1、1河 南 郑 州 区 域 市 场写字楼分析报告郑州四合同创房地产营销策划2011 年 6 月II目 录一、郑州写字楼市场概况 .11.1 历年写字楼市场走势分析 .11.2 2010 年写字楼市场概述 .2二、区域写字楼项目个案分析 .42.1 王鼎国际 .42.2 领秀国际中心 .52.3 永和国际广场 .62.4 绿地中心千玺广场 .72.5 行署国际广场 .82.6 绿地之窗 .92.7 国泰财富中心 .102.8 绿地世纪峰会 .11三、郑州其它区域代表性写字楼项目分析 .123.1 个案情况分析 .123.1.1 易摩根中心 .133.1.2 科技才智名座 .143.1.3 郑州时代
2、国际广场 .153.1.4 世博中心蓝堡湾二期写字楼.163.1.5 格林融熙国际 .173.1.6 升龙环球广场 .193.1.7 曼哈顿金融中心 .203.1.8 荣勋赢座 .213.1.9 绿地原盛国际 .223.1.10 兴达国贸 .233.2 代表性项目硬件配置明细表 .241写字楼市场分析报告（2011 年 5 月）一、郑州写字楼市场概况1.1 历年写字楼市场走势分析2004-2010年 办 公 物 业 量 价 走 势 图020406080100单位：万平方米0100020003000400050006000700080009000成交均价：元/平米供 应 量 8.12 22.78
3、 15.8 53.38 52.36 21.82 78.31销 售 量 12.35 14.15 17.59 60.71 36.00 69.61 93.66 成 交 均 价 3500 4000 3900 5600 6200 5252 8522同 期 住 宅 均 价 2297 2614 2963 3552 3994 4580 55362004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年如上图所示，2004-2010 年期间，除 09 年严重供不应求外，其他年份办公物业的供求量相对平衡。08 年受金融危机影响，开发商放慢了对办公物业的开发力度，导致 09 年供应量急剧减少
4、。09 年随着经济好转，在住宅市场首先复苏的带动下，办公物业销售大增，历年累积的大量库存被消化，使市场供求严重失衡。2010 年依然延续供不应求状况，同时市场受强烈通胀预期及住宅市场调控政策影响，大量的投资客入市，导致市场供求两旺，供应量和成交量双双创出历史新高。历年来，办公物业的成交价格呈震荡上行态势，与住宅物业价格（上述价格包含经济适用房）在大趋势上保持一致，但是由于办公物业整体供求量较小，平均仅占全市商品房开发量的 5%-10%，因此办公整体均价受个别区域、个别项目的影响较为明显，价格波动幅度远大于住宅产品。从平均涨幅来看，2004-2010 年，郑州市办公物业的整体涨幅达到143.5%
5、，平均年复合增长率为 16%。其中 2004-2006 年价格较为平稳，自 2006年开始，办公物业价格呈现加速上涨态势，2006-2010 年期间涨幅达到118.5%，年复合增长率达 21.58%。21.2 2010 年写字楼市场概述2010 年，办公物业市场供应强劲，批准预售面积为 78.31 万平米，较 09年的 21.82 万平米增长 258.9%；办公物业成交量为 93.66 万平米，较 09 年成交量 69.61 万平米增长 34.5%；办公物业成交均价 8522 元/平米，较 09 年 5252元/平米上涨了 62.3%。整体供求比为 1：1.2，供求矛盾有所缓解，但仍然供不应求
6、。从量价关系上看，在成交量的有力支撑下，成交价格震荡攀升，2010 年郑州办公物业市场呈现稳步发展态势。2010年 办 公 物 业 各 区 域 供 求 量 及 价 格 状 况869133644178522987142269020406080面积：万平方米0200040006000800010000成交均价：元/平米供 应 量 54.79 18.95 2.56 1.85 0.16 0成 交 量 75.81 13.71 1.69 1.86 0.4 0.18成 交 均 价 8714 8691 5229 4178 3364 2269郑 东 新 区 金 水 区 二 七 区 中 原 区 管 城 区 惠 济
7、 区从办公物业供求量来看，2010 年郑东新区和金水区是办公物业供求的绝对主力区域，两者在全市供应量和成交量中所占的比例均达到 95%，其他区域有办公物业供应的比例非常低。由于地段、商务氛围、配套环境、档次、配置标准、发展潜力等方面的优势，两区域的办公物业价格也大幅领跑全市，均达到8700 元/平米左右的水平。2010 年郑东新区 CBD 内的地标写字楼绿地千玺广场入市，成交均价达 24443 元/平米，成交面积近 3.8 万平米，大大拉升了郑东新区乃至全市办公物业的销售价格。32010 年郑州写字楼各总价段成交情况2010年 郑 州 市 写 字 楼 各 总 价 段 成 交 情 况010020
8、0300400500600700单位：套套 数 252 644 317 207 249 102 90 193 169 254 176 147 160 175 270 169 212 121 196比 例 % 6.1415.77.735.056.072.492.194.704.126.194.293.583.904.276.584.125.172.954.7820万以 下 20-30万 30-40万 40-50万 50-60万 60-70万 70-80万 80-90万 90-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-250 250-300 3
9、00-400 400-500 500万 以结论： 写字楼的近两年呈现供不应求状态，供需的连续上涨带动价格攀升迅猛； 写字楼的市场均价与住宅均价（不含经济适用房）相差 1000-2000 元/ 平方米； 整体发展不均衡，在商品房市场占有比例不足 10%，供需主要集中在金水区（花园路以东区域）和郑东新区，且受单个项目影响较大。 2010 年写字楼成交总价段分布情况来看，小面积、中等面积、较大面积写字楼的总价分别集中在 20-40 万、80-120 万、180-250 万的区间4二、区域写字楼项目个案分析2.1王鼎国际楼盘价格：23000元/平方米物业类型：写字楼|商铺装修状况：公共部分精装修区 域
10、：郑东新区项目地址：郑东新区 CBD 商务外环路与九如东路交汇处售楼地址：CBD 商务外环路与九如东路交汇处交通状况：乘坐7路、26路、206路、B16、B19等公交车，在商务内环路九如路站下车，向西走100米即到 物业管理：河南省王鼎泓大物业有限公司物业费用：5.00元/平方米月容 积 率：13.60绿 化 率：12%停 车 位：地下停车位:350个周边配套：郑东新区 CBD 中央商务区，郑州第47中学新校区，郑州市新房地产交易大厅，万达期货，郑州国际会展中心。5备注信息：1栋29层的高层，其中：1-5层为商业裙房， 6-29层为办公区域。2.2领秀国际中心楼盘价格：18000元/平方米物业
11、类型：写字楼|商业装修状况：公共部分精装修区 域：郑东新区项目地址：郑东新区商务外环路19号(商务外环与商务东二街交叉口)售楼地址：商务外环路19号(商务外环与商务东二街交叉口)交通状况：乘坐7路、206路、26路、B16路、B19路、47路等公交车，在商务外环与商务东二街站下车，即可到达项目。 物业管理：郑州方园物业管理有限公司物业费用：6.00元/平方米月容 积 率：12.57绿 化 率：21%停 车 位：地下停车位215个周边配套：学校：四十七中、郑东新区幼儿教育研究中心、郑州实验学校、郑东新区幼儿教育研究中心、众意路小学；餐饮：阿锋香港酒楼、迪欧咖啡、金汤鲍鱼、皇府鲍鱼、远景咖啡；银行
12、：中国人民银行、中国银行、农业银行、招商银行、民生银行、光大银行、汇丰银行、广发银行等；6备注信息：一栋30层高层，其中1-4层为商业裙房，5-30层为写字楼。2.3永和国际广场楼盘价格：32000元/平方米物业类型：写字楼装修状况：共部分精装修区 域：郑东新区项目地址：郑东新区金水东路与民生路交汇处售楼地址：金水东路与民生路交汇处交通状况：乘坐47路、114路、115路等多条公交车，在金水路农业东路站下车，沿农业路向西走300米，即到 物业管理：郑州派铂利物业管理有限公司物业费用：5.00元/平方米月容 积 率：5.77绿 化 率：32%停 车 位：地下三层立体车库，1500个停车位 周边配
13、套：学校：郑州四十七中、17中等；住宅：金泰小区、龙腾盛世、金领时代等小区；医院：市中院；银行：中国工商银行、建设银行等；其他：河南省地质博物馆、省交通厅、国土资源局、省出版集团、市工商局、市文化局、市税务局等备注信息：7永和国际广场现房销售，面积区间：100-1600平，均价18000元/平，全款98折，按揭99折。详情咨询售楼部。2.4绿地中心千玺广场楼盘价格：45000元/平方米（目前销售35层以下）物业类型：写字楼装修状况：精装修 五星级区 域：郑东新区项目地址：郑东新区 CBD 中心湖南侧售楼地址：郑东新区 CBD 商务内环路与商务西四街交叉口五行嘉园 C 座绿地中心千玺广场品鉴馆交
14、通状况：乘坐26、206、B16、B19等多条公交线路，在会展中心站下车即到 物业管理：上海科瑞物业物业费用：21元/平方米月容 积 率：5.61绿 化 率：29.80%停 车 位：约1000个开 发 商：河南绿地中原置业发展有限公司 周边配套：学校：47中、河南省实验中学、郑州八中郑东新区校区等；餐饮： 名人名家、金堂鲍鱼养生汤馆、阿峰燕鲍翅、皇府鲍鱼、京麟国菜、迪欧咖啡、重庆家富富侨等；银行：汇丰银行、建设银行、招商银行、民生银行、兴业银行、农业银行、光大银行、浦发银行、广发银行；酒店：中油花园酒店、景峰国际的国贸酒店、兴亚建国饭店、中州皇冠假日、索菲特国际饭店、未来酒店等。备注信息：8绿
15、地中心千玺广场前期都是整层销售，价格大概3万元/平方米，三月下旬开始散卖活动，价格也在4.5万元/平方米左右，个别高楼层突破5万元/平方米。2.5 行署国际广场楼盘价格：20000元/平方米物业类型：住宅|公寓|写字楼|商铺内部配套：星级酒店式挑空大堂. 户 型：二居室装修状况：毛坯区 域：郑东新区项目地址：郑东新区正光路与众旺路交汇处售楼地址：正光路与德厚街交叉口。交通状况：26、206、916、43、K115、916快线、47、48、135、305、312、B16、B18 物业管理：河南瑞祥物业管理有限公司物业费用：2.50元/平方米月容 积 率：3.50绿 化 率：28%停 车 位：900余个地下双层停车位。开 发 商：郑州耀威房地产开发有限公司周边配套：众多行政事业单位，省直单位办公大楼对面精装恒温恒湿大堂；地
