1、上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼嘉正大厦市场分析上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：前 言嘉正大厦位于上海市嘉定区安亭镇，土地性质为办公。本报告将从项目自身条件出发，遵循宏观中观微观的由巨到细的思路，针对项目的产品形态定位做出建议。报告中援引的数据除特别说明外均为本
2、公司市场调查所获得，以下为报告，仅供参考。房地产 E 网 http:/ http:/ 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：目 录前 言 1壹、项目自身情况分析 31、立地条件分析 .32、规划方案及经济指标 .63、产品初步定位 .8贰、主楼定位篇 9一、办公市场分析 91、上海甲级办公楼宏观市场 .91.1 上海办公楼整体市场供求、空置率分析 91.2 上海办公楼整体市场售价与租金分析 .121.3 上海办公楼整体市场区域市场概述 .162、安亭办公楼市场分析 172.1、租赁市场分析 172.2、销售市场分析 222.3、
3、办公市场总结 263、办公市场可行性结论 27二、其它投资型产品市场分析 .281、产权式酒店 28三、主楼定位建议 .311、产品定位建议 312、主楼分割建议 323、主楼可行租金、售价分析 34叁、商业裙房部分业态、价格建议 .36一、市场租金分析 .36二、裙楼业态建议 .39三、裙楼价格、租金建议 .40上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：壹、项目自身情况分析1、立地条件分析图 1：项目区位图本项目位于上海市嘉定区安亭镇，墨玉
4、路与曹安路交口的西北角。嘉定区地处上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河） ，与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。嘉定区交通便捷。嘉定镇离上海市中心的人民广场 30 公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在 25 公里左右。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。安亭镇位于嘉定区的西南部，南濒沪宁高速公路，西接江苏省，北归嘉定区，为嘉定、昆山、青浦三地之交界，是上海的西大门。在上海“十一五”规划的“1966 计划”中嘉定新城是未来九个中心城之一，而安亭就是这一新城中的一部分。早在 2001 年 2 月举行的上海市人代会上就决定
5、在安亭建立上海国际汽车城，提出了“大力发展汽车服务贸易，加快融入全球汽车贸易”的发展策略。安亭镇将以其独特的地理位置和雄厚的汽车产业基础，肩负起建立体现上海西大门崭新形象的国际汽车城的历史使命。国际汽车城规划面积约 68 平方公里，将发展成为国际汽车厂商抢摊中国及亚洲市场的桥头堡和国外汽车及零配件进入中国市场最重要的集散地，成为国内外汽车厂商、代理商、经销商云集，全世界著名汽车品牌荟萃，集上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：汽车贸易、博
6、览、物流、文化与服务功能于一体的现代化国际汽车贸易中心、博览中心、物流中心、信息中心、服务中心和文化娱乐中心。图 2：安亭规划图整个安亭国际汽车城规划主要分为六大功能区块，包含汽车贸易功能、汽车科教博览功能、汽车服务功能、汽车文化旅游功能、汽车物流功能、汽车研发制造功能。本项目所处的是上图中黄色的安亭老镇区，是目前安亭政治、生活的核心区，距离整车生产区、核心贸易区均是咫尺之遥。做为整个嘉定新城的西部组团，未来安亭的规划人口是 15-20 万人，相对现在的不足 10 万人，未来整个城镇的发展具有广阔的空间，相信在市政府的大力支持下，安亭未来的发展前景值得看好。项目地块东侧的墨玉路是安亭镇的“金融
7、街” ，沿街分布了银行、保险、航空等金融服务机构和工商、税务、镇政府等政府职能部门，同时也具有一定的商业氛围。项目地块南部的曹安路是 312 国道的一部分，车流量比较大，根据安亭镇的规划，未来将建成“俱乐部一条街” ，目前包括本项目在内的五个主要项目已经破土动工，未来娱乐为主的定位已经初现。根据对项目立地条件分析，我们认为：本项目立地条件上佳，建成后将是安亭镇的地标性建筑。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：2、规划方案及经济指标图 3
8、：建筑效果图 图 4：基地周界图图 5：标准层平面图上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：总用地面积 14326M2总建筑面积 43309M2合计 38960M2其中地上裙房 8000M2地下 4649M2地面 63 个停车位地下 132 个绿地率 55%标准层面积 约 1500M2主楼楼层 地上 25 层，主楼 21 层 项目地块性质为办公； 地块南部为大面积绿地，项目绿化率高； 项目主楼朝向为东西向，景观视野东好于西； 建筑外观为现代
9、风格，与周围环境贴切； 主楼平面为矩形，柱距 8.4 米稍大不利于分割控制面积。从建筑角度看本项目为典型的甲级写字楼设计，由于柱距较大，分割后面积较难控制。同时受限于工程进度的因素，项目从硬件上做大幅度调整的可能性很小。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：3、产品初步定位由于土地性质为办公和目前的工程进度角度考虑，项目主楼存在的定位可能只有两大方向：由于产权式酒店在包租销售和后期经营上与发展商的经营理念不符合，同时面临规划变更和政策风险
10、，因此这里将产权式酒店的定位先行排除。接下来我们将主要针对大面积纯办公产品、小面积商办产品进行市场分析分析和论证。针对项目裙房部分，本项目相对竞争对手在工程进度上处于领先地位，同时地点位置也是最佳，因此应当坚持“以我为主”的思想，选择最有利的业态进行定位。项目定位方向大面积纯办 小面积商办 产权式酒店上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：贰、主楼定位篇一、办公市场分析1、上海甲级办公楼宏观市场1.1 上海办公楼整体市场供求、空置率分析市场
11、总量上海市场办公楼市场(甲级) 总量（2005 年开始，供应量统计有所变化 ）3103203303403503603703803902003q12003q22003q32003q42004q12004q22004q32004q42005q12005q22005q32005q40.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%供 应 量 （ 万 平 米 ） 增 长 率市场消化量上海市场办公楼市场（甲级）消化量0.05.010.015.020.025.030.02003q22003q32003q42004q12004q22004q32004q42005q12005q22005q
12、32005q4-150.0%-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%250.0%消 化 量 （ 万 方 ） 增 长 率上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：空置率上海办公物业（甲级）近年空置率情况时期 市场总量（万 M2） 空置量（万 M2） 消化量（万 M2） 空置率2003Q1 336 32.3 13.6 9.6%2003Q2 336 30.2 2.2 9.0%2003Q3 343 29.8 7
13、.0 8.7%2003Q4 360 41.4 4.3 11.5%2004Q1 367 40.7 7.5 11.1%2004Q2 368 35.7 11.5 9.7%2004Q3 370 31.5 24.3 8.5%2004q4 377 23.4 7.5 6.2%2005q1 353 24.7 3.9 7.0%2005q2 359 25.1 6.2 7.0%2005q3 370 18.5 13 5%2005q4 376 18.8 9.8 5%010203040502003q12003q22003q32003q42004q12004q22004q32004q42005q12005q22005q32
14、005q40.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%空 置 面 积 (万 方 ) 空 置 率上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛： 自 2003 年 4 季度起上海办公楼供应量增长开始放缓，截止 2004 年 4 季度市场总量为 377 万平方米，由于 2005 年开始，供应量统计有所变化，相对于 04 年底，05 年初量体减少至 353 万平方米，从趋势上看，供应量仍然稳中有升。 自 2003
15、 年 4 季度起上海办公楼市场消化量连续增长，2004 年三季度的市场消化量更是达到了 2002 年以来的最高水平,随后进入一个高峰后的低谷期，05 年开始消化量进入缓慢增长。 总体上看空置率的平均水平近年来持续降低，趋于平稳。近年来，上海经济迅速发展，一些国内外企业纷纷入住上海，对办公楼需求日益增大。 市场出现了短期内的供需不平衡，呈现供不应求的态势，05 年下半年，上海甲级办公楼空置率进一部降低，基本维持在 5%，甲级办公楼需求旺盛。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海
16、办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：1.2 上海办公楼整体市场售价与租金分析上海办公楼指数近期全市甲级办公楼售价 上海办公楼售价自 1995 年起开始下跌，于 2000 年到达谷底开始反弹。 2002 年以来上海甲级写字楼的平均售价震荡走高。 从 04 年底开始，上海甲级办公楼呈现租，售两旺的态势，平均售价进稳步上扬，05 年四季度达到 3972 美元/ 平米。中 房 上 海 办 公 楼 指 数1408 13321185 1038918 907 914 9901146 1277145802004006008001000120014001600Nov-95Nov-96Nov-97Nov-98N
17、ov-99Nov-00Nov-01Nov-02Nov-03Nov-04Nov-05上 海 甲 级 办 公 产 品 售 价2675255826612806269327172969292731503444368839720100020003000400050002003q12003q22003q32003q42004q12004q22004q32004q42005q12005q22005q32005q4单位：美元/平米售 价上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼
18、出租优租网： 论坛：历年租金走势浦东浦西对比走势 同售价一样，上海甲级办公楼租金自 1995 年起开始下跌，于 2000 年到达谷底开始反弹。 2002 年以来上海甲级写字楼的平均租金持续走高，全市平均租金于 2005 年 4 季度，达到近三年来的最高点 0.95 美元/平方米天。 浦西甲级写字楼平均租金达到并已超过浦东甲级写字楼的租金。主要是浦西地区几个项目的竣工和强大吸引力。比如徐家汇的港汇广场的双塔写字楼项目， 目前出租率已经达到 70%，且吸引的都是国际知名品牌和公司，浦东的甲级写字楼发展比较局限，仅在小陆家嘴地区比较多，而浦西分布区域比较广。 租金的走势与售价保持了良好的同步性。上海
19、写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：租金售价研究由于办公楼的特殊性质决定了其价值只能通过租赁体现，因此办公楼的价格定位通常采取现金流贴现的方法，而现金流则是预计的租金收入。VALUE = 租金*1/R 1/R*(1+R)50*（1空置率）其中 R 为资本化率，反映了市场对同类投资型产品的投资预期。时期 空置率 租金（$/M 2天） 售价（$/M 2） 资本化率 R2003Q1 9.6% 0.67 2675 8.3%2003Q2 9.0% 0
20、.65 2558 8.4%2003Q3 8.7% 0.66 2661 8.3%2003Q4 11.5% 0.66 2806 7.6%2004Q1 11.1% 0.67 2693 8.1%2004Q2 9.7% 0.70 2717 8.5%2004Q3 8.5% 0.73 2969 8.2%2004q4 6.2% 0.74 2927 8.7%2005q1 7.0% 0.81 3150 8.7%2005q2 7.0% 0.84 3444 8.3%2005q3 5% 0.92 3688 8.6%2005q4 5% 0.96 3972 8.4%资本化率（投资回报率）走势8.3% 8.4% 8.3%7.
21、6%8.1%8.5%8.2%8.7% 8.7%8.3% 8.4%8.6%7.0%7.2%7.4%7.6%7.8%8.0%8.2%8.4%8.6%8.8%2003q12003q22003q32003q42004q12004q22004q32004q42005q12005q22005q32005q4上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：办公楼市场的资本化率近年来稳步走高，反映了市场对办公楼产品的投资预期不断升高，这也给办公楼产品的售价的持续攀
22、升带来了一定的压力。2004 年底办公楼市场达到近几年的最高峰，达到 8.7%，这也反映了当时房产市场投资火热。2005 年宏观政策的调控影响办公物业的投资回报。进入 2005 年，国家宏观调控抑制过度的投资，但是随着写字楼空置率的下降，租金也不断攀升，预计未来的回报率依然可观。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：1.3 上海办公楼整体市场区域市场概述目前上海市甲级写字楼主要分布在以下区域：编号 区域 区位 区域性质1 虹桥地区 中山西
23、路-仙霞路-古北路-虹桥路 1、 上海最早形成的商务区。2、 虹桥经济技术开发区。2 徐家汇地 区 天钥桥路-肇家浜路-宜山路-中山西路 1、 上海城市副中心。2、 高级商业区。3、6静安寺南京西路人民广场北京路-乌鲁木齐北路-延安路-西藏中路1、 传统商业区。2、 市中心商务集中区。3、 高档宾馆集中区。4 淮海中路 沿线 西藏中路-金陵西路-常熟路-长乐路 1、 传统高档商业、商务区。2、 传统高档居住区。5 小陆家嘴 地区 浦东南路-黄浦江-东昌路 1、 上海的中央商务区。2、 金融贸易区。从以上分布情况来看，上海甲级办公主要集中在市中心传统区域，外围城区的办公气氛尚未形成。上海写字楼，
24、上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：2、安亭办公楼市场分析由于办公项目存在租、售两个层面上的市场，因此这里分别进行研究。2.1、租赁市场分析2.1.1、市场供应分析图 6：安亭办公项目分布图上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：名称 量体（平方米） 出租率 租金（元/M 2天）上海国际汽车城大
25、厦 22354 7% 2.6上海安亭汽车市场大楼 6000（估） 95% 1.8交银大楼 1200（估） 100% -红湖机械厂办公大楼 2000（估） 100% 1.9三德大厦 10000（估） 0 2.0大众经济城大厦 16000 0 2.4世康大厦 15190 0 -昌吉路洛浦路口办公楼 2400（估） 0 -上海民丰职业技能培训学校办公楼 3800（估） 0 -柳河贸易办公大楼 4000（估） 0 -墨玉办公楼 3000（估） 自用 自用安亭镇文体信息传媒中心大楼 5000（估） 自用 自用大众销售系统办公楼 10929 自用 自用上海大众联合发展公司办公楼 4200（估） 自用 自用
26、上海大众企业研究中心办公楼 16000（估） 自用 自用国际汽车零部件采购中心 80000（未定） - -世昶广场 50000（未定） - -本项目 30000（未定） - -所有办公产品合计 122073（估） 40.6% 1.8-2.6市场化供应办公产品合计 82944（估） 13.4% 1.8-2.6注：以上数据通过标地方式收集，建筑体量通过施工铭牌获得，无施工铭牌则通过目测估算获得，由于数据收集方式的局限性肯定会带来一定的数据误差，敬请注意。租金数据是通过对该办公场所的物业部门询问获得，因此所注租金均为报价，并未考虑折扣，因此实际租金水平将因签约时间、折扣等因素较所注数据为低。上海写字
27、楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：从现阶段安亭办公楼的租赁情况我们可以发现： 市场旧有的办公楼品质情况均不甚理想，建筑大多为多层-小高层建筑，无论是电梯数量还是在装修、配套、服务方面都很难满足当今日益进步的办公品质需要。 市场旧有的办公楼租赁情况尚可，如：上海安亭汽车市场大楼、红湖机械厂办公大楼、交银大楼等，出租率基本都在 80%以上，但是这部分楼的体量却都是比较小的。 新推向市场和即将推向市场的办公体量巨大，根据统计，推出市场不足半年以及即
28、将推出市场的办公项目有上海国际汽车城大厦、三德大厦、世康大厦、柳河贸易办公大楼、大众经济城大厦等，如果包括国际汽车零部件采购中心、世昶广场和本项目在内，短期租赁市场供应将达到约 23 万平方米，大大超过了现有办公需求（粗略统计仅 1 万平方米左右） 。未来供大于求的格局应该说已经非常明显了。 市场租金水平比较低，从现有的办公物业来看，租金基本维持在 1.8-2.0 元/平方米左右。而大众经济城和国际汽车城大厦的高租金带来的确是低出租率。 由于市场供应远大于现有需求，如果未来需求很难有大幅增加的情况下，租金水平有可能出现变相下跌。下跌的方式可能有：增加免租期、物业费连租金合算等等。上海写字楼，上
29、海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：2.1.2、市场需求分析名称 企业数量 办公需求面积 （M 2） 企业分类安亭汽车市场大楼 75 50-60 95%汽车销售 5%其他交银大楼 3 300 房产公司、汽车城政 府办事处红湖机械厂办公大楼 5 300 80%汽车相关产业 20%旅游产业上海国际汽车城大厦 3 250-300 房产、研发、贸易附：相关入住企业名录安亭汽车市场大楼的部分办公单位名称协通西上海汽车销售服务有限公司上海嘉安汽车销售服务有限公司
30、上海安亭汽车销售服务有限公司上海夏众汽车销售服务有限公司上海和平汽车销售服务有限公司上海五申汽车销售服务有限公司上海米泉汽车销售服务有限公司上海锦仓汽车销售服务有限公司上海锦沪汽车销售服务有限公司上海申嘉邮电汽车销售服务有限公司上海星嘉汽车销售服务有限公司上海金榜汽车销售服务有限公司上海捷汽车销售服务有限公司上海鑫晴汽车销售服务有限公司上海东紫汽车销售服务有限公司上海申新汽车销售服务有限公司上海梅山汽车销售服务有限公司上海浦田汽车销售服务有限公司西上海集团广告传播有限公司上海南星汽车销售服务有限公司上海韦灵旧机动车经纪有限公司上海龙飞旧机动车经纪有限公司交银大楼部分办公单位名称上海国际汽车城置
31、业有限公司上海国际汽车城经济发展中心上海国际汽车城世茂实业有限公司红湖机械厂办公大楼部分办公单位名称上海国际汽车城旅游发展公司艾尔威汽车工程技术有限公司莱尼线束系统（常州）有限公司上海分公司红湖机械厂汽车零部件事业部上海国际汽车城大厦部分办公单位名称上海国际汽车城新安亭联合发展有限公司某外资研发企业某汽车贸易公司上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：承租企业分类：需求面积分类：对安亭镇现有办公需求的统计分析我们可以发现： 承租企业基本都是
32、围绕汽车产业这个核心而衍生的相关行业； 由于产业区（包括整车、零配件）内现有的企业均为生产制造性企业，而这些企业的办公需求基本在自身厂区内解决，因此在安亭镇租用办公物业的企业基本是一些汽车销售企业、房地产开发企业、银行等金融机构（对门面有要求） ； 从汽车销售及其它相关类型企业的租赁面积需求来看，基本都是对 100 平方米左右的小面积需求为主，这主要是因为这类企业的进驻形式为办事处类型。汽 车 销 售80%汽 车 相 关产 业10%其 它 产 业10%300以 上1%50-10085%100-2008%200-3006%上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办
33、公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：2.2、销售市场分析楼盘名 量体(平方米)价格（元/平方米） 去化速度 去化率 备注世康大厦 办公 10626商业 4564 5600 2 套/月 29%降价促销，3 月份成交 11 套，4月份 0 成交上海国际汽车城大厦 22354 18000 现阶段不销售实际并未销售，以租为主三德大厦 约 10000 7200 无 手续未通过，无 法销售2.2.1、个案分析世康大厦上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字
34、楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：图 7：世康大厦位置图世康大厦位于安亭老镇区的北部，与安亭市民公园广场隔和静路相望。由于不靠墨玉路，且地理位置偏北，所以缺乏办公氛围。从地段角度上看世康大厦比本项目有明显差距。图 8：世康大厦平面图世康大厦从规划平面和硬件配备（单层仅 700 平方米，仅两部电梯，无货梯，无公用卫生间）来看并未达到甲级写字楼的水准，从其对外宣传的内容来看也是可商可住的商住楼定位。大厦底部三层裙房商业同时销售中。世康大厦于 2005 年 6 月即对外公开，办公部分报价为 6500 元/平方米，2005 年 7 月29 日正式
35、开盘，开盘价格办公部分均价为 6300 元/平方米。2005 年 10 月降价，办公部分均价为 5600 元/平方米。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：0 150 0 0 040110560063006500024681012Jun-05Jul-05Aug-05Sep-05Oct-05Nov-05Dec-05Jan-06Feb-06Mar-06Apr-06500052005400560058006000620064006600销 售
36、套 数 销 售 均 价我们认为世康大厦销售不畅的主要原因是由于其面积过大导致的总价过高，由于其最小面积都达到了 150 平方米，最低总价达到 80-90 万左右，而从其降价后有一定成交量的情况分析，我们认为市场主要接受的总价在 70 万左右。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：2.2.2、个案分析国际汽车城大厦图 9：国际汽车城大厦位置图上海国际汽车城大厦位于安亭镇区的南部，处于规划中的贸易区内。西邻墨玉路，东部即为汽车展示交易区。从地
37、段角度上看国际汽车城大厦与本项目各有千秋。国际汽车城大厦更靠近贸易区，而本项目更靠近老镇区。图 10：国际汽车城大厦平面图上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：国际汽车城大厦总建面 31876 平方米，用地面积约 6587 平方米，总高度 98 米，是一幢地上 23 层约 26749 平方米，地下一层约 5376 平方米的甲级写字楼，主楼分割面积为80-250 平方米，层净高 2.7 米。从硬件设施上看大厦配置了五部 OTIS 客梯，一部
38、货梯，公用卫生间设计和公共部位的装修水准都非常不错，应该说品质已经基本达到了国际甲级写字楼的水平。大厦品质是其最大的卖点。国际汽车城大厦于 2005 年 10 月公开，对外报价 18000 元/平方米，平均租金 2.6 元/平方米天，物业费 18 元/平方米/月。目前该大厦对外宣称为了不影响大厦管理现阶段不对外销售（可能是销售形势不佳） 。目前大厦已经交付使用，但从我司市调的结果看，目前入住的企业仅三家，分布在四个楼层，其中开发商自用了两个楼层。应该说国际汽车城大厦 2.12-3.08 元/平方米（报价）的租金水平并不是很高，但其较低的出租率则反映了市场对甲级办公楼的需求有限。上海写字楼，上海
39、写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：2.3、办公市场总结通过对安亭镇办公楼租售市场的调研，我们发现无论租赁还是销售市场都不很景气，通过分析我们认为，这主要有几方面的原因：对自用者：汽车城现有制造类企业均自有办公用房，对办公楼的急需程度有限； 受工程进度制约，自用者进场时间晚； 上游原材料企业，下游贸易、物流企业进入形式主要以办事处为主，需求有限。对投资者：办公氛围需要时间积累，现阶段租赁市场不景气，投资前景不明朗； 租金回报与售价背离，投资回报率低；
40、总价高，投资门槛高； 有更好的投资选择。通过对国际汽车城规划的理解我们认为，由于安亭第二产业的地位非常稳固而第三产业增长需要时间，因此对办公产品的需求短时间内很难增长，办公产品供大于求的态势短时间内难以改变。未来办公需求的可能增长点应当来源于以下两个方面： 旧有企业对办公环境的改善需求； 新增的中小型公司（办事处）的需求。同时我们发现目前市场供应的办公产品单套面积过大，小面积办公产品无论对自用还是投资都存在一定市场机会。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼
41、出租优租网： 论坛：3、办公市场可行性结论本项目定位为甲级纯办公楼的市场风险比较大，由于短期内竞争激烈而需求有限，很难保证销售价格及销售速度都达到理想水平。综观整个市场，相对于大面积办公，本项目定位为中小面积办公则拥有较好的市场机会，这是因为： 在较好的满足现有企业改善办公环境、提升企业形象的需求的同时又不占用过多的资金； 利用低总价能吸引一部分长线投资客户的进入，提高销售速度； 可以自由组合，满足尽可能多的需求。宏观市场 中观市场 微观市场由于上海经济的快速发展及中国加入 WTO的因素，上海甲级办公楼市场整体走强。目前发展热点地区仅限于中心城区的传统办公区域，外围城区成熟尚需时日。嘉定属于外
42、围城区，长久以来缺乏办公氛围。安亭镇目前的高端甲级写字楼需求有限，短期内需求强劲增长的可能很小。而从供应看短期内则相当大。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：二、其它投资型产品市场分析由于小面积办公产品的购买客源中一部分是投资客，因此这里有必要研究区域市场中其它投资型产品，从一个侧面对本项目的总价（投资门槛）和预期投资回报率做定量的分析。1、产权式酒店目前安亭在售的产权酒店仅七星唐朝大酒店一个，故主要针对七星唐朝大酒店进行分析。七星唐朝
43、大酒店位于嘉定区宝安公路与方德路的交界处，与上海国际赛车场对望。七星唐朝大酒店总建面约 10 万平方米，按照五星级酒店标准建造，设计有客房 1200 余套，2000 平方米酒店大堂、1500 平方米长乐宫剧院、800 平方米西餐厅、1000 平方米大名阁宫廷中餐厅、1800 平方米宴会/会议厅、1200 平方米华清池（娱乐桑拿） 、800 平方米屋顶游泳池、20000 平方米高尔夫。七星唐朝推出的是其 1200 余套客房中的一半，共 652 套，主力面积是 54-62 平方米。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：七星唐朝大酒店于 2005 年 11 月 1 日对外公开，12 月 11 日正式对外销售，截止 2006年 5 月 10 日共销售 328 套（以合同备案为准） 。12867276328 150204060801001201402005年 12月2006年 1月2006年 2月2006年 3月2006年 4月2006年 5月成 交 套 数以上数据来自网上房地产，由上海富阳收集整理考虑到 2 月份受传统节日春节的影响
