1、按照阿尔钦的定义，“产权是一个社会所实施的一种经济品的使用的权利”。从经济学的角度分析，产权是用来界定人们在经济活动中如何收益、如何受损，以及他们之间如何进行补偿的规则。住宅作为价值巨大的财产，其产权的完整性与人们的利益密切相关，当前随着住宅小区的配套设施逐渐增多、不断完善，业主与开发商之间围绕小区共用物业的产权归属的矛盾与冲突也不断涌现，亟需相应的法律制度予以协调控制。 一、小区共用物业的产权界定及权属争议 1、小区共用物业的界定 共用是相对于专用而言的概念，根据使用人的多少，住宅小区共用物业可以分为全体共用和部分共用，全体共用物业包括小区红线范围内道路（市政路除外）、绿地、围墙、大门、物业
2、管理用房、设备用房等。在共用部分中，还分法定共用部分和约定共用部分。 论文百事通如从物业的属性角度划分，共用部分还可细分为公共设施、公共部位、公共场地、公共空间等。目前小区共用物业利益冲突的客体通常都是小区的配套设施，配套设施又可分为两大类：基础设施和公共服务设施。基础设施主要是水、电、气、热等设施，如变配电房、泵压房、给排水管线、供热供气管线、物业管理用房等等。公共服务设施又可分为幼儿园、学校、医疗服务等公益性服务设施和商铺、文体娱乐、会所等营利性设施。一般意义上，小区内共有部分必然是可以共用部分，反之则不尽然，物业共有与共用之间本质的区别在于，共用只具有使用权，而共有是一种财产所有权。 2
3、、共用物业产权的利益冲突及分析 住宅小区共用物业产权利益涉及地方政府、开发商、业主三类主体。当前的利益冲突表现在以下几个方面： 第一，由于小区内同时存在基础设施、公共服务设施和经营性服务设施几种不同性质的共用物业类型，其产权形态必然包括了市政国有产权、小区业主全体共有产权和开发商所有产权。实践中的一些潜在问题与这种小区内共用物业不同性质产权并存的方式不无关系：一是，房地产开发商承担了本应由地方政府承担的住区学校、医疗服务等公益性服务设施的建设，增加了其开发成本，增加了开发企业的负担；二是，在当前公摊部位没有明示没有登记的房地产产权登记制度下，所有共用设施的成本很有可能会最终转嫁到房价中，增加购
4、房人的负担；三是开发商在小区建设规划中尽量扩大经营性共用物业（如会所）的规划与建设，而属于业主所有且没有经济效益的共用物业永远不足（许多小区绿地不足就是一个典型例子）。 第二，当前对小区共有部分物业的确定和权利的边界没有明确规定，房地产开发商与小区业主之间就有关配套设施等共用物业的权属纷争不断涌现。二者各自站在有利于自身利益的角度，试图从当前有限的相关法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中寻求认可其产权归属的依据。开发商或是依配套设施的投资是否进入住房销售价格确定其产权归属，将经营性配套公建投资未摊入售房建设成本的产权归属于投资者所有；或是依配套设施的建筑面积是否进行了公摊确定其产权，
5、认为分摊的共有建筑面积部分才享有共有产权，将小区具有良好经营效益的共用部分（如停车场）约定为开发商所有。业主或是依配套设施土地使用权的归属确定其产权，认为如果小区的土地面积已全部分摊到全体业主，开发商就不能取得该土地上任何建筑物（尤其是停车场）的所有权；或是依民法主物与从物的关系确定配套设施的产权，认为小区配套使用的附属设施设备场地属于房屋的从物，应属全体业主所有。 二、共有物业产权制度设计应注意的问题 共有物业产权涉及众多普通老百姓的利益。我国土地资源紧缺、城市化进程加速、房地产市场信息不对称，商品住宅市场是一定程度的卖方市场，有关问题的解决，更多地需要政府这只“看得见的手”的作用。对房地产
6、法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，应结合实际并借鉴国外的成熟经验，确立适合我国国情的有关法律制度。 1、公平与效率 我国对住宅小区的开发建设一直实行优惠的金融、土地等相关政策，这些政策在住房市场化初期有力地推动了我国住房的开发建设、缓减了国家住房建设压力、改善了城市居民的居住环境和生活质量。但是，正如陈永杰所言：对某一生产要素的特殊的优惠性法律、政策和待遇，在一定时期和条件下可能是公平的，但在另一时期和条件下可能就是超公平的。超公平虽然带来该类生产要素的高效率，但它往往同时对应着对其他生产要素的不公平。在一系列优惠的经济条件下，房地产开发企业拥有了自主经营和管理权，能够获得并
7、掌握和支配超额利润，并将其相当部分直接转化为大大高于社会平均水平的高工资、高福利和高消费，地方政府获得了高财政收入，普通老百姓却为购房而几乎顷其一生收入。但即便如此，人们无论是在购房前还是购房后都还很难清楚地知道自己所购房屋特别是共有产权部分的明晰的产权情况。房地产商品与其他商品相比其特殊性在于，房地产的价值大小与附属于其上的权利束的完整程度密切相关，人们购买一宗房地产不仅获得该宗房地产实物资产，更主要的是获得基于所有权的占有、使用、收益、处置的完整权利束。如果因为制度的原因老百姓不能明明白白买房、明明白白消费，就是对广大购房人不公平。开发商本已从住房销售款中获取了丰厚利润，还继续拥有具有良好
8、经济效益的共有物业的产权，尤其像小区内停车场这一类共用物业，小区内的业主作为使用人对其需求几乎没有弹性，在小区内共用停车位资源有限的情况下，如果将其产权归属于开发商所有任其买卖或经营，将会形成开发商或某些个人对其垄断经营、使用，这是对开发商的超公平对普通老百姓的严重不公平。它不但导致矛盾冲突的升级，也正在降低房地产行业的潜在效率：垄断性高价格、高利润导致开发商产生某种惰性，从而降低了其进一步提高效率的积极性；经营性物业的租售价格远远高于居住物业，开发商会尽量扩大经营性共用物业的规划，在建设中打政策的擦边球对既有规划进行更改，扩大经营性用房的面积（这种情况在实践中比比皆是）；为继续保持这种优势，
9、往往采取一些公开和隐蔽的非法办法及手段来影响规划、产权等权利与决策部门，很容易诱发政企间交易和政府寻租行为。 2、比较与借鉴 为城市公民房地产权利确定明确的规定是物权法的重要内容之一，中华人民共和国物权法（以下简称物权法）已于 2007 年 3 月 16 日通过，并将于 2007 年 10 月 1 日起施行。物权法确定了业主的建筑物区分所有权制度，其一，明确了小区道路、绿地等部分共用物业的所有权。第 73 条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房
10、，属于业主共有”。其二，明确了小区内车位、车库的所有权。第 74 条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。只能说物权法的规定解决了小区共有物业的部分产权纠纷。其一，根据第 74条规定，新建成的停车场的产权、控制权将归属于开发商所有，它确实明确了停车场的权属，但是否公平？是否会引发潜在问题？笔者以为有待商椎；其二，第 73 条并没有对公共场所、公用设施的具体对象和范围作出明确规定。正如徐国栋所言：“法典法的思
11、想精华在于让寻法者民事活动的当事人或法官在一个法律中基本能找到关于某个问题的全部规范，物权法作为民法典，应贯彻法典法的这一基本理念。令人遗憾的是，它很不符合这一理念”。如果当事人再一次因小区某一共用物业的产权发生争议，还是无法从物权法中找到一个明确的答案。 三、共有物业产权利益协调的制度选择 结合我国目前的立法现状，本文认为，应建立共有物业产权制度，完善相关法律、法规、政策，以利于消除各方利益冲突、调整利益关系。 1、建立住宅小区共有物业所有权制度 住宅小区共有物业所有权制度的核心是明晰小区共用部分土地的使用权，进而明晰共用设施设备的所有权。无论是从公平还是效率的角度来看，应明确小区范围内除建
12、筑物地基以外的全部土地的使用权归属于小区内全体业主，小区业主作为建筑物区分所有权人，按其专有所有权份额享有相应的小区内全部土地的共有使用权份额，享有对共有部分的所有权，享有按其共有持分，获得因共有部分所产生的利益的权利并承担相应义务。 2、严格居住区、居住小区配套设施用地详细规划 一是应在居住区级规划中对小学等公益设施、超市等经营设施用地作出统一规划，居住小区内不应再作规划建设，如此也可以防止小区之间重复建设浪费建设用地。二是停车场应作为面向全体业主的必备基本公共配套设施在小区内进行规划建造，不能买卖。三是严格监督住宅小区配套设施用地详细规划的落实，确保配套设施的建设质量、数量、交付期限。 3、完善房地产产权登记制度。 一是严格执行业主房屋的土地使用权证和房屋所有权证制度，二是改变现有房地产权属登记对共有部分不予登记的做法，房地产登记机关应对建筑物共有部位及他项权利予以清晰记载，使共有部位的产权利益得到法律的保障
