1、1新津县花源丽景牧山锦城项目市场研究及可行性分析报告2第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：新津县花源丽景项目（二）建设地址：新津县花源镇（三）项目业主：成都市新津县城乡建设投资有限责任公司（四）项目法定代表人：熊建（五）建设性质：商品房（六）建设规模:43000 平方米（七）项目建设投资：8600 万元 。（八）建设期：本项目计划建设周期为 18 个月。二、项目业主简介成都市新津县城乡建设投资有限责任公司是经新津县县委县政府批准成立的国有独资公司。于 2007 年 3 月 30 日正式注册成立，注册资本为 5000 万元人民币。公司主营项目投资、项目策划、投资信息咨询服务、房地产开发、物业
2、管理、花卉及园艺作物种植和销售。截止今年 5 月底，公司总资产为 99711.78 万元，负债93707.79 万元。新津县国有资产局代表县政府依法对公司国有资产实施监督管理，公司依法享有授权范围授权范围内国有资产的占有、支配、处置和收益权，负责授权范围内国有资产的经营和管理，履行国有资3产保值增值责任。公司实行产权明晰，权责分明，管理科学，激励和约束相结合的内部管理机制。三、项目编制依据编制依据：建设项目经济评价方法与参数 （第三版）投资项目可行性研究指南（试用版） 建设项目经济咨询评估指南项目单位提供的有关资料.四、研究的范围及内容1研究范围本可研报告的研究范围如下:项目建设背景和建设的必
3、要性分析;建设场址和建设条件分析;建设规模和建设方案论证;环境保护、节能节水措施研究；组织机构与项目管理；招标方式；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；可行性研究结论与建议。2研究内容本项目的研究内容主要有以下几方面：（1） 项目建设的必要性和可行性；（2） 项目需求分析和未来预测；（3） 合理确定本项目的建设规模；4（4） 项目建设的基本条件；（5） 项目建设方案 ；（6） 项目的招投标、建设进度安排；（7） 建设水平及投资估算；（8） 建设资金筹措；（9） 经济效益。五、技术经济指标1.投资估算经测算，本项目建设投资 8600 万元。2.资金筹措自有资金 2580 万元，银行贷
4、款 6020 万元。5第二章 项目提出的背景及建设的必要性一、 项目提出的背景新津县位于四川盆地西部、成都南部，全县幅员面积 330 平方公里，辖 11 镇 1 乡，总人口 30.18 万，其中城镇人口 12 万。新津历史悠久，自北周定名，相袭至今，已有 1450 年历史，自古以来“商贾云集、货如轮转，多出富商”，为川西重要的物资集散地和交通枢纽，是四川省经济、技术向西南辐射的必经之地。新津民营经济发达，是“四川省个体私营经济试验区” 和“四川省非公有制经济示范区” ，孕育了全国最大的民营企业希望集团，具有活跃的全民创业氛围。全县 90%的企业是民营企业，民营经济占地方生产总值比重达到 67.
5、6，居全省第一位，在全省民营经济发展综合评价中位列前十强，民营经济已成为县域经济的主体、财政税收的主体、农民增收的主体和就业创业的主体。新津工业发展强劲，近年来，新津坚持实施“工业强县” 战略，依托省级开发区四川新津工业园区和西部对台交流合作平台四川新津台湾农民创业园，全力推进工业集中集约集群发展，工业集中发展区已聚集工业企业 216 户。已落户纳爱斯、美国开利、通威水产品、天威硅业、中蓝晨光等一大批重大产业化项目；形成了食品、机械、化工、光伏等优势和特色产业。工业经济对 GDP 的贡献率连续四年超过 50%，成为推动县域经济跨越式发展的主力军。新津人居环境优美，境内五河汇聚，江河如带，是四川
6、省有名6的鱼米之乡和特色水产大县，以“黄辣丁” 为代表的河鲜美食饮誉全国。新津自然生态资源丰富，山不高而堆绿叠翠，水不深而蕴秀吐雅，龙马宝墩古城遗址、观音寺、纯阳观、老君山等文物古迹与自然山水相得益彰，被誉为“成都后花园” 。特别是围绕 “成南门户，水城新津”的城市定位，正加快推进“ 一生之城 ”、 “亚特兰蒂斯 黄金时代”等项目建设，以亲水文化为主要形态的山水休闲生态城市已具雏形。依托区位、资源、产业等优势，新津县在市委、市政府的正确领导下，以“ 三个集中 ”为抓手，以产业发展为突破口，积极探索、大胆实践，重点突破、统筹推进，全县经济社会保持了又好又快的发展势头。县第十二次党代会以来，我县紧
7、紧围绕“融入大都市、经济再翻番、领先三圈层” 奋斗目标，大力实施 “工业强县、三产兴县、城建靓县”发展战略，创新举措，突出重点，推进县域经济又好又快发展。2007 年，全县完成地区生产总值 70.92 亿元，增长 16.8%；完成全口径财政收入 11.52 亿元，增长 121%，其中地方财政收入7.64 亿元，增长 155.2%，全口径财政收入和地方财政收入均提前 4年实现翻番；完成规模工业增加值 26.13 亿元，增长 32.7%；到位市外资金 41.8 亿元，增长 94.24%；完成全社会固定资产投资 50.31 亿元，增长 47.3%；城镇居民人均可支配收入 10421 元，增长13.4
8、%；农民人均纯收入 5523 元，增长 13.6%。被评为全国最具投资潜力中小城市百强，全国浙商投资潜力城市，位列西部百强县第68 位、四川省县级综合经济实力评比第 15 位，连续 4 年被省委、7省政府评为平原类区先进县。花源镇是成都市 14 个优先发展重点镇之一，距成都市区 20 公里，距新津 10 公里，距西南航空港 10 公里。全镇幅员面积 32.6 平方公里，辖 10 个行政村，1 个社区，人口 4.3 万人，其中，城镇人口2.65 万人，建成区面积近 5 平方公里。目前，镇域内有川藏路、大件路两条快速通道直通市中心，规划建设中的成绵城际铁路及客运站将于今年正式实施，全面建成后，进出
9、花源镇快速通道的通行能力将全面提升，区位优势将进一步凸显。花源镇以打造“成都市南部新城的重要组团和牧马山片区的区域中心”为城市定位，不断优化经济结构，壮大产业支撑。一是大力发展第三产业。房地产业：花源镇现有置信、龙湖、中鹏等多家知名房地产公司，建筑面积达 70.48 万平方米，总投资近 50 亿元。教育文化产业：成都职业艺术学院规模不断壮大，北大附中和成都职业技术学院国际旅游学院已分别于 2008 年 9 月 8 日和今年 3 月正式开学。旅游休闲产业：邀请知名公司对牧马山进行整体包装，打造集运动休闲和现代服务于一体“牧马天堂”旅游项目。该项目占地 8 平方公里，预计一期将在今年年底对外开放。
10、二是大力发展都市农业。将在大件路以西依托金马河支流水域及其沿岸资源发展特色园艺种植和观光农业等现代都市农业。三是坚持“限制发展、稳步发展、引导发展”的办法发展工业。“比起从前，现在的花源镇可以用脱胎换骨来形容她的变化。 ”这是人们走进花源镇的共同感觉。欧式风格的建筑随处可见，幽幽牧马8山别墅成排，清清杨柳河书声琅琅花源镇，这个依山傍水天生丽质的川西小镇如今正以深具欧洲风情的个性小城呈现在世人面前。2004 年，成都市从全市 30 个重点镇中挑选出 14 个作为优先发展镇，明确将通过 3 年时间其将建设成为新的亮点。凭借突出的区位优势和自然环境优势，花源镇被成都市确定为首批启动的优先发展重点镇。
11、4 年过去，花源镇大变脸，一组数据展示了它的成长：城区面积由不足 1 平方公里增长到近 4 平方公里；建城区人口由 0.95万人增长到 2.45 万人；城市化率由 31.2%，增长到 61%；全镇 GDP从 4.17 亿元增长到 6.9 亿元；农民人均年纯收入由 4295 元增长到5860 元， ；城镇居民人均可支配收入从 9889 元增长到 12397 元。一个实力雄厚特色鲜明的欧风小镇已然呈现。先天资源条件 催生低密住区“第四城”当平原成都遇上牧马浅山，当高尔夫优雅的姿势划过花源，当知名地产商群聚小镇，当国际城南的英气直逼新津花源镇，理所当然、顺理成章地成为成都低密舒居住区的经典地场。罗马
12、不是一天建成的，成都低密舒居住区也不是一朝一夕绘就的，但，花源镇已经迈出了坚实而重要的一步。政府的强力助推，企业的激情相拥，市民的热情追捧，花源镇，正在迎接一个光明的未来。.自然景观是高端住宅先天的必备，这是全国乃至世界都已经认可的一条至关重要标准，由于城市土地资源的稀缺性和人工痕迹太重决定了城市高端住宅有着难以逾越的局限性，浣花城市低密住区9虽然紧挨几大主题公园和有浓郁文化氛围的杜甫草堂，有着较好的人文景观，但它仍不可避免的带有城市高端住宅的局限性容积率相对较高，缺乏独特的自然景观。上海佘山、北京温榆河、深圳香蜜湖的低密住区，已经成为国内高品质低密度社区的标杆。占据不可复制的自然资源、拥有便
13、捷的交通路网、成熟生活配套满足多样化生活需求，是建立低密住区的三大基石。优越的自然资源和方便的交通条件或许能吸引购买者下单，而真正要把他们留在低密住区里生活，则要依靠娱乐、休闲、餐饮、运动、医院、学校等完整的配套系统。没有人居住的低密度住区只能拥有光鲜的外表，没有人气，没有生命力和活力，上海佘山、北京温榆河、深圳香蜜湖的与众不同就在于此。要造就这些知名低密住宅群落，只有后天的人工雕琢是不够的，几乎所有的成功案例，都是依托了独特的区位优势以及良好的自然环境。暂且不论品牌开发商对区域的建设能力，仅对比先天优势，花源镇的潜力也不可低估。正待开发的花源镇新区，是成都的城南门户，紧邻杨柳河、牧马山脉，自
14、然环境优美，白云寺依山而建，人文底蕴浓厚。在成都市的城市化进程中，花源镇已经引起国内地产巨头的强势关注。在不可复制的、稀缺的良好生态环境基础上，具有丰富经验的开发商可以在此大展拳脚，建造更加适合人居的高品质住区。后天谋划 欧洲小镇成就低密住区第四城10背靠牧马山麓、紧邻杨柳河畔，难得一见的绵延山丘和自然起伏的天际线让花源镇如画般美丽；山环水绕的自然环境和便利的交通，以及丰富历史遗存的人文底蕴，使花源镇独具魅力；白云寺依山而建，人文底蕴浓厚。不可复制的、稀缺的良好生态环境，为打造适合人居的低密度高品质住区提供了有力的先决条件。面对如此优质的先天条件，新津经过充分谋划，于今年 7 月 6 日正式评
15、审通过水城新津总体规划。根据新的水城新津总体规划，新津花源镇的发展定位，是打造居住、旅游、运动休闲及教育文化产业为支持的都市功能区。同时，新津县特别邀请了全球著名的规划设计公司阿特金斯专门为花源镇进行筹划，设计规划了广场庆典区、创意遐想区、音乐漫步区、餐饮娱乐区、滨水游览区、滨水住宅区等多个主题街区、大型中央广场，大片绿地、音乐喷泉、艺术大剧院、高耸的教堂等欧式建筑特色明显的公共设施，将为游人活动提供充裕的空间，将小镇的低密生活演绎到极致。另外，根据不同区域和土地利用性质的不同，结合“打造低密度、高品质的住区”理念，规划在不同地块开发强度指标上提出了不同要求。在老镇区、风貌核心区等形成开发较高密集的区域，沿牧山大道(大件路)形成中高密度开发区域，牧山大道(大件路)与杨柳河之间形成中低密度的区域，杨柳河以东牧马山片区进行低密度的开发。据了解，在水城新津总体规划正式通过评审后，已经有不少的国内外房地产企业瞄准新津花源镇，准备在花源镇大展拳脚，
