1、1江门市住宅专项维修资金管理实施细则（修订稿）第一章 总则第一条 为加强江门市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位及其共用设施设备的维修、更新和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据中华人民共和国物权法、 物业管理条例、 住宅专项维修资金管理办法、 广东省物业管理条例等法律法规的有关规定，结合本市的实际情况，特制定本实施细则。第二条 本市行政区域内住宅专项维修资金的管理和监督适用本实施细则。以下条款中的“市” 指江 门市，各市、区指本市所 辖的蓬江区、江海区、新会区、台山市、开平市、鹤山市和恩平市。第三条 本实施细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、住宅与非住宅之
2、间共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第四条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条 住房和城乡建设主管部门负责所辖区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。财政部门和审计部门负责住宅专项维修资金管理的监督和审计工作。第六条 住宅专项维修资金管理机构（以下 简称“管理机构”）2负责所辖区域内本实施细则的组织实施工作，其中江门市住宅专项维修资金管理机构负责蓬江区、江海区住宅专项维修资金的交存、使用等日常管理工作；各市和新会区的住宅专项维修资金管理机构负责辖区内住宅专项维修资金交存、使用等日常管理
3、工作。第七条 街道办事处、乡镇人民政府会同各市、区住房和城乡建设主管部门指导本辖区住宅专项维修资金的使用管理工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业依法筹集和使用住宅专项维修资金，并调解处理相关纠纷。居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府指导和监督社区内住宅专项维修资金的使用管理工作。第八条 业主委员会按照业主大会决议，负责物业管理区域内住宅专项维修资金的筹集、使用等管理工作的组织实施。物业服务企业应协助业主落实住宅专项维修资金使用的具体工作。第九条 建立住宅专项维修资金联席会议制度。由住房和城乡建设主管部门负责召集，财政、审计、金融等相关部门和物业服务企业、业主委员会、业主代表等各方参加
4、，协调研究本行政区域内住宅专项维修资金管理的重大问题。第二章 交存第十条 下列物业的业主应当按照本实施细则的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相3连的非住宅。第十一条 2003 年 8 月 31 日前取得商品房预售许可证的，其交存方式和交存标准由业主大会决定。但在 1998 年 10 月 1 日至 2003 年 8 月 31 日期间取得商品房预售许可证的， 购房合同有住宅专项维修资金交存约定的，按约定履行。建设单位已将住宅专项维修资金计入物业成本的，应将计提的住宅专项维修资金存
5、入专户管理银行，按专有部分建筑面积分配，具体分配方案由业主大会决定。2003 年 9 月 1 日后取得商品房预售许可证的，业主应当在办理产权证前，将首期住宅专项维修资金存入专户管理银行。业主已办理产权证，但未交存的，应当在办理房屋产权转移、房屋抵押登记等手续前，将首期住宅专项维修资金补存入专户管理银行。第十二条 本实施细则实施之日起，开发建设单位在申请核发商品房预售许可证或办理房屋产权初始登记前，将首期住宅专项维修资金足额预交存至专户管理银行。以预售方式销售的，根据预售房屋的预测面积预交。 以现楼方式销售的，根据房屋的实测面积预交。第十三条 住宅专项维修资金交存标准为：（一）没有设电梯的商品住
6、宅项目，按建筑面积 20 元/平方米的标准交存；（二）内设电梯的商品住宅项目，按建筑面积 30 元/平方米的标准交存；（三）住宅小区内的车位，按建筑面积 20 元/平方米的标准交存；（四）住宅小区内其他非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构4相连的非住宅按照上述标准执行。在本实施细则实施之前，已交存的住宅专项维修资金超出标准部分存入住宅专项维修资金专户滚存使用，不予退回给业主。住房和城乡建设主管部门可根据社会经济发展变化的情况，遵循方便、简化、公平、合理的原则，区分不同类型商品住宅物业，适当调整首期住宅专项维修资金的交存标准。第十四条 开发建设单位销售商品住宅项目时，应在售房处的显著位置公示每一个
7、单元预交存住宅专项维修资金的具体数额和相关政策规定。开发建设单位凭专户管理银行出具的凭证向房屋买受人收回首期住宅专项维修资金。第十五条 首期住宅专项维修资金预交存程序如下：（一）开发建设单位在申请核发商品房预售许可证或办理房屋产权初始登记前，应当持相关材料到管理机构申请办理首期住宅专项维修资金预交存手续。（二）管理机构应当自受理申请之日起 5 个工作日内完成材料核对，核对无误的，向开发建设单位发出建设单位预交存首期住宅专项维修资金通知书；核对有误的，应当书面通知开发建设单位并说明理由。（三）开发建设单位应当持建设单位预交存住宅专项维修资金通知书，将首期住宅专项维修资金交存至专户管理银行。专户管
8、理银行应当向开发建设单位出具已预交存首期住宅专项维修资金凭证。（四）管理机构应当在收到开发建设单位已预交存首期住宅专项维修资金凭证当日内发出建设单位预交存首期住宅专项维修资金确认书。5（五）开发建设单位申请办理预交存首期住宅专项维修资金须提交以下材料：1、预交存首期住宅专项维修资金申请表；2、住宅专项维修资金开户明细表；3、房地产测绘部门的预测或实测成果报告书。第十六条 房屋所有权转移时，转让人应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，在房屋买卖合同中约定住宅专项维修资金的交存事项，如转让人未交存首期住宅专项维修资金或该房屋分户账中的住宅专项维修资金余额不足首期交存额 30
9、%的，应足额交存。房屋所有权转移后，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。办理房屋过户手续后，受让人应持住宅专项维修资金交存凭证、房屋权属证明、身份证明等到管理机构办理分户账更名手续。第十七条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额 30%的，业主应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。业主委员会应当自业主大会作出续交方案决定之日起 30 日内向管理机构备案，备案须提交下列材料：（一）业主大会表决结果；（二）经表决公示生效的续交方案。未成立业主大会的，业主按照首期住宅专项维修资金的交存标准续交。第三章 使 用第十八条 住宅专项维修资金使用的组织实施单位
10、按照下列6办法确定：（一）已成立业主大会的，由业主委员会组织实施，业主委员会可委托物业服务企业负责具体工作;（二）未成立业主大会的，相关业主可自行实施或委托物业服务企业实施，也可向物业管理区域所在地的居民委员会提出申请，由居民委员会在街道办事处的指导和监督下组织实施。第十九条 申请使用住宅专项维修资金，由组织实施单位拟订使用方案。使用方案主要包括拟维修和更新改造项目、施工方案、费用预算、列支范围、相关业主分摊的费用等。使用方案应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。第二十条 使用方案和表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公
11、示，公示期限不少于 3 个工作日。业主对表决结果有异议的，应当在公示期间以书面形式向组织实施单位提出。组织实施单位应当自收到书面意见之日起 3 个工作日内书面答复。第二十一条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 第二十二条 需要使用住宅专项维修资金的，应按照以下程序办理：（一）组织实施单位组织相关业主对拟定的使用方案进行表决，并将表决结果进行公示。若要召开业主大会会议的，应由业主委员会组织召开。7（二）组织实施单位持下列材料向管理机构申请：1、住宅专项维修资金使用申请表；2、经表决通过的
12、使用方案；3、相关业主签署确认同意的书面材料和经公示的表决结果；4、物业服务合同。（三）管理机构应当自收到申请之日起 5 个工作日内完成审核或备案工作，审核或备案结果在物业管理区域内显著位置公告。审核同意的，管理机构向申请人发出核准使用住宅专项维修资金通知书或备案回执；审核不通过的，书面通知申请人并说明理由。（四）组织实施单位组织实施使用方案，并签订相关合同。（五）管理机构凭申请人提交的施工合同和工程进度款支付表发出划转住宅专项维修资金通知书或备案回执。（六）专户管理银行应在 2 个工作日内将住宅专项维修资金划转至维修工程施工单位。由管理机构代管的，专户管理银行凭管理机构的划转住宅专项维修资金
13、通知书划付；由业主大会管理的，凭业主委员会的划转住宅专项维修资金通知书和备案回执划付。（七）维修、更新改造等工程竣工验收合格后，组织实施单位应当在 10 个工作日内将工程竣工验收表、工程决算、维修费用分摊明细表向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示期限不少于 5 个工作日。（八）公示后，组织实施单位应当将工程竣工验收表、工程结算书、维修费用分摊明细表、公示照片提交管理机构和业主委员会。第二十三条 当物业出现下列危及人身和财产安全，或严重影响正常使用的情形，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位可申请紧急使用住宅专项维8修资金。（一）共用部位、共用设施设备
14、出现重大隐患，建设、消防、安监、质监等行政机关限期实施整改的；（二）电梯经检验检测机构或原电梯制造单位安全技术评定为危及乘客人身安全被责令停梯整改的;（三）供电、供水和排水设施设备出现功能障碍，严重影响正常生产生活秩序的;（四）经房屋安全鉴定机构评定为严重影响房屋正常使用或威胁行人安全的;（五）其他政策法规规定的紧急情形。第二十四条 申请紧急使用住宅专项维修资金，由业主委员会组织实施；未成立业主委员会的，由物业服务企业组织实施；业主委员会或物业服务企业不组织实施的，业主可向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出申请，街道办事处或乡镇人民政府应当指导和监督居民委员会组织实施。无物业管理的建成居
15、住区，由街道办事处或乡镇人民政府指导和监督居民委员会组织实施。第二十五条 紧急使用住宅专项维修资金的程序如下：（一）组织实施单位向管理机构提出申请，填报江门市住宅专项维修资金紧急使用申请表。（二）管理机构应当在收到申请之日起 2 日内进行确认，经确认需紧急维修的，组织实施单位应当提出使用方案，并立即组织实施。管理机构或业主委员会在收到使用方案、施工合同之日起 1 个工作日内通知专户管理银行将不超过工程预算费用的 60%预付款划转至维修工程施工单位，余下款项待工程结算后支付。9（三）抢修项目竣工验收后，组织实施单位应当按本实施细则第二十二条第七项、第八项的规定办理，并申请划付余下的工程款。第二十
16、六条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。本条第（一）、 （二）、 （三）项规定情形，因维修责任人之间发生费用支付争议而导致诉讼或仲裁，无法即时支付相关维修、修复、养护、更新和改造费用的，经业主大会决定，可以从住宅专项维修资金中先
17、垫支。相关费用收回后，应当即时补充住宅专项维修资金。第二十七条 物业服务企业应当在物业服务合同中就物业服务费所包含的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用进行约定，不得扩大超越本实施细则规定的住宅专项维修资金使用范围。第四章 监管第二十八条 管理机构如发现住宅专项维修资金使用不符合有关法律法规和使用方案的，应当责令其改正。第二十九条 管理机构应委托当地商业银行作为住宅专项维10修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。管理机构在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，可以幢为单位建账，按房屋户门号设分
18、户账。所有商品住宅项目的住宅专项维修资金应交存至管理机构开设的住宅专项维修资金专户。第三十条 住房和城乡建设主管部门应当制定住宅专项维修资金业务受托商业银行管理办法。管理机构要根据相关规定与专户管理银行签订委托管理合同，约定住宅专项维修资金存储、查阅、支出、增值等管理要求，约定资金的利息标准，保障住宅专项维修资金的安全运行。第三十一条 经业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，业主委员会应按照颁布的住宅专项维修资金业务受托商业银行管理办法的规定和业主大会决定委托的一家专户管理银行存储住宅专项维修资金，以物业管理区域为单位设账、按幢、房屋户门号设分户账。第三十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管
19、理的，业主大会应当确定住宅专项维修资金管理规约，管理规约应当对住宅专项维修资金自行管理的形式，专户管理银行，财务管理单位；交存、使用、管理、监督等以及其他与住宅专项维修资金有关的决议事项作出约定。业主委员会应当建立住宅专项维修资金财务账目和业务档案。住宅专项维修资金管理规约，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上11的业主同意。第三十三条 业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，划转程序如下：（一）业主委员会向管理机构提出申请，并提交以下材料：1、住宅专项维修资金划转申请表;2、住宅专项维修资金管理规约；3、业主大会表决的书面材料和经公示的表决结果；
20、4、业主委员会的备案回执、组织机构代码证、业主委员会主任身份证复印件以及开立住宅专项维修资金专户的印章模板。（二）管理机构应当在 10 个工作日内作出审核意见，并在物业管理区域显著位置公告，向业主委员会发出可划转管理通知书。业主委员会报送材料不齐全或不符合法定要求的，管理机构应向业主委员会说明不予划转的理由。（三）业主委员会持管理机构出具的可划转通知、管理规约到业主大会决定的专户管理银行开立住宅专项维修资金专户，办理住宅专项维修资金划转。第三十四条 业主大会决定不再继续自行管理住宅专项维修资金的，可交回管理机构实施代管，业主委员会应当将住宅专项维修资金专户余额划转至指定的专户管理银行账户。第三
21、十五条 有下述情形之一的，应当经有资质的审计机构对住宅专项维修资金进行审计：（一）业主委员会换届或业主委员会主任变更的;（二）划转管理机构代管的;（三）法律法规规定及住宅专项维修资金管理规约约定的其他情形。12第三十六条 业主委员会将住宅专项维修资金划转管理机构代管的程序如下：（一）业主委员会向管理机构提出代管申请，并提交以下材料：1、住宅专项维修资金代管申请表;2、业主大会表决的书面材料及经公示的表决结果；3、物业管理区域住宅专项维修资金审计报告。（二）管理机构应当在收到申请材料之日起 10 个工作日内作出审核意见，并在物业管理区域显著位置公告，对符合代管条件的，向业主委员会发出同意代管通知
22、；对报送材料不齐全或不符合代管的，应向业主委员会说明不予代管的理由。（四）业主委员会持管理机构同意代管的通知，到专户管理银行办理销户手续后，将专户管理银行账户中住宅专项维修资金余额划转至管理机构开立的专户管理银行账户。第三十七条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，管理机构代管的住宅专项维修资金可根据资金存量情况，制定增值存储方案，报住宅专项维修资金联席会议审议，向社会公示后，报监管机构同意实施。住宅专项维修资金划转业主大会管理的，国债购买或增值存储方案等应当经业主大会表决同意，报管理机构备案。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。第三
23、十八条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金全额返还业主。业主可以持本人身份证件、房地产权证注销证明，申请办理住宅专项维修资金账户注销手续，返还其账户中的余额。13第三十九条 专户管理银行应当每月向管理机构及自行管理住宅专项维修资金的业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。管理机构及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可要求专户管理银行进行复核。专户管理银行应当在 3 个工作日内提交复核结果。专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。第四十条 管理机构及自行管理住宅专项维修资金的业
24、主委员会应每年至少一次向业主公布下列情况：（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;（二）发生列支的项目、费用和分摊情况;（三）业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。第五章 法律责任第四十一条 开发建设单位、物业服务企业违反本实施细则规定，挪用住宅专项维修资金或将住宅专项维修资金用于其他用途的，由住房和城乡建设主管部门依法追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，处挪用金额两倍以下的罚款，并责令限期改正；逾期不改正，情节严重的，依照物业管理条例第六十三条和住宅专项维修资金管理办法第三十七条的规定，由颁发企业资
25、质证的行政主管部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。14第四十二条 任何单位和个人不得侵占、挪用住宅专项维修资金，不得以任何理由和形式，将住宅专项维修资金用于本实施细则第三条规定范围以外的用途。业主委员会侵占、挪用住宅专项维修资金或将住宅专项维修资金用于其他用途的，由住房和城乡建设主管部门协助和指导相关的业主依法追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，责令限期改正，并通告全体业主；逾期不改正，情节严重，并造成经济损失的，责任人负责赔偿；构成犯罪的，依法追究直接责任人员的刑事责任。管理机构违反本实施细则的规定，挪用住宅专项维修资金或者造成住宅专项维修资金损失的，住房和城乡建设主管部门依法追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。住房和城乡建设主管部门和财政部门违反本实施细则的规定，挪用住宅专项维修资金的，按照住宅专项维修资金管理办法第三十七条规定执行。第六章 附 则第四十三条 本实施细则由住房和城乡建设主管部门、财政部门共同解释。第四十四条 本实施细则自 2015 年 4 月 1 日起施行，2010年 3 月 8 日印发的江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则（江府办2010 20 号）同 时废止。
