1、新数据时代的商业革命 目录 2016 商业光影 a) 商业存量及未来放量 （商业市场 概况、存量与未来放量关系等） b) 新开业 的 项目及 品牌 （新项目概况 、新商业产品发展趋势） c) 武汉商业开发特点演变 （商业开发 的演变，及未来趋势等） 新数据， 赢未来 a) 商业新数据 （ 大数据 +戴德梁行 =新数据 ） b) 新数据定位服务应用 （ 消费轨迹 、消费画像、 线上 消费行为分析等 ） c) 新数据运营服务应用 （ 消费者 管理、品牌管理、竞品管理 、营销管理以及数据系统 、支付系统管理 ） Part 1： 2016 商业光影 A. 商业存量及未来放量 2016 年武汉市 优质成
2、熟 商圈商业总体量达 530 万方 。其中 汉口 区域 162 万方 ，包含 武广商圈 76 万方 ， 江汉路 商圈 40 万方，永清商圈 20 万方， 菱角湖商圈 14 万方，以及 CBD商圈 12 万方 。 武昌区合计 265 万方 ， 其中 包含 徐东商圈 41 万方 ， 华中金融城 60 万方 ，司门口 16 万方 ， 青山建 二商圈 30 万方，街道口 商圈 36 万方 ， 光谷 商圈 82 万方 。 汉阳区合计 103 万方 ，包含 钟家村 商圈 23 万方 ， 王家湾 商圈 45 万方 ， 其余部分 35 万方。 武汉商业格局呈多中心化发展，传统优质商圈以武广、江汉路、街道口为代
3、表，未来商业放量进一步增大，以光谷、徐东、王家湾为代表区域型商圈未来增量也不容小觑额。 预计 未来几年 武汉市重点 商业项目 开业 面积 将 达到 150 万方 。 其中汉口区 预计新增 65 万方左右 ， 武昌区约 50 万方 ， 汉阳区 约 新增 35 万方。 武汉市商业供应量逐年递增，目前武汉已成为全球商业面积建设最多的城市之一，而商业年去化水平稳定在 100 万方左右； 双限政策启动后， 10 月第二周商业成交量和成交套数大幅上升，但整体看来月成交量仍在10 万方左右， 2016 年商业 成交水平也会保持在 100 万方水平，预计 2017 年在双限继续实施的情况下，商业整体成交量会有
4、 10-15%的提升 。 从 销售情况来看， 武汉主城区内在售及待售商业项目为 33 个，主要集中在大武昌共 16 个，待售的商业项目有 6 个 。 目前武昌中心商业价格约 45000 元 / 为大武昌最高；汉口项目最高价格为 50000 元 / 的人信武胜里 。 租金 方面， 截止 2016 年第四季度 统计 结果 ，武汉市成熟 商圈购物中心 首层平均租金 为 640元 / /月 ， 其中 位于 汉口的 武广 商圈 首层 达到 780 元 / /月 ，江汉路 商圈达到 700 元 / /月 ，位于 武昌的 光谷 商 圈 首层 平均租金为 620 元 / /月 ，汉阳 的王家湾商圈 首层租金
5、为 440元 / /月 。武汉市优质 商业项目 平均 空置率 在 5%左右， 租赁情况表现较好 。 B. 新开业项目及 品牌 2016 年新开业的商业项目仅 3 个，壹方、泛悦汇和万隆广场（去年同期新开商业体达到 15个）。在新业态、品牌和商业亮点上都下足了功夫。屋顶商业打造、新儿童业态，社交空间都是其发力点。 武汉 市 已知 未来新增项目 15 个。其中 汉口 区域 7 个：凯德 西城、 绿地汉口中心、 M+mall、南国中心 、 恒隆 广场 、越秀金融汇、 万象城。 武昌 区域 3 个 ： 东急百货 、 新世界 K11、首创 奥特莱斯 。 汉阳区域 5 个 ： 太古里、福星惠誉西大街 、
6、国博中心、海上世界 、 汉阳 万象汇。 新开品牌 方面， 截止 2016 年 12 月初，首次在武汉开业的品牌共有 56 家，多数品牌选择入驻成熟商圈的优质项目，其中 14 家进驻国广，武汉天地壹方购物中心新引进 15 家。 2016年在武汉首次开业的品牌中，零售以国际品牌和潮牌为主，餐饮以各地特色美食、高档料理为主，此外还进驻了百丽宫影城、 K 歌之王等高端的体验式业态品牌。 i.t 旗下潮牌 Aape、Fred Perry；法国下午茶品牌 ANGELINA；贵族家庭厨房电器品牌 Smeg 等纷纷进驻，武汉商业市场氛围日趋国际化。 万隆广场 壹方 泛悦汇 随着 商业地产的发展， 商业 业态
7、也 处于不断发展进化的过程中。 最早商 业 街的 只有超市 、卖场、餐饮等单一业态 ，而 如今儿童业态、体验式业态、 运动型 业态纷纷占据各大购物中心。 从 当下商业 形势 来看 ， 儿童业态已成为带动家庭消费的核心驱动，逐渐成为购物中心的“人气磁石” 。 2011 年购物中心 儿童 业态占比 仅在 5%左右， 5 年时间 过去，至 2015 年 底，各购物中心儿童业态占比已达到 15%。 143.4 265.7 459.2916.1 1012.25% 6%8% 10%15%0%5%10%15%20%0500100015002011年 2012年 2013年 2014年 2015年儿童业态在购
8、物中心面积增长及占比趋势儿童业态面积增长购物中心占比与此同时， 儿童业态的类型 也 越来越丰富。 2011 年儿童 市场 还 主要以 儿童 零售为主，占比超过 85%。 从 2016 年 调查数据看出，儿童零售 占比 已不足 25%，取而代之的 是 儿童 教育、儿童游乐以及儿童拓展 类 的快速 增长 。 体验式业态成为商业发展新趋势，备受消费者青睐 。 艺术主题展： 营造浓厚的文化氛围，聚集人气的同时也富有教育意义。 潮流数码 ： 优先引进品牌旗舰店及 3c 数码集合店 ,用前沿的科技引领时尚生活。打造时尚动感娱乐氛围。 快闪店 ： 集装置艺术、创意秀、时尚潮品、限量版商品、各式主题派对为一体
9、的 Pop-up store快闪店，涵盖各种业态，不定期为消费者营造丰富的户外购物氛围，体现内外结合的概念。 Fashion show： 不仅具有举办艺术展、音乐会、发布会、 Fashion show 的特色空间，同时也拥有高 端商务餐饮、特色影院、观景平台及露天舞台等新兴业态，将引进最新品牌概念店。 除以以外 ，对面积需求 较大 的运动型 业态需求 旺盛 ，预示着 全民健身时代 来临。 C. 武汉商业开发特点演变 从商业起步 阶段至今， 武汉 商业 地产历经 了三个主要 发展 阶段。 2004 年 之前， 商业处于“ 自由 生长” 阶段， 各 发展商重在抢占商圈， 主要 以 超市 、 百货、
10、 步行街为主， 发展形式单一， 商户资源 较少 。 2005 年 -2013 年 ， 商业市场爆发式增长，武汉 商业 整体 进入 “ 野蛮 竞争”状态。受由 商户及发展商 共同愿景影响 ， 商业形态以 大而全 的 购物中心 和 情景式街区 为主 ， 但是同质化 现象较为 严重 成为明显 问题。 2014 年至今 ， 各 发展商 开始 积极寻找 商业 项目 标签化和 差异化 ，武汉 商业市场 也 开始进入 了“ 突破围城 ”的阶段。各类领里中心、 主题 化 商业 开始 涌现， 同时结合 不同的 大 IP 引入 ， 特色 各异的商业环境开始呈现。 随着 大数据时代的 来临 ， 社会 各行各业都受到
11、 其一定 程度的影响 。商业地产 作为 商业市场的 一部分更是首当其冲。 可以预见，商业地产 即将进入大数据时代 。 自由生长 野蛮竞争 突破围城 Part 2：新数据 赢 未来 大数据作为热词，已然不算新鲜，各行各业正在如火如荼的竞相追逐大数据，电子商务、 O2O、物流配送都在运用大数据创新自己的业务范围。在房地产界，万科与百度的联手，恒大与阿里的联盟，万达与京东的合作，无不为了得到房地产以外的大数据，为企业的发展保驾护航 。 戴德梁行 联手 “第一财经 周刊 ” 以及 ” 无限向 溯 ” 独家 数据合作伙伴 ，全面优化数据 服务 ，并 转化为 商业语言 ，为 发展商 提供全方位的商业数据服
12、务。 A. 新数据 定位服务运用 1.0 摸底 -确认区域 人口 数量 及 构成 通过人口数据，摸底项目辐射范围内的消费人群构成 ， 为大数据精确研究提供基础数据支撑 。 2.0 路径 -消费者行动轨迹 通过海量数据 支撑 ， 分析 不同消费 人群 的分布， 居住地 ， 办公地点 ， 消费场所 ， 以及 竞品 人群 的 来源， 热度以及 品牌偏好 。 3.0 画像 -为 消费者 贴上个性 标签 通过 大数据 分析 消费者个人特点， 为项目 发展商 精准选取项目目标消费人群 ； 为品牌招商及推广活动锁定客群 ；通过对目标客群的 分析 ， 了解项目与竞争对手差异 。 4.0 补充 -线上 消费 行
13、为 分析 基于阿里巴巴线上 消费 大数据， 对 消费者 网上购物偏好 业态 、消费 频次、 品牌热度、 消费金额等进行分析， 准确判断 目标消费人群实际 消费 力以及 消费趋势 ， 为特色 品牌 引入提供建议。 B. 新 数据 运营 服务运用 戴 德梁行大数据服务 内容，包含 两大服务 系统 ， 四大 管理目标。 两大服务系统 包括 数据系统和 支付系统。四大管理目标 分别为 消费者管理、品牌管理、竞品管理 以及 营销管理。 通过大数据与 互联网的结合 ， 以及 精细化的 运营管理 实现 三个 目标。 1.了解消费者 ， 知道什么 样 的 人 会 来 消费，从 合理 安排 业态及品牌 。 2.
14、 提升吸客力 ，通过不同 数据 对比了解 如何吸引更多的人来。 3. 增强服务 ，通过 大数据 定向 提升服务 ， 让来的人更喜欢来 ， 变成项目长期消费人群 。 四大管理目标： 1. 消费者 管理 通过掌握消费者信息，了解消费者需求，进行消费者分析为后续的品牌调整、场内设计优化、营销推广、人性化服务奠定坚实的基础。 通过 场内客流统计 ， 精准 识别到店客流的总量及新老、活跃、流失等情况 。 通过 数据 分析 掌握客群特征 ， 包括 人口属性、地理属性、消费习惯、品牌喜好 等 。 还可以 监控案场内部行动轨迹 ， 识别消费者在卖场空间移动轨迹，判断动线的冷热、商业死角及公共空间利用情况。通过
15、移动端的 Wi-Fi 记录购物中心的人流动线 ；通过大数据分析项目中的热点区域、死角区域、品牌消费关联度，从而调整优化动线，针对消费关联度强的品牌商户做活动 。 2. 品牌 管理 获取消费者进店数量及停留时间，客观准确了解租户经营情况形成租户调整的依据，优化品牌组合 。 主要 可以 从三个方面实现 ： 1. 客流进店监测 ， 对单店的进店、停留进行识别 。 2. 掌握品牌运营数据 ， 打通消费者、会员、支付、消费数据 3. 识别关联品牌：对店铺间的关联及业态品类的偏好进行识别识别消费者在卖场空间移动轨迹，判断动线的冷热，实行场内设计优化，帮助商户调整店内陈设方式和店内动线设计，提升商户的整体运
16、营能力。 4. 租户调整依据，通过科学的品牌管理对租户运营情况进行合理监控，作为租户调整的重要数据依托。 3. 竞品 管理 通过 监测竞品项目各区域人流情况、停留时间、品牌热度等指标 ， 为发展商提供详细 的开发策略 以及 建议 ， 避免同质化竞争，提升项目特色。 4. 营销 管理 更了解消费者需求、有针对性的针对其行动轨迹、偏好进行广告投放及推广活动 。 从而 实现营销短信、 微信 的 精准推送 。 两大服务系统： 1. 数据 系统 通过先进的探针设备对手机 MAC 地址进行 数据 采集，识别到店客流的总量及新老、活跃、流失等情况；识别消费者在卖场空间移动轨迹，判断动线的冷热等；对单店的进店
17、、停留进行识别； 对店铺间的关联及业态品类的偏好进行识别。 数据 采集 完成后， 通过将采取的海量 MAC 地址与手机号匹配， 可以实现 短信营销 ， 与银行卡算法匹配可以 获取 真实 的消费数据 ， 与移动运营商等第三方数据库进行匹配，对于商圈研究、新项目拓展具有重要的指导意义。 数据 整合 可以 重整 数据断层中的数据，包括 MAC 地址数据、会员数据、 WIFI 登录数据、车牌数据、线上数据等，同时与冲盈大数据的匹配数据相整合。 对整合后的数据进行标签化数据库营销的关键基础，形成所谓的第一方数据库 。 针对集团用户，整合多项目顾客数据，形成中数据。集团层面的数据整合，特别是同城多项目 间
18、的数据整合对于商业战略的制定、新项目扶持等方面具有重大意义。 通过 建立数据库 提供 云服务， 无需建立本地服务系统，数据上传到云服务器，再获取数据成果。 同时 建立本地 数据库， 在本地建立服务器、硬件系统和软件系统，本地储存原始数据，直接读取数据 BI。 最后通过数据 BI 对整合后业主第一方数据仓库的核心指标，进行可视化及报表生成。 2. 支付 系统 将 收银 系统全面升级 ， 使 POS 与 MISCRM 系统全面 融合 ，使用 微信 支付 ， 支付宝 ， Apple Pay 等便捷支付 系统。 全方位 智能 系统 ， 解决 顾客 任何 支付上的不 方便。实现 第三方验 券，防止跑单
19、； 使用 自身数据库营销 系统 ,将 短信、 O2O 平台、发 券，营销 形成 闭环、 最大 程度的 使 客户便利 。 支付 即会员 ， 最大化扩大会员 量 ， 同时 获取会员信息包括手机号 等，实现营销、 办卡、验证积分 一条龙 服务 ， 增加 客户 黏性 。 采用 互联网金融 ， 会员 卡即 储值 卡 ， 会员卡即 信用卡 ，一卡 多用， 免去 顾客多张卡的切换使用 。 大数据 +戴德梁行 =新数据！新数据不在于掌握庞大的数据信息，而在于对这些含有意义的数据进行专业化处理，即通过“加工”实现数据的“增值”。 新数据的四大管理目标： 1）消费者管理 -通过掌握消费者信息，了解消费者需求，进行
20、消费者分析为后续的品牌调整、场内设计优化、营销推广、人性化服务奠定坚实的基础； 2）品牌管理 -获取消费者进店数量及停留时间，客观准确了解租户经营情况形成租户调整的依据，优化品牌组合； 3）竞品管理 -监测竞品项目各区域人流情况、停留时间、品牌热度等指标；4）营销管理 -更了解消费者需求、有针对性的针对其行动轨迹、偏好等进 行广告投放及推广活动的推送。 随着商业持续发展，突破目前商业发展的瓶颈已成为当下热门课题，新数据的应用无疑是解决未来商业存活、发展的重要工具。通过对消费者、品牌、竞品、营销的管理以及支付、数据系统服务，新数据将为商业地产开发提供更直观的数据分析；更前瞻的趋势建议；更精准的客层营销。新数据时代的商业革命拉开序幕。
