1、,陕西汇邦地产有限责任公司,汇邦地产蒲城公园项目发展战略与定位报告,中国 蒲城 公园,蒲城意象,蒲城县位于我国中西部交界地区，陕西省中部，关中平原东部，是国家授时中心所在地，隶属于渭南市。 蒲城东临大荔、澄城，西接富平，北亦白水、铜川，南接渭南。北距渭南市50公里，西距西安市110公里，位居西安市一小时经济圈。 蒲城是陕西省历史文化名县，全县共有人口76万左右，26个乡镇，素有“中国报时城”、“中国酥梨之乡”、“焰火之乡”等美称。 蒲城是渭南市和韩城之间的纽带，其辐射范围除渭南各县市意外，同时也对陕西周边各市县有着较强的吸引力。,蒲城现状,相对拥挤、开敞空间较少环境品质较差生态质量下降交通道路
2、发展受限,城市未来,更新旧城建设高品质的主城区南部发展办公、休闲为主的综合新区承担提升城市整体形象的重任发展成为居住休闲、商务办公和市场物流为主的综合新区建设健康住宅区域环境，倡导舒适、健康、安全和文明的居住生活方式坚持人居环境的可持续发展战略提升住区人居环境生活品质,老城与新城牵手发展，相互依托新城的发展为房地产市场发展提供了较为坚实的环境基础。,政府力挺、城市架构及功能拉大，城南新区将成为城市经济增长“第二极”！,新区未来,新区，让我们对其重新想象！,蒲城向南！,蒲城已是千年历史，历史的脉动伴随着城市的快速发展呼唤着蒲城的未来！结合城市的肌理和发展特征蒲城的未来在哪里？蒲城只能向南，才能开
3、拓属于蒲城的未来。,报告核心内容,第一阶段整体发展战略及定位,第二阶段物业发展建议及启动期定位,第三阶段营销战略与策略,发展战略总体定位,总体规划及产品建议启动期定位,项目整体营销战略启动期营销策略,提交成果,市场调研竞争及消费者访谈成功案例借鉴区域价值点分析项目竞争力,工作内容,规划细化、功能细化、产品细化分阶段开发策略、开发节奏启动期客户、位置、规模、产品、户型定位,项目价值分析案例及模式借鉴竞争项目营销分析项目卖点整合地块营销战略,做什么开发思路,怎么卖销售思路,怎么做规划设计落实,Page 9,项目整体定位,项目属性界定,区域市场研究,整体发展战略,项目经济测算,报告思路,启动区物业开
4、发建议,蒲南新区，区域认知度低（现状）；规划利好、百废待兴，通达性好（未来）,区域属性,区位、交通,项目属性,生活配套,区位项目位于蒲城县新城区东临解放路延伸道路；目前未修通； 西靠人民路延伸道路；目前未修通；南面是目前我们修的新城大道；修通后与交通主干道渭清路相交； 北面长乐路；目前未修通；,规划熟、市场不熟；政府熟、群众不熟；,区域内有三所学校：实验中学，南街小学，东街小学；无商场、医院、等日常生活配套；公交系统不发达,区域属性,区位、交通,项目属性,生活配套,迎宾大道,石羊小区,地块周边路网通车时间短，均为在建小区。目前居住氛围尚未形成，周边配套匮乏。未来片区在大体量住宅的拉动下，将成为
5、继中心区后成熟的居住区。,蒲南新区,老城区,紫荆教育家园,本案,项目规模大（ 223.5亩）；地块内部落差明显，为自身景观塑造提供先天优势。,地块四至：地块内部地势有明显落差，无可利用自然资源；地块内部有部分建筑垃圾项目东边为200亩的公园项目西边为天菊面粉厂；规划指标：总用地面积：148968.16平方米总建筑面积：421520平方米物业类型涉及住宅、商业、社区配套、商务公寓等 ；地块被东西向、南北向各二条规划路，划分大小不等的三块,区域属性,地块四至规划指标,项目属性,公园,农田,天菊面粉厂,Page 14,土地概况,A,B,B,本项目建设用地由2块地组成A块：东临解放路、西邻人民路、南临
6、新城大道、北邻长乐路；168亩（被规划路分为2个板块）B块：东临人民 路、西临天菊面粉厂、南临新城大道、北临长乐路55亩,项目由A、B地块组成，A地块紧邻公园，具备景观资源优势，B地块紧邻天菊面粉厂，属于组合型项目,位于城市边缘新开发区、属于景观资源丰富的中高密度大规模项目,项目属性：,地块东边占据主要的景观资源，内部无可利用自然资源及生活配套资源；,可利用资源,占地223亩，属于区域规模，容积率2.42,大规模，中高密度,区域属性：,区域有远景规划支撑 ，属于未来城市重点发展区域；,未来城市重点发展区域,区域属于城市边缘，认知度较低，且区域内无基本生活配套；,陌生区,蒲城在房地产市场划分中属
7、三线城市,三线城市,项目优势：具备规模优势低地价的优势,项目属性界定,区域属性重新界定,向南发展是唯一选择,多中心强化区域独立性价值,舆论造势引导/政府公信力高,水景公园、景观支撑,渗透式、空间跳跃式发展,政府搬迁强化商务功能,城市向南双城舞动,项目与新城中心上演“双城记”,属性界定关键词,新区 大盘、多类型、综合性项目,项目整体定位,项目属性界定,区域市场研究,整体发展战略,项目经济测算,报告思路,启动区物业开发建议,Page 19,公园大地,市场研究,Page 20,现状：年开发量约66万平米竞争激烈【本土开发商和外来开发商都在抢占市场高点】均价水平在23002600元/（新项目的价格水平
8、-尧山别院）多层、小高层成为主流多层 ，高层泾河分明社区规模煮面递增，100亩以上大盘成为市场主流 新政过后，商品房占市场份额在逐步扩大。,1、随着新区规划的逐步完善，越来越多的外来开发企业云集蒲城，如华宇地产、新鑫 地产等大量买断县城土地资源，使得08、09年土地市场放量现象明显；2、单个地块面积的大幅提升使得蒲城未来商品房市场的竞争将是多元化；3、城南为城市开发的热点土地，近两年内将形成商品房市场主流供应区域；4、高端产品开始在县城“走俏”，客户群生活标准不断提升。,市场概况,四季花城,总平图,地块规划方正有序，功能完善。,1期,1期共20栋。其中5#、11#、15#为两梯三户的24层高层
9、。其余为16层高层。,目前在售15#、18#、20#，均价2500元/左右。15#、18#以90-100两室，去化率约80%。20#为面积较大的两室三室房源，目前处于低速消化中,四季花城,地块规划方正有序，功能完善，是其项目实际卖点的有力支撑。,经济基础指标及基本情况,四季花城,海报,围墙广告,手提袋,精神堡垒,小区入口造型设计,蒲城县目前推广执行最彻底、最完善的项目,道旗,20#主体已经封顶,四季花城,工程进度-充分执行了工程未动形象先行的推广手法，关注度较高,入口造型已经基本完工,四季花城,首推房源户型优势不明显，两室、三室户型面积偏大，销费者抗性较大。,15#,两室两厅一卫、101.24
10、,优点：1、功能分区明确2、双卧朝南、且带阳台、飘窗缺点：1、西向客厅、布局不实用。2、卫生间正对厕所3、走道狭长，面积浪费较大,15#,两室两厅一卫、103.10,优点：1、南向大开间客厅，阔绰阳台2、南北通透，布局方正缺点：1、功能分区不明确，缺乏私密性2、入户空间出入口太多，难以利用,三室两厅两卫.79、145,20#,优点：1、南向大开间客厅，阔绰阳台2、南北通透，布局方正缺点：1、功能分区不明确，缺乏私密性2、入户空间出入口太多，难以利用,四季花城,蒲城首例以公益活动为契机，打造市场公信度的项目,网上评论： 9 月10日至12日的百万支教万人签名活动、9月15日的大型公益活动蒲城首届
11、谢师宴暨百万支教启动仪式，在短短的不足一周的时间内，掀起了一场尊师重教的文化风暴，成为为坊间一时之话题，人们共同传播着一个名字“天酬四季花城”。 对于公益事业，每个企业、每个个人都当有一份责任和使命，所谓不失赤子之心。 人文蒲城，大气蒲城，爱我蒲城！,人们在注重开发商实力的同时也开始关注开发企业的社会责任心,蒲京荣城,总平图,1期,1期共6栋。其中1、2#、#地下三层为商业、3、4、5#为两梯三户的18层高层。,地块规划方正有序，商业体量较大。,目前消化一期剩余房源，1期销售率约80%左右。1期成交均价一年内上涨300元左右。商业处于咨询阶段。所剩均为边户面积较大户型。,3,蒲京荣城,经济基础
12、指标及基本情况,海报,围墙广告,商业,蒲京荣城,力图在外在形象上博得上游地位但推广的品质和力度上稍显乏力,工程进度-一期3、4、5#已封顶,蒲京荣城,1期,2期,两室两厅一卫、93.78,优点：1、传统经典两室户型。2、动静分区，餐客分离南北通透。3、布局方正、实用面积大。缺点：1、客厅开间较小。2、餐厅位置在过道，难以使用,户型分析-舒适型两居、实用型三室的产品使其产品定位在市场上愈显竞争力,三室两厅两卫、129.44,优点：1、布局方正2、客厅开间4.6米，大气实用。3、独立主卧套，提升产品品质。缺点：1、餐厅对卫生间2、暗卫3、公用空间面积浪费较大,三室两厅两卫、124.69,优点：1、
13、动静分区，餐客分离。2、两室客厅南向采光，超宽阳台设计3、全明设计，南北双阳台缺点：1、客厅面积相对较小,蒲京荣城,紫晶城,总平图,地块狭长，配套相对较少，外立面色调统一、简洁。,项目共16栋多层。目前已销售98%，剩余18套左右房源。项目整体形象简洁、舒适。户型产品使用率高。形象包装较好,精心研制的户型产品，简洁的外在形象上为销售赢得了良好的市场消费基础,紫晶城,经济技术指标及基本情况,紫晶城,户型分析-100至120的精致三室户型，明确的客 户定位，使其产品的优势成为不争之实。,三室两厅一卫、113.1,优点：1、南北通透，方正有序。2、餐客分离，动静分区。3、主卧、客厅尺度舒适。缺点：1
14、、入户门对卫生间。2、过道部分面积不好实用。,三室两厅一卫、105.6,优点：1、布局方正，南北通透2、餐客分离，全明设计。缺点：1、餐厅处于过渡区，实用性差,紫晶城,营销包装-三面落地玻璃销售中心，无疑是蒲城最大的销售中心，独一无二的情景展示，在当地也体现了其唯一性。,海报,园林展示,看楼专车,Page 36,典型特征：买房看地段，蒲城县客户购房更多的是考虑实用性居家产品及周边环境；城市特征：城镇化扩张速度与商品房更新换代不相符，消费者有钱买不到好房；消 费 者 ：对价格、房型等要求较高，中小面积经济型产品成为需求主力；产品选择：多层产品，对小高层的认知度较低，很多人愿意选择这种低密度多层且
15、社 区规划高档次产品；购买愿望：对品质型产品需求强烈，渴望获得身份的认可；新区态度：对城南新区持观望态度，渴望获得更多的意外收获；,成交客户区域分析表,竞争市场总结,Page 37,1、蒲城消费者置业关注最多的依然是价格，对于社区配套、后期物业服务等基本没有观念；2、多层产品依然占据市场主流，小高层、高层产品将成为城市未来发展的核心方向；3、75-85平米实用性2房，90-105紧凑型3房、120-135平米可变4房成为近3年的主流产品；4、销售价格3年内实现三级跳，由07年的11001500元/上升至目前的22002500元/左右；5、城市架构拉大，供应体量庞大，开发项目面临严峻市场形势，机
16、遇与挑战同时存在：6、销售价格依项目品质（地源热泵、建筑节能新技术等） 、档次及项目品牌来决定；,竞争市场总结,项目整体定位,项目属性界定,区域市场研究,整体发展战略,项目经济测算,报告思路,启动区物业开发建议,开发商背景,汇邦拥有5年、8个项目、50万以上建面、6个二三线城市的开发经验,Page 40,19年的石羊集团发展史5年的地产开发经验我们已经成为蒲城地产开发行业的“领头羊”,老客户资源、口碑影响力、产品不断升级，以“石羊”为后盾、我们将成为区域竞争的最后赢家。“在蒲城石羊有房子就不愁卖”,单击添加,品牌提升,开发实力,区域开发背景概况,1724户的老客户，近20万建面的开发经验、石羊
17、集团已经成为蒲城片区最具实力的开发企业,05年石羊小区,06年紫荆教育家园,08年西翠园,(144户),(1164户),(416户),Page 41,项目SOWT分析,1、毗邻蒲城唯一的水景公 园,拥有景观资源；2、项目规模大，地块方正；3、内部齐全，产品完善4、位于新城南核心区域，升值潜力巨大；5、开发商的老客户资源，品牌影响力。,优势,1、新城区目前还属于感念阶段，感受不到未来的潜力2、周边生活配套不足，周边环境比较凄凉；3、周边的道路刚开始修建，公交路线较少，出行便利性弱；,1、本区域内未来项目较多，竞争激烈；2、目标购买群体来源不足，影响销售精度；3、消费者对政府开发新区力度的速度质疑
18、；4、国家政策的打击性及不确定性。,1、我们是蒲城目前为止的第一个上规模项目，第一个吃螃蟹的人；2、不断扩大的新居人群以及置业者对新区憧憬的向往；3、县政府对本区招商、开发进程的大力支持；,劣势,机会,威胁,Page 42,核心价值点罗列,在蒲城，石羊=诚信！消费者的普遍认可和期待,回家=逛公园！唯一一家在公园旁的社区,样板就是保证！6年4个样板工程,本项目核心价值，具备唯一性、排他性、不可复制性,产品质量,紧邻公园,开发商品牌,新增的人口将为当地的房地产市场发展提供契机，未来市场发展有一定 潜力；近期商品房需求仍以刚性需求为主；“新政”观望热度逐渐影响郊县，银行按揭未涉及城镇化；,公园生活
19、公园人生,项目价值体系,区位五重价值体系：,第一重：蒲南新区，未来城市价值鼎峰区,第二重：项目位于蒲城南门户区域,第三重：项目拥有新建区域核心景观资源,第五重：重点开发区域一辐射圈,第四重：核心区规模大盘,项目整体定位,项目属性界定,区域市场研究,整体发展战略,项目经济测算,启动区物业开发建议,报告思路,Page 45,公园大地,项目定位,我们要做什么样的项目？,我们的项目要卖给谁？,项目定位,Page 47,从本项目的基地资源评价与SWOT分析，可以发现本项目突破核心问题点主要有以下方面：,周边配套,定位：越过中低端客户群，直击高端受众；借势：借景观、借大势、借未来；产品：高附加值、高利润率
20、、低风险；,打破思想，先破后立！,扬长补短、规避不足，将项目潜能价值最大化！,打破常规,市场现状,蒲城80%的在建、在售项目依然以多层为主，但小高层、高层产品成为区域发展的一种趋势；受传统开发理念左右，项目在产品规划设计、社区配套、物业服务、景观塑造等方面缺乏创新意识。,项目处于新区范围，生活配套缺乏，距离县城中心区域较远，居家环境不理想。,开发战略定位,Page 48,新型城市综合体诠释：具备商业、住宅、教育、景观五大块需有机联系和融合，促使整个项目运作充满活力，而充当这一链接效应关键点是自身配套商业部分的连通性。,开发战略定位,新型城市综合体,Page 49,与竞争者进行产品差异化定位，提
21、供市场稀缺和空白产品。同时强化产品品质。在同类型产品上创造和提高竞争力。,新政策打压及市政规划、配套、道路交通系统是否能有效及时地与项目开发进步保持一致速率。因此规划既要考虑符合市场需求，降低产品风险，又要保证产品热销及项目资金的回笼。,竞争威胁,政策风险,突破点 瞄准以当地及周边市场中高端消费群体，开发依托项目区位、资源优势的市场稀缺的差异化产品，营造优质升级的人居生活，并合理进行产品规划，在获得较高利润的同时，减少未来市场风险，将成为项目的发展方向。,问题点.1,问题点.2,问题与战略突破点,成都中海国际社区：重新界定区域属性，充分挖掘区域价值，建立独特的竞争优势,区域新概念重新建立“区域
22、价值体系”项目界定：城市新区、资源型、区域性房地产开发项目,大盘的竞争不是个案的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”，需要做边界界定和区域营销。,案例研究,成都中海国际社区背景：三环以外的新区，交通环境好 区域规划为产业园区，项目所在区域定义为配套 地块自身资源优越，拥有成都市最大的森林公园 中海地产并未有过大型区域开发经验问题：封闭、低容积率的高档社区规划 VS 小区域市场、中端消费者解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题,2000亩的大盘，封闭、低容积率的高档社区规划 VS 小区域市场、中
23、端消费者，缺乏持续开发的支撑,战略,立足于全市，主动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。,机 会：城市新区，处于城市两大经济增长极之间，独一无二的森林公园,成交客户构成：第一居所为主，城市客户为主,与城市共享的五星级酒店，涉外医院，国际学校，市级大型超市，社区商业，文化活动中心,成都中海国际社区核心开发策略及关键成功要素,价值标杆的启动策略：依托最好的资源，展示部分高端产品，带动主流的中高端产品回现。,兼顾风险和效益的商业配套方案：弹性商业规划方案开发顺序，以风险较小的街区类首先进入市场，最后是大型超市的进入,开放化的社区理念，与城市
24、共享资源体系，将自身纳入城市体系，借助城市机理，吸纳城市区域内客户，克服新区不足，建立项目持续发展支撑点。,关键要素,案例研究,Page 52,4、销售中心特点化！,1、公园作为核心卖点！,亮点规模化,2、物业类型多元化，建筑风格超前化！,3、建筑标度（楼间距）人性化！,建筑、景观层次化,公园项目一定是一个城市乃至区域的“形象代言人”！,5、物业实行现场贴身服务！,参考案例总结,Page 53,通过对企业品牌、周边环境、竞争项目分析，本案完全具备市场领导者的条件！,项目定位,一线品牌 项目具有无可复制的资源 产品创新 垄断价格标杆，引领市场潮流,领导者,具有持续作战能力市场新进者 具备一定独特
25、资源和生产规模 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值,挑战者,缺乏独特资源和资金实力 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者,规模小，快速灵活 目标客户明确，挖掘细分市场价值 抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品 敏锐的机会主义者,补缺者,追随者,依托优越的地段，未来成熟的配套设施，高形象为战略导向、打造城市新区名片,Page 54,消费者置业关注点,配套社区内、周边,物业可持续性升级型服务,品质开发商口碑效应,环境景观、绿化、建筑外立面,价格单、总价对比,地段距离中心区域,引子：现阶段，蒲城市场上住宅产品主要有基本需求型和实用主义型构成。而根据前 期的
26、市场分析，我们可以发现，实用与享受兼具的住宅在市场上未得到满足。,项目定位,Page 55,区域特征：基地地处次城区，周边有较为完备的道路交通系统，单块地块平整，市政景观可以在项目造景上加以利用，临近主干道交通出行便捷，具有一定的区位和景观优势具备打造中高档产品的条件。市场机会：城市化发展快速，政府规划利好，消费观念提升，市场产品单一，优化升级产品拥有市场空间具备打造中高档产品的机会。,项目具备打造中高档、升级版产品的资源与机会,项目定位,Page 56,新城市中央精品人居生活典范,不可复制！不可替代！城市标杆！,3,4,6,项目定位,物质轴：包括规划、户型、景观、配套、外立面等项目产品功能上
27、对于客户满足程度；精神轴：包括整体市场形象、物业管理等营造的项目品质、客户的荣耀和品质感上对客户满足程度。,案名定位,关键词：汇邦、公园、品质、新城、健康、运动,汇邦公园1号,汇邦地产，借助蒲城人心中的知名企业品牌和口碑公园一号，借助紫荆公园之名，能充分展示项目唯一性和资源优势,关键词：汇邦、公园、品质、新城、健康、运动,汇邦公园锦绣,汇邦地产，借助蒲城人心中的知名企业品牌和口碑公园锦绣，借助紫荆公园之名，打造其丰富多彩的繁华生活景象,案名定位,关键词：汇邦、公园、品质、新城、健康、运动,汇邦公园府邸,汇邦地产，借助蒲城人心中的知名企业品牌和口碑公园锦绣，借助紫荆公园之名，成为公园旁经典大宅府
28、邸，彰显尊贵与荣耀,案名定位,关键词：汇邦、公园、品质、新城、健康、运动,汇邦湖墅新城,汇邦地产，借助蒲城人心中的知名企业品牌和口碑湖、墅，借助公园畔湖景旁的资源优势，建筑别墅级景观大宅新城，代表着城市新区的新地标和新地王,案名定位,Page 61,政府官员、私营业主等自有资金：15万元以上,公务员，中高级技术人员、中级管理人员、中小型企私业主、商人等自有资金：8-10万元以上,一般市民，普通农民，文员等自有资金：3万元以下,企事业单位职工、一般技术人员、普通管理人员、个体业者、富裕农民自由资金：3-5万元以上,核心客群：蒲城地区中高端收入阶层首次置业客户；重点客群： 部分二次升级置业客户；,
29、客群分类,客群定位,Page 62,客户定位,关键词：生活品质、渴望认同、收入稳定、圈层广泛、具备一定身份地位,户型定位,户型配比原则选择市场需求量较大的两居和三居，尽量细分产品线，以求扩大客群覆盖面。,+,开发策略：走差异化产品路线突围竞争，控制总价，提高附加值，同时确保户型设计的舒适性，实现快速销售；客户：支付能力较低的首置刚性客户。,开发策略：项目明星产品优势，以高性价比和高产品舒适度提升项目形象；客户：功能改善型首次改善置业客户，少量品质改善型客户。,紧凑型3居,明星产品城市舒适精品居住典范,舒适型4居,现金产品主流面积产品，现金流产品,舒适型2居,紧凑型2居,快销产品快速出货,+,开
30、发策略：市场主流路线，通过提高户型舒适度和附加值形成竞争优势，确保回款；客户：支付能力较高的首次置业客户。,30%,15%,30%,舒适型3居,20%,5%,+,+,7585,85100,95-110 ,110-130 ,130-150,Page 64,户型提示性建议,1.针对电梯景观洋房景观（顶楼、底楼）复式设两到三个入户花园。设置挑高客厅，控制面积提高档次考虑端头户型的采光、观景及进深加大以提高容积率。多景观露台设计，设置衣帽间、储物间、操作阳台等实用空间2.针对大户型设一至二个入户花园。考虑端头户型的采光、观景及进深加大以提高容积率。多景观露台设计，设置衣帽间、储物间、操作阳台等实用空间
31、3.针对小户型小户型设置可以有效提高实用率的空中庭院，使二房扩大至小三房成为可能拥有至少一处入户花园，增加空间情超。设置衣帽间、储物间、操作阳台，提高实用空间注重户型的视野、观景、采光及通风，户型设计更加人性化。,产品建议,产品打造建议,紧凑型2居打造建议,舒适型2居打造建议,紧凑型3居打造建议,舒适型3居打造建议,舒适型4居打造建议,产品建议,紧凑型2居户型借鉴及可参考点,深圳中城天邑 70平米2居,通过转角凸窗形成南向采光效果或增加南向采光面；通过落地窗设计增加采光面，使室内更明亮。,1,2,客厅和两个卧室全部拥有南向采光,入户花园和阳台赠送一半面积，其中入户花园可改为其它功能空间，直接增
32、加使用面积；卧室转角凸窗赠送全部面积，极大增强空间感。,户型紧凑，动线合理，无面积浪费,3,赠送面积多，提升附加值，扩大空间感,4,明厨明卫，保证全部功能空间都有良好采光,通过凸窗扩充卧室使用面积,附加值提升建议,书桌结合凸窗设置为办公空间,床设置结合凸窗空间设置，节约卧室空间,1,2,转角凸窗增加使用面积,3,把凸窗空间层高控制在2.2米以下，可实现全部面积赠送。,2.2米,产品建议,舒适型2居户型借鉴及可参考点,客厅和一个卧室全部朝南；明厨明卫，餐厅亦有良好采光。,1,2,全明户型，客卧均拥有南向采光,客厅连接南向阳台，赠送一半面积，扩大客厅空间感；两卧室赠送凸窗面积，更多使用面积。,南北
33、通透，布局合理，无面积浪费,3,多重赠送，提升附加值，增加使用面积,北京沿海赛洛城 87平米2居,产品建议,产品打造建议,紧凑型2居打造建议,舒适型2居打造建议,紧凑型3居打造建议,舒适型3居打造建议,舒适型4居打造建议,产品建议,紧凑型3居户型借鉴及可参考点,入户花园、两个卧室和两个卫生间全朝南；明厨明卫，厨房通过生活阳台获得采光，独立采光餐厅。,1,2,户型通透，南北全线采光，舒适度高,入户花园赠送一半面积，可改房，更实用；阳台赠送一半面积，放大客厅尺度；所有卧室赠送凸窗面积，提升附加值。,4,户型方正紧凑，动线合理，充分利用室内面积，完全无浪费,深圳中城天邑 106平米3居,多重赠送面积
34、，高附加值吸引,3,主卧双衣橱，内设卫生间，更实用舒适,两次卧紧靠卫生间，方面使用，符合北方生活习惯,5,产品建议,产品打造建议,紧凑型2居打造建议,舒适型2居打造建议,紧凑型3居打造建议,舒适型3居打造建议,舒适型4居打造建议,产品建议,舒适型3居户型借鉴及可参考点,北京金地格林小镇6 120平米3居,客厅和3个卧室朝南，采光效果良好；明厨明卫。,1,2,南北通透，全线采光,客厅连通南向景观阳台，赠送一半面积；主卧和书房共通超大南向阳台，赠送一半面积，提升附加值。,4,超大主卧空间，内设卫生间，拥有独立衣帽间，提高居住舒适度,超大南向双阳台赠送，高附加值体现,3,中西厨设计、书房、独立洗衣空
35、间、干湿分离卫生间，最大化细分功能空间,4.3米大开间客厅，宽敞活动空间,5,产品建议,产品打造建议,紧凑型2居打造建议,舒适型2居打造建议,紧凑型3居打造建议,舒适型3居打造建议,舒适型4居打造建议,产品建议,产品设计特征：强调主卧的私密性和舒适；低梯户比，空间设计方正实用，南向，通透；强化了空间附加值的设计；强化了采光面和室外景观；,Page 75,建筑排布建议,提示点：规划排布重点考虑南北通透并且控制楼间距。使产品拥有较为良好视野、通风、 采光，保证了 产品的舒适度；,控制好楼间距,Page 76,建筑风格建议,提示点：建筑风格决定了整个项目的性格，在某种意义上说建筑风格决定了项目后期延
36、续 的产品定位、市场定位、客户定位。,产品定位,1、前瞻性；2、时尚型；3、品质化；,市场定位,客户定位,目标：贴近蒲城生活习惯又要超越蒲城生活习惯3年,Page 77,建筑风格建议,提示点：公园项目的外立面，建议尽量贴近自然，并且配合部分建筑空间将园林绿化部分 元素引伸到建筑外立面，从而形成立体式的景观特点。,建筑风格建议,新古典主义建筑风格,Page 79,建筑风格建议,建筑风格建议新中式居家“庭院”风格,Page 80,产品建议花园洋房,提示点：花园洋房作为多层产品的升级版，起到的作用不仅仅是增加项目利润，更多是 阐述开发企业的人居开发理念及展示一种生活方式，让竞争对手望而却步。,园林风
37、格建议,大面积绿植与局部小品的点面结合 水系的适当导入将会成为蒲城唯一,中心区域的大面积绿植,情调休息处,中心景观设置,景观水系,景观小品,Page 82,道路建议,提示点： 路面设计形式富有变化，路面利用绿化辅助达到软硬结合及功能与景观的结合（如停车），硬 地路面设计在建造中可加入与小区形象标志。,Page 83,景观水系,提示点：景观通透性i延续性至关重要，入户门、景观路每一处景观点都是心情的一种表达。,Page 84,景观小品建议,提示点：项目紧靠公园，利用空间感讲公园景观与社区景观有机结合在一起，让景观形成 内、外两个景观体系。,Page 85,社区大门建议,提示点：作为区域市场的领航
38、者，社区的大门起到提升项目整体品质的作用，同时时尚、 大气的社区入口也是体现汇邦品牌开发商实力的亮点。,产品建议细节部分露台,拥有大尺寸的观景露台，一所房子，一个露台有露台的房子是幸福的，露台承载很多人对幸福生活的梦想，站在自家的露台上拥翠入怀，居家迎风。,产品建议细节部分外飘窗,客厅、卧室采取低沿外飘窗的景观窗形式，在提高居室视线开阔度、采光度的同时，增加其实用率。它可有效的提高了室内使用面积,对于本项目,效果尤其突出。建议在后期样板间制作中将其不同用途予以充分体现,售楼部风格建议,打破蒲城现有的售楼部装修风格打造现代大气、开阔、尊贵的空间感觉,开阔展示大厅,情调洽谈处,悬空中庭、大气恢弘,
39、形象墙,现代感极强的外立面,蒲城皇家俱乐部，专属顶级阶层的交际场、生活场,俱乐部定位：超五星级标准的商务主题会所，打造西安顶级阶层俱乐部。俱乐部设施建议：会所面积约3000平米，设置红酒吧、雪茄吧、咖啡吧、中西餐厅、多功能厅、SPA、桑拿、健身房、游泳池、娱乐室。会员权益高尔夫球会、五星级酒店等高档场所消费优惠卡赠送专属银行卡，享受专属银行按揭优惠、永久豁免年费等优惠享受全国范围内鸿基集团所开发房产的额外优惠,上海：银行家俱乐部,会所建议,一个身份的标签，一个圈层的交集，一个社会精英的活动场所,古典家具、水晶灯饰、紫檀木屏风，加上汉唐风韵这座“现代宫殿”将成为西安一个身份的标签，一个圈层的交集
40、，一个社会精英的活动场所。,定期邀请专家对热点问题作专题报告，邀请感兴趣的企业家、官员作为嘉宾参与。会员还可以根据自己的爱好自发组织不同主题的沙龙，如艺术沙龙、品酒沙龙。,“希望有一个地方可以让我与自己有一样想法的朋友们惬意地交流大家的诉求基本相同、工作的氛围基本类似、有共同感兴趣的话题在这里，不仅能放松自己，还可以得到来自各方面的信息。” 一位企业家说,会所建议,台球室,休闲书吧,健身会所,恒温泳池,以恒温泳池为核心，打造尚层主题生活会所仅对区内经营保证私享和尊贵,主题会所,五星级、管家式服务标准匹配皇家形象，让西安人享受前所未有的尊贵,确立物管品牌，如第一太平戴维斯物管；精心挑选形象好、素
41、质高、服务意识强的保安人员；实现“社区管家式服务体系”；实现地产品牌与物管品牌的良性合作。,物业建议,安全、私密的现代化智能物业管理系统，让蒲城人享受前所未有的尊贵,出入口控制系统家庭防盗和事故处理报警系统保安巡逻签到系统闭路电视监视系统楼宇可视对讲系统停车场管理系统网络快速干道接口水电煤气自动抄表计费系统,物业建议,特色的物管服务人员形象将成为本项目亮点之一,物业建议,智能安防,智能化系统室内系统：防盗报警系统、消防报警系统、可视对讲门警系统、煤气泄漏探测系统、紧急求助系统、智能窗帘系统、智能灯光系统等 室外系统：电梯门禁系统、闭路电视监控系统、保安巡更系统、摄像监控系统、停车场管理系统、路
42、灯自动控制系统、背景音乐、电子巡更系统等,物业建议,地板采暖,地板采暖系统地板采暖可以使房间温度分布均匀；节省空间；并有利于营造健康的室内环境，散热片取暖，一般出水温度在70以上，但温度达到80时就会产生灰尘团，使暖气上方的墙面布满灰尘；地板采暖供水温度一般为4045C，回水温度为3035C。传统采暖方式，要求供水90C，回水温度为70C，可节能20%,建筑节能建议,外墙外保温,外墙外保温子系统100mm厚高密度聚苯保温隔热板流通空气层具有遮阳功能的砖幕墙外墙的传热系数达到了0.4 W/ m2 外墙外保温可严密阻止冷热辐射和传导；干挂砖幕墙或涂料保护外保温板不受辐射和腐蚀；外保温方式防止冷/热
43、桥产生；节能住宅外墙外保温体系实际增加成本约50元/平方米,干挂石材,建筑节能建议,周界红外系统组成：红外对射探测器,防区模块,报警主机；功能：对非法越入者起到威慑及录像取证的作用 ；,中央监控系统,红外光栅 红外光栅安装于阳台内侧，形成一个保护区域，当有人从阳台或窗户非法跨越进入保护区域时，发出警情提示。,煤气泄露探测器,智能安防,建筑节能建议,项目整体定位,项目属性界定,区域市场研究,整体发展战略,项目经济测算,启动区物业开发建议,报告架构,Page 100,物业开发建议,我们如何将利润最大化？,Page 101,开发原则与发展策略,因地施材 优化组合优化利用资源，提升项目附加值复合地产概
44、念导入功能、产品，创造区域产品“制高点”弹性开发 峰值预留 资金弹性回笼政策，确保现金流持续开发能力，决定项目顺利推进的进度批次产品升级及价格提升的前瞻性多元化物业 分批次释放各期产品有机组合，实现效益最大化,分批开发，先紧后慢，逐步升级,Page 102,开发核心点,利润最大、风险最低！,引子：综合本项目的土地成本、基地经济指标和市场竞争环境，结合项目的SWOT分析及发展战略综合 考量，提出以下核心开发思路：,市场需求,基地条件,规划要点,经济测算,我们的关注点,景观与建筑通透性及连贯性,物业类型多元化、多层次,分批次开发节奏及周期,产品及其附加值的升级,Page 103,项目经济指标评估,
45、地块基本经济指标,提示点1：城市综合体根据基地及土地情况，借助公园优势及城市发展前景，提示我们本项目是一个多元化组合形态的项目。提示点2：分批次创造利润点物业价格根据目前产品在售现状和未来上涨率来推算，具体测算见后续价格拟合。,可销售面积预估,Page 104,提示点：电梯洋房和独立商业获利，实现利润相对较高，可以作 为产品利润发展的方向。,通过上表可以看出，多层住宅利润率为32%，与市场平均水平持平，与公司总体经营成本不成正比。电梯洋房、商业产品可以获得一定比例的盈利，其中单体小高层利润率相对偏低。因此产品规划不能以单一产品排布，电梯洋房和独立商业的利润较大，可以作为产品发展的主要方向。,开
46、发利润评估,Page 105,整体规划建议,提示点：根据不同的地块条件、建筑不同的物业形态及风格，分批开发，变化性的外立面及物业类型留给客户项目不断升级的感觉。,一期花园洋房、小高层,二期小高层、高层,三期酒店式公寓、高层,紫荆公园,B地块,Page 107,开放临时售楼处,11.03 11.05 11.06 11.12 12.03 12.05 12.08 13.03,第一阶段认筹（独立销售部出街）临时样板间开放,第一阶段开盘销售150套（施工至地上3层，样板房达到使用标准）,第一阶段售馨，第二阶段认筹（一期展示基本到位）,第二阶段开盘（施工至地上3层）,项目第一期建议,第一阶段,第二阶段,第二次认筹,二次开盘,第二阶段清盘，二期开始认购,本项目成本目标预算,土地成本 ：400亩X 35万/亩= 1.4 亿元,多层建安成本+管理+税金+其他= 800元/ （参幸福城）,
