1、 上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 1 - 页 共 75 页上海市杨浦区区域及住宅市场分析上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 2 - 页 共 75 页前言：根据中国建筑股份有限公司 IPO 的进展情况，按照上海中建投资开发公司的拿地工作安排，2009 年 6 月 9 日至 17 日楷昕营销部对上海杨浦区域及住宅市场进行了初步考察和调研，并制作本报告为意向地块的投资开发工作提供市场依据。上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 3 - 页 共 75 页目 录一、区域简介 - 5 -1、杨浦区简介 .- 5 -2、历史沿革
2、 .- 6 -3、百年工业历史 .- 7 -4、杨浦区概况 - 8 -5、教育资源 - 9 -6、杨浦区区域总体规划（2005-2020） - 10 -7、住宅发展方向 .- 15 -8、道路交通规划 .- 16 -二、房地产市场 .- 17 -1、市场概况 - 17 -2、供求关系 .- 18 -3、供应量 .- 18 -4、成交量 .- 19 -5、成交均价 .- 20 -6、市场数据 .- 21 -7、09 年 5 月产品类型 - 22 -8、板块划分 .- 24 -9、住宅供应面积分布 - 25 -10、住宅成交面积分布 - 26 -三、项目调研 - 27 -（一） 、东北外滩典型项目
3、 .- 27 -1、东北外滩典型项目 .- 27 -2、区域商业配套 .- 38 -3、小结 .- 40 -上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 4 - 页 共 75 页（二） 、新江湾城典型项目 .- 41 -1、新江湾城典型项目 .- 41 -2、区域配套 .- 59 -3、小结 .- 61 -（三） 、主要项目汇总 - 62 -四、意向地块 - 63 -（一） 、渔人码头三期地块 .- 63 -1、区位 .- 63 -2、道路交通 .- 65 -3、地块规划 .- 66 -4、规划指标 .- 67 -5、周边市场 .- 69 -6、配套设施 .- 69 -（二） 、铁狮门地块
4、 - 70 -1、区位 .- 70 -2、道路交通 .- 71 -3、地块规划 .- 72 -4、规划指标 .- 73 -5、周边市场 .- 74 -6、配套设施 .- 74 -上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 5 - 页 共 75 页一、区域简介1、杨浦区简介杨浦区地处上海市中心城区的东北部，东、南临黄浦江，岸线长 15.5 公里，与浦东新区隔江相望。杨浦区为上海市人口集聚的中心城区，高校和科研院所比较集中， “知识杨浦”将成为杨浦的主导城市功能；大工业结构调整步伐加快，科技教育现代服务业和都市型产业应成为杨浦经济社会发展的重要支撑。杨浦是高校和科研院所集中的区域，高等教育、
5、研发创新是杨浦的主要特色优势。市委、市政府对于杨浦知识创新区开发建设的重要决策是杨浦新一轮发展的重大历史机遇。杨浦在完善地区基本居住功能的同 时，加快集教育功能、服务功能与产业功能为一体的杨浦知识创新区建设，加快江湾五角场城市副中心的规划建设，加快黄浦江两岸与复兴岛发展带的开发建设。上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 6 - 页 共 75 页2、历史沿革1927 年 7 月，上海特别市政府成立，为了与租界相抗衡，连结闸北、南市等华界，制订了“大上海计划” ，当局遵循孙中山先生的遗教，于 1929 年 7 月公布了建设上海市中心区域计划书，选址今五角场地区的翔殷路以北、闸殷路以南、
6、淞沪路以东、黄浦江以西的土地约 7000 亩作为市中心区，区域内仍保存着旧上海市政府、市博物馆、市体育场、市图书馆 等一批历经百年沧桑风采依旧的优秀历史建筑群。这是上海历史上第一次全面的、大规模的、综合性的城市发展总体规划。 上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 7 - 页 共 75 页3、百年工业历史杨浦区近代工业始于 19 世纪 80 年代。清光绪八年（1882 年），经李鸿章批准，官督商办的上海机器造纸局投产；1883 年英商又沿黄浦江畔建立了中国第 一座现代化水厂杨树浦水厂；1890 年官商办的上海机器织布局投产，这是国内最早的机器棉纺织厂。至 1927 年，区境内已有 5
7、7 家外资工厂，民族工业已发展到 301 家，其中轻纺工业已具相当规模，纺绽 数占全市 45.4%。1949 年，杨浦区有企 业近千家，职工近 10 万人，工业总产值 7.2 亿元，占全国的 5%、占全市的 20%左右，在上海乃至全国闻名。 上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 8 - 页 共 75 页4、杨浦区概况（1）人口：108 万（2）面积 61 万平方公里（3）区政府所在地：江浦路 549 号（4）行政区域划分为 11 个街道、一个镇。（5）杨浦区 2008 年 GDP 达到 1012.5 亿元人民币，人均 GDP 达到 13726 美元 。上海中建楷昕投资发展有限公司营
8、销策划部 第 - 9 - 页 共 75 页5、教育资源杨浦科教资源丰富，区域内坐落着 14 所各类高等院校，其数 量超过了上海市高校总数的三分之一，被誉为“上海学府中央区” 。百年大学，科教资源，是杨 浦实现“科教兴市”主战略的坚实基础，也是 杨浦构建知识创新区的动力源泉。 上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 10 - 页 共 75 页6、杨浦区区域总体规划（2005-2020）城区布局结构形成“一中心、一 发展带、两轴线 、五功能区”的多层 次、网络状、组团式的空间布局 结构。一中心：江湾五角场市级副中心。一发展带：滨江复兴岛发展带。 两轴线：大柏树-邯郸路- 翔殷路-军工路
9、滨江-宁国路 -黄兴路 -淞沪路-军工路五功能区：、江湾、中原生活居住 综合功能区、高校园区教育、产业 、服务综合功能区。 、黄 兴公园 现代生活居住休闲综合功能区。 、周家嘴路居住、都市型工 业综合功能区。 、军 工路 现代工业综合功能区。 上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 11 - 页 共 75 页（1）一中心按照1999-2020 上海市城市总体规划的规划发展方向，将建成五个城市副中心，分 别是徐家汇（西南）、花木（浦东）、五角 场（东北）、真如（西北）。五角场处于杨浦区中心位置。上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 12 - 页 共 75 页（2）一发展带滨
10、江发展。规划面积 11.75 平方公里。杨浦滨江发展带的开发主题是构筑从工业文明走向知识文明的长廊，既有中国近代工业开埠以来的历史见证，也有近现代科技的展示，是一道充满“ 历史感”又充 满“ 现代感”的风景线，为杨浦区营造良好的人文环境，成为杨浦区公共社区的重要组成部分。 上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 13 - 页 共 75 页（3）两轴线两轴线。城市发展的主轴，即大柏树-邯郸路-翔殷路- 军 工路的城区 东西向 发展主轴和滨江-宁国路- 黄兴路- 淞沪路- 军工路的城区南北向 发展主轴 。这两个发展主轴以五角场市级副中心为轴心幅射整个城区范围，是将城区各功能区域和发展重点
11、有机联为整体的轴线，是展示城区形象和综合实力的轴线，是城区内外交通联系的轴线。 上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 14 - 页 共 75 页（4）五功能区、江湾、中原生活居住 综合功能区。政立路以北区域，占地面积 18.44 平方公里，由已建成的中原居住区和新建的新江湾城居住区两部分组成。、高校园区教育、产业 、服务综合功能区。根据区域内高校的分布状况，高校园区规划为西区、东区和北区三个区域，近期重点抓好西区建设。西区规划以复旦大学、同济大学、财经大学等为核心，面积约 4.12 平方公里。、黄 兴公园 现代生活居住休闲综合功能区。位于杨浦区中部以黄兴公园的大型生态绿化、生活休闲
12、功能为核心，面积约 7.07 平方公里。、周家嘴路以南居住、都市型工 业综合功能区。 占地面积约 14.64 平方公里，主要由旧城区组成，是本区调整经济结构、优化城区功能的重点区域。上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 15 - 页 共 75 页、军 工路 现代工业综合功能区。位于 军工路以东、黄浦江岸线以西、海安路以北，占地面积约 4.5 平方公里。形成由机电、制造 业等若干工业组团组成的现代工业综合功能区。 7、住宅发展方向根据上海市中心城总体规划图（1999-2020）住宅布局的规划发展方向，内外 环线之间将开辟若干个新的大型居住区。江湾、五角场属于大型居住区。上海中建楷昕投
13、资发展有限公司营销策划部 第 - 16 - 页 共 75 页8、道路交通规划根据杨浦区十一五规划，将基本形成以“一桥、两 环、三隧、四线”为主体框架的现代化立体交通网络 ，使 杨浦成为上海东北部开放式的重要交通节点。一桥：杨浦大桥两环：内环线、中环线三隧：由已建成的大连路越江隧道、将建成的中环线东段和军工路越江隧道构成四线：由已通车的轨道交通 4 号线、轨道交通 8 号线，近期将建成的 10 号线，已启动建设的 12 号线构成。上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 17 - 页 共 75 页二、区域房地产市场1、市场概况市场整体呈供大应求状态，商品房价格小幅上涨。2008 年，杨
14、浦区商品房供应量为 616694 平方米，同比大幅减少 19.27%；成交量为 455046 平方米，同比大幅减少 60.09%。区域年度供求比为 1：0.74，市场整体呈新增供应大于成交状态。商品房价格小幅上涨。在价格方面，杨浦区商品房成交均价为 14015 元/平方米，同比上涨 12.34%；商品住宅成交均价为 17686 元/平方米，同比大幅上升 39.45%。新江湾城板块合生江湾国际公寓为 2008 年销售冠军。2008 年，处于新江湾城板块的合生江湾国际公寓位居成交榜首，去化掉 239 套，去化面积 28056 平方米，成交价格 18052 元/平方米。该项目本年度至今共推出 354
15、 套房源，推出面积 44991 平方米，其凭借项目周边规划利好，单价较周边楼盘具有很大的竞争性，故销售良好。上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 18 - 页 共 75 页2、供求关系2008 年，区域年度新增供应量与成交量比为 1：0.74，市场整体呈新增供应大于成交状态状态。3、供应量2008 年，杨浦区商品房供应量为 61.7 万平方米，同比大幅减少 19.27%。其中商品住宅供应量为 29 万平方米，较 07 年大幅缩量，同比大幅下降 48.79%；商 办及其他项目供应量为 25.1 万平方米，较 07 年大幅放量，环比大幅增加 31.14%；动迁配套房供应量本年度为 0。
16、上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 19 - 页 共 75 页4、成交量商品房成交大幅缩量。 2008 年，杨浦区商品房成交量为 45.5 万平方米，同比大幅减少 60.09%。其中商品住宅成交量为 21 万平方米，同比大幅下降 73.73%；商办及其他成交量为 20.4 万平方米，同比大幅下降 32.04%；动迁配套房成交量为 2.37 万平方米，同比大幅增加 78.08%。上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 20 - 页 共 75 页5、成交均价2008 年，杨浦区商品房成交均价为 14015 元/平方米，同比上涨 12.34%。其中商品住宅成交均价为 1768
17、6 元/平方米，同比大幅上升 39.45%；住宅成交均价 为 16558 元/ 平方米，同比上升 31.59%。上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 21 - 页 共 75 页6、市场数据2008 年 10 月至 2009 年 4 月各项数据。上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 22 - 页 共 75 页7、 09 年 5 月产品类型2009 年 5 月杨浦区月累计供应产品类型。上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 23 - 页 共 75 页2009 年 5 月杨浦区房地产产品成交类型，5 月份住宅成交 45150 平方米，占商品房成交面积 75%。上海中
18、建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 24 - 页 共 75 页8、板块划分上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 25 - 页 共 75 页9、住宅供应面积分布2009 年 5 月杨浦区住宅产品供应面积分布，新江湾城和东外滩板块占杨浦区供应面积的 88%，其中新江湾城140 平米以上户型占总供应量的 70%，而东 外滩 140 平米以下户型占总供应量的 72.2%。上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 26 - 页 共 75 页10、住宅成交面积分布2009 年 5 月杨浦区住宅产品成交面积分布。新江湾城成交面积占杨浦区总成交量的 35%，排名第一；东外滩板块占成
19、交量的 16%，排名第三。上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 27 - 页 共 75 页三、项目调研（一） 、东北外滩板块项目1、东北外滩板块项目东北外滩将成为继外滩地区之后又一个江景豪宅区。上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 28 - 页 共 75 页 宝地东花园上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 29 - 页 共 75 页开盘日期 总套数 住宅套数 总面积 住宅面积 预售许可证2008-6-28 170 170 19022.56 m2 19022.56 m2 杨浦房地(2008)预字 0444 号2007-6-28 153 153 20694.72
20、 m2 20694.72 m2 杨浦房地(2007)预字 611 号2006-10-21 150 150 20045.94 m2 20045.94 m2 杨浦房地(2006)预字 1257 号2006-8-5 119 119 16051.93 m2 16051.93 m2 杨浦房地(2006)预字 890 号2006-5-12 178 178 19724.91 m2 19724.91 m2 杨浦房地(2006)预字 3412005-11-12 68 68 8681.9 m2 8681.9 m2 杨浦房地(2005)预字 1525 号2005-8-19 68 68 8681.9 m2 8681.9 m2 杨浦房地(2005)预字 0000996 号上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 第 - 30 - 页 共 75 页 合生高尔夫公寓
