1、重庆大学建设管理与房地产学院2007.10,农村土地制度改革的思考,什么是土地？,土地是山川之根 土地是万物之本 土地是人类衣食父母 土地是一切财富之源 所有的物华天宝都是土生土长 土地是过去的一切，也是将来的全部,土地是人类生活和生产活动的“舞台”,如何分割土地权益，权衡城市与农村、政府与农民之利益，协调农村经济与国民经济之发展，寻找“鱼与熊掌兼得” 之策，乃是本世纪初中国农村政策之要题。,1. 建国后中国农村土地制度变迁路径,1.1 土地的所有权、经营权都归农民 （1949-1953）,1950年,中华人民共和国 土地改革法 “废除地主阶级封 建剥削的土地所有制，实 行农民的土地所有制，借
2、 以解放农村生产力，发展 农业生产，为新中国工业 化开辟道路”。,标志着新中国“耕者有其田”土地产权制度的建立！,向农民宣传“土地改革法,农民分到土地后的喜悦心情,对此次土地改革的评价,我国历史上规模最大，进行得最顺利、搞得最好的一次土改运动，农民不仅获得了土地的经营权，而且对拥有的土地可以自由买卖和出租。这一次中国农村制度创新的绩效，在随后几年的农业发展中得到了充分的体现。 1953年同1949年相比，我国粮食产量由11318万吨增加到16392万吨，年均增长13；棉花由44万吨增加到130多万吨，年均增长43；油料由256多万吨增加到419多万吨，年均增长21，不仅迅速恢复、发展了农村生产
3、力，而且为国家工业化起步奠定了基础。,1.2 土地的所有权归农民，经营权归集体 （1953-1957）,1953年，当时认为通过土改建立起来的以农民土地所有制为基础的小农经济，生产规模小，经济实力单薄，经营分散，不能满足实现国家工业化对粮食和原料的要求。这就使农民私人土地所有制同国家工业化之间产生了严重的矛盾。为了克服小农经济的局限性，解决农业与工业的矛盾，做出了走合作化道路的决策，提出了“一化三改”的过渡时期总路线。在合作化初期，搞互助组、初级社，继承了土地改革时期土地农民所有，但却否定了农民对土地的经营使用权，代之以集体对土地的经营使用 。,1.3 土地的所有权，经营权都归集体 （ 196
4、2-1978 ）,经过互助组、初级社、又在全国普遍建立了生产资料集体所有、统一经营的高级社，并在1958年完成了人民公社化。 人民公社的特点是“一大二公”，所谓“大”，就是规模大，一般是一乡一社；所谓“公”，就是公有化程度高，不仅土地归集体所有，而且生产队的物资、劳动力，甚至社员私人的房屋、家具等也公有化，可以无偿地“一平二调”。至此土地的所有权、经营权都归集体。,对人民公社化制度的评价,人民公社作为制度安排，从一开始就包含了诸多的消解制度本身的因素，注定了其绩效的低效率： 公社剥夺了农民的生产资料的所有权，当农民失掉土地和财产万分痛苦之时，当现实中的人民公社生活同宣传中的人民公社生活反差太大
5、之时，人们对公社就只能变得反感和失望，这就消解了人民公社的人心基础 。 公社平均主义的分配制度挫伤了农民的积极性，导致低效率和缺乏激励机制，低效率导致社员的生活贫穷和公社发展的经济基础的缺乏，从而消解了公社持续发展的内在动力。,当 时 盛 行 的 浮 夸 风 现 象,对人民公社化制度的评价,人民公社实行统购统销的产品流通制度，通过不等价的工农产品的交接，过度提起农村资源，消解了人民公社的规模效益。,据统计，人民公社时期，全国农村为工业化建设总共输送5400亿 元资金，年均高达到210亿元。长期过度对农村剥夺，使人民公 社的生产效率十分低下。,政府收购10元,卖给城市居民10元卖个,上交财政 5
6、元,企业增加利润 5元,企业减少成本 5元,企业少发工资 5元,工业化5元,农产品价值 15元,工农业产品价格剪刀示意图：,剪刀差,工业产品价格产品价值农产品价格,改革开放前农村土地产权制度的特点,新中国成立之初，“大公无私”、“公有制”很难奏效。 由人民公社到“三级所有，队为基础”说明过高的“公有制”形式无法满足农民对土地权利的要求，要向“个人化”的土地权利倾斜。 改革开放前新中国农村土地产权制度最显著的特征就是以“集体产权”为核心。,1.4 土地的所有权归集体、经营权归农民 家庭联产承包责任制（1978至今）,七十年代末，安徽省部分农民冒着“割资本主义尾巴”的危险，偷偷摸摸地把一些麦田、油
7、菜田承包到自己家里去种，搞起了“包产到户”。凤阳县小岗村便是这项改革的发源地 。到1980年 9月，中共中央发出当时著名的号文件，对包产到户的形式予以肯定。到1981年，家庭联产承包责任制已经在中国农村绝大部分地区推广。至此土地的所有权归集体、经营权归农民。,家庭联产责任承包纪念,对家庭联产承包责任制的评价,家庭联产承包制体现了四项制度创新：在不改变土地等生产资料公有制的前提下，实行所有权与经营权的分离； 把家庭经营引入集体经济，形成分散经营与统一经营相结合的双层经营体制； 农户的劳动投入与劳动收益密切结合起来，真正体现多劳多得的原则； 它所形成的激励机制与约束机制，无须外部监督，能节约管理成
8、本。,影响,解放了农村生产力，促进了农业经济的发展 推动了农村经济管理体制的变革 带动了社会风貌和生活方式的变化,农业新品种、新技术的广泛采用和农业结构调整, 农产品优质水平和农业效益不断提高。农民从每亩土地获取的纯收入从一二百元提高到近千元。,然而，随着经济的发展，家庭联产承包责任制遇到 了许多问题，小农经济的许多缺点不断暴露：农业基础设施建设荒废 科技水平降低 农村基层腐败严重 收入降低，甚至大多数地方种地亏钱,对家庭联产承包责任制的评价,农业在GDP与就业份额的国际比较,总之，家庭联产承包责任制在当前的形势下存在着重大缺陷，它在某些方面已成为农业生产进一步发展的制约因素。,2.关于农民的
9、现状分析,城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入比较,2.1 城乡居民收入不断拉大,城乡居民收入对比,单位:元,据世界银行1997 年对36个国家的分析，城乡居民的收入比率一般低于1.5:1，极少超过2:1，而从前面的表可以看出，我国城乡居民收入的比率从1985 年的1.86 扩大到2005 年的3.22，并且还有继续扩大的趋势.事实上，农民人均纯收入并不纯，其中要减去生产的投资和所交的负担，再加上农民基本上不享有社会福利，而城市居民享有每年人均约3000 多元的各种福利和补贴，因此，实际的城乡居民收入差距约为5:1 或者6:1。,2.2 城乡社会保障差别明显,城市养老保险、失业保险和医疗
10、保险覆盖面高，最低生活保障制度、最低工资标准调整和企业退休人员基本养老金调整机制已基本建立，城市居民可以享受到比较完善的公共基础设施和福利待遇。 农村保障体系建设严重滞后，保障覆盖面小、保障水平低、保障能力弱是目前农村社会保障的基本特征。在社会福利方面，大多数农民则与此无缘。,2.3 农民教育和医疗条件较差,农村教育条件落后基础教育薄弱、投入不足、师资队伍素质偏低； 新型农村合作医疗存在着财政资金难、经济困难农民交费难、基金管理不规范等问题，影响了该制度的效力。,在当今的农村，农民戏称的 “治 病三部曲”是看不起病，吃不起 药，住不起院。得了大病，有的借钱 看病，有的因治病倾家荡产，也有人 因
11、治疗费用太高而等死。因病致贫， 因病返贫的事例屡屡出现。,一些在农民口中流传的顺口溜：“小病拖，大病 挨，大病才往医院抬”；还有“脱贫三五年，一病 回从前”；“一人得病，几代受穷”等等。,农业产业结构调整有好多年了，一开始是“两高一优”农业，高产高效优质。实际结果呢？是高产没有高效，优质没有优价。农业科技方面的发展，例如杂交水稻，化肥出现，大大的提高了粮食的产量，但是由于粮食价格相对来说比较低，所以这只解决了吃饭问题，而没有解决农民的可支配收入问题。,2.4 有饭吃没钱花,亩产粮食成本及利润分析,针对全国农民人均纯收入连续增长缓慢，城乡居民差距不断扩大的情况，2004年以来，中共中央、国务院连
12、续出台四个指导“三农”工作的中央一号文件，有力促进了农民增产增收，提高了农业综合生产能力，开创了社会主义新农村建设的新局面，也给农业健康发展、农民持续增收和农村长期稳定带来强劲的动力。,2004年2月8日，中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见下发，文件要求，要调整农业结构，扩大农民就业，加快科技进步，深化农村改革，增加农业投入，强化对农业支持保护，力争实现农民收入较快增长，尽快扭转城乡居民收入差距不断扩大的趋势。,2005年1月30日，中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见下发，文件要求，要稳定、完善和强化各项支农政策，切实加强农业综合生产能力建设，
13、继续调整农业和农村经济结构，进一步深化农村改革，努力实现粮食稳定增产、农民持续增收，促进农村经济社会全面发展。,2006年2月21日，中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见下发，文件要求，要完善强化支农政策，建设现代农业，稳定发展粮食生产，积极调整农业结构，加强基础设施建设，加强农村民主政治建设和精神文明建设，加快社会事业发展，推进农村综合改革，促进农民持续增收，确保社会主义新农村建设有良好开局。,2007年1月29日，中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见下发，文件要求，发展现代农业是社会主义新农村建设的首要任务，要用现代物质条件装备农业，用现代科
14、学技术改造农业，用现代产业体系提升农业，用现代经营形式推进农业，用现代发展理念引领农业，用培养新型农民发展农业，提高农业水利化、机械化和信息化水平，提高土地产出率、资源利用率和农业劳动生产率，提高农业素质、效益和竞争力。,国务院总理温家宝在十届全国人大二次会议上作政府工作报告时说，解决农业、农村和农民问题，是我们全部工作的重中之重。,3.城市化进程中的农民问题,庞大的农村劳动力转移困难 大量失地农民生活无保障 “两栖人口”的困境 精神空虚引发城市社会治安问题 进城农民的生存状况亟待改善,3.1 庞大的农村劳动力转移困难,我国有农村劳动力4.85亿人，据估算，其中富余劳动力约有1.5亿人。20
15、世纪90年代以来，农村劳动力外出务工人数明显增加，离开户籍所在地半年以上进入城镇二、三产业务工的农民大约以每年500700万的人数在递增。 绝大多数农村人口转入城市和就业非农化，当前国家受到庞大的农村劳动力数量和城乡产业结构调整的双重挤压 。 西方发达国家现代化发展情况看农业劳动力就业大约只占总劳动力就业的5%以下，乡村人口一般占总人口的10%以下,3.2 大量失地农民生活无保障,改革开放以来，地方党政官员行使集体所有制的土地处置权，掀起过三次波及全国的大规模“圈地运动”，吞并了面积惊人的耕地，直接致使4000多万农民失去土地，沦为“种田无地、上班无岗、低保无份”的非农非工的游民。,措 施,企
16、业招工,发放一次性 安置补助费,企业对用工的劳动素质和技能要求较高，而农民普遍在这方面不具备竞争力,在竞争中容易败落，面临下岗。,能够在近期保证农民的生计，但由于农民在失去土地后普遍缺乏生存技能，对发给他们的安置补助费不能充分有效地利用，坐吃山空，生活难以为继。,征地安置补偿措施,土地管理法规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。土地的补偿费用一般包括以下几项：（1）土地补偿费；(2)安置补助费；(3)地上附着物和青苗的补偿费。据国家有关资料统计，被征土地征用费的利益分配为：地方政府占2030，企业占4050，村级组织占2530，农民仅占510。,农民土地产权不明晰，造成农村土地流转
17、困难，从而农村大量土地闲置、抛荒。,另一方面，由于城市房价过高，农民买不起城市的房子，而只有选择继续保留农村宅基地,”城市赚钱越多,农村房子越大”,浪费了土地资源,分散了投资。,“两栖人口”,3.3 “两栖人口” 造成土地资源的浪费及迁徙困难,农民的迁徙自由自由受到严重束缚,全国春运旅客总量从新世纪以来年年攀升，2001年是16.6亿人次，2002年是17.4亿人次，2003年突破18亿人次，2006年40天的春运旅客量接近19亿人次，中国有13亿人口，这意味着至少有/的人会在路上往返奔波。,3.4 精神空虚引起城市社会治安问题,农民的受教育程度低，就业范围就比较小，一旦因失业面临生存问题时，
18、再加上城市人的歧视和不公正待遇，他们很可能以用犯罪的手段来达到占有财产和报复社会的目的。 现在在北京、上海、广州等大城市已经出现团体型、职业性的农民破坏群体，对城市的稳定影响极大。据深圳特区所发生的抢劫、杀人等恶性刑事案件，90%是来自各地的三无人员所为。 东莞市“黄赌毒”以外来人口为主，成毒所里外来人口占到一，近几年戒毒所里外来人口的比例呈上升趋势。,3.5. 进城农民的生存状况亟待改善,进城农民的居住情况,农民工城市生活居住状况,进城农民的权益保障和收入,进城农民工是城市中的“边缘”一族，享受不到城市居民的各种福利待遇和社会保障，城市里的许多公共产品他们享用不到，形成了明显的身份差异，他们
19、似乎成了城市里的“二等公民”。 他们所从事的是城市人不愿意干的工作环境很差、劳动条件最差、危险性最大、劳动负荷最重的苦活、累活、脏活，相对于他们的付出而言，他们的劳动收入与劳动付出极为不符。,广东省东莞市是我国著名的“民工城市”，全市户籍人口仅有154万人，在公安部门登记的外来人口达458万人，实际外来务工人员超过600万人。 调查的133家各类企业中，存在拖欠工资情况的企业有101家； 有30间企业未与工人签订劳动合同，劳动合同签订率仅为80； 未达到东莞市最低工资标准450元的企业不同程度存在； 每月工资连加班费共200至400元的工人为数不少； 受检查企业中大部分的“正常上班”时间每天超
20、过小时、每月超过21个工作日。有的远远超出劳动法要求每月加班最多36小时的规定； 违反劳动法规，侵犯职工权益的现象比较普遍，有些企业在用工的时候不缴各类保险基金，也不给农民工节假日。 劳动条件及工作环境差，安全生产缺乏防范措施，劳保福利待遇差，生老病死保障少等等问题也不同程度存在。,正在东芜打工的江西抚州市龙溪镇陈园村农民周永辉早晨点半开始上班，晚上加班到凌晨点，除了中午和晚上吃饭时休息两个半小时之外，每天工作时间达个小时，就是这样干，一天也才挣了块多钱。工作时别提跟同事说上几句话，就是多看看其它地方，都会遭到工头的喝斥。,“最容易受伤”的一个群体,在工作中，对职业病的巨大危害认识不够。来自陕
21、西省西安市阎良区武屯镇联党村的小伙子党建军告诉记者，他的双手是在两年多前失去的，当时他在一位台湾老板开的工厂打工，由于流水线上的冲床已经老化，又连续加了个多月的班，每天工作个多小时，他极度疲劳，终于在一天凌晨2点出了事。当他的双手被冲床截断的一刹那，他想“自己的一辈子都完了”,进城农民的医疗卫生情况,进城农民的“看病难”的问题十分突出：一是由于医药费用较高，一个普通的感冒在医院要花上百元，需要把几天的工资全打进去。二是没有医疗保险，有病经常扛着或者为省钱到小的私人门诊看病，用药没有安全保障。,目前流动儿童少年接受义务教育难的问题，主要的原因在我国义务教育阶段实行的是“分级办学、分级管理”即基础
22、教育由县、乡财政管理的教育体制。由于义务教育阶段主要是由地方政府负担，流动儿童少年因为没有流入地的户口，所以无法享受由流入地政府财政负担的教育经费。这些孩子如果在城里接受教育，则他们高昂的教育费用将会成为农民工一大笔出。,进城农民子女教育情况,通过对河北省石家庄市和保定市几所学校的调查显示：流动儿童的学费500-1000元/年，缴纳赞助费，借读费1000-3000元/年。还有书本费若干等，这样每个学生小学每年要缴纳的费用在2000元以上，中学教育还会更高。因此，有些家长出于经济上的考虑，一般在小学结束后就让子女就业，或者中学期间辍学。,2003年云阳县农妇熊德明对国家总理温家宝的一句实 话，引
23、发全社会对欠薪问题的关注。,城市农民的拖欠工资问题,拖欠农民工资的有关数据,全国进城务工的农民工总数那时尚不到1亿人，准确的数字是9780万人，一年工资总额为527亿元，人均5278元，月均466元，除去在外最低消费，平均每个农民工一年能拿回3472元。2002年中国劳务市场上，所发生的拖欠农民工工资的总金额，超过了1000亿元。也就是说，全国的进城务工的农民工，平均人均被拖欠工资超过了1000元! 这对于收入菲薄的农民工，绝非一个小数字。,农民工打官司的艰难,从工伤赔偿的诉讼程序来讲外来民工往往要先打行政诉讼，再打工伤赔偿官司。在这个个漫长的诉讼过程，可想而知，维权的道路是多么艰辛。许多伤残
24、民工只好一边沿街乞讨，一边用讨来的钱请人打官司。除了公伤事故得不到妥善处理之外，用人单位故意不与农民工签订劳动合同，不给他们办理社会保险，加班不给加班工资等损害农民工权益的现象在珠江三角洲等农民工集中的地区已经成了见怪不怪的事情。许多农民工生怕被老板炒鱿鱼，只好忍气吞声地放任自己的权益受到侵害。,城市农民工的意义,农民进城“打工”是冲破体制约束和习惯势力束缚的创新行为，是中国农民主动积极地参与工业化、城市化、现代化的自觉行动。 他们放弃先赋的社会身份和似乎是“命定”的职业，走出农村，在市场经济的磨炼中走进城市，成为工人。 由于人数浩大，时间持久，对打破中国城乡二元社会结构和工农二元阶级结构，工
25、人阶级与农民阶级之间的重新组合，具有重要的政治、经济和社会意义。,小结,从前面的问题分析，我们很明显 的得出一点，无论是城里民工， 还是农村的农民，都是贫穷的。 这种贫穷包括收入的贫穷和知识 的贫穷。这种贫穷一方面是由于 政府决策失误所造成的“先天性 发育不足”，另一方面是由于自 身获取能力匮乏所带来的“后天 性营养不良”。这样就造成了如 图所示的恶性循环。,那么，如何改变农民的现状呢？,收入差异可分解为实物资本的贡献及人力资本的贡献。 其中，人力资本包括后天获得的才干、技能及知识。,农 民,实物资本？ 人力资本？,t0,产出增长率,实物资本的注入会使产出突增，然后回到原来的水平，而只有技术进
26、步的增值率具有长期增长效应,t,目前，农民手中既无人力资本，也无实物资本，如果把农民 的土地变为自己的实物资本，则可以解决当代农民的贫穷问题， 而通过教育可以彻底改变当代农民后代的贫穷状况。,用Solow模型分析,5.土地私有化是解决农民问题的根本途径,美联储前任主席格林斯潘在点评中国经济时说道： 虽然改革持续了近30年，中国农民依然不能拥有 其耕种的土地。他们能租到土地，把农产品拿到 市场上去卖，但无法买卖土地，也不能通过抵押 土地来获得贷款。由于缺乏资本渠道，数亿农民 陷入贫困的泥沼。“如果赋予农民其土地的法定所 有权，就可以极大地缩小城市与农村居民之间的 财富差距。”参政消息（中国大地）
27、2007年9月22日,土地资源的类型,耕地,林地,草地,建设用地,非农业用地,农业用地,5.1 我国现行土地及土地制度的相关知识,土地资源的利用类型,林地,草地,耕地,建筑用地,三江平原沼泽,锡林郭勒草原,林地,土地的特征,1土地的自然特征,非人力所能创造的自然资源； 面积有限； 位置具有固定性； 使用价值的永续性,2土地的法律特征,重要的不动产,稳定土地关系，依法保护当事人的合法权益,办理土地权属或变更登记手续,土地所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。与一般财产权的区别：土地所有权制度直接构成社会制度的一个重要组成部分。,民通71
28、条：“财产所有权是指所有人 依法对自己的财产享有占有、使用、收益 和处分的权利”。,土地所有权权利,权能结构,占有权： 土地所有权主体对其土地的掌握和控制权利,使用权： 按照土地的性能和用途进行事实上的利用的权利,收益权： 基于行使土地所有权而取得的经济收入、利息的权利,处分权：决定土地在法律上和事实上的命运的权利，尤其是决定所有权的命运,不同权利可以分离,特征：主体特定性；客体不可移动性不动产性；所有权交易的限制性；权属的稳定性；,4.基本类型：国家所有 集体所有 个人所有,（三）国家土地所有权的范围,土地管理法第8条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家
29、所有的以外，属于农民集体所有。”,主要不是农业用地，是工业、交通、文化、建筑用地及城市居民用地,国家土地所有权,（一）取得建国后的改造、没收等 （二）国家土地所有权的特征：主体单一性权能完全性和绝对性 权能可分离性 权利单向流入性,国有土地所有权的行使与保护,1.行使：国有土地虽然由国家享有其所有权，但一般情况下并不由国家直接使用、经营，而是由国务院主管部门主管全国土地的统一管理工作，县级以上地方人民政府土地管理部门统一管理本行政区域内的土地，,交由国家机关、企事业单位、社会团体和公民个人合法使用。,2保护：任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。,非法转让、占用土地、破坏耕地
30、、非法批地、非法侵占挪用征地补偿等必须承担相应的法律责任。（宪法、刑法、土地管理法等）,集体土地所有权,（一）集体土地所有权制度的演变农村土地私有集体公有集体所有、家庭承包经营,（二）特征,主体多样性三种 权能不完全性 权利单向流出性,（三）集体土地所有权的范围,农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外， 属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,集体土地所有权的行使与保护乡（镇）农民群众集体所有的土地，其所有权由乡（镇）人民政府 代表全乡（镇）成员行使；村农民群众集体所有的土地，由村民委员会 代表行使；村内经济组织所有的，由该集体内的全体成员通过成员大会 行
31、使。,发证保护,我国土地市场的形成与发展,1979年前，无偿划拨土地的用地制度,1979-1987年，合资企业有偿使用建设土地,1988年土地管理法，土地有偿使用,用地制度改革，萌芽阶段,1990年建立土地有偿出让、转让制度,形成阶段,1999年城市房地产管理法，完善了土地市场,完善阶段,扭曲土地价格-价格过低，多占用土地 -征用：出让：市场三种价格比 1：10：50-招标是协议地价的3-5倍-拍卖是协议地价的4-10倍,政府过度干预市场-行政划拨 土地配置市场程度低、市场缺位 2001年有偿出让面积只占2%；98%行政划拨 2003年宗地20%、面积24%有偿使用;76%行政划拨 有偿出让中
32、80%为协议；招、拍、挂出让只占15%,价格（万元/公顷）,A,需求曲线,边际私人成本曲线,F,D,P市(1825）,E,P出(425),B,P征(42),C,0,Q市,Q出,Q征,数量,农地非农化价格比较以及低价的效率损失,G,城市土地市场层次结构,城市土地一级市场,城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者,特征：垄断性市场,反映土地所有者和土地使用者之间的关系,交易方式：出让、出租、入股,城市土地二级市场,城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者,特征：竞争性市场,反映各土地使用者之间的关系,交易方式：转让、转租、抵押、入股,我国城市土地一
33、、二级市场结构示意图,土地所有者（各级政府）,土地使用者,土地使用者,土地使用者,土地使用者,土地使用者,土地使用者,一级市场,二级市场,从城市土地层次结构来看，一级市场是关键，是整个土地市场的“总阀门”，一级市场的运行状况决定了二级市场的运行状况，因此，城市土地市场管理的重点，就是对一级市场的供需和价格进行管理。,政府的角色之比较国外政府之角色 公众利益的代表者我国政府之角色 土地所有者？-地租 土地管理者？-公众福利 土地经营者？-利润 几重角色兼有？-？！,土地取得方式比较 国外土地取得市场手段为主 多以协议购买为主。 行使征收权和优先购买权。 美国通过交换和设定租赁权的方式取得储备土地
34、。,我国土地取得行政手段为主 土地征用 购买、回收、没收,5.2 现行土地制度的不利分析,对农民的严重后果 对城市居民的严重后果 对宏观经济的严重后果,使多数农民无力支付自身向城市迁移、向工业转型的必要成本，被排除在现代化进程之外，无力实现农民的城市化和农村、农业的现代化。 与现有土地制度相联系、相适应的城乡二元户籍隔离制度，造成对农民、农民工身份的歧视，进而在劳资关系、分配关系上和转正、提干等晋升机会上大大不利于农民和农民工，进一步加剧农民和农民工的困苦。 由于农民被束缚于土地上以传统农业为生，仅能勉强维持日常生活，无力支付其自己和子女等的教育、医疗费用，从而素质得不到提高，技能得不到更新，
35、健康得不到保证，世袭贫穷，自生自灭。,对农民的严重后果,当征收土地时，由于土地所有权不是农民本人，因此无论法理上还是实际上，失地农民所获得补偿很少，处境更加无助； 现有土地制度下，农民为了多获得分配一点土地，普遍超生；而城市人则只能按计划生育。这必然使可以适应现代化社会的人口数量减少，而尚未能适应的人口比例却增加，人口结构进一步劣化，为害深远。 现在的承包制下，农民无土地产权，不注重长远投资，不珍惜不保护资源而放滥经营的情况屡屡发生，危害严重。,对城市居民的严重后果,城市居民的房产也没有土地所有权，因而在面对强制拆迁等情况时，法理上也陷于不利地位，甚至无力反对暴力迫迁。 即使是富裕阶层也无法获
36、得所需的土地资源，因此无力抵制房产商巨头们垄断楼市供给的状态，楼价虚高的问题也始终无法解决。 由于最底层的劳动者农民工的工资由于土地、户籍、身份等问题被压低，连带亦必然拉低城市人的工资。,“史上最牛钉子户”的战斗，在昨天凌晨时分达到高潮。与来自全国各地的记者一起、与热烈跟帖的上万网民一起、与密切关注的无数民众一起，重庆市民杨武、吴苹夫妇挺过了法院要求“自行拆迁”的限期，那栋已经被视为私人物权纪念碑的小楼依然屹立在工地大坑之中，等待着尚且未知的命运。依据重庆九龙坡区法院的裁定，法院将强制执行拆除该房屋。南方都市报社论,一个被挖成10米深大坑的楼盘地基正中央，孤零零地立着一栋二层小楼。 东方今报,
37、“史上最牛钉子户”与物权法的巧合让人激动，让人有试水的冲动:保护私有财产，到底只是说说看，还是真要做起来？虽然物权法要到10月才开始施行，虽然在事件之初人们并不清楚杨武、吴苹夫妇的要求是否合理，虽然这栋小楼的拆迁并不能检验物权法的承诺，但是人们还是很激动，媒体很激动，没有比这更好的案例了。,对宏观经济的严重后果,由于广大农民缺乏货币购买力，造成内需始终不振，消费始终疲软，产能始终过剩，宏观经济不平衡状态始终无法解决。 由于无法以私有土地置换货币，造成货币、财富片面向少数人集中的状态始终不能改变；历年过量发行而积累的货币势必游离浪荡，不断冲击楼市、股市、债券、期货及一切可炒作的领域，金融风险大增
38、，破坏经济安全和稳定。 由于长期存在大量低工资劳动力农民工，势必诱导中国企业不思进取，习惯依赖低劳动力成本，没有技术革新的强大压力和动力，不重视研究开发和知识产权。,5.3 对反对土地私有的分析,所谓所有权，就是使用权、用益权、处分权组权利的总和。 农民有了所有权也就保证了使用权，即使他自愿转让了使用权，也还可以自愿收回。但没有所有权的话，使用权的保证只会更少，因为所有者可以收回它。 然而现在有些人却想要人相信：给了农民所有权他们就会失去生活的保障，剥夺了他们的所有权反而可以是他们的生活有保障了！,认为土地是农民的保障反对私有存在逻辑上的错误,农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人
39、承包经营，必须经村民会议23以上成员或者23以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。（土地管理法第15条2款，承包法第18条3款）,案例分析：,甲村委会未经村代表大会表决，与乙村村民赵某签订承包合同，将甲村的50亩荒 地承包给赵某，承包期3年，承包费9万。赵某依合同付款后，未经批准在该地上建起了三间临时住房。甲村村民代表与赵 某进行交涉，要求其返还土地，并拆除房屋。但赵某以与村委会签过承包合同为由拒 不同意。村民们一气之下将赵某的临时住房拆除。赵某于是向所在县人民法院提起诉讼， 要求村民赔偿损失。,被告 代表,原告赵某,所谓造成城市“贫民窟”的理由,现代化、工业化的一般规律是，原城市居民
40、向近郊迁移，而他们的原住房租给新进入的农村移民。这无论在经济上、社会上都是有显著效益的，原市民和新移民各取所需，各得其所，互不干扰和妨碍。 新移民的大量进入，有助于服务业的兴旺；原市民的房产可以租出，也正是其资产价值得以实现的途径。所谓“贫民窟”，也是被蓄意夸大的恐吓之词。,重庆市主城区是国内少有的以山地丘陵地形为主的大城市。目前旧城区总人口达440万人，城镇人口密度高达每平方公里14000人，人均城镇建设用地仅71平方米。由于城市人口过度集中，加剧了城市环境压力，城市建设与生态环境之间的矛盾愈加突出，人居环境日趋恶化。为了替“老城”减压，重庆市规划出台了东、西两大新城区，分别以茶园、西永为中
41、心，将主城过重的居住压力转移，形成300万规模人口的新城区，有序疏导市民外迁新城替老城减压，创造宜居之城。,所谓土地私有化后无法保证农业产量和 结构稳定,现在只有中国等少数几个国家不是土地私有化，而中国号称历史悠久的农业大国，农业却是最没有效率的，农产品价格与国际市场价格相比是天花板价，这一点“三农问题专家”们也不敢否认。土地私有化后，必然的趋势是土地不断向耕种能手集中，从而不仅提高集约化程度，也提高单位劳动生产率，因此必然使中国农产品与国际市场的比价降低，竞争力提高，无论对谁都是一件好事。,在全球化的环境下，进口一些自己生产没有效率，而国际市场价格便宜的农产品是很正常的。相反，如果顽固坚持土
42、地非私有化，那么加入WTO之后首先受到严重冲击的就是从事这一部分种植和养殖业的农户；而由于他们没有向城市转移的能力，他们将率先破产，成为“流民”，严重危及社会稳定和谐。,所谓土地私有化将妨碍农业集体化的理由,如果集体化是以农民的自愿为原则进行，那么谁也不会反对，土地私有化后如果大家觉得集体干好，依然可以联合经营，谈不上防碍；如果是强制集体化，那就是侵犯农民的基本权利，当然必须反对。因此，这样的理由也是扯淡。,5.4 土地私有化的可行性分析,即使你质疑土地交易的价格、数量而再打个折，并考虑到存在部分农民内部交易的情况，那么土地私有化使全国农民整体上增加的货币收入，也至少在全免农业税政策的100倍
43、以上；并且，主要获益者就是那些急需货币的贫困农户。,边远山区 23万/亩,接近城市 2030万/亩,平均,10万/亩,20亿亩,30%,耕地总面积,土地价格,5年内交易量所占%,60万亿元,货币收入,平 均 每 年,12万亿元,全免农业税,400亿元/年,按2003年尚未 减免为比较样本,相差300倍,土 地 私 有 化,对 比,土地私有化和自由交易究竟对广大农民有何重要意义呢？,耕地、草地、林场 按70%私有,16岁以上成年 所得土地基数为1,16岁以下儿童为0.5， 监护人代管，不能代卖,按30%的比例 保留作公共土地,土地限售5年，之后集体成员2/3 表决同意可出售，收入按人口平分,首期
44、 领取30%,其余分5年 逐月领取,土 地 交 易,买方一次支付,银行或农信社,分批计息发放,遇紧急情况,提出申请,政府5%的交易税,卖方,农村土地私有化方案,国家制订和修改土地法，规定土地征收的标准和规范，以保证工业发展和公共设施建设。 政府对土地交易征收5%的交易税，由买方支付，此税项全部转交全国范围内以民主普选产生的土地委员会；此委员会主要建立和掌握土地调剂基金，用于回购私有土地，出租给某些不适应或不喜欢城市生活的人返农耕种，并对一些农村和城市困难人士提供钱物支援和培训、招工、信息等协助。 买方支付全部地价后，如果将土地再转卖，就可一次性获得全部地价。 对于城市居民来说，所有拥有房产证的
45、人，不论是商品房、房改房还是原私有住房，可获得正式私有化的完整土地产权证明。,方案补充说明,土地政策制定分析框架,总体框架与逻辑思路图,部分不适应城市的人将留在农村,有利于控制人口的增长,有利于加快城市化进程,有利于实现农业现代化,有利于保护农民利益、调动农民 的积极性、提高农民收入,有利于消除城乡壁垒、打破城乡二元结构,国家土地私有化,有利于实现置换货币和缓解通胀,案例分析重庆市统筹城乡发展改革 试验区,重庆是大城市带大农村的发展局面，重庆统筹城乡发展改革试验区，最有可能的突破是在土地私有化方面，农村土地私有化是解决中国农村问题的基本方向。目前的农村土地流转试点，土地经营权的入股即是明确农村
46、土地经营权的一种重要的表现。,重庆市城乡总体规划（20072020）,2007年9月20日，国务院以国函200790号正式批复同意重庆市城乡总体规划。新的城乡总体规划是全国第一部城乡总体规划，也是重庆市建设国家统筹城乡综合配套改革试验区第一个经国务院批准的重要规划。,新总规的核心内容,（一）城市性质：我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。（二）发展目标：经济发展走在西部前列，加快建成西部地区的重要增长极和长江上游地区的经济中心；统筹城乡走在西部前列，建成城乡统筹发展的直辖市；社会和谐走在西部前列，率先实现全面建设小康社会
47、的目标；人与环境和谐走在西部前列，实现经济、社会、环境协调发展。,（三）城市规模：规划至2010年，全市总人口3000万人，城镇人口1615万人，城镇化水平达到53.8%；至2020年，总人口3100万人，城镇人口2160万人，城镇化水平达到70%左右。（四）城镇体系结构：规划至2020年，形成都市区1个特大城市，万州、涪陵、江津、合川、永川、长寿6个大城市，黔江等25个中等城市和小城市，495个左右小城镇的城镇体系。,（五）综合交通：规划至2020年，高速公路区县（自治县）覆盖率达到100%，都市区至市域内各区县（自治县）“四小时通达”；铁路线网区县（自治县）覆盖率达到90%。建成长江上游航
48、运中心。将江北国际机场建设为国际商业门户枢纽机场；积极发展万州五桥机场、黔江舟白机场和渝东北支线机场。（六）都市区空间结构：都市区在空间上分为主城区和郊区两个部分。城市拓展的主要方向为内环线以北、中梁山以西以及铜锣山以东。城市空间结构为“一城五片、多中心组团式”。,（七）都市区规模：至2020年，总人口980万人，其中城镇人口930万人。城镇建设总用地为865平方千米，人均城镇建设用地为93平方米。中心城区规划城市建设总用地为520平方千米，人均城市建设用地为81.89平方米。（八）都市区住宅建设：到2010年，人均住房建筑面积达到28平方米，住房成套率达到80%以上；到2020年，人均住房建筑面积达到35平方米的小康水平，住房成套率达到100%。,（九）都市区产业总体布局：内环线以内地区重点布局现代服务业、高新技术产业和文化产业；内环线与绕城高速公路之间重点布局现代制造业、现代物流业、休闲旅游业；绕城高速公路以外的地区重点布局都市农业、生态旅游业等产业。（十）都市区综合交通：以快速路网为骨架，主次干路为基础，建立功能明确、级配合理、相对完善的片区城市道路网络。,
