1、5 月月报内容摘要：5 月份全市商品房共成交 4924 套，与 4 月相比增长 1178 套，涨幅达到31.4%！4924 的成交数据与 3 月份相比增长 1907 套，增幅达到 63.2%。 “红五月”之称实至名归。0518home 资讯：转眼进入 6 月，09 年上半年即将进入尾声。1-5 月港城楼市可以用“疯狂”二字形容。据连房研究统计数据显示，09 年 1-5 月全市商品房成交共计 16670 套，月均成交 3334 套，平均每天成交 111 套。以每套房源总价 30 万元计算，09 年前 5 个月全市楼市实现成交金额 50 多亿元。其中 5 月份全市商品房共成交 4924 套，与 4
2、 月相比增长 1178 套，涨幅达到 31.4%！4924 的成交数据与 3 月份相比增长 1907 套，增幅达到 63.2%。“红五月”之称实至名归。而就供应量来说，5 月份市区新增商品房 1002 套，其中，住宅类房源 506 套，非住宅类房源 496 套。较四月份减少了 916 套。截止 5 月底全市商品房存量房达到近 3 万套，09年下半年楼市将负重前行。5 月份连出三大新政，在众位专家断言楼市政策已见底的时候，3 大新政不约而同在 5月颁布，包括物权法两部司法解释、商品房资本金比例下调以及研究开征物业税。关于政策何时落地以及执行细则成为房产界热议话题。销量：5 月全市商品房成交 49
3、24 套！据连房研究统计数据显示，截止到 5 月 31 日，全市商品房共成交 4924 套，与 4 月相比增长 1178 套，涨幅达到 31.4%！4924 的成交数据与 3 月份相比增长 1907 套，增幅达到63.2%。“红五月”之称实至名归。分析各周成交情况，5 月 1-4 周分别有 1252、1160、1162、899 套的成交数据，另外5 月 1-3 号 3 天共成交 451 套。1-4 周全市商品房总成交呈现依次递减态势，最后一周成交量与第一周相比缩水近四成。虽然“红五月”楼市总体态势“空前”理想，但如此大好形势就此“绝后”的担忧也不无存在。有观点认为，港城楼市成交情况好景不长，从
4、楼市淡旺季角度分析，进入 6 月即进入传说中的淡季，楼市活跃程度将降低，成交量可能会随之下滑。而从另外一个角度来看，市场早有观点认为，楼市 1-5 月的持续热销现象背景复杂，其中有开发商自导自演的成份，包括假按揭、制造涨价氛围逼定客户签约等，也有楼市自身原因，如 08 年压抑的刚性需求报复性释放、紧张市场形态下购房者非理性的透支消费等。前 5 个月港城楼市商品房共成交 16670 套，月均成交 3334 套，平均每天成交 111 套。以每套房源总价 30 万元计算，09 年前 5 个月全市楼市实现成交金额 50 多亿元。据官方数据统计，截止 5 月 31 日，全市商品房存量房尚存近 3 万套，
5、其中商品住宅类房源有近 2 万套，这一数据包括 4、5 月份拿到预售许可证但并未进入销售的房源。如果按照理想态势预估，在下半年没有过多新增房源的前提下，2 万套住宅类存量房去化需要耗时大约半年时间，即 09 年底港城楼市基本可实现存量房去化任务。从以上数据来看，下半年楼市基本将以消化存量房为主。5 月份连续 4 周的成交量逐渐递减似乎是个消极信号，经过前 5 个月的楼市狂欢之后，如果市场就此进入平淡，加上6-8 月传统的销售淡季影响，近 3 万套的存量房房源对于 09 年下半年的楼市来说，无疑成了一座“大山”。预售：5 月市区新增房源 1002 套据统计，五月份市区申请拿证共有 9 家楼盘，其
6、总预售面积约 164326.43 平方米，较四月份减少了 117025.93 平方米，新推房源总共 1002 套，较四月份减少了 916 套。其中，住宅类房源 506 套，非住宅类房源 496 套。分析详细数据，可以发现在五月份推盘的九家楼盘其分布区域仍然是新浦区居多，分别是泰恒华府、绿云公寓、国际花园、新世纪商贸城、东新绿苑五家楼盘项目。其余的四家拿证楼盘，分别是连云区的金海国际、爱丁堡公馆，朝阳的西湾锦城一期，海州板块的馨海名郡。在 9 家楼盘中，只有泰恒华府、西湾锦城是住宅新盘，其他几家都是“老笋抽新芽”。值得关注的是，拿过证就进入销售程序的只有西湾锦城，本预计在 5 月份开盘的泰恒华府
7、却一直捂盘未售，其他拿证的几家楼盘也似乎在静观其变。按照以上情形推算，新增的1002 套房源，除了西湾锦城（托斯卡纳）74 套开始销售以外，其他的 928 套房源将与存量房一道“角逐”09 年下半年市场。有专家认为，虽然 5 月份新增房源量与 4 月份相比减少了近一半，但 5 月份销售态势的“虎头蛇尾”似乎是下半年市场萎缩的预警。传统的销售淡季、沉重的存量房负担已经让下半年港城楼市不堪重负，5 月份 1002 套新增房源虽然体量不大，却有可能成为“压死骆驼的最后一根稻草”。个盘：明珠万福家园单月成交 164 套成楼市黑马5 月份市区楼盘成交套数排行榜显示，进入前十的热销楼盘当月都有 50 套以
8、上的成交数据。其中新区楼盘占据了排行榜的半壁江山，如中央华府、水木华园、润城东方、御景龙湾以及香豪凯旋广场均在榜单之内。新浦新区当之无愧成为市区楼市热点中的热点。中央华府 5 月成交 133 套，位居排行榜亚军位置，据了解，中央华府 6 月底一期交房，准现房魅力让中央华府备受市场宠爱，目前中央华府售价达到 3800 元/。同为准现房销售的水木华园在 5 月份销售情况也很理想，以 90 套的成交数据位居排行榜第四，据调查，水木华园的销售单价也在 3700 元以上。润城东方二期用低价迅速跑量，上个月以 85 套成交数据挤进排行榜前五名。5 月份润城东方打出“买房送 400 元/装修款”促销活动，二
9、期实际成交价格在 3300 元/左右，比一期开盘价还便宜 50 元/。御景龙湾销售状况一直比较稳定，4 月底新推房源吸引了不少购房者关注，3800 元/的成交均价基本成为区域楼市的标杆。新浦中心区域内的楼盘仕方国际以及怡景苑分别以 72 套、96 套位居排行榜第六和第三。仕方国际二期将于 6 月 6 日正式开盘，二期销售火爆，推出的 118 套房源目前已成交65%，据分析，相对较低的成交价是促成其热销的主要原因，截止到 5 月底，仕方国际均价在 3600 元/左右，规定期限前购房的客户都可以享受“总价减 6000、单价再减 100”的购房优惠，以 100 平米的房型为例，总价优惠幅度达到 16
10、000 元。5 月份最值得关注的是新浦西区楼盘明珠万福家园，连续数月的热销使其成为楼市中名副其实的“明珠”。在 5 月份，明珠万福家园再度发力，成交量一路攀升到 164 套，日均销售 23 余套。据销售人员介绍，目前多层房源已基本售完，小高层起价 3160 元/，剩余少量多层房源单价已经突破 4000 元。 板块：新浦区仍是热点 海州楼市 5 月异军突起5 月新浦区在售房源成交平稳0518home 资讯：传说中的“红五月” 已经过去，据笔者粗略统计，五月份新浦区在售房源共成交 1300 余套，与四月份相比其成交情况比较平稳，没有大幅的回落。不过，五月份新浦区的新推房源却大幅缩水，较四月份减少了
11、八百余套http:/ 资讯：据我市房产网楼盘销售数据统计，五月份海州市场在售房源销售飘红，整体销量达到五百余套，较四月份的房源整体成交量增加了百余套。其中，新增项目的房源销量在一定程度上成就了海州市场的“红五月”http:/ 两大新盘首次“亮剑”0518home 资讯：在五月份推盘的九家楼盘中，有三家楼盘来自东部城区，分别是金海国际、天惠爱丁堡公馆、西湾锦城一期项目。2009 年前四个月，东部城区一共仅有四家楼盘拿取了商品房预售许可证，而在刚刚过去的五月份单月里，就有三家楼盘先后拿取了商品房预售许可证，推盘量迅速上升，继而掀起东部城区“红五月”推盘小热潮http:/ 效应如何仍是未知09 年的
12、 5 月可以称得上是“政策月”，在众位专家断言楼市政策已见底的时候，3 大新政不约而同在 5 月颁布，包括物权法两部司法解释、商品房资本金比例下调以及研究开征物业税。单从政策层面来讲，物权法司法解释对物业纠纷以及建筑物所有权纠纷两大领域给出了详细解释， “十一” 正式实施后这两大纠纷高发领域将有法可依。但也有媒体、社会民众对政策“一刀切”做法提出质疑，以小区“ 住改商”一票否决制为例，部分业主认为司法解释放大了单个业主的权利，具体执行时有可能损害集体的权益。相比较物权法的“实用性” ，商品房基本金比例 35%大限首度下调对于普通民众来讲并未感受到政策调整带来的影响。据了解，国务院从刺激消费、拉
13、动内需角度对部分行业资本金做了调整，房地产行业进入下调行列。普通住宅类商品房资本金比例降至“20%”，直降15%。对于这一调整，有观点认为对目前的房地产市场交易影响不大，但对于开发商却起到了积极效应，有人戏称房地产行业就此迎来了实质性救市。资本金比例下调对于中小型房企可谓是“救世主” ，资金链一直都是房产开发过程中的命脉。原本预期通过目前市场形态淘汰一批小型房企成了空话。至于资本金下调对于房价的影响，大部分观点认为不会产生直接影响。而开征物业税相对来讲已经不是新闻，先前多次提及开征这一税种，但因征收过程涉及到的细节过于琐碎且难以界定，征税呼声一直未能“落地”。有专家认为，物业税一旦开征，目前房
14、价的构成将重组，带来的最大利好就是后期购房一次性支出成本降低，而日常使用成本将增加，这一税种的征收有望将房地产真正带回民生需求层面。但这一政策何时落地，落地后执行力如何都将打个问号。港城著名房产专家雷岁江教授分析到，新政一出不在于呼声多高，主要还是能否落地，落地后执行是否到位。因为连云港房地产行业的区域特性，购房群体多为刚性需求，对政策层面的敏感度不高。相关政策专题：聚焦物权新法：http:/ 月、直至下半年港城楼市或将充满看点，无论因为什么，相信这都是值得我们期待。本期月报的标题有些怪异，只因想陈述的事项太多，包括市场供求关系、政策后效应等等，不想偏颇了哪一项，于是即以关于“红五月”楼市那些事儿概括逝去的港城 5 月天
