1、昆明市房地产业的发展趋势的分析第六组组 长：郑仕超组 员：杨崇杰、杨靖岳、孙浩然、柴永平、杨国景、此里尼玛、李天晖、王 颖、陈航1.昆明的房地产公司云南住佳房地产开发有限公司 云南百年置业房地产开发有限公司 昆明顺江房地产开发经营有限公司 云南金沙房地产开发有限公司 昆明财兴盛房地产开发有限公司 昆明比邦房地产开发有限公司 昆明万达房地产有限公司 昆明世纪城房地产有限责任公司 昆明星耀体育运动城有限公司 云南泰兴隆房地产开发有限公司 昆明城建房地产开发股份有限公司 昆明赛伦房地产有限公司 云南实力房地产开发经营集团有限公司 云南中产房屋开发有限公司 云南俊发房地产股份有限公司 云南江东房地产集
2、团有限公司 云南长基房地产开发有限公司 云南金泉房地产开发有限公司 云南金兔房地产开发有限公司 昆明安钡佳房地产开发有限公司 昆明邦盛房地产开发有限公司 云南博欣房地产开发有限公司 云南寓欣房地产开发有限公司 云南英茂房地产开发有限公司 云南林大福房地产开发有限公司 昆明水云天房地产开发有限公司 昆明同仁实业开发有限公司 昆明林滨源房地产开发有限公司 2.2011-2015 年昆明房地产行业分析及投资价值预测报告： 2009 年 3 月以来，昆明楼市的成交量就在一路走高，不仅成交量上涨，房价也随之走高。上半年，全省商品房销售面积同比增长 2.8%，商品房屋销售额同比增长 1.9%。房地产销售面
3、积和销售额在连续 11 个月双降后，首次出现了正增长，量价齐升使得昆明楼市正企稳向好。2008 年 1 至 6 月，昆明共成交商品房 27530 套，成交面积 2737439.28 平方米，成交金额 126.74亿元，均价 4630 元/平方米。 08 年 7 至 12 月，昆明共成交各类商品房22907 套，成交面积 233.73 万平方米，成交金额 106.65 亿元。与去年同期相比，09 年上半年昆明楼市成交情况仍呈弱势，成交量降幅约为 13%。但环比 08 年下半年， 09 年上半年成交量增幅约为 4%。尽管与 08 年上半年相比，成交量仍在下滑，但由于楼市成交量的逐步释放，开发商和购
4、房者对市场预期也日趋向好。2009 年上半年，金融机构继续从紧货币政策，经过 18 次上调，银行业的存款准备金率达到了 17.5%的历史高点，房产商融资难度进 步增加。根据近期相关部门公布的数据，今年上半年，房地产企业开发资金来源 167.64亿元，同比增长 23.2%。其中国内贷款 24.8 亿元，同比下降 10.2%，比重由去年同期的 20.3%下降至 14.8%；企业自筹资金 43.16 亿元，同比下降6.1%，比重由去年同期 33.8%下降至 25.7%；其它资金来源 98.17 亿元，同比增加 59.5%，比重由去年同期 45.2%增长至 58.6%；定金及预售款63.48，同比增长
5、 79.8%，比重由去年同期 25.9%增长至 37.9%。国内贷款主要是指开发商为进行房地产建设，向银行提出直接相关的贷款，主要是当期的。而在自筹资金中也可能存在一部分银行贷款，这些贷款并不一定是当期的；其他资金主要为占用客户的预付定金等资金，其中又可能有 30%的资金，如个人房贷也是从银行贷款而来。目前昆明大部分开发商的资金自有率普遍只有 45%左右，约 55%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得。目前，国家金融宏观调控影响下，开发商资金链日益紧张。但从显示数据来看，上半年房企定金及预售款出现较大增长，这有效填补了部分开发商流动资金缺口。但不容忽视的是，目前昆明楼市观望情绪
6、浓郁，加之，信贷收紧、成交萎缩、地价增长等原因，并不排除部分开发商出现短贷比重偏大、经营性现金流转负、自有资金比重下降等资金紧张的状况，尤其是中小开发商今后一段时期内的发展将面临 定困难。针对目前的困境，开发商首先要从内部抓起，规划好企业的中长期发展战略，针对市场需求做好企业的产品定位。在市场冷淡的时候，企业竞争的就是产品。中低价位普通住房的刚性需求还是很大的，有些存在资金压力的房企可以适当考虑由“投资型市场”转向“自住型市场”。其次要确保现金流的安全性，如果现金流很紧张而且负债率特别高，则需要考虑与其他企业合作，开拓新的融资渠道，同时要适当地减少土地储备，变“土地为王”为“现金为首”。此外，
7、对开发商而言，目前更为主动的“自救”途径就是加速产品销售速度，以迅速周转资金。当各种优惠促销成为常态之时，开发商必须要认清“现金比利润更重要，产品卖得快比卖得好更重要”，要抓住市场转变契机调整定位。本研究咨询报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、中国房地产协会、昆明市统计局、昆明市国土资源局、昆明市房产管理局、昆明市房地产经纪协会、昆明房地产业协会及国内外相关报刊杂志的基础信息，全面分析了昆明市房地产行业发展的宏观形势、政策、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告汇集了昆明及昆明主要片区的房地产开发、商品房交易价格、销售和空置状况等重要经
8、济指标；报告涵盖了房地产开发、商品房销售、各主要类型物业、片区房地产、房地产需求规模、房地产政策与住房金融、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容；深度分析了昆明土地供给市场、住宅市场的供求状况、价格走势、住房消费状况与需求特征以及房地产开发企业的竞争态势；为昆明房地产商在激烈的市场竞争中洞察先机，根据市场需求及时调整经营策略，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。3.小组观点（1 ）依据房地产周期过程及以上资料，我们认为：“昆明的房地产业并没有出现下滑的趋势。相反，在最近两年发展更加迅猛。 ”(2)昆明房地产发展迅猛的原因一、上半年房企定金及预售款出现较大增长，这有效填补了部分开发商流动资金缺口二、企业结构的转变三、租金及房价的高速增长使更多的资金进入房地产业，改变了人们观望的心理。（3 ）虽然昆明的房地产业在最近两年来发展迅速，但更多的是增长泡沫，投资面临的环境也更加不稳定。我想昆明的这种房地产业的高速发展只是短暂的繁荣，估计在未来两年里会有所放缓。
