1、小区廉租住房、公共租赁住房项目可行性研究报告目 录第一章 总 论 .- 1 -第一节 项目背景 .- 1 -第二节 项目概况 .- 3 -第三节 编制依据及研究范围 .- 4 -第四节 问题及建议 .- 5 -第二章 项目建设背景及必要性 .- 7 -第一节 项目建设背景 .- 7 -第二节 项目建设的必要性 .- 9 -第三章 项目选址与建设条件 .- 13 -第一节 场址选择 .- 13 -第二节 建设条件 .- 13 -第四章 建设规模及内容 .- 18 -第五章 建设方案 .- 20 -第一节 设计指导思想 .- 20 -第二节 总平面布置 .- 21 -第三节 建筑设计 .- 23
2、-第四节 结构设计 .- 27 -第六章 公共工程方案 .- 34 -第一节 给排水工程 .- 34 -第二节 电气工程 .- 37 -第三节 消防工程 .- 41 -第四节 暖通设计 .- 43 -第五节 燃气工程 .- 44 -第六节 太阳能热水系统 .- 45 -第七节 附属配套设施工程 .- 47 -第八节 白蚁防治 .- 49 -第九节 人防设计 .- 49 -第七章 项目节能分析 .- 50 -第一节 设计依据 .- 50 -第二节 项目能源消耗分析 .- 50 -第三节 节能措施 .- 53 -第八章 环境影响评价 .- 56 -第一节 项目环境影响分析 .- 56 -第二节 环
3、境保护措施 .- 58 -第三节 环境影响评价 .- 60 -第九章 消防及安全措施 .- 61 -第一节 消防措施 .- 61 -第二节 劳动保护及卫生安全 .- 61 -第十章 组织机构与管理 .- 63 -第一节 组织机构 .- 63 -第二节 工程质量管理 .- 63 -第三节 财务管理 .- 63 -第四节 进度管理 .- 64 -第五节 合同管理 .- 64 -第六节 协调管理 .- 65 -第七节 安全建设管理 .- 65 -第十一章 工程招标 .- 66 -第一节 招标原则 .- 66 -第二节 招标依据 .- 66 -第三节 招标方式 .- 67 -第四节 招标组织形式 .-
4、 67 -第五节 招标内容和范围 .- 68 -第十二章 项目实施计划及进度安排 .- 69 -第一节 项目建设工期 .- 69 -第二节 项目实施进度计划安排 .- 69 -第十三章 投资估算与资金筹措 .- 71 -第一节 投资估算说明 .- 71 -第二节 投资估算依据 .- 71 -第三节 总投资估算 .- 71 -第四节 资金筹措 .- 72 -第十四章 效益分析 .- 76 -第一节 社会效益 .- 76 -第二节 宏观经济效益 .- 76 -第三节 项目与所在地互适性分析 .- 77 -第四节 社会评价结论 .- 78 -第十五章 结论与建议 .- 79 -第一节 结论 .- 7
5、9 -第二节 建议 .- 79 -XX 咨询有限公司- 1 -第一章 总 论第一节 项目背景一.项目名称XX 县 XX 小区廉租住房、公共租赁住房项目二.项目承办单位XX 县住房保障与房产管理局三.编制单位XX 咨询有限公司四.项目提出的理由住房问题是人民群众普遍关心的热点问题，保障低收入家庭“居者有其屋”是人民政府的重要职责。目前我国保障性住房方式主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。经济适用房、廉租住房、限价房和公共租赁住房随着我国房地产市场及经济社会的发展状况先后成为我国保障性住房的重点，其中廉租住房在 2007 年前发展缓慢，两限商品住房的提
6、出和发展主要在 2007 年以后，2009 年政府工作报告中提到公共租赁住房，正式推进是在 2010 年住建部等 7 部委出台的关于加快发展公共租赁住房的指导意见后，只有经济适用住房建设时间相对较长。实物保障性住房按照供应方式，可以归纳为租赁型保障房和购置型保障房。租赁型保障房有廉租住房和公共租赁住房；购置型保XX 咨询有限公司- 2 -障房有经济适用住房、限价商品住房和各类棚户区改造住房。根据XX 省人民政府关于加快发展保障性住房的意见 ，XX 省城镇保障性住房体系包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，分别面向不同收入家庭供应。（一）廉租住房由政府出资新建、改建、购买或租赁
7、，并实行实物配租和货币补贴相结合的保障方式。建设用地实行划拔供应，建设资金由中央、省财政补助和市、县政府投入。供应对象为人均住房建筑面积 13 平方米以下的城镇低收入（含低保）住房困难家庭。套型建筑面积以50 平方米以下为主。租金实行政府定价管理。有条件的市、县可以探索廉租住房租售并举、共有产权运营管理模式。（二）公共租赁住房通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集房源。新建公共租赁住房由政府直接投资新建、企事业单位利用自用土地自建或开发企业等社会机构投资建设。政府投资的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应；其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可采取出让、租赁或作价入股等方式有
8、偿使用。公共租赁住房的供应对象为暂无支付能力购买经济适用住房的城镇中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难者。套型建筑面积以 60 平方米以下为主。租金实行政府指导价管理。为了改善 XX 县城镇中低收入家庭住房难、住房差的问题，认真贯彻落实国家和省政府安排的保障性住房的政策性安排，加快保障XX 咨询有限公司- 3 -性住房的建设步伐，逐步建立适应社会主义市场经济体制的住房制度，努力实现 XX 县城镇中低收入人群“住有所居”的住房保障目标。特提出本项目建设。第二节 项目概况一.项目建设地点本项目建设地点位于 XX 县城南端、迎宾北路南侧，规划路东侧。该地块交通方便，位置优越，居住环境优
9、良。二.项目建设性质新建三.项目建设期项目建设期拟定为 12 个月。四.项目建设规模及内容XX 小区廉租住房、公共租赁住房工程建设总用地面积为17769.90（约 26.65 亩） ，总建筑面积为 27800，其中住宅建筑面积 23200，共建设廉租住房和公共租赁住房 464 套（廉租房 264套，公共租赁房 200 套） ，商业面积 4250，设备房 350。共建设7 栋 6 层住宅楼。项目建设内容包括廉租房、公租房工程及住宅楼配套的给排水、电力、电气、消防和道路、商铺、室外停车场、绿化等室外配套工程。五.项目主要的技术经济指标表 1-1 主要的技术经济指标XX 咨询有限公司- 4 -序号
10、类别 单位 数量 备注1 总用地面积 m2 17769.90 约 26.65 亩2 总建筑面积 m2 27800 计容面积住宅建筑面积 m2 23200公租房租赁住房 m2 10000户型面积 50，共 200 套廉租房 m2 13200户型面积 50，共 264 套商业网点建筑面积 m2 4250其中设备用房 m2 3503 建筑总占地面积 m2 6800廉租房占地面积 m2 4121 14#楼其中公租房占地面积 m2 2679 57#楼4 容积率 倍 1.565 建筑密度 % 38.276 绿地率 % 357 机动车停车位 个 208 摩托车位 个 4009 建筑高度 m 18.9六.投资
11、估算与资金筹措该项目总投资为 5565.76 万元。其中：建安工程费用 4844.51万元；工程建设其它费用：456.21 万元； 基本预备费用：265.04万元。所需资金拟采用以下方式筹集：项目建设资金通过申请中央补贴资金、省财政补贴及地方财政配套解决。XX 咨询有限公司- 5 -第三节 编制依据及研究范围一.编制依据 投资项目可行性研究指南（试用版） ； 与业主签订的关于编制项目可行性研究报告委托书；XX 省保障性住房建设技术规定 ；XX 省人民政府关于解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见 （琼府200777 号） ；XX 县总体规划 ； 住宅设计规范 （GB50096-2011） ； 住
12、宅建筑规范 （GB50386-2005） ； 民用建筑设计通则 （GB50352-2005） ；XX 省居住建筑节能设计标准 ； 其他现行的标准、规范和定额； 建设单位提供的相关资料。二.研究范围研究工作的范围包括：建设背景及必要性、项目选址及建设条件、项目建设规模与内容、建设方案、公共工程方案、项目节能分析、消防及安全措施、环境影响评价、消防及安全措施、项目组织机构及管理、工程招标、项目建设实施进度、投资估算与资金筹措、效益分析、结论及建议等内容。XX 咨询有限公司- 6 -第四节 问题及建议一.问题1.XX 省是雨水和台风多发地区，台风、雨季将影响工程施工，使工期延长，成本提高；2.保障性
13、安居工程是党中央、国务院的重大决策，不仅是经济任务也是政治任务，任务艰巨但必须不折不扣的完成。项目建设工期紧、任务重，如何提高工程进度及质量，是建设单位及相关部门当前着重解决的问题；3.项目启动需要建设资金，建设单位需加快落实项目建设资金，多方筹措项目资金，确保项目建设的顺利完成。二.建议1.项目主要风险来自工程风险和管理风险，建设单位应加强管理力度，积极推行先进的管理办法，争取通过有效的管理避免风险；2.建设单位组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥；3.台风、雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工，以防尘土流失；4.在户型设计上要充分结合 XX 县经济发展水平情况，坚持以面向城镇广大中低收入者最合理的设计理念。设计中的户型要配套齐全。房子小而精，户型虽小但功能齐全，尽量符合住房的使用要求；XX 咨询有限公司- 7 -5.建设单位应严格执行保障性住房建设、管理、租赁等资格审查等制度。
