1、王仙岭旅游度假区开发建设工程一期项目可行性研究报告目 录1、总则 .11.1 项目概述 .11.2 项目背景 .11.3 规划依据 .21.4 编制原则 .31.5 研究范围 .41.6 研究结论 .41.7 经济技术指标 .62、项目建设的重要意义 .72.1 建设项目所在地概况 .72.2 郴州旅游发展概况 .82.3 项目建设的必要性 .83、现状建资源、建设条件分析与评价 .103.1 自然地理概况 .103.2 历史、人文资源 .123.3 已开发旅游项目 .123.4 王仙岭旅游业发展建设存在的问题 .133.5 旅游资源对项目建设影响评价 .143.6 开发建设条件综合分析 .1
2、54、市场分析与预测 .174.1 度假产业分析 .174.2 度假市场需求状况 .204.3 度假市场供给状况 .234.4 客源市场分析 .234.5 王仙岭旅游度假区市场定位 .294.6 游客规模预测 .315、建设方案 .335.1 王仙岭旅游度假区总体布局 .335.2 一期工程建设内容和规模 .366、 节 能 及 资 源 综 合 利 用 .486.2 节能措施 .486.3 节水 .497、拆迁安置及社会经济发展指导规划 .497.1 征地拆迁情况 .497.2 农村居民社会调控规划 .507.3 经济发展引导规划 .507.4 安置费用测算 .528、 公 共 安 全 与 消
3、 防 .528.1 公共应急中心 .528.2 安全保卫 .528.3 消防 .539、环境和生态影响评价 .549.1 生态环境现状 .549.2 项目建设对环境的影响 .549.3 环境影响对策 .5410、 项目组织与管理 .5610.1 项目建设期管理 .5610.2 经营期管理 .5811、项目施工进度计划 .5911.1 项目建设期限 .5911.2 项目实施方案 .5911.3 工程建设计划安排 .6011、 投 资 估 算 与 资 金 筹 措 .6211.1 投 资 估 算 .6211.2 资 金 筹 措 .6612.项 目 效 益 评 价 .6612.1 经 济 效 益 评
4、价 .6612.2 社会效益评价 .7112.3 生态效益评价 .7113、 招 标 管 理 .7213.1 编制依据 .7213.2 招标管理 .7313.3 招标组织形式及方式 .73附：1、王仙岭旅游景区区位图2、王仙岭旅游度假区总体规划土地利用图3、王仙岭旅游度假区总体规划总体布局图4、王仙岭旅游景区开发建设工程（一期）建设规划图郴州市王仙岭旅游景区开发建设工程（一期）可行研究报告郴州市城市规划设计院 11、总则1.1 项目概述1.1.1项目名称郴州市王仙岭旅游景区开发建设工程（一期）1.1.2项目拟建地点郴州市王仙岭旅游度假区内1.1.3 项目类别旅游配套基础设施项目1.1.4 项目
5、主管单位苏仙区旅游局1.1.5 项目建设单位郴州市苏仙区新天投资有限公司成立于 2007 年，是郴州市苏仙区人民政府基础设施建设及重大项目建设的融资和投资管理的产权代表。公司内设四部一室，即办公室、规划建设部、资产资源管理部、财务及融资管理部和综合协调部，现有员工 28 人。公司通过与国家开发银行、农业发展银行及其他商业银行开展开发性金融合作，融资工作成效显著，截止 2011 年 8 月 31 日，公司注册资金 10000万元，资产总额 38.5 亿元，自 2009 年来，信贷融资贷款 41365 万元，BT 模式民间融资 85700 万元，完成项目投资 13 亿元。目前已经完成的基础设施项目
6、有郴州市城东新区观山大道、郴县路、学院路，郴州大道苏仙段改扩建工程等项目，在建的项目有滨河路、西河带状公园、西河流域重金属污染治理工程等。1.2 项目背景近年来，京珠高速公路、厦蓉高速公路、武广铁路客运专线等重要区域性交通设施的规划建设，提升了郴州市的交通区位条件，改变了郴州市的对外交通格局，也影响了郴州市的城市发展方向，郴州市王仙岭旅游景区开发建设工程（一期）可行研究报告郴州市城市规划设计院 2泛珠三角区域合作战略也给作为湖南省南大门的郴州带来了新的机遇，为此，郴州市委、市政府提出了将郴州建设成为湖南最开放城市、湘粤赣省际区域中心城市的“两城”建设战略目标。加快发展郴州旅游业是“两城”建设一
7、张重要名片，旅游业正成为国民经济新的经济增长点和第三产业的支柱产业之一，为推动郴州旅游业可持续发展，“林中之城、休闲之都”成为郴州旅游新的定位目标，围绕这一目标，2010年开始实施旅游项目攻坚年活动，强力推进100个旅游项目建设，2011年，郴州市又编制完成了郴州休闲旅游总体规划，实现旅游产品由观光向观光与休闲并重的重大转型，因此，根据这一旅游需求市场的特点，为打造旅游精品项目，充分挖掘和利用王仙岭旅游资源，由苏仙区人民政府引进浙江万邦置业有限公司以打捆方式综合开发 “王仙岭旅游度假区 ”，在保护王仙岭生态环境的同时，重新整合王仙岭优势旅游资源，发挥更大经济效益。项目建设得到了郴州市人民政府、
8、郴州市旅游局、郴州市苏仙区委、苏仙区政府的大力支持，项目建设对发展王仙岭、五盖山旅游事业乃至全市旅游经济的发展都具有重要意义。同时，大王仙岭旅游开发也是苏仙区区委、区政府提出的大力实施“一城两园三区四地”的“十二五”建设总体战略，是郴州构建“林中之城、休闲之都”生态格局的重要举措。1.3 规划依据中华人民共和国森林法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国野生动物保护法、中华人民共和国水污染防治法、中华人民共和国文物保护法、中华人民共和国固体废物污染环境防治法；中华人民共和国森林法实施条例、国务院关于保护森林资源制止毁林开垦和乱占林地的通知、森林防火条例、中华人民共和国野生动物保护条例、中华
9、人民共和国陆生野郴州市王仙岭旅游景区开发建设工程（一期）可行研究报告郴州市城市规划设计院 3生动物保护实施条例、中华人民共和国水生野生动物保护实施条例、自然保护区条例；旅游度假区等级划分标准（GB/T26358-2010）、森林公园总体设计规范（LYT51 32-95）、 风景名胜区规划规范（GB50298-1999）、旅游规划通则（GB/T18971-2003）、公园设计规范（CJJ48-92）、旅游区（点）质量等级评定评分细则（修订本）国家旅游局2000年；郴州市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要、郴州市城市总体规划（20092030年）、郴州市旅游发展总体规划（20112030年）、
10、苏仙区旅游发展总体规划（20082020年）、王仙岭旅游度假区总体规划（20122020年）；国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） ；其它有关国家法律、法规、行业标准、技术标准；项目拟建地110000地形图。1.4 编制原则贯彻落实国家关于旅游业发展政策，符合国家有关法规、规范及标准；遵循旅游项目规划的原则和要求，项目建设规划远、近相协调，使旅游接待设施同道路、防灾、环保等基础设施统一规划建设，促进五盖山、王仙岭综合旅游开发和旅游经济的发展。贯彻国家旅游业工作方面的方针政策，精心编制，做到技术先进、经济合理、安全适用。根据 郴州市王仙岭旅游度假区 总体规划， 统一规划，
11、分期、分阶段建设的原则，配套设施项目建设、管理统筹兼顾近期与长远发展。郴州市王仙岭旅游景区开发建设工程（一期）可行研究报告郴州市城市规划设计院 4因地制宜的根据客观实际，在保证处理效果的前提下，尽量节省工程投资，节省用地、节省能源，并降低运行费用。积极稳妥地引进、采用先进技术、先进设备、新材料，提供运转的可靠性，尽可能减轻工人的劳动强度，减少日常维护检修工作量。1.5 研究范围本次可行性研究报告编制范围包括：核心区旅游接待设施等旅游服务配套设施工程、度假区主干道路及配套设施工程、公用动力及附属设施工程、林相改造工程、防灾、环保等工程。根据国家和地方的有关政策、法律和法规，研究分析建设项目的必要
12、性、技术可行性、对当地旅游发展的经济合理性、实施可能性，确定本工程设计规模。根据拟定的规模和技术要求，确定项目建设方案及其他配套设施方案，以及进行建设项目投资估算和效益分析。其研究内容包括：项目建设背景分析与项目建设的必要性建设条件分析与评价市场分析与预测项目建设方案、内容与规模拆迁安置及社会经济发展引导规划环境影响与环境治理方案经营管理机构及劳动定员项目建设期管理项目实施进度计划投资估算与资金筹措项目效益评价招标管理1.6 研究结论本可研报告对项目在 郴州市王仙岭旅游度假区 内布局、建设条郴州市王仙岭旅游景区开发建设工程（一期）可行研究报告郴州市城市规划设计院 5件、建设项目总平面布置、市场
13、分析、建设方案、项目经营管理、工程投资与社会经济效益分析等方面进行了论证，得出主要结论如下：1.6.1 项目建设是对王仙岭旅游风景区旅游资源的有效开发和利用，将提升五盖山、王仙岭风景区接待能力和旅游价值，对“两城”建设具有重要的战略意义。1.6.2 项目建设将推动五盖山、王仙岭旅游风景区旅游业发展，实现旅游经济跨越式发展，增加就业，促进当地旅游事业乃至郴州市的旅游经济发展具有现实意义。1.6.3 通过项目的建设，对王仙岭局部地段生态环境的改善和保护，有利于聚集人气，带动相关产业的发展，最大限度地发挥其生态效益、经济效益和社会效益。1.6.4 根据 郴州市王仙岭旅游度假区 旅游设施布局，建设项目
14、选址的局部地段，有较系统的盘山道路、机耕道路，能保证工程建设所需的水源、电、路、通讯，加之项目建设得到了市、区两级政府及有关职能部门的大力支持，建设条件较好。1.6.5 王仙岭旅游度假区规划面积 2599.04 公顷，包括城 市休闲区、山水人间区、逍遥养仙区、云海仙境区、仙踪奇缘区、观山五福区等六大功能片区。本次可研主要建设内容：核心接待区主入口广场 20360；核心接待区旅游接待中心 28855（含水利建设工程） ；东湖水闸工程1 座；东湖驳岸及绿化、铺装建设工程 518200；核心区中巴站31800；大壁口景观水坝 1 座；度假区主干道路及配套设施工程：26m 宽道路长 1.1km（观山大
15、道南延伸段） ，20m 宽道路长5.56km（西河东路南延段环东湖道路） ，12m 宽道路长0.78km（核心区旅游接待中心至王仙岭国际会议中心） ，7.5 宽道路长 4.19km（核心区环东湖绿道） ，6m 宽道路长 8.06km（度假区北入口经山水人间区、逍遥养生区至相山寺） ，4m 宽道路长 4.76km（其郴州市王仙岭旅游景区开发建设工程（一期）可行研究报告郴州市城市规划设计院 6中王仙岭国际会议中心至逍遥养生区福地会馆长 2.85km，学院路至相山公园长 1.91km） ；相山寺建设工程，占地面积 71400（含种植用地） ，建筑面积 33571。1.6.6 经测算，项目总投资为 7
16、9907 万元，其中：工程建设费用49804 万元，其它投资费用 21450 万元、预备费 5650 万元、建设期贷款利息 3003 万元；项目建设期 3.5 年。1.6.7 规划期内实现土地收益 287926 万元；全部国民经济内部收益率 FIRR36.399%，经济净现值（I=12%）FNPV64325.02 万元，投资回收期 Pt4.23年，贷款偿还期 9 年（含建设期） 。从项目各项国民经济指标看，经济上是可行的。1.7 经济技术指标序号 项目 单位 数量 备注1 主要建设内容1.1 核心接待区主入口广场 203601.2 核心接待区旅游接待中心 28855 含水利建设工程1.3 东湖
17、水闸工程 座 11.4 东湖驳岸及绿化建设工程 5182001.5 核心区中巴站 318001.5 大壁口景观水坝 座 1 钢筋砼1.7 度假区主干道路及配套设施工程1.7.1 26m 宽道路 km 1.1 道路断面 6m14m6m1.7.2 20m 宽道路 km 5.56 道路断面 3m14m3m1.7.3 12m 宽道 km 0.78 道路断面 2.5m7m2.5m1.7.4 7.5 宽道路 km 4.191.7.5 6m 宽道路 km 8.061.7.6 4m 宽道路 km 4.761.8 桥梁 座 61.9 相山寺建设工程 33571 占地面积 714002 总投资 万元 799072
18、.1 工程建设费用 万元 498042.2 其它投资费 万元 214502.3 预备费 万元 56502.4 建设期贷款利息 万元 30033 资金筹措 万元 799073.1 财政资金 万元 349073.2 申请银行贷款 万元 450004 投资效益4.1 整理配套开发用地 亩 5534 观山五福区4.2 规划期内土地收益 万元 2879264.3 国民经济内部收益率 FIRR % 36.399郴州市王仙岭旅游景区开发建设工程（一期）可行研究报告郴州市城市规划设计院 7经济净现值（I=12%）FNPV 万元 64325.02投资回收期 Pt 年 4.23项目贷款偿还期 年 9 含建设期项目
19、建设期 年 3.52、项目建设的重要意义2.1 建设项目所在地概况2.1.1 地理、水文、气象及工程地质条件郴州位于湖南省东南部五岭山脉北麓，南与广东韶关、清远毗邻，东界江西赣州，北接衡阳、株洲，西邻永州。地理座标：东经11214至 11414，北纬 2454至 2651，面积 1.94 万平方公里。郴州市城区位于风景秀丽的苏仙岭下，蜿蜒曲折的郴江河穿城而过，郴州市城区地势南高北低，自东南向西北呈箕形倾斜，属低山丘陵地形；中亚热带和南亚热带过渡地带气候，受季风影响，日照充足，春季低温多雨，夏季高温酷热，暴雨集中，秋冬干旱少雨；年平均气温 17.7，年平均降水量 1545 毫 m；城区地质构造属
20、华南褶皱体系，区域构造稳定，地震基本烈度小于 6 度。2.1.2 社会经济概况2011 年全市生产总值 1346.4 亿元，比上年增长 14.3%。其中，第一产业增加值 159.6 亿元，增长 3.5%；第二产业增加值 767.1 亿元，增长 18.4%；第三产业增加值 419.6 亿元，增长 11.2%。三次产业比重调整为 11.8：57.0：31.2。按常住人口计算，全市人均 GDP 29305 元，增长 13.8%。2011 年末全市共有国家等级旅游区（点）16 家，其中 A 级及以上旅游区（点）8 家，比上年新增 1 家。全年接待国内旅游者2215.2 万人次，接待入境旅游者 21.9 万人次。实现国内旅游收入
