1、洛阳国际商街项目可研汇报,建业商业地产经营管理有限公司2009年11月,汇报主题,第一部分 宗地概况第二部分 洛阳市商业零售市场调查分析第三部分 洛阳市房地产市场调查分析第四部分 项目定位及初步概念方案第五部分 项目产品价格定位第六部分 项目规划方案及经济效益对比分析第七部分 主要结论及建议,第一部分 宗地概况,1、宗地位于洛阳市西工区，北临中州路，南接凯旋路，西邻洛阳中央百货（南京）大楼、东靠老城区。2、此项目占地44.17亩，使用权面积24221.2平方米（约合36.33亩），土地形状酷似“倒L”型。3、因原开发商涉及债务纠纷，该地块被洛阳法院强制收回重新拍卖。2009年10月22日，集团
2、授权建业商业地产经营管理公司以2.3亿元竞拍到该地块。,宗地概况,国际商街宗地,4、拆迁补偿商业面积：6200.72平方米。,宗地概况,土地成本构成表,土地面积24221.2m2，约合36.33亩。成交价2.3亿元.,宗地南临的凯旋路,宗地周边商业鸿城百货,宗地周边商业中央百货,宗地北临的中州路,宗地概况,宗地周边商业大张服饰广场,宗地北面的实验中学,宗地周边环境： 1、本项目宗地位于洛阳市西工区核心商圈边缘，东接洛阳老城区，周边居住人口密集。 2、宗地紧邻鸿城百货（KFC已进驻）和苏宁电器，一路之隔有大张服饰广场和永乐电器，距离区域内的重点商业项目洛阳中央百货约400米左右，商业氛围浓厚。
3、3、宗地北侧中州路与南侧凯旋路是洛阳市东西交通主干道，多条公交线路交汇于此，交通方便快捷。 4、洛阳市的重点中小学校实验中学和实验一小，紧邻宗地，教育氛围浓厚。,宗地概况,1、宗地已拆成净地，原开发商所规划的地下商业街及停车场的地基已部分开挖。2、宗地临中州路侧已建成一座销售大厅，约500平方米，现已闲置。,宗地内部现状,宗地内部现状,闲置的销售大厅,宗地临中州路现状,宗地概况,凯 旋 路,中 州 路,宗地规划总面积约44.17亩，属商业用地，主要规划控制性指标由原开发商（洛阳君隆鼎源置业有限公司）自行规划并向市规划局报批，目前了解到的指标为： 容积率 5.59（1）建筑限高 100米建筑密度
4、60%绿地率（无硬性要求）说明 （1）根据原开发商获批的规划方案，按地上建筑面积/宗地规划面积计算，容积率为4.77；若按地上建筑面积/使用权面积计算，容积率为5.59。,宗地概况,第二部分 洛阳市商业零售市场调查分析,商业零售市场调查,1、商圈格局分布示意图,王府井商圈：市中心新兴成熟商圈，也是目前洛阳市区内商业规模最大、业态最丰富、覆盖面最广、影响最强的商圈，上海银泰百货的加入将更加增加其核心商圈的辐射力。老城区商圈、老上海市场商圈：商业基础较好、自然积累的时间较长，有其自身的商业特色，但整体设施陈旧、客群消费能力偏低、影响力较弱，以满足周边居民消费为主。洛南新区商圈：目前尚未产生市场影响
5、力，虽有红星美凯龙和宝龙城市广场的加入，但此商圈真正的兴起尚待时日。南昌路商圈：是承接王府井商圈和洛南新区的重要节点，也是连接新老城区商业的枢纽，交通便捷，将是洛阳未来较具活力和商业发展潜力的中高档商圈，随着万达广场的加入，周边商业的兴起速度逐步加快，“商业扎堆效应”的将逐渐凸显，其发展趋势类似郑州的“花园路商圈”。,2、洛阳市核心商圈调查分析,商业零售市场调查,联华东方名品百货,丹尼斯百货南昌路店,筹备中的万达广场万千百货（预计09年12月23日开业）,筹备中的上海银泰百货（预计09年年底开业）,王府井百货,新都汇购物中心,正在拆迁筹备中的丹尼斯中州路店地块,中央百货,项目地块,政府拟推荐的
6、太平洋百货地块,3、洛阳百货业分布示意图,商业零售市场调查,商业零售市场调查,4、宗地所在区域商圈演变示意图,5、中央百货与王府井百货代表品牌对比表,商业零售市场调查,销售业绩对比表,王府井百货进驻洛阳已四年，销售业绩平均每年保持36%的增幅，净利润平均每年保持81%的增幅，08年实现销售额5.2亿元，是省内地级市场唯一一个单店销售额突破5亿元的门店，同时洛阳王府井百货也是王府井百货系统里唯一一个实现当年开业即赢利的门店，由此可见洛阳强大的市场潜力和市场容量，这也是洛阳吸引全国各地百货零售大鳄纷纷抢滩的主要原因之一。 全国性商业大鳄竞相进驻洛阳市场的强烈愿望也为地块后期成功招商和运营提供了有利
7、保障。,洛阳百货大楼曾经是洛阳市核心商圈的中心，从以上品牌及销售的对比分析可以看出，近几年伴随着王府井百货和新都汇购物广场的崛起，以及洛阳百货大楼经营思路和管理模式的落伍，商圈中心在逐步向王府井百货区域偏移。,商业零售市场调查,6、商圈发展趋势分析,项 目 地 块,项目地块,宗地周边商业鸿城百货,宗地周边商业大张服饰广场,7、地块周边商业示意图,1、项目所处区位为原洛阳市商圈的核心，商业基础和商业氛围较好。2、项目地块位置较好，北临中州路，南接凯旋路，多条公交线路交汇于此，交通方便快捷。3、周边居住人群密集，购买力较强，具有较好的消费客层基础，但目前区域商业经营档次普遍偏低。4、洛阳市核心商圈
8、伴随着上海银泰和丹尼斯的加入在逐渐外扩，其核心地位将进一步加强，为项目所处区域带来重新崛起的机遇，同时也带来风险。5、通过访谈，商家对地段的认可度普遍较高。,8、项目所处商圈调查综合分析总结,商业零售市场调查,第三部分 洛阳市房地产市场调查分析,项目周边商业地产项目分布示意图,本,万达广场,国际贸易中心,都市领袖,爱丽舍,本案,洛阳市主要楼盘一览表,1、区域内在售项目住宅类产品均是2007-2008年上半年推入市场的，整体销售率在99%，去化速度快，市场接受度高。2、区域内近年在售商业物业形态以“集中商业和住宅底商”为主，集中商业一、二层整体去化较好，三层以上较差；住宅底商体量一般在3000-
9、5000平米左右，均价18000-25000/平方米（1、2层套卖）整体去化率在70%以上，造成该现象的主要原因是没有合理的控制总价范围。3、洛阳新都汇（2005年开业）和八角楼金街（2007年开业）商业步行街目前良好的经营和投资收益状况，奠定了洛阳市投资客对商铺投资的坚定信念，为现阶段的商铺销售打下良好的基础。4、万达广场步行街依靠较好业态组合和90%物业持有等销售卖点，极大的激发了投资商铺的热情，310套商铺开盘一周即销售了94%，再次验证了洛阳当地投资客对产权式街铺具有较高的认可度。小结：本区域内商业用地的供应越来越少，在未来的销售周期内基本不存在与我方竞争市场的商住开发项目，住宅类产品
10、在后期的销售上潜力巨大。通过对万达广场近期的销售情况分析，只要能合理的控制单铺销售面积和总价区间，该区域产权式商铺未来的销售市场将相对乐观。,销售市场分析,第四部分 项目定位及初步概念方案,项目SWOT分析,项目定位思路,1、项目所在区域有着广泛的客源基础和商业氛围沉淀，但急需注入时尚的、先进的商业元素，迎合消费市场和商业格局的变化，发掘区域消费潜力，在王府井商圈中找到自己的战略定位，从而与其他商业项目形成竞争合力，恢复激发项目所在区域对商家和投资客的吸引力。2、结合商圈特征分析，大型综合性的商业在该区域内更具发展前景，以“城市综合体”的规划思路对项目进行定位。3、为保证项目综合投资收益的最大
11、化及提高商业运营的成功机率，应采用“部分自持+部分销售”的盈利模式。,根据市场分析和本宗地的SWOT的综合论述，本项目整体定位为：,集购物、休闲、娱乐、商务、居住等功能为一体的“商业综合体”,项目产品规划设计方案一,商业街,主力店,集中商业5F,独栋商业8F,公寓27F,公寓27F,商业街4F,使用权面积：24221.2m2总建筑面积：162737m2容积率：5.3427F 服务性公寓：59300m24F商业街：37067m2 （其中，地下1层面积14099m2）8F独栋商业：7064m24F集中商业：41106m2（持有）（其中，补偿商业面积6200m2）-1F地下超市：8400m2 （持有
12、）-2F地下停车场：9800m2 （持有3800m2）,（负一层平面图）,（一层平面图）,项目产品规划设计方案二,商业街4F,中 州 路,凯 旋 路,（负一层平面图）,（一层平面图）,集中商业4F,公寓27F,公寓27F,使用权面积：24221.2m2总建筑面积：150059m2容积率：4.8327服务性公寓：59300m24F商业街：47304m2（其中，地下1层面积14099m2）4F集中商业：24564m2（持有）（其中，补偿商业面积6200m2）-1F地下超市：9091m2 （持有）-2F地下停车场：9800m2 （持有）,服务性公寓27F,项目产品规划设计方案三（整体平面图）,写字楼
13、27F,写字楼27F,（负一层平面图）,（一层平面图）,中 州 路,凯 旋 路,商业街4F,集中商业4F,使用权面积：24221.2m2总建筑面积：168431m2容积率：5.8227F服务性公寓：29650m227F写字楼：57072m24F商业街：43358m2 （其中，地下1层面积9549m2）4F集中商业：20380m2（持有）（其中，补偿商业面积6200m2）-1F地下超市：9151m2 （持有）-2F地下停车场：8820m2 （持有）,第五部分 项目产品价格定位,销售价格分析,各产品基准价格确定：依据目前周边其他同类产品售价，结合位置、品牌、建标、配套、环境、户型等因素，通过类比量
14、化定价方法，确定本案各类产品基准价格。,定价基础及价格策略,第六部分 项目规划方案及经济效益对比分析,三种规划方案综合对比分析,方案1,方案2,商业物业销售自持比例：1：2.1,商业物业销售自持比例：1：0.92,商业物业销售自持比例：1：0.88,方案3,服务性公寓+商业街+独栋商业+5层集中商业,服务性公寓+商业街+4层集中商业,服务性公寓+写字楼+商业街+4层集中商业,使用权面积：24221.2m2总建筑面积：150059m2容积率：4.8327服务性公寓：59300m24F商业街：47304m2（其中，地下1层面积14099m2）4F集中商业：24564m2（持有）（其中，补偿商业面积
15、6200m2）-1F地下超市：9091m2 （持有）-2F地下停车场：9800m2 （持有3800m2 ）,使用权面积：24221.2m2总建筑面积：168431m2容积率：5.8227F服务性公寓：29650m227F写字楼：57072m24F商业街：43358m2 （其中，地下1层面积9549m2）4F集中商业：20380m2（持有）（其中，补偿商业面积6200m2）-1F地下超市：9151m2 （持有）-2F地下停车场：8820m2 （持有2820m2 ）,使用权面积：24221.2m2总建筑面积：162737m2容积率：5.3427F 服务性公寓：59300m24F商业街：37067m
16、2 （其中，地下1层面积14099m2）8F独栋商业：7064m25F集中商业：41106m2（持有）（其中，补偿商业面积6200m2）-1F地下超市：8400m2 （持有）-2F地下停车场：9800m2 （持有3800m2）,三种规划方案销售物业部分的收益对比,三种规划方案销售物业部分的收益对比,三种规划方案（销售物业部分）综合对比分析,通过各方案对比分析，方案2和方案3利润情况相对较优。 方案3利润率和内部收益率最高，方案2略低于方案3，但方案2的产品组合相对简单，能够有效兼顾规模与速度，降低市场风险。因此，建议选择方案2作为实施方案。 考虑到中国的房地产市场仍有可能受到整体经济及政府调控
17、政策方面的影响，以及洛阳市场竞争激烈，房地产价格增长平稳的特点，建议按6%来考虑年度价格增幅。,三种规划方案持有物业部分的收益对比,注：持有物业面积不包括6200m2拆迁补偿面积,三种规划方案（持有物业部分）综合对比分析,通过各方案对比分析，方案1和方案2的物业投资回报率相对较高。但方案1的持有物业面积较大，造成后期的经营风险相对较高，因此，建议方案2作为实施方案,三种规划方案综合收益对比表,注：物业持有面积不包括拆迁补偿面积（6200平方米）,销售物业售价年环比增长6%，持有物业正常经营情况下的对比分析：,三种方案综合分析总结,综合三种方案的投资收益、现金流量表现及经营收益对比情况，我们首选
18、方案2,方案2 现金流量表,方案2，销售价格年环比涨幅6%，正常经营情况下的现金流量图,方案2 现金流分析,项目开发期内现金流量情况（万元）,第七部分 主要结论及建议,项目总体开发风险主要体现在以下几个方面：1、项目所在的区域商圈出现没落迹象，周边商场的经营受到王府井商圈的严重冲击，中高端消费客层被其大量吸附。项目商业主力店的招商和业态组合实现能力是决定项目开发成败的关键因素，尤其是主力店的引进和后期的运营能力将是区域振兴的决定因素。2、随着万千百货和上海银泰百货的进驻，洛阳王府井百货加强了对品牌的控制力度，对该项目后期招商及运营造成不利影响。3、目前万达广场步行街销售价格整体偏高，未来的收益
19、水平将有可能对后来投资产权式商铺投资客产生不利影响，影响项目后期的销售价格和销售周期。4、受项目地价、市场环境等因素的影响，项目物业的开发成本过高，资金需求量较大。,一、项目主要开发风险,通过对项目的可行性研究，我们得出如下结论意见： 1、项目所在区域位于洛阳市西工区传统商圈附近，紧临交通主干道，市政配套较完善，商业基础较好，具有一定的商业发展潜力。 2、洛阳当地的投资客对于商业地产项目，尤其是产权式街铺项目的投资势头旺盛，在项目持有主力商业的前提下，我们对商业街及公寓的销售持乐观态度，项目销售物业部分可实现约1.7亿元的税后利润，税后销售利润率为20.91%。 3、通过对强势主力商业企业的引入，支撑销售物业实现收益的最大化；严格控制项目的开发成本，从而尽量实现项目投资收益的平衡，并通过后期的运营和融资操作为集团带来巨大的现金流量。,二、结论和建议,END,
