1、 北京商业地产的现状研究报告 第一策划大师NO.1 Copyright2005 北京商业地产的现状研究报告 第一策划大师 NO.1 - - 1北京商业地产的现状研究报告 2005-1-6 虽屡遭批判，但 2004 年商业地产已经炙手可热。商铺、商业街、社区商业 被开发商普遍看好，投资人争相追捧，商业地产热潮席卷了整个房地产市场，但 在初步饱和的背后也存在着诸多的问题。此外，不同类型的商业物业的经营方法 各有不同，并且有各自不同的发展方向。 饱和度达到 90%至 95% 2004年北京商业地产总量的饱和度和发达国家相差 不大，发达国家人均商业面积 1.1 平方米左右，北京人均商业面积达到了 0.
2、9 平 方米，北京商业地产总量的饱和度达到 90%到 95%.中国人民大学教授黄国雄认 为，随着外资的进入和城市的发展，商业地产的需求空间还比较大，目前北京商 业地产的规模还在能够接受的范围之内。 北京财贸管理干部学院商业研究中心研 究员、北京洲联睿道商业顾问有限公司副总经理胡昕女士认为，现在动辄说北京 商业地产出现泡沫是不准确的， 可以理解为商业地产的价格和实际的商业经营水 平不一致造成了矛盾，归根结底是商业和地产的关系不协调。 商业是传统微利的服务性行业，然而商业地产开发商对丰厚的利润习以为 常。这二者之间需要达到平衡。开发商的概念要从住宅的利润期望值转到商业上 来，进行持续的经营。客户和
3、开发商需要不断地磨合，开发商需要认识到商业的 行业规律和特点，不能把房地产的利润率期望值转移到商业上，商业是无法承受 的。 另一方面，目前北京商业地产的规模还在能够接受的范围之内，市场有其自 我调节的作用，现有的规划并不一定都能实现，会随着市场的变化而变化，并受 利益驱动，这是市场规律的调节作用。 成熟度只有 70%至 75%虽然饱和度较高， 但北京商业地产的成熟度只有 70% 到 75%，商业布局和业态结构不合理、不成熟。 胡昕认为商业布局应该从聚和散两方面来发展。木樨园、CBD 和亚运村三 大区域比较集中，一年有上百万平方米的商业面积新增量。一些分散区域的商业 面积也在增加，但总量偏小、分
4、散不均。在居住集中地，商业面积还不能满足需北京商业地产的现状研究报告 第一策划大师 NO.1 - - 2 求。这种情况在今后的调整中是重点，商业要在两轴两带多中心这种大的概念下 作调整和布局。 理想的布局应该跟着社区走， 形成多中心。 现在是两种发展趋势， 一种是集中化，形成商业街区；另一种是分散的多中心，与各个社区、各个大的 居住集团相结合。这是聚和散的两种层次。 黄国雄教授认为在业态结构上，购物中心发展过量，购物中心的发展是生活 水平发展的标志， 购物中心发展水平应该随着经济增长而增长， 有 4个发展时期， 一是试点时期，GDP 在 10003000 美元；二是起步时期，GDP 在 300
5、05000 美元；三是发展期，GDP 在 5000-10000 美元；四是成熟期，GDP 达到一万美 元以上。北京目前仅仅是人均收入 3000 美元，因此在发展上必须考虑规模和分 布。业态过分集中，可能会导致业态经营受损。 大型购物中心的经营是物业管理大型购物中心的本质特点是统一管理和分 散经验的管理方式。管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运 行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一 管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向管理者交纳管 理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。 大型购物中心跟百货商场最
6、大的区别就是，大型购物中心经营的是业态，是 经营各种各样的商店，而百货商场里经营的是各种各样的品牌。一个完整意义上 的购物中心必须拥有多种不同业态的主力店。 北京万达广场房地产开发有限公司总经理罗昕认为大型购物中心最重要的 是选择好主力店，依靠主力店带来辅助店，可以用优惠条件招进品牌商家，将会 带动整个购物中心的招租，而且与主力店的关联订单必须有休闲、娱乐、文化相 结合，形成一种新的城市生活模式，为整个大型购物中心的发展打下更为雄厚的 基础。 商业街的发展趋势是 HOPSCA 商业街的经营管理难度较大，在招商前期要 有专门的机构进行定位和策划，招商后物业管理不能介入经营，商铺卖出去后就 很难保
7、持街区的统一定位和风格。 越来越多的开发商采用租的方式， 掌握控制力， 不断调整租户和经营方向。为了持续经营和长期发展，开发商至少应该控制一部 分商铺。 同时，商业街应该探究如何与国际的标准接轨，如何借鉴国际街区的发展经北京商业地产的现状研究报告 第一策划大师 NO.1 - - 3 验。北京财贸管理干部学院商业研究中心最近在研究国外最新商业街区的模式： HOPSCA.HOPSCA 是指商业街区应该含有这 6 个元素：酒店（HOTEL） 、写字 间（OFFICE） 、停车场（PA R K I N G） 、购物中心（SHOP？鄄 PING） 、公共娱乐 休闲空间（CON？鄄 VENTION）和公寓
8、、住宅（APART？鄄 MENT） ，商业街 区不再限于服务性的商业概念，而是集购物、餐饮、娱乐、商旅、办公、居住、 休闲、文化教育、展示交流等九大功能于一体。 在奥运村的商业规划中，这 6种商业元素都是互相结合的，商业与旅游、休 闲、商务、娱乐结合在了一起，这也是国际上倡导的一种发展趋势。同时还应该 和各个地方的具体情况相结合，各个地方的商业配比不同，有不同的侧重。 写字楼底商应形成大范围的商业互动写字楼底商的类别应该形成多层次的 复合结构，能够满足不同类型的中长期商业要求，从而成为有机的组合。写字楼 底商作为一种增值服务， 应该把底商功能的提供和完善作为写字楼功能一个必不 可少的组成部分，
9、它实际上支撑了写字楼功能的运营。完美的底商服务支撑写字 楼形成自己的特色。 目前北京写字楼区域的底商重复过多，没有形成多层次的大的商业格局，而 且由于交通和规划的问题，来往不畅，不能形成整体，互相之间无法沟通。做不 到互相借势，没有充分利用资源。 如果几个项目能够互相配合做商业配套，形成一个整体，将提升整个区域的 价值。但是，这种方法的可行性并不强，如果写字楼的底商能够瞄准区域商业配 套的空白点，同样可以形成商业互动。 社区商业向现代生活广场迈进社区商业不单要为居民提供购物和餐饮等简 单服务，还应为居民提供休闲、交往、放松、娱乐的环境，上升为与生活相关的 人性化休闲场所。 胡昕女士认为越来越受
10、重视的社区商业应该建成现代生活广场 的模式。 对社区商业配套一般可分为两类，一类是基础性的配制，指满足居民日常生 活需求的最基本配制，如超市、菜市场、便利店、再生资源回收点等等；再一类 就属于发展型的配套，指满足居民多元化多层次的物质和消费需求的配制，包括 专卖店，咖啡馆，酒吧，健身房，娱乐中心茶室等。社区商业业态和行业的设置， 还应该跟社区商业发展规划以及项目周边的商业现状相结合， 做到既满足社区居北京商业地产的现状研究报告 第一策划大师 NO.1 - - 4 民需求，又避免重复建设浪费，并做到新建的商业业态适度超前。 大盘社区商业要根据总体的定位形成有序、有规模、总量控制的发展格局。 首先考虑的应该是业态的组合方式，必须突出综合化的功能。如远洋山水就做了 与大盘相匹配的社区商业，总面积达到 15 万平方米，内含商场、超市，是综合 性的大型社区商业。 社区性的商业还有很多特点需要研究，应该有一些新的指标体系去评价，如 舒适度、便捷度。在商业地产这方面，这些问题比较深，以前尚未涉及。 * 版权所有第一策划大师 NO.1*
