1、,金沙提案,金沙综合批发市场,打造渤海湾最大的商业格局,引领烟台的商业新局面,致辞,欢迎各位领导莅临指导,致辞,感谢为之付出心血的所有同仁,目 录,引 言 第一篇 市场调研及项目定位第二篇 营销策划提案 结 语,第一篇 市场调研及项目定位,第一章 中国商贸流通业发展态势 第二章 山东省及莱州市商业发展态势分析 第三章 客户调查及项目辐射区域分析 第四章 项目总体开发条件评估 第五章 综合评述 第六章 项目定位指标分析 第七章 项目定位,第二篇 营销策划提案,第一章 进入状态营销准备工作 第二章 谋定后动营销策略 第三章 运筹帷幄营销策划操作 第四章 旗开得胜市场运营策略,引 言,孙子曰：“计利
2、以听，乃为之势，以佐其外。势者，因利而制权也。兵者，诡道也。故能而示之不能，用而示之不用，近而示之远，远而示之近。利而诱之，乱而取之，实而备之，强而避之，怒而挠之，卑而骄之，佚而劳之，亲而离之，攻其无备，出其不意。此兵家之胜，不可先传也。夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜少算，而况于无算乎！吾以此观之，胜负见矣。”,引 言,策划者，精密计算与合理规划也。营销者，营造各项条件以达成销售也。为此前言，以表吾志。,第一篇 市场调研及项目定位,对于一艘没有航向的船只来说，来自任何方向的风都会是阻力。无论做什么事情，都要先确定目标，先进行定位，商业项目也不例外。工欲善其事，必
3、先利其器。要做出一个正确的定位，对标的自然要有一个从宏观到微观局势的正确分析。这个正确分析的得来，便是来自详细缜密的市场调查。,第一章 中国商贸流通业发展态势,要研究项目的发展前景及定位，必须从中国流通业的大势开始。这是本案立项的出发点。批发市场按照类型分为产地型市场、集散型市场和消费型市场。以工业日用消费品为主的批发业受到大型零售业和分销网络更新的双重夹击；传统的批发市场受到前所未有的挑战。中国的批发业和批发市场将会面临重要的战略转型。这对于我们来说，既是机会，也是挑战。在新的商业流通格局下，整合资源、功能创新、集约化、优势化、向零售市场渗透及打造品牌成为批发市场的发展趋势。,第一章 中国商
4、贸流通业发展态势,中国大流通业脉络格局与未来趋势 西风东渐，激情涌动的零售商潮 批发业发展格局与未来动向 现代物流业的崛起与趋势前瞻,中国大流通业脉络格局与未来趋势,流通是社会化大生产的重要环节，国民经济的重要的组成部分，生产.分配.交换.消费整个经济链条中的重要环节是反映一个国家经济发展和社会繁荣程度的窗口是衡量一个国家综合国力和居民生活水平的晴雨表。 可以说，它在一定程度上反映着一个国家市场经济的成熟程度。中国重点乡镇的城市化建设，更是要以商业的发展为龙头，没有商业的兴起，乡镇走向城市化就成为一句空谈。,中国大流通业脉络格局与未来趋势,有四大问题正严重制约着流通业的进一步发展： 一是商品流
5、通的规范化、法制化程度比较低。二是商品市场体系缺乏规划和资金投入，导致在一些地区的大型商业网点建设结构失衡、比例失调、功能雷同的同时，现代批发交易中心、物流中心、配送中心和仓储建设等发展缓慢。 三是流通企业规模偏小，组织化程度低，不适应市场经济的要求。 四是流通企业管理的手段、技术和水平落后。,中国大流通业脉络格局与未来趋势,中国的十五规划中，流通产业发展目标是： 到2005年，流通业（批发、零售贸易业）产值在GDP中比重提高到13%左右。,西风东渐，激情涌动的零售商潮,1、零售业的觉醒、再觉醒 随着中国社会经济的全面发展，零售业的业态如今空前的繁荣。中国零售业走过了繁荣、扩张、反思，再一次进
6、入了春天。2、外商资本敲门，带来的近年的全国性商潮涌动 中国零售业注定将不再平静。外资零售大举征伐，中国市场烽烟四起。洋巨头高举资本大旗，四处跑马圈地，沃尔玛、家乐福、西班牙和德国等零售新军万川涌入，鱼龙混杂，把个中国零售业闹得沸沸扬扬。 3、外资零售业的进入对中国零售业的战略影响 外资零售业在中国经营并不理想，大规模扩张旨在以资本换市场。 毛利率的落差使得国内零售业竞争时明显底气不足，处处受制。 4、前沿业态动向 众所周知，西方零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。,西风
7、东渐，激情涌动的零售商潮,现代零售业态表现形式多种多样，总的来看主要具有以下发展趋势： 大型化：当今业态演化的一个基本趋势就是各种业态的单体面积在扩大。细分化：随着业态间竞争的日趋激烈，各种业态的目标市场日趋细分。廉价化：随着商品供应的过剩，降价是当今世界商品竞争的一个基本趋势。连锁化：连锁经营的扩大，反映了现代商业提高集中化程度的要求。,批发业发展格局与未来动向,建国以来，我国批发市场先后经历了关闭开发再关闭再开发的过程。改革开发以后，也经历了恢复发展扩张等阶段。批发市场从起步到发展有近20年，已基本完成发展期而进入调整期，面临着一个业态提升，扶优扶强，功能扩充，管理升级，二次创业的良好机遇
8、。 在2010年至2020年期间，由于中国还是一个发展中国家，城市化水平低，各地经济发展的不平衡性，加上传统的消费习惯，批发市场还将存在与发展，充满着活力，尤其是对GDP的贡献率来看，它将仍是中国商业流通体系中的重要环节。也就是说，在全国大部分发展中地区，批发市场还有15年左右的黄金时代。,批发业发展格局与未来动向,如果按照经营门类来分的话，中国批发市场基本上可以分为农副产品批发市场、生产资料批发市场和日用工业品批发市场。如果以在生产和消费流通环节中所起作用来分，则可以分为产地型批发市，如浙江义乌小商品市场、山东寿光蔬菜批发市场等一批农副产品批发市场；集散型批发市场,如郑州粮油批发市场、安徽长
9、江大市场等依托于便利的交通枢纽地位所形成的传统商品集散地批发市场。另外一类我们称之为消费型批发市场，它们既没有产地优势，也没有特别明显的交通优势，因而商圈辐射能力也不是很强，主要面对周边的县、镇及村的小型批发业务及零售。,批发业发展格局与未来动向,中国批发市场存在的主要问题： 摊位制为主，档次较低，设施简陋； 交易方式简单、原始，交易行为不规范； 交易功能单一，配套功能差； 以管理为主，管理人员素质低，市场的创新能力极差； 个体户为主、企业和品牌产品参与极小； 资金能力有限； 不注重经营，是房地产开发商，只是租赁摊位，经营能力较差甚至没有 经营；投资能力不足，注重硬件投入，不注重软件的投入，更
10、不注重配套服务； 缺少批发市场必备的物流、配送、包装等服务； 管理技术落后。,批发业发展格局与未来动向,时代呼唤新型批发市场 今后的市场发展将要长期面对多数商品供大于求这样的买方市场的现实，在这样的经济背景下，批发市场只有主动进行战略性调整和制度创新，才能跟上新的形势。批发市场的交易手段和营销方式必须创新。 要从摊位式的小规模批发向大型批发交易方式转变，批发市场应该与现代商业流通业态形式相结合，扩大商品流通规模，减少流通环节，降低流通成本。,批发业发展格局与未来动向,中国的批发市场面临着战略转型和升级换代，主要体现在几个方面：整合资源 打造品牌建立专业公司 卓越的市场管理 “集群化”发展 功能
11、创新 多功能、现代化 纵向一体化向零售市场渗透 集约化 优质化,现代物流业的崛起与趋势前瞻,现代物流是人类进入网络经济时代，适应全球经济一体化，适应社会分工进一步深化和专业化程度不断提高的产物。 现代物流包括运输的合理化、仓储自动化、包装标准化、装卸机械化、加工配送一体化、信息管理网络化等等。现代物流水平成了一个国家综合国力的重要标志。,现代物流业的崛起与趋势前瞻,中国物流业在经济高速增长的大环境下有了很大改善，主要体现在以下几点： (1) 基础设施改善：全国公路里程跃居世界第三；铁路运力跃居亚洲第一；水运列世界第五；民用航空也有了长足的进步。 (2) 配送体系：形成了一批有一定规模的全国范围
12、配送体系的物流企业，连锁商业和配送服务正在兴起。 (3) 第三方物流的发展：电子商务迅速发展，第三方物流企业纷纷崛起。,现代物流业的崛起与趋势前瞻,就金沙本案项目来看，要吸引大户进入，必需要以相当完善的物流服务作为卖点。市场开业时可以考虑利用优惠政策和收买的方式招引莱州及周边地区的运输个体户和托运大户进来，以增加招商的力度。,现代物流业的崛起与趋势前瞻,中国的物流业将重点发展七个物流区。珠江三角洲、长江三角洲、环勃海在东部，郑州、武汉在中部，西安兰州、重庆成都在西部，形成一个总的物流网络体系。环勃海区的物流业方兴未艾，这为本案的成功提供了有利的支持条件。,第二章 山东省及莱州市商业发展态势分析
13、,山东省位于黄河下游，东临渤海、黄海，与朝鲜半岛、日本列岛隔海相望，西北与河北省接壤，西南与河南省交界，南与安徽、江苏毗邻。山东半岛与辽东半岛相对，环抱着渤海湾。全省现辖17个市，139个县（市、区），土地总面积15.67万平方公里，人口9079万。 改革开放二十年来，山东省的国民经济得到突飞猛进的发展。借助渤海湾的先天区位优势和政府政策的大力支持，本省的商业发展速度也名列全国前茅，人均收入在长江以北同样是首屈一指。,一、山东省宏观环境调查,2003年实现国内生产总值12370亿元，增长13.3%，名列全国第三，仅次于广东和江苏两省。2003年全省规模以上工业累计完成增加值4695.22亿元，
14、同比增长22.67%，生产增速创1995年以来的最高水平。,2003年山东省社会消费品零售总额增长13.9%，市场持续走强，全年实现社会消费品零售总额3670.1亿元，比上年增长13.9%，为1996年以来的最高增速。消费品市场运行特点主要表现为： （1）农村市场招商销售加快，城镇市场主导 地位加强 （2）批发零售贸易增速快、份额大 （3）城镇居民消费层次大幅提升，以汽车、 住房和通信为代表的新型消费迅速扩大,二、商业发展态势,近几年是山东省跨世纪发展的重要时期。全省各项事业蓬勃发展，改革开放和现代化建设取得巨大成就。 综合经济实力强劲。 经济结构调整成效明显。 经济发展基础和环境不断改善。
15、经济国际化水平不断提高。 城市化进程进一步加快。 人民生活总体上达到小康水平。,1、山东省工商业态势一是工业生产速度效益大幅提高，重点行业全面增长。二是技术改造投资快速增长，投资结构不断优化。三是大企业支撑带动作用明显增强，规模以上企业群体迅速膨胀。四是商品市场活跃，消费结构升级加快。五是交通邮电业发展形势看好。,2、存在的困难和问题思想解放不够，观念与市场经济发展的客观要求不适应；经济体制和运行机制中深层次的矛盾尚未有效解决；经济结构调整的步子不够大，经济国际化程度不够高；高新技术、民营经济、第三产业发展不够快，区域经 济发展不够协调，整体经济素质和运行质量有待进一 步提高；农业抗御自然灾害
16、的能力较差，农民收入增长缓慢；社会保障体系不够健全，社会保障能力不强，城镇就业 压力很大；投资环境有待改善，整顿和规范市场经济秩序任重道远。,3、机遇点 在去年的政府工作报告中，相关政策的宣布和工作重点的下达为在全国重点中心镇发展商贸物流经济提供了难能可贵的机遇。加快发展现代农业。加快农业科技进步，推进专业化、规模化生 产，进一步提高农业产出效益和综合竞争力； 推进农业产业化经营，延长产业链，大力支持农业龙头企业发展；积极推进农村劳动力转移。加快农村劳动力向非农产业和城镇转 移，是解决“三农”问题的根本途径；坚持科学规划，合理布局，以县城和中心镇为重点，多渠道、多 形式筹集资金，配套完善基础设
17、施，大力发展二三产业，增强对 农村劳动力的吸纳能力； 加快城镇户籍制度、土地制度和住房、就业、医疗、教育等方面 的改革，为农民进城消除体制和政策障碍； 统筹考虑小城镇发展与园区建设，引导乡镇企业向小城镇聚集。,4、省政府对招商引资项目的扶持 把招商引资作为扩大对外开放的突破口； 扩大投资规模、加快产业升级、提高技术和管理水平、增强市场 竞争实力；积极创造环境招商引资，充分发挥比较优势，培植对外贸易新的 增长点；加快市场多元化步伐，巩固和深度开拓传统市场；综合运用货物贸易、服务贸易、投资贸易等方式，全方位开拓新 兴市场。支持各市县依托各类园区发展民营企业，或建设民营经济园区， 吸引民营企业进区入
18、园发展，形成新的聚集效应。,三、莱州市商业发展态势,莱州市位于胶东半岛西北部，西与北濒临莱州湾，东与东南和招远市、莱西市接壤，南依大泽山与平度市为邻，西南隔胶莱河与昌邑县相望。辖16个乡镇，1017个行政村，总面积1878平方公里，人口87万。这里曾是胶东地区最重要的政治、经济、文化中心，几乎占有整个胶东半岛，是全国综合经济实力百强县市和全国首批公布的沿海对外开放城市。,丰富的物产和便捷的交通,莱州资源丰富，这里的滑石、菱镁石储量居全国第二，卤水资源居山东省之首，大理石、花岗岩储量近3.8亿立方米。 莱州市交通发达，“海陆空”三通。“三纵四横”的公路框架。大莱龙铁路成为一条环渤海的黄金铁路线。
19、莱州港，年吞吐能力240万吨，为莱州走向世界开辟更广泛的海上通道。,商业发展现状,莱州自古就是胶东地区的重要商品中心，著名的沙河大集有400多年历史，曾经辐射半个中国，20世纪30年代曾左右着大半个中国的物价涨落和全国各大城市的黄金价格。 近几年来，莱州市的经济建设活跃，消费品市场繁荣，旅游业、临港产业和高科技发展迅速。 国有商品流通企业正在逐步实现其资本的置换。 政府提出了整合资源优势、加强发展城区高新技术产业、临港工业、物流业、黄金深加工业和旅游业的思路，重点建设沙河金沙等专业商贸市场，引导现有的交通运输、货运代理、批发配送企业改造重组，发展第三方物流，打造新时期胶东大商贸、大流通基地的新
20、的城市发展规划。,莱州的商业贸易发展方向,城市的发展，离不开商业的繁荣。莱州的出路自然还是要以商贸为龙头带动整个城市的腾飞。而如何发展大商贸，我们可以从很多其他已经成功的城市发展史中学到成熟的模式。回顾中国前几年的发展历程，我们发现有许多模式可以总结和借鉴，比如：温州模式、苏南模式、珠三角模式等。 正是在资源馈乏的前提下，浙江10万平方公里的土地上，崛起4619个各类商品交易市场，成为亮丽的经济景象和具有代表性的当地建筑标志。各类商品市场以商带工，以工促商，有效地解决了长期以来资源不足与本省商品市场空间狭小的难题。浙江因此被誉为“市场大省”。 如今，金沙综合批发市场的开发建设，第一个吹响了发展
21、莱州市区域商贸流通经济的冲锋号角。,四、沙河镇发展区域商贸批发经济可行性分析,沙河镇概况 沙河镇位于烟台、青岛、潍坊三市交接处，为莱州市第一大镇，山东省第三大镇，全国重点中心城镇。辖116个行政村，10.6万人，镇域面积140平方公里，其中城镇面积9平方公里，规划到2010年扩张为24平方公里，人口从目前的2.8万人发展到6-8万人，其城镇规划已通过审查，即将实施。,四、沙河镇发展区域商贸批发经济可行性分析,经济及产业结构概况 2003年，沙河镇生产总值40亿元，其中工业50%，第三产业35%，农业15%。交通状况 沙河镇交通较为发达,206国道.大莱龙铁路.烟淮高速公路均从镇中穿过，方便连接
22、烟台.济南.青岛.潍坊各地，其与莱州市第一大港莱州港的交通也甚为便捷，在其镇内也形成了4横3纵的硬化道路，另外后期在本项目周边计划引入三路公汽，也为本项目增加了部分卖点。,全国重点中心城镇建设大战略的政策扶持及资金融入 建设部、国家发展和改革委员会、民政部、国土资源部、农业部、科技部等国家六部委在2004年关于公布全国重点镇名单的通知中明确提出了对全国重点镇建设的扶持意见，这为本案项目的开发建设无疑是开了一盏畅通无阻的绿灯。 为支持全国重点镇的建设，开发银行决定有计划、有步骤地开展对全国重点镇基础设施的贷款工作； 有了国家政策的扶持，有了资金的融入，有了“市场带动型”经济发展战略的定位，本案项
23、目的发展前景就无比清晰地突显出来了。,另外，莱州市政府将完善城镇体系作为目前的重大发展战略。 大力推进城市建设，积极合理地择优培育重点中心镇，加快县城和中心镇的产业聚集和建设步伐。,百年大集品牌的急待提升呼唤现代批发市场,经过十几年尤其是近几年的努力，山东省现已有寿光、即墨、临沂、潍坊、济南、烟台、聊城等地十几个超大型的专业商业批发大市场和综合商贸批发基地。随看第二轮圈地风潮的兴起，莱州猛醒来才忽然发现，周围均已被区域商贸批发基地所占领，竟对莱州湾形成包围趋势，商贸业这块大蛋糕已将被分食殆尽。,而像沙河大集这样的数百年集贸品牌，也在客户大量流失、货品大量减少、辐射圈越来越小的窘境下无奈兴叹，往
24、日能左右江北大半个中国市场价格的风光早已成为陈年往事，显出日薄西山的光景来。 由大集文化演绎到批发大市场业态，是超越了租铺经营时代的跨跃，同时也就成了全国重点镇迈向城市化的必然。所以批发大市场运作模式下的国际化产权式商铺刚一崭露头角，就受到经营者和投资者的双重欢迎。,区域优势决定市场辐射力 莱州市沙河镇位于莱州市南部，地外烟台、青岛、潍坊三市交界处，区域优势得天独厚。雄倨金三角，领秀渤海湾，大区域注定市场的庞大潜在辐射力。,沙河镇交通便捷，是进出胶东半岛的咽喉要道，陆海空三通, 沙河镇资源丰富，盐业发达，海产品丰富，土地肥沃，地势平坦，十分适宜开发和建设。 沙河镇城镇建设起步早、标准高，正逐步
25、建设成为一个设施配套、功能齐全、结构新颖独特、文化品位高的现代化小城市。 沙河镇工业经济发展迅速。形成了门类齐全的工业生产体系，有个体私营业户5000多家，其中化工机械在国内市场占有60%的市场份额。沙河镇对外开放步伐较快，拥有外资企业20多个，草艺品在国际市场上畅销不衰。,城镇规模的扩大、人口的增加、经济的快速发展和居民收入的提高等等，都为莱州市的商业贸易发展注入了强心剂，政府明确表示，将构筑以区域性专业批发大市场为龙头的大商贸、大流通发展格局，逐步形成以区域性大市场为主的经济核心竞争力。而城市功能的规划不允许在市区中心再行建设大型的批发市场，这个任务就着落在城市南郊，有着全国重点中心镇的沙
26、河镇身上。 北部海滨旅游区.中间地带政治中心和生活娱乐区、南部工业商贸园区的新型城市建设规划格局就此成型。,五、沙河镇的商业发展态势剖析,改革开放后的二十年，由于小农经济模式的制约、人民消费思维形态跟不上时代发展步伐的原因，沙河镇的商业发展一直比较落后。主要体现在： 业态发展水平低； 本地商家连锁化程度低； 小规模、分散型经营； 商圈辐射区域较小。,但沙河镇为何突然成了商业企业的关注点？ 本地不发达的商业态势为外来商家预留了足够的空间和发展潜力。 先期抢占沙河这个金三角市场“真空”地带，做大规模不失为明智之举。 自然生态环境优越，各上游大型批发市场近在咫尺，从而为进驻沙河市场的商家缩减了运输环
27、节，降低了经营成本。日益改善的软硬环境也是沙河吸引商业企业的一个重要因素,要在沙河镇开发本案这样一个大型的商贸项目，就必须对周边各乡镇的商业情况做一个详细的调查，以商源的体量来分析本案成功系数的大小。 为此我们专门辟出一个章节，通过详实的调查数据，来分析本案项目的客户群来源，市场的辐射范围，以及进出货的渠道。,第三章 客户调查及项目辐射区域分析,一、调查区域 1、调查范围图示,外围市场调查范围：潍坊、莱西、即墨、烟台、文登（因时间原因，后二地计划近期前往调查；内围市场调查范围：莱州、沙河、土山、柞村、夏邱、虎头崖、三山岛、平里店、灰埠、路旺、朱桥、金城镇。,2、各板块调查重点及内容沙河镇实行地
28、毯式调查。调查重点为沿街店面及沙河镇贸易市场，次重点为大集商户；调查内容为总商户数目、工商税收、店租、对经营现状是否满意等；各周边乡镇调查重点及内容同沙河镇；莱州市调查重点为文昌、万通、阳光、金谷园等商贸市场，次重点沿街店铺（因时间原因待近期前往）；调查内容与上同；外围市场调查重点为与本案项目同类或上游市场；调查内容为各市场规模、经营户数量、商品种类及价格、现经营状况等。,3、调查目的 沙河镇的调查：了解本项目客户资源，入驻本案可能 性分析； 周边乡镇的调查：了解客户资源，及下游市场消费能 力分析； 莱州市区的调查：了解商户资源数量，商铺租金及税 收，进货渠道及销售渠道，入驻可能性分析； 外围
29、市场的调查：了解货源及客源情况，考察其经营 模式、现状，分析此类商户以行业协会入驻本案项目 的可能性； 为本案项目销售价格的制定提供参考依据。,4、调查方式 内围市场地毯式调查，然后分类； 周边各乡镇按区域分小组调查，返程分行业进行分析； 莱州市按市场分组调查，然后对沿街店铺按街道分组 调查； 上游市场按行业分组调查。5、调查对象取样原则： 外围区域取样同类市场； 上游市场取样本案项目同门类行业； 本地商户取样本案项目招商行业大户。,二、调查数据统计分析 1、 调查详表附件 1：莱州市区商户调查表附件2：沙河镇周边各主要乡镇商户调查表附件4：沙河镇商户调查表,2、各调查板块统计分析 沙河镇：共
30、有商户663余户，经营门类以服装、鞋、百货、家电、窗帘、自行车为主。沙河镇以大集而闻名，商贸也主要集中在大集所在地的和平街上。商户大都以租赁铺面经营为主，一间10平方米的店面年租金约在6000元左右。因政府管理不严，偷漏税现象较为严重。 沙河商户的进货渠道大都以即墨、莱州、潍坊为主，现大集商户普遍反映生意冷淡，尤其是布匹商户，逐年减少。本镇商户及大集上的行业大户，是本案的主要客源之一。, 朱桥镇：共有191家商户，商贸大集仅次于沙河大集，商业氛围较浓厚，商贸区较集中，有良好的基础设施和行政管理部门，经营品类主要集中在日用百货，五金建材、农资、家俱、农机、摩托、餐饮几大类别。税收方面，镇上有减免
31、政策，国税普遍不交纳，地税在600-800元/年，工商费10元/月。进货渠道不一，服装类有3家羽绒制品专卖店，为品牌代理，货物是厂家配送，日用百货类主要在莱州或厂家进货，远一点有去义乌的，家俱类以自产自销为主，也有从小型家俱加工厂进货的。 总体来说，朱桥镇人均收入水平较高，消费水平也较高，商业门类较齐全，而且有一定文化底蕴，普通镇上的人有做生意的习惯，有一定发展欲望，符合进入我市场条件的商户较多，只要多加以引导配合宣传攻势，可以做为招商重点。, 三山岛镇：共有商户227家。主街临街商店东西街经营类别以日用百货、餐饮、美容美发为主，南北街以较大型宾馆、餐饮为主，生意冷淡。 60平米左右的一间店铺
32、，税收6000-8000元/年，10平米左右的店面税收800-1200元/年。越往中心街，房价越贵阳市，税收按行业经商品种收税。中心街楼大间1万元左右/年，小间（上下）6000元左右/年，税收3000元。调查理发店，楼下5000元/年，税收4000元/年，中心街平房有10户左右，经营肉店、快餐、门诊为主，房子是个人经营。 当地人盖的统一的二层楼房，很富有。由于天冷，男人出海打鱼，妇女、老人都未出门，人烟稀少。, 夏邱镇：共有商户424户，经营门类以百货、服装、轻纺、五金、家电为主。 一间商铺20平方左右，租金5000-8000元，两间租金12000元-15000元不等，税费每月在200元左右。
33、每年收入在3万-6万元之间。夏邱镇经济好于沙河，商户数量比沙河少，所以生意还可以。进货渠道主要是即墨、青岛、潍坊。 夏邱镇新建一个商贸城系镇政府开发于2年前，建设并投入运营，共有商铺80间，每2间一户，计40户，上下两层结构，每套108平方，价格18万元。,虎头崖：东宋镇共有商户41家，经营类别以日用百货、五金、农机、家俱等为主。商铺多为自购或自建，12平方店面税收6000元/年，工商2000元/年，百货和副食进货时都是批发商配送。神堂镇：商户共有33家，主要分部在烟潍公路两侧。有包装袋厂、宏祥冰箱厂、空调厂等几家私人大型企业，交通便利。商铺大都为个人购买，房屋当时的价格在800元/平方左右。
34、商铺税收不固定，下岗职工可以全免，但要有下岗证。其它农机类税收在600元/年，工商480元/年。进货渠道，莱州、潍坊为主，远一点到临沂进货。, 金城镇：共有商户87家，经营门类以日用百货、五金建材、副食、服装、餐饮为主。商铺以楼房为主，商户多为租赁经营，租金3000-5000元/年，面积多在30-80平米。税费为定额，800-1500元/年，工商费500-1000元/年，大都从莱州进货。 镇中商户对本案项目了解不多，分析原因：一、路途较远；二、前期宣传不到位，力度不够大。有兴趣来看看，但有的商户要求市场要有托运站。,柞村镇：共有商户135户，经营门类以建材、农资、副食、家电、五金、百货、布匹窗
35、帘为主。中心街商铺租金每间在2000元左右，税费每月100-200元，但多数商户不交税。进货渠道以潍坊、莱州为主。 夏邱镇至柞村镇之间是一条石材走廊，路的两边以前店后厂石材加工销售为主。因柞村有石材加工基础，所以居民经济较好。因离莱州市区较近，一般服装、鞋帽都在莱州购买，每逢一六柞村大集，村民就近购买。柞村镇商户对金沙市场有一点了解，但不多，认为金沙市场在整个莱州位置较偏。如若选择他们会选莱州。商户观念落后，如走出去肯定往城里走，对和他同级别的沙河镇并不看好。我们认为柞村镇商业业态适合金沙市场商户较少，又离莱州市区较近，来金沙市场经商可能性不大，但经济基础好，可做为投资户。, 平里店：共有商户
36、146户，经营品类除了服装外很全。100平米左右店铺购买价13万元左右。租房（楼下）15平米左右，2000元/年，税收不稳定。 南北街在206国道两侧临街二层楼，经营快餐、旅社、汽车配件。租金（上下）60平米，7000元/年，税收不稳定，交通便利，进货以莱州为主，机电设备去潍坊托运。平里店离莱州市太近，商户经营只供当地人日常生活，大都是当地人一次性买下楼房自己经营，自负赢亏，安于现状，没有对外发展的打算，没有很大的市场前景。, 土山镇：总计商铺132家，以服装、日用百货、五金建材和食品类为主，其中经营者大多为当地人，主要以零售为主。进货渠道服装类多数在淄川、即墨、济南泺口、莱州、潍坊。 底层商
37、铺面积在35平米左右，税收220元/月，年收入3-5万元，进货渠道主要青岛。 商品多为中、低档品，高档品较少，品牌类商品较少。平常生意一般，主要依靠集市带来一定客流。对本案项目有几点疑问题较突出：一是对项目认知度不够；二是部分客户对工程进度表示怀疑；三是认为市场购买力有限，持观望的态度。, 对于莱州市区目标客户群的调查目前还仅限于对商户数量统计的层面上，对其入驻本案项目的可能性分析，还要由招商人员经过对商户一对一的深入沟通才能得出结论。文昌和万通两个市场的生意现在不好做，商户都有另找出路的想法，这是对本案项目的利好点；而其大部分不愿意到乡镇来做生意，这是本案项目的劣势。通过对中心镇建设和莱州市
38、商业中心南移的大力宣传，再加上政府政策的引导，劝其来沙河投资设立营销点，甚至我们代其寻找经营者，以返租形式招商，是撬动此类客户群的有效手段。, 对于潍坊、即墨、烟台的调查，一是为了了解其市场经营状况和管理模式，二是为了联系行业大户以备在本案项目后期招商工作中的联盟造势，以形成以外拉内的有利局面。此类上游调查结果在此不作分析。,3、总体统计分析 在调查过程中，我们将调查标的划分为上游市场、客户群来源市场和下游市场三个类别，如图：,莱州市市场商铺租金/售价情况调查表,乡镇临街商铺租金情况调查表,莱州市住宅小区售价情况调查表,通过调查分析，得出以下结论：根据对上游市场的调查情况和下游市场消费力的分析
39、，本案项目应定位为二级批发市场，通过后期经营向一级批发市场发展；本案项目的客户来源自营户比例应为60%，投资户比例30%，剩余生产力10%； 客户来源于莱州两个原有市场、周边乡镇原有经营户、沙河镇原经营户、大集部分经营户、周边投资户及部分周边同类市场商户；本案项目对下游市场的辐射力当在5070公里半径范围内，客户范围覆盖烟台、潍坊、青岛三市各一部分，主要区域为北到金城镇、南达平度市、西至昌邑市、东至招远市。 招商手段的使用：一对一面对面沟通，本地商圈实行锁定大户并与之形成良好合作，达到以商招商的目的；外地商圈实行联系目标市场内的行业大户或商会代表，请其率团前来本案项目考察，并作出签约入驻本案项
40、目的举动，达到以外拉内、加强本地商户进驻信心的目的。,第四章 项目总体开发条件评估,一、政府作用对项目的影响举足轻重二、莱州及沙河商品流通市场供求状况三、中小货运物流业市场前景预测四、项目区位环境评价,政府作用对项目的影响举足轻重,物流业市场大环境和大气候尚未形成，未来机遇与挑战并存。 我们通过对项目区域板块发展历程的梳理，发现本案项目的可操作性困难有之，机会点同样不少。区域交通条件的优势，发展空间的巨大，消费市场容量不小，这些都值得一搏。 但是，稳妥而走向成功的招商路子却是要依靠政府的各项政策支持。,莱州及沙河商品流通市场供求状况,从项目投资的角度出发，我们认为莱州的零售业当前已经处于饱和期
41、，但批发行业还没有起步，有着极大的发展空间； 商业零售面积的饱和以及营业额萎缩，使得经营户对在此开发一个大型批发市场缺乏足够的信心。要想本案项目运作成功，就必需要拉动外地商户及商会的加盟，形成以外打内的态势； 莱州人习惯了安逸的生活，沙河人对商业的认知则还限于赶大集的层面上，对于批发市场的认可度也不算太高。从表面上看来，这里的市场供求关系是供大于求，实际上对于商品的品味化和多样化是供不应求； 由于本地人均收入水平较高，对产权商铺的购买力是有的，这为本案项目提供了相当量的投资户资源。,中小货运物流业市场前景预测,1、莱州货运物流现状 莱州市真正的物流企业，基本上还是原有交通部门属下的物资运输公司
42、。承担着城市工业品物资流通的主要运输任务。随着商业流通市场放开，莱州的商业物资运输业务基本上是两条腿走路：一部分由商家自己承担，一部分由社会闲散或下岗人员自发的组织起来的小型运输公司或个体工商户承担。从总体看，莱州的货运物流的现状可以输概括为：多元化经营主体并存，散、乱、差、小、效益低、缺乏现代管理手段和设施，与现代物流理念相去甚远。 据调查，现有大部分个体私营货运户的主要收入来源基本上是三项：一委托运输费用和受托运输费用的差价；二信息介绍费用；三司机及相关人员的饮食娱乐和车辆维护费用等；有信息渠道和客户资源，能达到规模效应的话经济收入也十分可观，否则也只是维持而已。,随着现代流通意识的加强，
43、一些有实力和资源的企业开始涉足物流行业，利用规模效应、商业服务信誉以及高效的管理，取得了可喜的成绩，因此物流业的发展空间是一个不可小觑的市场。我们也针对部分司机和货运公司人员就货运市场现状以及运营状况进行了调查，结果如下发现：,2、商品批发业与物流仓储所面临的问题 批发市场起源与中小集贸市场，必然带有其先天的管理落后弊端，因此也必然影响到货运仓储业的发展； 莱州的批发业还没有完全成型，即便如文昌、万通等有限的批零兼营的市场，无论是货物来源还是发送，都是针对中小商家或厂家，因此货量比较分散不便于集约管理和组织，缺乏规模效应必然没有良好的经济效益。 全国批零市场缺乏信息和配送网络平台，现有批发业银
44、-商、商-商结算以及短期融资渠道没有形成，现代物流的意义在软环境方面尚无法实施，充其量仅是一个运输公司或信息中介公司的作用。商业流通要想实现真正大规模的现代物流第三方体系，就必须与大的商家和银行联手构筑区域性物流网络节点。,项目区位环境评价,1、项目布局结构分析 从项目功能布局上看，由于缺乏商业规划，因此造成了卖场呈封闭型状态，不能形成四通八达的物流格局。,项目区位环境评价,2、运营环境分析 由于本案项目是一个新建的市场，周围没有任何固有的商业氛围。只有将沙河大集搬迁到此处，或者干脆将大集上的实力商户吸纳进场，才能营造出市场运营的有利环境。沙河车站的搬迁和市场客货联运站的建设，通往莱州公交线路
45、的增设和联接周边县市区的长短途客运线路的开通，也是市场启动的必备条件。,项目区位环境评价,3、周边环境分析 项目地处三个地级区接合部的金三角地带，容易形成市场辐射。 借助沙河大集的品牌效应，可以迅速聚集商气。 周边各乡镇都有农贸集市，有充足的下游客源。 项目规模比较适中。 交通运输条件有待改善。,第五章 综合评述,一、项目SWOT分析 二、项目投资环境的大势把握，以 及结论性观点的总结,一、项目SWOT分析,二、项目投资环境的大势把握，以及结论性观点的总结,通过对项目的投资的宏观、中观、微观的分层分析：我们对本项目作出如下结论性判定。 本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，应该把它放在宏
46、观区域市场范畴和大流通领域进行评介和探索其商业价值所在，只有这样才能为项目寻找到恰当的出路； 总体来说项目是，在一个比较恰当的时机和相对恰当的地点，由相对恰当的人操作的一件挑战性大于机遇的投资项目； 本项目成功，必须满足以下几个方面条件：准、大、新、快、灵 准商业定位要准确； 大势头、规模要大，涉及区域市场跨度要大，运作资金要大； 新商业理念定位要新，商业模式要创新，形象要新； 快操作速度要快，市场反应要快，效益回收要快； 灵项目投资运作要有灵活性，提高对市场的灵敏度，强化风险 规避 能力；,第六章 项目定位指标分析,我们希望就此结论，对项目的开发构想进行必要的战略性定位研究。必须指明的是，所谓战略性定位研究，绝不是指通常性质的可行性研究。它更侧重于从战略角度上采用形式推理的方式对项目定位进行合理论证。 韩非子言：志之难也，不在胜人，在自胜。从投资上看时机与地利固然十分重要，但从对策论的角度上看，能否在对态势作出正确判断的同时，又能作到趋利避害，及时的为自己准确选择合适的投资定位，是项目成功的核心保障。,
