1、中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告i绪 言1. 研究背景及目的别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。2. 研究对象及范围90 年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及
2、理念上都有较明显的区隔。而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以 1996 年 1 月至 2002年 9 月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。 3. 研究方法及主要研究指标本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。采用的主要研究指标详见列表。类别 编号 指标 定义1 累计供应量研究时间内，已完工及在售的某类物业的单位数目或建筑面积供需指标2 累计消化量研究时间内某类物业的累计供应量与累计空置量变化之差，反映研究时间内该市场的消化情况中原地产 S
3、HANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告ii类别 编号 指标 定义3 累计空置量研究时间末某类物业未售/租之单位数目或建筑面积供需指标4 空置率研究时间末某类物业的空置量与该类物业总存量的比例，即：空置率=某类物业空置量/该类物业总存量5 区域平均售价某区域内某类物业在研究时间段末销售价格的加权平均值。表示为：元/平方米价格指标6 物业平均售价某类物业在研究时间内可供出售部分的单位面积成交价格。表示为：元/平方米中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告目
4、录绪 言 .i第一部分 上海市别墅产品分析 1一、别墅产品的演变 .1二、别墅产品的发展 .4第二部分 上海别墅市场分析 6一、上海别墅市场综述 6二、不同类型别墅市场分析 8三、后市展望 29中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告1第一部分 上海市别墅产品分析上海别墅经过一百多年的发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期造型丰富多彩的花园洋房，再到组合多样的经济型别墅等，别墅的产品形态发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。一、别墅产品的演变从物业类型上看，现阶段上海别
5、墅产品主要呈现出独立别墅、双拼别墅、多联别墅、叠加别墅四种别墅类型，而其中的双拼别墅、多联别墅在上海又被称为联排别墅或“Townhouse”住宅。根据别墅建筑产品的空间及功能特征，现将几种别墅类型作如下定义： 独立别墅：通常为两到三层的独户住宅； 多联别墅：两到三层的独户住宅，侧墙一般与另一幢相似的住宅相连，也作“Row house” 或“Terrace house” ； 叠加别墅：通常为多套两到三层复式公寓住宅垂直叠加而成。从上述四种类型的档次来看，由低级到高级顺次排序为：叠加别墅、多联别墅、双拼别墅、独立别墅。从建筑产品角度讲，叠加别墅实际上是多层复式公寓房的变体，而双拼、多联别墅则在节约
6、用地的同时兼有独立别墅的优点。1. 类型及风格20 世纪初叶随着沿海城市租界的开发，别墅住宅作为当时主要的居住形态出现在上海租界区内，该类住宅的建造自上个世纪初开始，直到租界收回为时几十余年从未中断，所以在上海现今的租界住宅中可以找到早期折衷主义风格的别墅住宅以及 1930 年以后摩登风格的别墅住宅。解放前它曾是租界中白领中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告2阶层的主要居住形式，解放后随着苏联式单元住宅的引进，上海别墅类住宅不再兴建。中国建筑师在研究上海近代住宅建筑史中将其归类为“花园住宅”之中，称之为“花园里弄”
7、 、 “花园洋房” 。起步时期上海别墅住宅的外在表现形式大多以独立别墅及“Townhouse”住宅中的多联别墅为主。90 年代初期，上海出现了大批外销花园别墅，因当时所建别墅物业的客户群体多为外籍人士，故相应其产品类型多以独立别墅为主，建筑设计上也较多采用了欧洲及北美的摩登主义、折衷主义等建筑语言。总体上讲，该时期产生的别墅因其客户群体的特定性，建筑类型及风格相对单一，仍以沿袭传统建筑语素为主，对当时境外别墅设计领域已较为成熟的简约风格及延续区域建筑文脉的乡土风格涉及极少。从 98 年下半年开始至今，随着快速轨道交通的发展、住宅内外销并轨、市政道路的立体化，以多联、双拼等经济型别墅为主体的别墅
8、类独院住宅成为了上海置业安家的新选择。面对范围日益扩大的目标消费群体，上海的别墅产品类型及相应建筑风格都达到了空前的繁荣。多种级别的产品类型及时间跨度较大的建筑风格并存，叠加式别墅及江南乡土风格的物业相继出现并取得较快发展。在当前细分市场竞争日趋激烈的情况下，上海的地产商及建筑师对别墅产品风格的不断追求，已使得上海成为中国折衷主义发展的合适土壤，规划师、建筑师通过揉合多种历史风格来创造出新的别墅形式。表 1-1 上海别墅产品发展与更替演示类别 时间划分 分布区域 目标客户 产品类型 产品风格登陆起步期 20 世纪初叶 环线内租界区 外籍人士、租界白领 独立别墅、联排别墅折衷主义、摩登主义风格初
9、步发展期 90 年代初期 内外环间 外籍人士 独立别墅摩登主义、折衷主义风格蓬勃发展期98 年下半年至今外环以外及内外环间外籍人士、外地人士、中高收入家庭独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅折衷主义、后现代主义、现代简约及乡土风格2. 空间与尺度 外部空间与尺度中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告3上海别墅群外部空间发展遵循着西方造园的传统美学，尽管其中也掺入了些许东方特色，但整体发展变化幅度不大。近期，伴随着别墅住宅的建设高峰，大量的造园语汇被引入，本地的别墅外部环境呈现了如下特征： 寓山水的外部空间在上海这个
10、山水缺乏的城市里， “山、水”等外部空间设计元正广泛的应用。从浦东依河而建的汤臣高尔夫别墅到松江人工开凿“一环穿九岛，九水绕九洲”的九洲大唐花园，再到傍依佘山的上海紫园。湿地、湖泊河流、林木、坡地这四种外部空间语言正“大兴土木”营造着上海的别墅环境。 具象的外部空间盛行于上海的住宅环境景观目前大多出于来自西方及港台的景观设计公司（如澳洲的贝尔高林、美国的泛亚易道）之手。典型的古典轴线变化或绝对无轴线、具象而量化的景观小品设计是目前上海住宅环境设计的具体表征。从上海万里城“法国式大道”到东郊长岛的“造坡造岛” ，具象化的构思漫布上海住宅的外部空间，而对意境深远的“安藤忠雄”般东方意念空间的尝试却
11、少之甚少。 内部空间与尺度上海别墅内部空间的组织目前仍主要采用传统的功能布局，大部分案例空间流线单一，也有部分物业对新的空间秩序做了细微的尝试。 室内空间开放化别墅住宅室内，开放式的平面设计已被普遍采用。厨房的位置变化大概最能说明别墅内部空间的演变。在早期的例子里，厨房经常被置于地下室或不起眼的角落，因为早期的住户多是有钱人家，而厨房是佣人们的劳动场所。今天厨房的地位越来越重要，与起居室结合在一起成为家庭活动的中心。 体验空间庭院化深深的院落情结是中国几千年建筑文化积淀的结果，北方的四合院和南方中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海
12、别墅市场研究报告4民居的天井都是从空间上区分了屋的内外，也从心理上界定了家的内外。正是对院落空间不同体验的表述赋予了住宅建筑尤其是别墅建筑个性的魅力。上海早期的别墅单体对内部庭院空间这一灰色空间设计元素考虑较少，随着“新独院住宅”康桥半岛的“Townhouse”内庭式空间的产生及建德南郊别墅江南民居特色物业的即将上市，对庭院空间的初步体验正逐步在上海被演绎。二、别墅产品的发展目前，世界现代主义时期的别墅类型多种多样，古典的秩序已被打破，新的建筑材料被大量使用，创造出一大批与以前几百年完全不同的别墅住宅形式，鹿特丹的支撑体住宅也许是其中造型最为奇特者。对照上海本地别墅物业的发展，其未来产品发展预
13、计会有以下的典型特征：1. 从产品大类上看：“Townhouse”住宅大行其道。“Townhouse”住宅这一外来的居住形式之所以能够被上海城市居住者接受，它本身具有节约用地、合理、宜于承载当代居住生活的长处。“Townhouse”住宅不乏优秀作品，它的平面构成和空间形态值得参考借鉴，但由于容积率过低，目前难以在城市中心地带兴建，但较之独立别墅，它在用地上又是经济的，用“Townhouse”住宅在郊区代替独户住宅，有它的可行之处。“Townhouse”的再现给上海的住宅市场多了一个品类。几十年来上海市场供应的商品住宅产品大致属于两个品类：各种层数的单元式住宅和独立别墅。年建设 1600 多万平
14、方米的住宅规模，只有两大品类，自然满足不了对于住宅多样化的要求。在上海这样人多地少的城市里，想拥有独立式小住宅的花园，又要节省用地， “Townhouse”住宅是合适的选择。上海近期建设的独立式住宅，由于土地价位的限定，各户拥有的户外空间有限，两户之间仅能保证防火间距，环境质量不高，而共用的交往空间（Common space）很少考虑。社区空间的建立，实际是住户生活范围的扩大和私有空间的延续，是社区中老人、中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告5儿童之间活动交往不可或缺的空间，与当前小区中组团绿地不同的是“Townh
15、ouse”中公共空间住户密度小，10-30 户，易于识别便于交往，领域感强。高品位的生活空间，实际上起到了提高居住者整体生活质量的作用。2. 从空间尺度上看：古典秩序空间重新解构在城市人造的环境中，人改变了一切，即便是自然的植物，栽植在城市中也改变了其本性，成为附庸于人工环境的城市植被。当真正在大自然中感受自然力的博大时，人们只有选择适应。适应是一种和谐，结合自然的别墅设计才是顺应人类本性的设计。上海别墅空间历经百年发展，其空间形式却依旧固守于古典秩序，中规中矩的室内功能空间紧凑排布，其外在表现更皆以方正为主。以这样的别墅单体作为实体去填充自然环境时，呈现在我们眼前的往往是那样的景象：以“点”
16、为实体的室外空间而非以“点、线”为实体虚实交融、丰富多彩的外部空间。从松江天马花苑到闵行西郊庄园，上海的别墅多了太多的实用主义，却缺乏了作为住宅高级产品的大气，更缺乏象北京“亚洲建筑师走廊” （Commune by the Great Wall）中张永和先生设计 “两半房” （The “Split House ”by Yung Ho Chang）那样的真实与隈研吾先生设计 “竹屋” （The “Bamboo House”by Kengo Kuma）那样的空灵。在多层、高层林立的社区里，有一片低层的别墅住宅出现，将大大地丰富居住群的外在空间层次。无论是旧日别墅住宅的修复，或者是重新出现的新住宅，
17、它都起到丰富城市居住生活的作用，多元共存的居住形式使城市风貌更加绚丽多彩。但在上海它无论是独立别墅还是“Townhouse” 未来都不会成为住宅主要居住类型，更没有必要当作新鲜事物去炒作。中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告6中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告7第二部分 上海别墅市场分析一、上海别墅市场综述1. 历史回顾综观上海别墅市场的发展，可以看出目前上海别墅正处于第三个发展高潮。整个 80 年代后期，上海别墅市场的发展速度还比较
18、缓慢，进入 90 年代初期，在上海出现了大批的外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮。其间开发的别墅较多集中在虹桥机场附近的虹桥路哈密路地区，代表着上海第一批的高档别墅。由于沿线别墅价格昂贵，租金往往都在 2000 美金/月以上，虹桥路别墅也被誉为“金领别墅” ，是上海早期外籍人士的主要聚居地之一。90 年代中后期，在本市西郊的沪青平公路和松江新桥等地区开始大规模地发展建设中高档次的花园别墅项目，同期在浦东地区也陆续出现了多个豪华型的高端别墅项目，这些别墅产品或以高尔夫球场为特色，或以大面积园林绿化为特色。由于这一时期上海房地产市场处于历史的低谷，这些项目的运作普遍不理想。从 1999
19、年的下半年始，随着上海市政道路的立体化，市区概念的扩延，上海西南掀起了内销别墅的开发浪潮，经济型别墅大行其道，其规划布局，房型设计，功能配置等较以前均有较大提高。以排屋、联体别墅等经济型别墅为主体的别墅消费市场在 1999 年下半年至 2001 年创造出良好的销售业绩，与此同时，在低谷徘徊了多年的高档别墅也看到了发展的良机，2001 年底开始，以西郊庄园、上海紫园为代表的一大批个性特色鲜明的高端别墅适时启动，价位远远突破原有发展水平，形成了上海别墅市场的第三次高潮。到 2002 年中，一大批高端别墅的上市使其大有三分天下有其一之势。这时的高端别墅大多以生态环境为特色，有的干脆将别墅建在了风光秀
20、丽的景区。中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告82. 存量分布根据上海中原市场研究部数据，上海从 1996 年至今已开发建造的别墅项目大约 160 个，总建筑面积约在 1000 万平方米左右，目前已交付使用和正在建造的总量约在 700 万平方米左右，绝大部分分布在交通方便，环境较好的近郊区。近年来，一城九镇的开发使这些地区成为别墅开发的热土。3. 销售及价格情况从图表中可以看出，2001 年上海别墅物业的成交情况呈现先抑后扬的态势。前三季度的成交面积较 2000 年同期都有所下降，维持在 4-5 万平方米的水平上，
21、占各类物业的百分点也环比下降了 1 个百分点。 2001 年 4 季度至 2002 年2 季度，别墅项目开始出现强烈的上升势头，成交面积大幅窜升，并首次突破了 10 万平方米的大关，2002 年 2 季度达到 17.43 万平方米的历史最高点，同时面积百分比也相应表现出一定的上扬态势，别墅物业实现了供需两旺的发展局面。图 2-1 历年上海别墅物业成交量情况051015202000/2Q 2000/3Q 2000/4Q 2001/1Q 2001/2Q 2001/3Q 2001/4Q 2002/1Q 2002/2Q0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%预 售 面 积 面 积 百 分 比万 平 方
22、 米数据来源：上海中原市场研究部价格方面，受 2001 年房产市场持续火爆的影响，别墅类物业的价格在该年得到了飞速增长，2001 年四季度价格上升的幅度尤其明显，升幅达到了中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告930%， 2002 年 1 季度的市场成交价格再创新高，6870 元/平方米的平均价格创历史最高点。综观 2001 年及 2002 年上半年全市的新开别墅项目，开盘单价及总价都普遍走高，一些高价位别墅的大量出现是别墅价位大幅跃升的重要原因。图 2-2 近期上海别墅物业成交价格情况051015202000/2Q
23、 2000/3Q 2000/4Q 2001/1Q 2001/2Q 2001/3Q 2001/4Q 2002/1Q 2002/2Q02000400060008000预 售 面 积 （ 万 平 方 米 ） 平 均 成 交 价 格 （ 元 /平 方 米 ）数据来源：上海中原市场研究部二、不同类型别墅市场分析据我司统计，从 1996 年 1 月至今年 9 月底，上海市目前共有别墅项目约160 个推出，累计供应量达到 32936 套，其中消化量 25206 套，平均空置率为23.5%，相比其他物业类型略高。别墅进一步按照三种不同建筑形态来看，则联排别墅的供求情况最好。图 2-3 全市不同类型别墅累计供应
24、、消化及空置率01000020000独 立 别 墅 联 排 别 墅 叠 加 别 墅0%20%40%供 应 量 消 化 量 空 置 率单 位 ： 套数据来源：上海中原市场研究部中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告101. 独立别墅独立别墅也称独栋别墅或单体别墅，其作为住宅类物业中产品的最高形式目前在上海市场呈现出以下特征： 住宅市场的顶尖产品， “阳春白雪”相对和者寡，是为少数人建造，只有少数人才有条件享用； 除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造； 必须体现个性化，不能大批量生产 将掀起新一
25、轮热潮 上海市独立别墅供应情况从本次研究的结果来看，截止到 2002 年 9 月底，统计在案的 150 多个别墅项目当中的 97 个项目有独立别墅，其中纯独立别墅项目有 53 个，约占统计总量的 1/3。从单位数目来看，独立别墅共有 12669 套已竣工或正对外发售，其分布相对集中，闵行、青浦、松江和浦东四个区域供应的独立别墅占全市供应总量的 93.4%，其中，浦东新区的独立别墅供应量最大，约占全市供应量的1/3，这是因为浦东新区的开放性和国际性，吸引了大量的外籍人士和高收入群体，为独立别墅这类高档物业的发展壮大提供了空间。另外传统别墅区松江以及青浦的沪青平公路沿线也是独立别墅较为集中的区域，
26、而闵行作为新兴的别墅聚集区更多的是近年倍受追捧的经济型别墅，所以独立别墅的供应量相对略少。图 2-4 上海市独立别墅分区域累计供应量中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告11106729073739 4120836010002000300040005000闵 行 青 浦 松 江 浦 东 其 它 区 域单 位 ： 套数据来源：上海中原市场研究部图 2-5 上海市独立别墅区域分布情况闵 行8%青 浦23%松 江30%浦 东32%其 它 区 域7%数据来源：上海中原市场研究部随着我国加入 WTO、上海经济高速平稳增长及国际
27、化程度越来越高，上海高档别墅市场再度被看好，从我司对别墅市场掌握的情况来看，预计上海市独立别墅市场将保持一个较高供应量的发展态势，并且在近 1-2 年内会产生集中放量。另外从区域市场来看，除一些混合型物业项目会造少量别墅以提升整体物业品质和提高利润率以外，上海的独立别墅将集中外环线以外具有良好景观和规划的区域，诸如佘山、莘庄东南的颛桥、松江新城等未来几年将成为独立别墅聚集的区域。 上海独立别墅消化情况截止到 2002 年 9 月底，市场累计消化独立别墅 7879 套。分区域来看，由中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报
28、告12于具有日渐成熟的居住环境和超前的规划，在松江买别墅的观念在人们心目中已经成型，因此除新推项目和个别项目之外，松江别墅整体销售情况看好，超过半数项目的独立别墅销售率在 70%以上，特别是在松江新城，由于新推出的独立别墅体量较小，更是呈现供不应求的局面，因此松江地区消化的独立别墅最多，达全市独立别墅消化总量的 35%。另外借助沪青平公路的便捷优势，国道沿线作为传统高档别墅区，其早期的外销独立别墅被全部消化的同时，也奠定了其在客户心中的地位，借助近年上海别墅市场发展的热潮，该区域作为高档别墅的聚居区发展日益成熟，高泾路两侧新推近上市的西郊九溪十八岛、居礼等颇具特色的诸多独立别墅项目均展现良好的
29、势头，销售情况喜人。可以看出，松江和青浦是目前上海独立别墅需求的热点区域。另外浦东金桥、花木以及南汇康桥地区的独立别墅产品始终深受外籍人士、内地的众多企业家以及在浦东工作的白领客户喜爱，因此浦东地区独立别墅的消化量也较为可观。图 2-6 上海市独立别墅分区域累计消化量554209226681924641050010001500200025003000闵 行 青 浦 松 江 浦 东 其 它 区 域单 位 ： 套数据来源：上海中原市场研究部上海的独立别墅大多为高档别墅，从近期市场看，随着 2000 年后一系列有利于置业的政策相继出台，房地产投资市场日渐成熟和活跃，在产品的推陈出新、宏观经济走势良好
30、诸因素的影响下，作为高档产品的独立别墅市场需求开始出现反弹，这主要是由于作为终极产品的独立别墅还是获得颇具实力消费者的喜欢。此外，随着高档别墅市场走上一个成熟而高品质的轨道，未来几年在上海经济稳定增长的前提下，上海也将吸引越来越多高档置业的客户。因而在未来的一段时间内上海高档别墅市场需求继续保持增强态势。中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告13 上海独立别墅空置情况从统计结果来看，目前上海独立别墅市场的空置率达到 37.8%，这个数字高于我司以往的统计结果，主要是由于近期各个区域均有较大体量的多个独立别墅项目集中上
31、市，造成短期内独立别墅市场供应量猛增，尚未被消化所致。特别是浦东，近期内有上海蓝堡、绿洲康城、棕榈泉花园等六个独立别墅项目批量供应，形成浦东地区空置率激增的局面。图 2-7 上海市独立别墅分区域空置率情况010002000300040005000闵 行 青 浦 松 江 浦 东 其 它 区 域0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%供 应 量 消 化 量 空 置 率数据来源：上海中原市场研究部从目前的空置率可以看出上海独立别墅的供应量短期内过大，但从市场的需求潜力来看，对于目前供应量的消化尚有余力，因此独立别墅的空置率很快会有较大幅度下降，达到接近 20%的
32、水平。从上海高档别墅的整体发展趋势来看，未来上海独立别墅市场供应趋强，同时一些高品质的经济型别墅将蚕食部分客户，因此，独立别墅与其它类型别墅之间的竞争将非常激烈。 上海独立别墅市场产品分布及价格特征从全市独立别墅的销售价格来看，既有单价不到 4000 元/平方米，总价低于 100 万的沪青平公路上的虹康花园别墅，也有佘山脚下单价超过 30000 元/平方米，总价 2000 万元以上的上海紫园。产品因区域、地段、规划、品质等中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告14具体条件不同而形成较大价格跨度。分区域来看，之所以其他
33、区域的独立别墅价位略高，是由于其他区域独立别墅项目较少，加上受虹桥创世纪、上海漓江山水、牡丹园等项目因本身地理位置优势而形成较高价格的拉动影响。由于近年来浦东开发进程加快，路政建设成果显著，以张江、金桥、康桥为核心的别墅住宅区已经形成，区域内别墅定位相对较高，其中汤臣高尔夫别墅、碧云别墅等都定位于跨国公司管理层，价格自然不菲，这些高档独立别墅的价格对整个区域的价格产生了重大影响。其他区域则因区域内产品档次差距较大而对区域均价互有影响。图 2-8 上海市独立别墅分区域推盘价格84006880 7257919611200020004000600080001000012000闵 行 青 浦 松 江
34、浦 东 其 它 区 域单 位 ： 套数据来源：上海中原市场研究部就产品档次而言，可以将上海的独立别墅按其单价划分为四个档次，6000元/ 平方米以下的经济型别墅，6000-8000 元/平方米的中档别墅，8000-10000元/ 平方米的高档别墅和 10000 元/平方米以上的豪华别墅。单价在 6000 元以下的独立别墅当归属经济型别墅范围，之所以目前也占较大份额，这主要是由于早期在部分区域推出的一些纯独立别墅项目都属于规模化产品，但由于产品品质和规划水平都不高，所以产品定位较低，久事西郊花园、豪都国际花园等都属于这种情况。另外许多中档别墅楼盘也有这样的经济型产品，这类别墅通常容积率较高，交通
35、也不太方便。这一档次的独立别墅将受到离市区较近的一些生活机能和配套设施齐全的高品质同价位联排别墅、排屋等物业的威胁，处于比较尴尬的境地，未来市场空间较小。同时随着房地中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告15产市场的成熟和分化，这一价位的独立别墅将会逐渐退出市场。上海独立别墅销售价格相对集中在 6000-8000 元/平方米范围内，一般这一价位的独立别墅总价在 200-300 万之间，闵行中部的别墅和松江新桥、九亭比较高档一点的别墅都在这一价格区间。这一档次的别墅在强调住宅的居住功能基础上，也对居住环境、人性化方面有
36、了新的追求。小区建设较为成熟，绝大多数都有多样、设施齐全的会所，并且比较注重小区的整体规划、景观的设计和别墅的设计理念等方面，也形成了一部分比较有特色的别墅，如位于松江九亭的九洲大唐花园、闵行向阳路的天籁等。由于这一档次的别墅既有居家生活型别墅，也有适合“5+2”生活方式的别墅，无论概念上还是地域上跨度都比较广，如果能够在产品品质、卖点和附加值上有所创新，这一档次的独立别墅在未来市场上将大有作为。单价在 8000-10000 元/ 平方米的独立别墅档次较高，除对于小区的规划设计、楼盘的建筑品质都有较高的要求之外，地理位置也较优越，周边地区生活机能相当成熟完备。比较起来看，目前上海独立别墅市场上
37、这一价位的别墅同前一价格区间的独立别墅没有本质上差别，其可以看作是中档产品中一些优秀产品的延伸，目前新推出的很多别墅借上海别墅热销的水涨船高之势将价位定在这一区间，上海蓝堡、月光流域、西郊九溪十八岛等都在此列。 单价超万元的豪华别墅主要集中在传统的高尚住宅区古北、虹桥地区，浦东的金桥、花木地区以及一些著名的旅游风景区。这类别墅往往在楼盘品质、配套设施、小区规划以及生活环境方面做文章，也有部分别墅是依高尔夫球场而建，利用贵族运动和大面积的绿化来提升物业身价。当前上海最高档的别墅主要位于一些风景区，当然临海的别墅项目也都价格不菲。豪华别墅因其昂贵的总价、特殊的性质和地理位置，其客户范围较为狭小，客
38、户层次较为固定，目标市场较为有限。目前上海的豪华独立别墅接近 3000 套，约占上海别墅总量的 10%，从这样的比例来看，对上海的豪华别墅的供应要适度控制，以保证整个别墅市场的良性发展。图 2-9 不同价格水平产品分布中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告1635504468167529760100020003000400050006000元 /平 方 米 以 下 6000-8000元 /平 方 米 8000-10000元 /平 方 米 10000元 /平 方 米 以 上单 位 ： 套数据来源：上海中原市场研究部 上
39、海独立别墅单元面积分布情况独立别墅的档次各不相同，单元面积跨度也较大，既有小如同润家园中201 平方米的单元，也有大如上海紫园中 1461 平方米的单元，但整体来看，上述两种情况也属极端，兼顾用地经济、实用及体现功能几个方面，目前上海市的独立别墅单元面积相对集中在 281-370 平方米之间，多数含独立别墅的项目都有此范围的单元供应。独立别墅的豪华、尊贵往往需要大面积来展现，因此几乎所有高档豪华的独立别墅都有超过 400 平方米以上的单元，500、600平方米以上面积的独立别墅也屡见不鲜，更有紫园、西郊庄园等以其超千平方米的单元面积来体现其豪华和顶级。当然，面积过小其空间布局和功能体现等方面就
40、会折衷，档次自然有所下降，因此有 250 平方米以下单元面积的独立别墅以中低档项目居多。图 2-10 上海市独立别墅单元面积情况分布0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%220以 下 221-250 251-280 281-310 311-340 341-370 371-400 400以 上数据来源：上海中原市场研究部 上海独立别墅市场主力客户分析中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告17独立别墅由于产品档次差异较大，其客户群体也各有特征： 经济型的独立别墅多是早期产品，其客户多为当地较富裕的阶层以及一些习惯
41、独门独户的购房者。 中高档的独立别墅主要分布在市郊结合部，购买对象多为合资企业高级白领、归国人士、港台商人、企业老总等。他们大都经济实力较强，对生活品质要求较高，有相对固定的社交活动范围与层面。 豪华别墅是住宅市场的顶尖产品，其购买对象主要为国内成功的企业家、跨国公司总裁、高级主管、港台投资人士、影视明星、著名设计师等金字塔尖上的群体。另外，目前距离商务区近的豪华别墅因其拥有相当广阔的出租市场，正在被投资客看好。2. 联排别墅联排别墅是介于独立别墅与叠加别墅之间的别墅物业类型，种类从双联体（即双拼） 、三联体到十联体都有，可谓品种齐全。纯联排项目的建筑容积率介于 0.4-0.8 之间。联排物业
42、在上海的出现时间晚于独立别墅，该类物业 96 年左右才开始登陆沪上，而叠加式别墅则出现的更晚。联排别墅的总体档次介于独立别墅和叠加别墅之间，由于其可供选择建筑类型较多，档次跨度大，客户层次广泛，故目前已经成为上海市别墅的主力产品。另外，由于同种物业类型在不同档次、不同容积率的小区中的价位是不同的，故联排别墅有经济型的，也有较高层次的豪华型，市场主力总价分布也从80 万-200 万不等，门槛相对较低。联排别墅物业近年在上海发展的相当迅速，种类变化繁多，市场也相当火爆，目前已经成为一部分市民置业的首选。这主要因为：其一、国家宏观经济走势良好，上海更是全国经济发展最迅速的城市。上海新一批的中产阶级已
43、经诞生，随着轨道交通的发展和汽车使用家庭化，郊区化生活成为现实。中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告18其二，联排别墅基本上都建在市郊区域，一方面土地成本相对市区要低得多，另一方面规模化的产出也使建筑成本大大降低，所以导致一般的联排别墅总价就相当于市中心的一套高档公寓，而别墅生活魅力十足。其三，高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然。联排别墅的绿化率一般在 50以上，这是市中心住宅难以企及的。其四，住宅功能的齐全性，是普通公寓住宅无法比拟的。联排别墅虽然没有独立豪华型别墅那样更加舒适的空间和环境，但在住宅功
44、能上已经和独立别墅相差无几。除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台退台、走入式衣柜、工作阳台等功能上放大。联排别墅所具有的这些功能，同时也满足了自有空间和私密性的要求，是普通公寓所无法比拟的。但是，目前上海联排别墅房型设计还不够成熟，室内部分区域设计过小，部分区域设计过于浪费。此外，建筑风格上的处理也有待改进。多数已建、在建项目采用的是欧美别墅建筑风格，没有融入民族特色，细节处理尚未很好体现以人为本的原则。这一点，需要开发商投入更多的精力去研究产品品质的提升。仅短短几年的发展，申城目前已经形成了象闵行春申、颛桥；松江新桥、九亭；南汇康桥等几个全市性
45、大规模的该类物业集中分布区域，而且还有持续发展的明显迹象。 上海市联排别墅市场供应量情况截至 2002 年 9 月底，上海拥有联排别墅的住宅项目共有 82 个，累计供应单位为 16381 套（其中双拼别墅 2728 套，多联别墅 13653 套） ，各板块中以松江、闵行、浦东（南汇）以及全市其它地区为主。其中，位于南汇的康桥半岛花园和位于宝山的锦秋加州花园开盘至今都有近 2000 套的供应量，这两个超级大盘的体量、户型和价格对区域甚至全市的影响都较大。中原地产 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 上海别墅市场研究报告19相对而言，松江和闵行属于联排别墅最集中的区域，在这两个区域中目前已经形成了象松江新桥、闵行春申、颛桥等成熟的联排别墅社区。这些社区依托轨道交通的广大辐射腹地，自 98 年起较早的成片规划了经济型别墅发展模式，短短几年间推出了象君临天下别墅、樱园、浅水湾别墅、花语墅等代表性的联排别墅，在上海广大别墅置业者中拥有较强的市场影响力。双拼别墅是联排别墅中档次最高的形式，其在别墅产品的地位仅次于独立别墅，由于产品的特殊性，目前市场总量不高，主要集中在松江和闵行两个区域，闵行的花语墅、康诗丹郡、松江的星俪苑等均是主推双拼别墅的代表项目。比较而言，除浦
