1、喜盛 威尼斯 项目营销策略报告,Target 2 ：营销策略及执行,Target 1 ： 项目核心价值体系构造,报告中心及任务：,在2010年波动的房地产市场大环境下； 在全年区域市场内供应量持续增加的残酷竞争下； 项目需要怎样确保目标的实现？,运用关系客户资源多级网络扩散渠道跨界,制造超值体系新标签服务,中心:超越与引领任务：确保目标的实现,如何应对？,Target 3 ： 成就品牌,【需解决的三大课题】,项目USP主张：项目核心价值提炼及构造 新余市场竞争度日渐趋强，几十万平方米大盘与品牌开发商云集，资源型楼盘供应如雨后春笋，供需价差型供应更达数百万方，项目如何通过项目资源整合、物业发展及
2、配套亮点的开发，来构造项目的核心价值，提升竞争力。如何恢复项目的品牌： 项目已经搁置五年，如何恢复项目的品牌度 项目的品牌是最好的营销渠道之一，所以一开始如何打响知名度与体现发展商的实力是非常重要的一环。品牌落地：项目成就企业品牌 成就品牌，打响喜盛在新余市内房地产市场的第一枪。,项目需准确把握区域市场内的竞争态势，确定目前项目的竞争占位，通过内外兼修，对内提升项目品质，在项目现有的基础上，强化项目的投资卖点，通过项目综合价值的建立，吸引更多的目标客户；对外在营销上也要大胆出位，通过资源整合、营销通道的全方位提升，不仅可以超越对手，引领市场，还可以应对波动的市场。因而，我们要立足市场，从项目实
3、际情况出发，结合八目在江西省市场内成功的操盘经验，进而确立本项目的营销之道。,超越引领,汇报脉络,PART1 核心价值构造,PART 3成就品牌,1 价值解析及提炼,3 项目形象演绎,PART 2 营销“多重奏”,2 网聚客源,3 推售价格,4 媒体推广,2 核心价值重组及升华,1 区域运营,2 品牌嫁接,3 品牌活动,1 应对策略,5 附加值提升,PART 1,1价值解析及提炼/2 价值重组及升华/3形象演绎,项目核心价值构造,占位南区离中心近,大盘异域风味,外部交通便利内部通达性弱,周边配套较缺乏,位于袁河河畔，康居南路仙来大桥桥头，另一端直通康居路，连接中心城区。,整体建筑以南欧风格为主
4、，总建筑面积约46万平方米。内有规划的大型人工湖泊，贯穿小区的水系景观，内外双水楠，自带高端配套，规划风情商业街。,袁河滨水带公园，渝水一中，星级酒店，仙来学校，黔印公园目前没有公交车到达,项目周边主要为新兴楼盘，仅有少部分商业配套，整体档次较低，生活配套不足,项目概况,位于袁河河畔，康居南路仙来大桥桥头，另一端直通康居路，连接中心城区。整体建筑以南欧风格为主，总建筑面积约46万平方米。内有规划的大型人工湖泊，贯穿小区的水系景观，内外双水楠，自带高端配套，规划风情商业街。,解析提炼,重组升华,形象演绎,SWOT分析,W,项目地处新开发区域，生活配套缺失项目已搁置五年未开发，在客户心中品牌度有不
5、良影响自然客流少，昭示性较差,T,政策调整，市场不确定性高项目临近的桥未贯通且只能行人，对项目直接交通不利片区内项目云集，供应激增，竞争异常激烈,位处城南，与闹市区隔河相望，距离市区近位于高尚住宅聚集的西区大盘气势，46万平米总建面，可塑性强产品设计精致，户型适中，精心打造内部园林,S,项目SWOT分析,解析提炼,重组升华,形象演绎,营销策略应用必须明确问题的是：,有什么优势？,好在哪里？,能给客户带来什么价值？,解析提炼,重组升华,形象演绎,项目价值体系分解：,地段价值：区政府新规划所处地附近,江景大盘优势：46万平米南欧风格近水精品豪宅,园林景观优势,户型亮点：户型设计紧凑实用，高品质总价
6、低,解析提炼,重组升华,形象演绎,项目价值梳理,价值一：地段论 区政府新行政中心所在地，临河绝版景观价值二：产品论 规模、品质、户型、园林、会所、商业配套,解析提炼,重组升华,形象演绎,地段价值是区域内项目的共性，纵观区域内竞争板块的演变得出项目的区位优势，从竞争楼盘分析中，提炼项目独有的UPS，确定本项目的竞争占位。,解析提炼,重组升华,形象演绎,【城市发展概况】,解析提炼,重组升华,形象演绎,A ，城南居住区 城南居住区包括浙赣铁路以南、袁河以北所有城区范围，有居住用地449.43公顷，居民约13.6万人（户籍人口，下同）。人口密度303人/公顷，多为不同时期建造的旧式住宅及新建住宅，用地
7、不完整，生活环境居住质量欠佳。房产开发潜力较小。所以本项目在开发过程中务必将大盘、品质、园林景观、近水等卖点发挥到极致。 B，城北居住区 城北居住区包括浙赣铁路以北，袁河以西所有城区范围，有居住用地426.31公顷，居民约 12.2万人，人口密度286人/公顷。城北整体居住环境较好,是未来行政中心和城市居住发展的主要方向，开发力度较大，市场潜力最大。,C，城东居住区 城东居住区包括浙赣铁路以北，袁河以东所有城区范围，该区有较多的城中村，共有居住用地208.46公顷，居民1.2万人。人口密度58人/公顷。随着城市的改造，近年本区发展较块，住宅市场有待开发。 D，仙来居住区 仙来居住区共有居住用地
8、186.43公顷，大部分为农村居民点，居民1.9万人。人口密度102人/公顷。,【城市经济发展】近年来，新余市以世界眼光谋划新能源产业发展，确立了把新能源产业作为新兴支柱产业、把建设国家新能源科技城作为引领全市经济发展龙头工程的发展战略，致力打造世界最大光伏产业基地、世界最大永磁风力发电机基地和世界最大螺杆膨胀发电机基地，全力做强做大新能源经济板块，构建新兴工业体系。 目前，新余市已基本形成了以光伏产业为核心、风电产业和节能减排设备制造业为补充的“一大二小”新能源经济板块格局，努力实现从“钢城”到“新能源科技城”的嬗变。 数据显示，至去年底，全市已注册新能源企业21家，在建项目18个，投资总额
9、645亿元，新能源产业增加值占全市工业增加值的比重已上升为22%。新余市获准建设全国惟一的“国家新能源科技示范城”，并被评为2009年中国光电产业最佳投资城市，认定为国家硅材料及光伏应用产业化基地、国家螺杆膨胀动力机高新技术产业化基地，已拥有赛维国家光伏工程技术研究中心等3个国家级和4个省级研发中心。 在新能源经济板块扩张过程中，新余市大胆自主创新，优化科技资源配置，促进产学研结合，推动经济发展方式由要素拉动型向创新主导型的转变。全市光伏产业核心企业赛维LDK，其多晶硅片产能已达1450兆瓦，是世界最大的多晶硅片生产企业，也是我国光伏行业的领袖级企业，采用国际先进的“西门子改良法”设计的2.1
10、万吨硅料项目正在建设中，项目全部投产后，将进一步改变世界光伏产业的发展格局。节能减排设备制造业的“领头羊”江西华电电力公司自主研发生产的国家发明专利产品螺杆膨胀动力机，是我国节能减排关键技术上的重大突破，也是世界上综合利用低品质热能的一大创举，广泛应用石化、冶金、电力、建材、轻工等多个行业。风电产业的主体企业江西力德公司仅用一年时间就研制成功我国第一台具有自主知识产权的2.0兆瓦永磁直驱风力发电机，使我国永磁直驱风力发电技术达到世界领先水平。 据悉，新余市计划到2012年，新能源产业主营业务收入达到1400亿元，超过之前新余主要经济支柱钢铁产业。,解析提炼,重组升华,形象演绎,本年度市内销售情
11、况及走势图：,解析提炼,重组升华,形象演绎,【市场楼盘概况】凯光国际：位于渝州大桥南端 1、发展商：新余凯光地产， 建筑设计：爱普斯顿 ，整合推广：新火机构（深圳）2、总建筑面积：约10万平方米；其中5栋12层的小高层建筑，4栋18层高层建筑，3栋4层花园房（层层退台式设计），1栋27层高层设计、规划为酒店、定为仙来区的标杆建筑。3、目前均价约为：2500元每平方米，楼层差价在40元至60元每平方米，销售量及速度一般，户型面积有92平方米、111平方米（销售较好的户型）、127平方米、140平方米，4、其卖点是：入户花园（面积赠送一半）、111平方米的户型比较实用紧凑（一卫）、办理按揭贷款不需
12、贷款保险费、位置在仙来区讲是比较中心的位置、背面有一个新建的公园。5、缺点：离主干道即渝州大桥太近、灰尘太大、货车的速度太快行人不安全、主要是电梯房、煤气目前不通、楼间距不宽。6、前期是代理商销售，后开发商自售。7、主要的客户群体为新钢的工人、良山的部分职工及乡下进城的，其他还有些城南的个体户、散户。,解析提炼,重组升华,形象演绎,解析提炼,重组升华,形象演绎,【市场楼盘概况】城市风景：位于新余市渝州大道与校园路交汇处。1、150000平米生态型院落社区，由大部分多层住宅和小部分小高层住宅组成，2、代理商销售。3、主打户型为115平方米的小三房，大面积的占很少部分，88平米的也较多。4、在5月
13、份会推出二期将近1000户5、其卖点：多层住宅、框架结构、仙来区的大型社区6、客户群体与“凯光国际”差不多。7、最高价为：2400元每平方米，特价房：1780元每平方米，楼层差价约100元每平方米。8、销售速度、销售量一般。,解析提炼,重组升华,形象演绎,【市场楼盘概况】高能地产：位于抱石公园南侧、即是城南新钢生活区的中心位置，开发商：江西高能地产(新余)有限公司。1、全是高层建筑，面积为40、80、100、120、130、140等不同的面积，销售的较好的为40、80的单身公寓及2房的。2、均价：约3000元每平方米，3、卖点：位置位于城南新钢生活区的中心位置、离城南近、人气旺、适合新钢人的购
14、买需求，缺点：空气较差、污染多些、全为高层建筑，销售人员的能力及工作态度、热情不是很理想，社区太大、分开管理不是很合理、小区本身的配套较少。四、公园1号：位于公园北路抱石公园广场对面（大部分为30层建筑）；开发商：江西新余立天唐人房地产发展有限公司；全程策划：深圳（香港）卓力置业；整合推广：深圳五月花传媒，与本开发的楼盘比较影响不是太大，因为它的销售将近快结束。1、面积户型：116、119、123、132、140，其中销售较好的为116、119、123的小、中三房户型。2、均价：约2950元每平方米，每楼层差价为18元每平方米，3、卖点：新余的人文特色“抱石公园名画家即傅抱石”、城南居住的中心
15、位置；缺点：不能封闭式管理，纯高层建筑,解析提炼,重组升华,形象演绎,暨阳-半岛豪园：位置位于孔目江西面，共25栋住宅。均价3800元每平方米，是新余目前最贵楼盘，户型为：102、114、120、132、136、159、183，卖的较好的有102、114、120、132、140；卖点：江景、沙滩、小区外部环境、小区本身配套，广告宣传,解析提炼,重组升华,形象演绎,暨阳-翡翠城1、（大部分多层、小部分高层及小高层、共1555户、总建筑面积28万平方米），开发商：新余暨阳房地产开发有限公司，项目地址：科环路与中山路交汇处。2、户型面积：83、95、96、128、122、139、164，其中卖的比较
16、好的为83、95、96、122.3、均价：约2800元每平方米，位置差价较大在100-500元每平方米，同栋楼层差价在100元每平方米3、卖点：在城北的居住的中心位置，小区周边的配套、小区里的绿化、配套好，人气旺。缺点：销售人员的主动性弱，层高矮-2.9米，必须搭卖地下室或车库,项目亮点打造，引领市场，,市场占位,南区区主流楼盘为本项目核心竞争对手,竞争层级,地段优越，认知度高，城南未来主流生活居住区,区域共性,竞争格局,【竞争格局小结】,解析提炼,重组升华,形象演绎,解析结论,八目观点：产品以三房为主，其次为两房、四房单位，一房供应量偏少，当前市场去化速度略显缓慢。,解析提炼,重组升华,形象
17、演绎,八目观点：大盘项目首先要树立大盘气势与形象，因此前期广告力度要大，以此树立领头羊的角色。,八目观点：开盘前造势与蓄客要到位，开盘价格采用低开高走。,竞争市场小结,一级竞争：大盘策略,同区域楼盘在竞争过程中，本项目的自然资源以及大盘优势都能成为NO。1,竞争策略指引,二级竞争：项目USP价值建立,不考虑,八目观点：项目在区新政府所在地的南区，规模大、江景景观资源也是最佳的，区域价值是共享的，因此项目要实现区域内的标杆项目。,解析提炼,重组升华,形象演绎,核心价值对本项目的启示,思考：我们到底在卖什么？ 什么才是我们真正的核心优势？,解析提炼,重组升华,形象演绎,项目价值主张USP演绎,价值
18、典范一：优质地段，交通便捷价值典范二：46万平米规模高档社区价值典范三：南欧临水园林风格，精品筑就品质生活价值典范四：几万多平米园林景观价值典范五：经典创新户型价值典范六：1万多平米高档商业配套价值典范七：豪华会所价值典范八：星级物业管理,解析提炼,重组升华,形象演绎,八目认为: 较区域内的其它项目而言，我们的核心优势在于三点：1、大盘2、城南临江绝版3、独特的南欧建筑风格,解析提炼,重组升华,形象演绎,项目核心价值如何提炼及解构？,建立项目在区域市场内的符号,解析提炼,重组升华,形象演绎,USP3：内外双重水景,USP2：精品大盘,USP4：细节铸就品质,大盘是一种气势、实力的张显,项目处于
19、楼盘云集的南区，只有铸就精品，才能超越市场。,项目内部园林以水系为主，还有人工溪流环绕，北面拥有市政重点打造的袁河景观，具备双重水景资源优势。,提炼项目产品的亮点，如园林、户型、会所、材料展示区，立体展现项目品质。,USP5：城南唯一4A楼盘,通过相关部门联合媒体，进行城南4A楼盘的评选，确定项目的精品豪宅的地位。（Admirable最具有魅力、Attractive最具吸引力、Affinity最具亲和力、Appreciation最具升值力）,大盘气势、实力、随处可见,提升,三远铸就精品突出本项目的品牌价值精工之作,提升,天赋山水活得自然袁河，内部水景，生活是流动着的幸福,提升,品质立于细节之上
20、立体展现项目品质目标客户现场体验认同品质,提升,建立精品生活符号本项目争取成为湾区唯一4A楼盘，建立符号价值,提升,解析提炼,重组升华,形象演绎,产品,配套,营销,附加值,在消费者眼中，产品与配套已经成为了中高端物业消费的必须因素；而营销差异化也已经被众多发展商广泛应用，客户疲劳已经产生；中高端客户，特别是新余理性的中高端客户正在四处寻觅的产品类型，即是具有 高附加值的产品，附加值，已经成为中高端客户消费的最具激励性因素。,【中高端物业差异化梯度模型】,必须因素,疲劳,激励因素,园林、户型会所、小品,产品营销,现场体验,差异化阶段,梯度,软性服务,人文价值,解析提炼,重组升华,形象演绎,如何铸
21、就精品？,解析提炼,重组升华,形象演绎,销售中心,材料展示区,临河景观及园林展示区,样板房,硬件立体展现品质,软件构建贴心服务,低调的奢华，凸现项目品质。,让客户真实体验威尼斯的“家”,南欧水系园林，异域风格的生活从此开始。,建立好房子的认证标准，看得见的放心材质，品质有保障。,皇家礼遇式服务预约定制看楼流程,情景演绎，销售人员引导式讲解,现场引导客户体验，加强对项目的认同感,放大细节亮点，给客户洗脑,名家论坛,人文沙龙会,产品情景全体验,人文体验区_项目宣传片,沙盘,新余奢侈品会员,多维营销体验,细节成就_产品说明书,奢华传奇_概念楼书,威尼斯之旅,电子售楼部_网络化电子化,通过文本、网络、
22、影视等多维方式全方位展现项目品质,样板房空间之旅,项目高端形象渗透体会，品质细节全程展示，情景生活代入体验，价值认同最大化,高端形象展示，市场话题制造，高端客源组织,产品提升&展示,概念及产品影视宣传,解析提炼,重组升华,形象演绎,日常普通接待流程,销售大堂,入口处,样板房,园林,进行样板房体验式讲解,销售大堂,引导游览沿何景观园林,游览区,洽谈区,体验区,迎客区,洗脑区,解析提炼,重组升华,形象演绎,概念楼书+产品说明书,分为概念楼书和产品楼书，讲述属于项目的故事，详细介绍每一个匠心独运的细节。,体验式辅助工具,材料展示+说明牌,在样板间展示各种名牌的家居用料，并以说明牌的方式阐述每个独特细
23、节。,网上售楼处,只需轻点鼠标，便可紧跟时代的步伐，体验虚拟看楼的乐趣。,解析提炼,重组升华,形象演绎,放大细节放大尊贵,你不是在看楼,你只是在享受,预约区,解析提炼,重组升华,形象演绎,STEP 1,每周设定一日仅接待预约客户专人电话预约，除事先了解每位客户的基本资料外，还询问客户的参观时间段、交通工具、人数（是否有小朋友或者宠物）、喜爱音乐、杂志、香水味道、电影、饮品及食品类型等，可根据预先情况，定制不同的接待环境。,【电话预约】,解析提炼,重组升华,形象演绎,保安开车门迎宾，专职管理员代客泊车，门卫为客户开门，销售顾问热诚接待。,STEP 2,【皇家服务】,解析提炼,重组升华,形象演绎,
24、利用售楼中心的沙盘进行讲解，材料展示区立体呈现项目品质，成功塑造项目区域住宅中的NO1、大盘及高端形象。,STEP 3,【沙盘立体展示】,解析提炼,重组升华,形象演绎,内外江景，沙盘上南欧风情的小品讲解园林景观。,STEP 4,【江景及沙盘小区】,解析提炼,重组升华,形象演绎,独一无二的江景及社区内的园林让您需要流连忘返,欢迎驻足在每一个为你而设的角落,让你在欣赏江景与南欧风情园林中忘记时间的流逝,STEP 5,【江景体验】,解析提炼,重组升华,形象演绎,在样板房不同分区设置不同场景，利用每一个真实情景，向客户展现项目的尊尚生活；客户可随处体验高品质的生活。,STEP 6,【情景】板房,解析提
25、炼,重组升华,形象演绎,项目属性定位,渝水区中心46万平米精品 江畔南欧风情社区,区域价值,精品铸就品质,区隔标签建立符号价值,项目规模,解析提炼,重组升华,形象演绎,如何建立项目的形象符号,我们定位为江景大盘南欧风情社区，在广告推广调性上将如何演绎？,解析提炼,重组升华,形象演绎,符号消费的意义,符号消费让商品具有极高的抗风险系数及超长的辐射半径。,当商品成为一种符号，它卖的就不只是商品本身的价值，它进一步忽略了时间、空间的限制。 符号消费的对象将是：社会价值的认同、生活品味的认同、社会地位的认同,解析提炼,重组升华,形象演绎,在中国,解析提炼,重组升华,形象演绎,解析提炼,重组升华,形象演
26、绎,符号万科,解析提炼,重组升华,形象演绎,符号SOHO,解析提炼,重组升华,形象演绎,符号MOMA,第五园骨子里的中国情结,红树西岸上善生活哲学,在新余,解析提炼,重组升华,形象演绎,推广名,喜盛威尼斯,紧临袁河边，项目1公里江景，内有南欧风情的水系园林及小品，内外水景，演绎新余的威尼斯,有利于集团的品牌传播,解析提炼,重组升华,形象演绎,项目推广语,喜盛威尼斯，开启江畔南欧风情生活。,江景大盘豪宅典范，演绎江畔南欧风情生活体验。,解析提炼,重组升华,形象演绎,一种傲视新余的气势,一种细节体现的品质,一种远见未来的气魄,营销“多重奏”,PART 2,1营销策略/2网聚客源/3推售价格/4媒体
27、推广/5附加值提升,项目营销核心问题界定,启动区一期产品快速消化，实现资金快速回笼，树立价格标杆，成就喜盛集团品牌,项目核心目标：,未来，市场走势波动性较大，变局较多,市场大势：,2、在市场发生变化时，营销如何发力，降低市场风险，实现一期产品快速消化，快速回笼资金？,核心问题,1、结合项目的资源优势，项目如何通过现场展示及体验、服务体系提升项目的档次及价值？在市场上脱颖而出？,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,营销策略的思考,核心问题1：结合项目自身资源优势，项目如何通过现场展示及体验、服务体系提升项目的档次及价值？在市场上脱颖而出？,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加
28、值,核心问题2、在市场发生变化时，营销如何发力，降低市场风险，实现一期产品快速消化，快速回笼资金？,我们的四大策略,营销策略的思考,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,项目开发建议： 滚动开发 共分四期开发 分批组团推售,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,阶段/效果,销售措施,推广措施,常规推广：短信+户外+网络,1,3,4,5,6,8,强势蓄客,筹备蓄客,7,热销期,集中推广：报纸+电视+户外+DM+网络+彩信+软文,2010营销工作行程,重要节点,销售筹备,蓄客,9,10,11,12,1,5-25,10-25,尾盘销售,取得预售，资源整合，维持项目热销,7-6,1
29、-30,售楼中心开放,销售率90%,业主嘉年华,喜盛资源、企业资源，政府资源、新钢资源等有效调动,多渠道拓展客户，网状布局,项目动态信息释放：户外+巡展+活动+短信,尾盘促销,7-26,楼盘活动,9-9,12-13,一组团开盘,二组团开盘,一组团加推,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,资源整合、战略运营,e,优势诉求,客源拓展,分期推售,营销引领,片区引领,配套引领,推售引领,客户引领,完善项目自身商业及园林配套,客户精确锁定、全新余撒网客户外延扩大,小步快跑、分期开发、组团推售,项目江景、内部水景园林及居住价值多重凸现,战略拔升,营销引领,组合运营,立体展现项目卖点，增设体验，
30、软性诉求实现产品增值,重点增值,展示引领,个性区分,形象及推广引领,建立新余江景大盘南欧风情社区符号，引领市场,动态定价,价格引领,低开高走、前瞻定价、合理提价,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,有购买力的客户,有置业需求的客户,客户来源,本项目的目标客户群体是谁？,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,他们在寻找什么？,他们在追求什么？,新钢职工、附近县城人员、良山职工。新行政中心的公务员。城南散户等。,他们在所示更高质量的生活品质及生活享受，他们也在追求身份的象征及能体现其价值的承载物。,他们在寻找身份的象征他们在寻找优质大盘的生活体验、寻找有实力的开发商他们在寻找
31、江景及异域风情的生活体验。,他们来自哪里？,客户定位,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,蓄客方式小结,依靠小步快跑策略，快速消化货量，控制市场主动权，价格低开高走，最后达到实现价格逐步拉升的目标,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,推售策略,保证发展商利益最大化(经济&品牌),充分尊重市场现状及条件,满足发展商阶段性销售计划及资金回笼目标,充分考虑目标客户群体的价格承受力,定价原则,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值, 档次相当, 定位相似, 区位相近, 客户相近,市场比较法定价,网聚客源,推售价格,媒体推广
32、,营销策略,附加值,价格初步估算预测:各因素综合比较价=2338元/借助八目的营销张力及优势，整体实现2500元/（实行不同产品不同定价）,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,建议本项目实收均价：,2500元/平米,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,我们将第一批单位中的少量低质单位价格制定成能撼动客户心理的价格，为销售迅速加温，我们为最压轴的单位创造最激发购买欲望的空间、环境，我们出售的不是房产，而是一种生活品味和客户对成功的姿态。,定价策略,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,定价策略,1、为保证首批单位的
33、去化速度，以及制造热销的氛围，故以较低价入市，略低于市场同类楼盘。2、后续产品逐步升级，价格有所拉升，保证一期实现2500元/实收均价水平。3、低价只是起到一定噱头和促销的作用，同时需维护项目高端形象，因而可考虑部分单位以特价单位的促销方式。,推售及价格策略总结,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,推广阶段安排,提升形象及满意度,高调入市建立形象（形象主导，蓄客筹备）,一组团加推,三组团强势开盘，实现火爆销售,工程节点,二组团样板房开放二组团工程施工中,样板房、部分园林及外墙、广场开放,基础开工建设,目标,第一阶段形象导入及蓄客,一组团加推,二组团销售,2010. 4,2010.9
34、,2010.10,2011.1,推广主题,销售信息、现场体验,公开发售信息、生活文化体验、产品促销信息,销售动作,10月18日加推以组团单位，楼盘活动,11月18日公开发售12月30日业主嘉年化,咨询处开放,2010.7,一组团提前预售,销售信息活动信息,售楼处、样板房开放,8月26日售楼处及样板房开放9月16日开盘,一组团预售,根据市场情况考虑加推,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,喜盛威尼斯，开启江畔南欧风情生活,附加值,媒体选取,广告推广策略,软文,外围展示,路旗、导视,高炮或路牌,自选动作,短信,必选动作,围墙、楼体,户外广告牌,报纸,硬广,电视,DM直邮,网络、杂志、展场、中等
35、,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,推广阶段安排,提升形象及满意度,高调入市建立形象（形象主导，蓄客筹备）,工程节点,基础开工建设,目标,推广主题,喜盛威尼斯，开启江畔南欧风情生活,销售信息、现场体验,公开发售信息、生活文化体验、产品促销信息,一组团提前预售,销售信息活动信息,根据市场情况考虑加推,户外、短信、网络、DM直邮、巡展,户外、短信、展场、网络、转介,户外、短信、网络、DM直邮、固定展场、巡展,报纸、电视、户外、短信、固定展场、巡展、网络、转介,媒体选取,一组团加推,三组团强势开盘，实现火爆销售,二组团样板房开放二组团工程施工中,样板房、部分园林及外墙、广场开放,售楼处
36、、样板房开放,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,第一阶段形象导入及蓄客,一组团加推,二组团销售,2010. 4,2010.9,2010.10,2011.1,2010.7,一组团预售,广告推广策略,软文,外围展示,路旗、导视,高炮或路牌,自选动作,短信,必选动作,围墙、楼体,户外广告牌,报纸,硬广,电视,DM直邮,网络、杂志、展场等,充分利用外围形象展示注重前期形象高举高打强调精品人文社区，形象价值有效传递打响项目在新余的知名度拓展和积累有效诚意客户,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,媒体推广小结,客户离去时针对需要，可专车接送。客户离开售楼处10分钟内，销售人员发送
37、短信问候，并欢迎其再次光临。生日、商务宴赞助会所启用后，提供宴会及场地包装、蛋糕及相关氛围营造，赠送业主生日礼物，带动圈层营销。关键客户可专门为其举办商务宴，开拓潜在客源。优惠权限赋予老客户老带新升级，赋予老客户特殊折扣权限：凡其介绍的朋友购买，新客户成交享有额外1个点优惠等等。,贴心售后,网聚客源,推售价格,媒体推广,营销策略,附加值,PART 3,1区域运营/2品牌嫁接/3品牌活动,成就品牌,销售中心盛情开放暨VIP会员全城招募活动,人员：,形 式：,目的：,登记客户、上门客户、电话客户,、水果品尝活动2、销售中心开放3、VIP会员登记,炒作配合：短信宣传 现场楼体 户外广告 网络广告 报
38、纸软文,通过销售中心开放，初步项目片区市场形象，通过夏日水果节活动，尽可能多的汇聚人气，博取市场与客户对本案的认同，通过VIP会员登记积累意向客户。,主题营销活动之一,时 间 ：,4月26日,地 点 ：,销售中心,备注： 现场媒体、户外广告、网络广告与报纸软文诉求提前到位，销售中心及前广场相应包装筹备需之前完成。,品牌建立,品牌嫁接,活动造势,产品推介会(正式收筹),主题营销活动之二,媒体炒作：打造喜盛威尼斯项目大盘品质高尚生活媒体配合：报纸：邀请待定电视：邀请各界媒体以电视新闻形式现场录影及播放；短信：（主要区域新余）（提前三天电话通知近期来访来电与前期登记客户）。,人 员：,形 式：,登记
39、客户、上门客户、电话客户,1、举行产品鉴赏发布会2、正式收取诚意金,时 间 ：,待定,地 点 ：,星级酒店,品牌建立,品牌嫁接,活动造势,经典音乐会暨样板房开放活动,人员：,形 式：,目的：,诚意客户、上门客户、电话客户,、经典音乐会、样板房开放,炒作配合： 短信宣传 现场楼体 户外广告 网络广告 报纸软文,通过活动最大化聚集人气，通过样板房高品质的展示，进一步提升项目档次，使项目得到业主及客户的认同。,主题系列活动之三,时 间 ：,待定,地 点 ：,销售中心,备 注： 现场媒体、户外广告、网络广告与报纸软文诉求提前到位； 样板房家具、装饰用品须在样板房出来前一周内采购完成； 看楼通道需之前包
40、装完成；,品牌建立,品牌嫁接,活动造势,营销策略回顾,我们的目标：启动期快速消化，快速回笼资金，采取滚动开发我们的核心优势：江景大盘南欧风情生活我们的客户：新余客户为主我们的核心问题：1、如何通过形象价值及包装，提升项目价值？ 2、营销如何发力，一期快速消化，回笼资金？我们的推广案名：喜盛威尼斯我们的形象定位：喜盛威尼斯，开启江畔南欧风情生活我们的营销战略：市场挑战者超越、引领、区域价值标竿我们的客户渠道：资源整合，网聚客户我们的销售策略：价格低开高走，分批小幅推盘，快速消化我们的推广策略：拔高项目形象，提升项目品质我们的展示策略：重点展示，有亮点，视觉冲击，细节打动客户我们的品牌策略：事件炒作，品牌嫁接，活动造势,The end , thank you .,
