储物空间，精致玄关设计,瑞宏阳光水岸,H户型：4室二厅三卫,I户型：五室二厅三卫,电梯独立入户南向双卧，大面宽270度观景客厅四房三卫设计彰显大气专属套房式主卧，奢华,电梯独立入户，多重设计南向大面宽客厅与双卧五房三卫设计，彰显大气多阳台设计，赠送20平米面积,主力户型透析,瑞宏阳光水岸,其他户型一览,瑞宏阳光水岸,静等楼市大潮，未开展活动,与周边楼盘差价较大，市场情况不理想，但未开展其他促销活动与广告推广。,期待下半年9、10月份的房产大潮，会在下半年针对性的开张活动,瑞宏阳光水岸,按揭：9.8折 全额：9.7折,枫丹白露,枫丹白露做为整个衢州市房地
15、产的风向标具有很大的带动作用，其降价或者销售都在影响着其他项目的价格。在最开始的前期广告中枫丹白露打出众多的广告就表明了自身往高端住宅发展的道路。目前推出房源890套，已经去化5-6成。,城区高端项目，外立面干挂石材。,四月热销楼盘,枫丹白露目前还有6栋房源未开盘，现房在售，其中主力面积在80-120方的户型占比最大，去化最快，剩余还有260方（复式）做6房，与170方（复式）4房或5房的房源。,枫丹白露,去化一半以上，保证地位，未降价,均价11000元/m2，为保证其在衢州的地位与其品质，不会降价，受月亮湾开盘降价影响。月均去化6-7套，并将持续。,一期还有6幢未开盘，现房在售,枫丹白露,市
16、中心，高端住宅面向高收入人群,购买人群：以购买二套房改善型的为主，年龄阶段在40-55岁之间的高收入人群,绝对的市中心优势，尽享市区配套,车库单买16-30万。,枫丹白露,高端品质，卖点多样,卖点展示：带电梯的多层花园洋房赠送家用中央空调室外机统一安装光电两用自动冲水太阳能热水小区内人车分流外墙干挂石材,枫丹白露,户型以87-117方为主,在售房源户型面积在85-212方之间 户型区间段为90-120方的户型去化良好,枫丹白露,衢州房产的风向标，高端品质，干挂石材。,单层户型最大为130方，平层基本售罄。,枫丹白露,衢州房产的风向标，高端品质，干挂石材。,复式为170方以上，在楼顶或楼底做复式
17、结构,枫丹白露,促销活动：推出特价房6930元起,推出特价房源，现房，价格6930元/m2起，,现金付款全额9.7折，分期付9.8折。贷款付款9.9折,老客户带新客户奖励10万元的vip卡，能抵房价。,近期并没有广告推出，至于微信、短信等在持续广告,滨江月亮湾,月亮湾总共房源为1300多套，现在一期已推出991套房源，去化达9成，已售7个多亿。其中开盘当日就去化8成，高层基本售空，现如今还有5、6号楼未开盘。,大幅降价对整个衢州市场造成很大影响,四月热销楼盘,一期开盘即去化8成，去化好，与其在售的价钱分不开，前期定位为高端，定价在10000元/m2以后，开盘均价从9000元/m2直降6000元
18、/m2吸引很多业主。价钱始终是其优势所在。,滨江月亮湾,大幅降价对整个衢州市场造成很大影响,该盘降价幅度过大，给整个衢州带来很大的冲击，,滨江月亮湾6月份开盘高层，之前在售为花园洋房、别墅,花园洋房均价,开盘高层均价,滨江月亮湾,开盘直降3000多，去化成果惊人,一期推出991套房源，在具有价格的优势下去化96%，高层基本售空。目前还有5、6号楼未开盘在售均价为6100元每方，购买人群为刚需房客为主。,滨江月亮湾,最大的卖点为其价格的优势,卖点展示：价格低，能被广大客户接受。滨江集团的雄厚背景小区别致的景观制造位于未来新城的核心，升值空间大多变户型，随心所欲3米优越层高,滨江月亮湾,大幅降价背
19、后引人遐想,担忧颇多,交房与预期的反差会不会很大？月亮湾预计在2016年交房，现在小区只是建好了空壳，景观节点与内部绿化都还没有踪迹可循。,降价质量的保证？大幅的降价后会不会在建造的材料上做一些偏差，质量保证会是一个大问题,开发商不是本地开发商，以后物业等其他事项出问题怎么解决？,滨江月亮湾,户型多样，兼具花园洋房、高层住宅、loft户型,花园洋房为121-142方，复式结构236方一共18套。大部分为平层98方-142方。还有少部分的loft户型,滨江月亮湾,户型多样，兼具花园洋房、高层住宅、loft户型,滨江月亮湾,户型多样，兼具花园洋房、高层住宅、loft户型,滨江月亮湾,广告与活动都留
20、给客户很大悬念,滨江月亮湾,广告与活动都留给客户很大悬念,恒大御景半岛,原来每月去化稳定且良好有60套每月，但月亮湾开盘后只有10套每月，受影响很大，定位刚需房，但是公摊面积比较大达20%。户型为恒大复制产品。装修房源是御景半岛的主要卖点，学区房也是其最大的卖点。,定位刚需房，装修房源均价9000元/m2。学区为衢州最好的小学。,四月热销楼盘,一期房源670套开盘4个小时内全部售完，二期房源开盘580套，已售500套三期为二期加推500来套，现在已售一半，销售的主力户型为80-140方。,恒大御景半岛,前期楼盘畅销，后期楼盘滞销,总体量为2783套，目前推出楼盘1289套，已售大概1000左右
21、，销售情况良好，但遭遇月亮湾低价开盘影响，后期去化缓慢。,受楼市降价影响比较严重，现在开始有老业主维权，希望楼盘降价给予赔偿,卖点展示：处于最好的小学区附小的学区内9000元/m2的均价带装修全国十大房地产品牌恒大效应小区内配套齐全，匹配园林与中央大湖交房即刻入住，统一安装装修,恒大御景半岛,恒大品牌，最好的小学学区房,恒大御景半岛,户型呆板，全复制其他项目,本项目的户型基本上都是恒大集团的经典户型，未考虑到地方的特殊性。,主力：80-140方，80方做两房全朝南的户型，140方为4+2+2户型。另外其他105-115方的户型做3+2+2。115-124户型做3+2+2。140方做4+2+2户
22、型,恒大御景半岛,户型呆板，全复制其他项目,致使有些户型没有贴切衢州实际需求，这些户型去化较慢,恒大御景半岛,还有沿街商铺有售,加推沿街商铺：一层：25000元/m2（业主）：20000/m2二层：13000/m2前五年内返租回利50%,恒大御景半岛,广告投入巨大,广告投入很多，比如：公交车身广告，围栏广告，网站广告，电视广告。等投入巨大,恒大御景半岛,活动丰富多彩,每周都会开展主题活动，足球主题不等。现如今的促销活动有部分折扣老带新红包限时折扣按时签约折扣,中央公园,总体量推出791套房源，去化良好。现在只剩332套在售，去化情况良好，项目位处南区，偏市中心的区位优势让其能享有城市众多的基础
23、设施与商业综合体等福利。,坐享主城配套、商圈，公园。二附小学区房，,四月热销楼盘,中央公园在售均价为8800元/m2，优惠幅度能达到8000元/m2的均价，现在在售为4、5号楼，因为其价格因素与其独特的区位条件，去化情况良好。,中央公园,中央公园推出799套房源，目前去化良好，仅剩200来套房源，在售4、5号楼配车位。在售均价为8800元/m2。135方房源总价130万起。众多优惠。,中央公园,购买人群在于刚结婚的夫妻带一个小孩或者即将结婚的夫妻，主要购买人群为巨化区人口为主。价格还是楼盘热销的主要因素，其次户型设计比较符合人群需求。,中央公园,楼王驾到,主力户型为88方（中间套）到135方（
24、总共11套）之间。其中88方户型为3房2+1型，两个卧室加一个书房，但去化最好的为97方的三室两厅一卫，110多套基本售罄。楼层间5-9号基本售完。,中央公园,学区房、首付1.5万,广告主要通过网站与围栏进行宣传,公园3号,城市多层花园洋房，地理位置位于南区偏市中心，区位优越，能享有城市众多的设施与商业综合体，均价为8500元/m2的城市花园洋房是个很好的卖点。,城市中心，公园私宅，传世华府，多层花园洋房,四月热销楼盘,一期已于6月底开盘，推出108套房源，目前已售60多套，去化情况良好。二期将于下半年的10月份开盘，主力户型在85（2+1）-123（3+1）为主。,注：2+1为两个卧室加书房
25、,公园3号,主城最后的花园洋房 去化较好,公园3号总体量为500多套，一期推推出108套，已经去化60多套，去化在5成以上。在售花园洋房均价为8500元每方，二期预计在下半年10月份开盘。,公园3号,面积虽小，主卧客厅大,主力户型为85方到123方。85方做2室加一书房，104方做3室加1书房，123方可做4室。其中85方的房源基本占了一半。,公园3号,城市中心，公园私宅，传世华府，多层花园洋房,推广广告以围栏广告以及搜房网、房产超市网为主,开盘活动比较多，包括首付1.5万，以及艳遇酒吧等活动，还有一次性付款9.8折，商业贷款9.9折,市场总结,2014年上半年衢州地区房地产市场发展受大环境影
26、响较大，虽然成交均价与去年相比有上升，但根据市场判断，成交均价已到达峰值。所涉及的竞品中推出存量达1448套。但是根据市场调查得知，还有楼盘有房源未推出，如恒大御景半岛总体量为2783套，现如今才推出一半，市场存量依旧飙高,所涉及竞品的畅销面积基本上都是85方-120方之间的户型。本案位处衢州市柯城区，竞品主要分布南区与西区。竞争压力还是很大现在衢州房产的案场销售基本上都是开发商自己在售，并未请代理公司进行营销，案场接待不到位，缺乏热情。并且销售人员素质高低不等。,竞品库存量较高，市场受滨江降价影响较大，客群购买观望情绪加重,大户型存量较多，且存在同质化，各项目案场服务素质参差不齐,市场总结,
27、在售大户型面积项目中，以瑞宏阳光水岸与本案最具竞争力，其余枫丹白露与恒大御景半岛也有一定竞争压力，但是威胁力度不及阳光水岸。瑞宏阳光水岸在售均价为12000元/m2,面积在200方左右，也有137方以上的户型，总计在150万到200万之间，车位单买需要16到30万。枫丹白露位处市中心，大户型面积170-180方也存在260方的复式房源，总价200万起，车位买10万以上。恒大御景半岛在售大户型为124-140方左右，总价120万起，但是因为户型老旧，不能很好的适应衢州市场,受本案大户型面积影响，此类产品总价较高，将于阳光水岸、枫丹白露产生竞争,本案SWOT分析,竞争优势：现房在售，小区配套与环境
28、建设透明化一线江景房源,占据衢州稀缺资源教育资源丰富本案位于老城区，享受主城诸多配套优势,竞争劣势：产品较为同质，与竞品项目相比优势不大剩余户型偏大，总价过高营销体系需要完善，与品牌开发商存在差距,威胁：地处桥头与高速路旁，存在一定噪音影响目前项目主干道维修，早晚易发生堵车现象学区未明确当前市场低迷，观望情绪重瑞宏阳光水岸处于新城西区，枫丹白露位于主城，本案在升值空间略显劣势，,机会：限购取消，或对项目成交产生一定积极作用竞品对于目前市场大多处于观望状态，先行采取可执行的营销手段将掌握市场先机,客群主要选择面积集中在110-130方三房户型西区属于衢州现在正在发展的新区，市政配套及环境相比等都比较好，部分高端客群喜欢闹中取静的环境。受区域影响比较大，客群多为地缘性客群，跨区域购房比例不大与品质相比，他们更敏感的还是价格因素购房时喜欢主卧与客厅都比较宽敞的，较显舒适,客群总结,价格是购房者最敏感的因素,谢谢！汇报完毕。,
